Перспективы стремительного роста соцнайма в РФ
Соцнайм — это жилье, которое государство выкупает у застройщиков и в дальнейшем отдает в бесплатную или условно бесплатную аренду определенным группам граждан.
С помощью определенного рода манипуляций категорию подобного жилья можно серьезно расширить.
У всех молодых семей есть вечный вопрос: снимать или брать ипотеку? Большинство решает брать ипотеку, потому что лучше платить за свое. Но реальность, как обычно, сложнее, и в случае низкого первоначального взноса и большого срока ипотеки, доля кредитных процентов в ежемесячном платеже может доходить до 80 в первые несколько лет погашения подобного ипотечного займа.
То есть, роль «дяди» просто сменяется с физика-арендодателя на банк. Ведь квартира все равно находится в собственности банка.
Теперь представим ситуацию, что государство начинает серьезно дотировать льготную ипотеку и понижает ставку, допустим, с 7% до 2%. В данном случае «дядей» для ипотечника становится уже государство.
Подобного рода сверх-льготные программы ипотеки становятся аналогом соцнайма уже для всего населения в стране.
Очевидно, все это вызовет невероятное пузырение на рынке жилья. Цены могут легко вырасти на 100-200%. Ведь деньги начинают фактически «раздавать бесплатно», а инфляционные ожидания по рублю у населения высоки.
В такой ситуации логично, что сама по себе аренда тоже будет дорожать. Ведь стоимость покупки жилья растет, значит и цена аренды будет пытаться уравновеситься. А с учетом продолжения падения доходов населения, будет оставаться значительная прослойка, которая не может позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке. Именно они и будут формировать спрос на ту самую аренду.
Получается два противоречия:
— Такой пузырь будет недолговечным. Ведь с учетом падения доходов населения количество заемщиков сильно ограничено. Потенциальный рынок тех, кто может и готов взять ипотеку, конечен;
— Дом РФ стремится монополизировать рынок и абсорбировать в себя всю прибыль. Но в случае роста стоимости жилья и его аренды инвесторы-физики так же смогут хорошенько навариться на этом пузыре.
Дом РФ и ПИК нашли довольно элегантное решение этих двух задач: Дом РФ выкупает на собственный баланс квартиры и самостоятельно их сдает. Таким образом Дом РФ сокращает предложение на рынке, выкупая целые ЖК, и другой рукой может раздавать почти бесплатные ипотеки, разгоняя спрос на оставшиеся квадратные метры. ПИК же в свою очередь запускает платформы для сдачи уже вторичного жилья. Это позволяет обелить рынок и через эту же платформу начать сдавать неликвид, который ПИК не может распродать.
Благодаря подобной схеме рынок может расти еще очень долго. А ипотеку можно будет выдавать даже бомжам, как собственно и было в США. Дело в том, что судя по плану Дом РФ и крупных застройщиков, они просто не дадут рынку упасть. В случае, когда начнутся просрочки по ипотекам и изъятие залоговых квартир, их просто выкупит Дом РФ на свой баланс и начнет сдавать эти квартиры как раз тем, кто не потянул ипотеку. Благодаря чему удастся удерживать высокие цены на жилье.
Одновременно с этим Дом РФ и аффилированные застройщики смогут стать крупнейшими игроками на рынке аренды, то есть монополизировать и управлять им, забрав все сливки и сверхприбыль у частников.
Вероятно, мы стоим у начала грандиозного пузыря на рынке недвижимости в России. В Японии при подобных обстоятельствах цена жилой недвижимости успела вырасти в 5 раз, пока пузырь все-таки не лопнул. А затем ЦБ Японии выкупил на свой баланс миллионы квадратных метров жилья, которые, естественно, теперь болтаются в соцнайме.
Сейчас в правительстве идут споры о том, на сколько продлять и расширять программу льготной ипотеки. А текущая программа уже нивелировала все выгоды для заемщиков от низких ставок. Средний ежемесячный платеж стал уже выше, чем был в начале года, из-за опережающего роста цен на жилье.
@inflation_shock
Соцнайм — это жилье, которое государство выкупает у застройщиков и в дальнейшем отдает в бесплатную или условно бесплатную аренду определенным группам граждан.
С помощью определенного рода манипуляций категорию подобного жилья можно серьезно расширить.
У всех молодых семей есть вечный вопрос: снимать или брать ипотеку? Большинство решает брать ипотеку, потому что лучше платить за свое. Но реальность, как обычно, сложнее, и в случае низкого первоначального взноса и большого срока ипотеки, доля кредитных процентов в ежемесячном платеже может доходить до 80 в первые несколько лет погашения подобного ипотечного займа.
То есть, роль «дяди» просто сменяется с физика-арендодателя на банк. Ведь квартира все равно находится в собственности банка.
Теперь представим ситуацию, что государство начинает серьезно дотировать льготную ипотеку и понижает ставку, допустим, с 7% до 2%. В данном случае «дядей» для ипотечника становится уже государство.
Подобного рода сверх-льготные программы ипотеки становятся аналогом соцнайма уже для всего населения в стране.
Очевидно, все это вызовет невероятное пузырение на рынке жилья. Цены могут легко вырасти на 100-200%. Ведь деньги начинают фактически «раздавать бесплатно», а инфляционные ожидания по рублю у населения высоки.
В такой ситуации логично, что сама по себе аренда тоже будет дорожать. Ведь стоимость покупки жилья растет, значит и цена аренды будет пытаться уравновеситься. А с учетом продолжения падения доходов населения, будет оставаться значительная прослойка, которая не может позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке. Именно они и будут формировать спрос на ту самую аренду.
Получается два противоречия:
— Такой пузырь будет недолговечным. Ведь с учетом падения доходов населения количество заемщиков сильно ограничено. Потенциальный рынок тех, кто может и готов взять ипотеку, конечен;
— Дом РФ стремится монополизировать рынок и абсорбировать в себя всю прибыль. Но в случае роста стоимости жилья и его аренды инвесторы-физики так же смогут хорошенько навариться на этом пузыре.
Дом РФ и ПИК нашли довольно элегантное решение этих двух задач: Дом РФ выкупает на собственный баланс квартиры и самостоятельно их сдает. Таким образом Дом РФ сокращает предложение на рынке, выкупая целые ЖК, и другой рукой может раздавать почти бесплатные ипотеки, разгоняя спрос на оставшиеся квадратные метры. ПИК же в свою очередь запускает платформы для сдачи уже вторичного жилья. Это позволяет обелить рынок и через эту же платформу начать сдавать неликвид, который ПИК не может распродать.
Благодаря подобной схеме рынок может расти еще очень долго. А ипотеку можно будет выдавать даже бомжам, как собственно и было в США. Дело в том, что судя по плану Дом РФ и крупных застройщиков, они просто не дадут рынку упасть. В случае, когда начнутся просрочки по ипотекам и изъятие залоговых квартир, их просто выкупит Дом РФ на свой баланс и начнет сдавать эти квартиры как раз тем, кто не потянул ипотеку. Благодаря чему удастся удерживать высокие цены на жилье.
Одновременно с этим Дом РФ и аффилированные застройщики смогут стать крупнейшими игроками на рынке аренды, то есть монополизировать и управлять им, забрав все сливки и сверхприбыль у частников.
Вероятно, мы стоим у начала грандиозного пузыря на рынке недвижимости в России. В Японии при подобных обстоятельствах цена жилой недвижимости успела вырасти в 5 раз, пока пузырь все-таки не лопнул. А затем ЦБ Японии выкупил на свой баланс миллионы квадратных метров жилья, которые, естественно, теперь болтаются в соцнайме.
Сейчас в правительстве идут споры о том, на сколько продлять и расширять программу льготной ипотеки. А текущая программа уже нивелировала все выгоды для заемщиков от низких ставок. Средний ежемесячный платеж стал уже выше, чем был в начале года, из-за опережающего роста цен на жилье.
@inflation_shock
Очень показательный маркер третьей стадии пампинга жилищного пузыря (после эскроу и льготной ипотеки).
Его уже легко можно приметить по контестной рекламе новостроек в поисковиках.
Акцент в рекламе делается не на качество, район, доступность жилья, небольшое количество оставшихся квартир или плановый этап повышения цен застройщиком, а на рыночный прирост стоимости. Ни один долговой инструмент сейчас не дает и близко доходности в 25%.
То есть недвижимость стремительно переходит из категории жилье или консервативная инвестиция в спекулятивную фазу.
Подробнее разберу это в следующем посте.
@inflation_shock
Его уже легко можно приметить по контестной рекламе новостроек в поисковиках.
Акцент в рекламе делается не на качество, район, доступность жилья, небольшое количество оставшихся квартир или плановый этап повышения цен застройщиком, а на рыночный прирост стоимости. Ни один долговой инструмент сейчас не дает и близко доходности в 25%.
То есть недвижимость стремительно переходит из категории жилье или консервативная инвестиция в спекулятивную фазу.
Подробнее разберу это в следующем посте.
@inflation_shock
Подписчики задали несколько вопросов по предыдущему посту.
1. «Написать на заборе могут все, что угодно. Вопрос в том, что там на самом деле»
Отвечаю: конкретно по ЖК Хедлайнер я сам мониторил цены и то, что у них обозначено в рекламе — правда. Более того, однушки-студии с апреля у них выросли вообще на 40%.
2. «Не все жилье в стране выросло в цене»
Отвечаю: Безусловно, это так. Денежный прилив поднял цены в разных сегментах по-разному. Большая часть всего хайпа досталась Москве. Да и в ней самой определенные типы квартир могли сделать 50% роста за этот год, а какие-то не смогли сделать и 5%. Точно так же, как и на фондовом рынке акции Zoom выросли на 700%, а Apple лишь на 70% за один и тот же период времени.
В посте я приложил ряд графиков с irn.ru, которые хорошо иллюстрируют то, что сейчас происходит: резкий рост цен и серьезное расслоение. Дешевое жилье (в основном студии) быстрее всего растут в цене. А жилье большей площади может даже падать. В рынок идут деньги населения с депозитов
@infation_shock
1. «Написать на заборе могут все, что угодно. Вопрос в том, что там на самом деле»
Отвечаю: конкретно по ЖК Хедлайнер я сам мониторил цены и то, что у них обозначено в рекламе — правда. Более того, однушки-студии с апреля у них выросли вообще на 40%.
2. «Не все жилье в стране выросло в цене»
Отвечаю: Безусловно, это так. Денежный прилив поднял цены в разных сегментах по-разному. Большая часть всего хайпа досталась Москве. Да и в ней самой определенные типы квартир могли сделать 50% роста за этот год, а какие-то не смогли сделать и 5%. Точно так же, как и на фондовом рынке акции Zoom выросли на 700%, а Apple лишь на 70% за один и тот же период времени.
В посте я приложил ряд графиков с irn.ru, которые хорошо иллюстрируют то, что сейчас происходит: резкий рост цен и серьезное расслоение. Дешевое жилье (в основном студии) быстрее всего растут в цене. А жилье большей площади может даже падать. В рынок идут деньги населения с депозитов
@infation_shock
Действительно ли Дом РФ может стать монополистом?
После серии моих постов о товарище Мутко и его новом госмонополисте многие подписчики были не согласны с перспективой государственной монополии в строительстве, и на некоторых даже пришлось одевать смирительную рубашку в чате.
Среднестатистическая цитата недовольных: «Ведь Дом РФ занимает всего 7 строчку по объему выданной ипотеки за первую половину 2020 года! Какой уж тут монополист!»
Начать нужно конечно с того, что моим невнимательным подписчикам стоит перечитать эту серию постов внимательнее.
Дом РФ монополизирует, и уже почти это сделал, именно рынок финансирования строительства жилья. То есть выдачи денег застройщикам, а на физикам-покупателям квартир. Банк, который в 2016 году был на санации и вообще ничего из себя не представлял, уже к середине 2020 года входил в тройку крупнейших кредиторов строительной отрасли.
Вы вообще осознаете масштабы и скорость монополизации этого рынка?
Сейчас уже становится понятно, что вся замутка с эскроу делалась вообще чисто под Дом РФ, чтобы он стал полноправным монополистом в этой нише и фактически через кредит контролировал вообще весь рынок новостроя в РФ. То есть, на рынке останутся только те, к кому лоялен Мутко. Остальные просто не получат денег или получат их с сильно завышенным процентом.
Теперь непосредственно к ипотеке: когда рынок кредитования застройщиков будет полностью захвачен, то «Дом» легко сможет перекинуться уже и на рынок физиков. Ведь фундамент для выбивания себе неконкурентных преимуществ уже будет готов.
Застройщиков наверняка вынудят давать лучшие условия для тех, кто придет с ипотекой именно от Дом РФ. Да и сами льготы на ипотеку распределяет эта же самая организация.
Уж о какой рыночной конкуренции тут может идти речь?
Но даже сейчас «Дом» растет бешеными темпами. В 2016 году его не было в рейтинге топ-20 по объему ипотечного портфеля в принципе. Правильнее будет сказать, что на тот момент они вообще не выдавали ипотеку.
Но уже за 2017 год они выдали ипотеки на 19 млрд. рублей. А за следующий 2018 год ровно удвоили свой портфель до 38 миллиардов. За следующие полгода 2019-го ипотек у них в портфеле было уже на 55 млрд. А еще спустя год, к июлю 2020, они снова удвоили эти показатели до 110 млрд. Опять же, ровнехонько вдвое.
Дом РФ настолько замечательная «рыночная компания», что даже умудряется расти планово: ровно по 100% прироста в год.
На текущий момент они действительно занимают лишь 7 строчку. Вернее даже 8. В том рейтинге не учитывается Сбер. Но вам следует смотреть не на место, а на скорость прироста по годам. Похоже, она так и будет сохраняться на уровне 100%.
Если все продолжится в том же темпе, то через 3 года, к июлю 2023, Дом РФ будет иметь третье место по объему выданных ипотек в России, сразу после Сбера и ВТБ. И будет полным монополистом на рынке проектного финансирования стройки.
Помимо этого, Дом РФ уже сейчас запустил программу льготных ипотек на строительство по ИЖС, а также через него проходят огромные суммы по кредитованию военной и сельской ипотеки.
И все это происходит уже в этом году, подумайте, что будет к 2023 году.
О том, к чему это приведет, я уже писал.
@inflation_shock
После серии моих постов о товарище Мутко и его новом госмонополисте многие подписчики были не согласны с перспективой государственной монополии в строительстве, и на некоторых даже пришлось одевать смирительную рубашку в чате.
Среднестатистическая цитата недовольных: «Ведь Дом РФ занимает всего 7 строчку по объему выданной ипотеки за первую половину 2020 года! Какой уж тут монополист!»
Начать нужно конечно с того, что моим невнимательным подписчикам стоит перечитать эту серию постов внимательнее.
Дом РФ монополизирует, и уже почти это сделал, именно рынок финансирования строительства жилья. То есть выдачи денег застройщикам, а на физикам-покупателям квартир. Банк, который в 2016 году был на санации и вообще ничего из себя не представлял, уже к середине 2020 года входил в тройку крупнейших кредиторов строительной отрасли.
Вы вообще осознаете масштабы и скорость монополизации этого рынка?
Сейчас уже становится понятно, что вся замутка с эскроу делалась вообще чисто под Дом РФ, чтобы он стал полноправным монополистом в этой нише и фактически через кредит контролировал вообще весь рынок новостроя в РФ. То есть, на рынке останутся только те, к кому лоялен Мутко. Остальные просто не получат денег или получат их с сильно завышенным процентом.
Теперь непосредственно к ипотеке: когда рынок кредитования застройщиков будет полностью захвачен, то «Дом» легко сможет перекинуться уже и на рынок физиков. Ведь фундамент для выбивания себе неконкурентных преимуществ уже будет готов.
Застройщиков наверняка вынудят давать лучшие условия для тех, кто придет с ипотекой именно от Дом РФ. Да и сами льготы на ипотеку распределяет эта же самая организация.
Уж о какой рыночной конкуренции тут может идти речь?
Но даже сейчас «Дом» растет бешеными темпами. В 2016 году его не было в рейтинге топ-20 по объему ипотечного портфеля в принципе. Правильнее будет сказать, что на тот момент они вообще не выдавали ипотеку.
Но уже за 2017 год они выдали ипотеки на 19 млрд. рублей. А за следующий 2018 год ровно удвоили свой портфель до 38 миллиардов. За следующие полгода 2019-го ипотек у них в портфеле было уже на 55 млрд. А еще спустя год, к июлю 2020, они снова удвоили эти показатели до 110 млрд. Опять же, ровнехонько вдвое.
Дом РФ настолько замечательная «рыночная компания», что даже умудряется расти планово: ровно по 100% прироста в год.
На текущий момент они действительно занимают лишь 7 строчку. Вернее даже 8. В том рейтинге не учитывается Сбер. Но вам следует смотреть не на место, а на скорость прироста по годам. Похоже, она так и будет сохраняться на уровне 100%.
Если все продолжится в том же темпе, то через 3 года, к июлю 2023, Дом РФ будет иметь третье место по объему выданных ипотек в России, сразу после Сбера и ВТБ. И будет полным монополистом на рынке проектного финансирования стройки.
Помимо этого, Дом РФ уже сейчас запустил программу льготных ипотек на строительство по ИЖС, а также через него проходят огромные суммы по кредитованию военной и сельской ипотеки.
И все это происходит уже в этом году, подумайте, что будет к 2023 году.
О том, к чему это приведет, я уже писал.
@inflation_shock
3 фаза пузырения российской недвижимости
О первых двух я писал ранее.
Зачем большинство россиян брали ипотеку в последние полгода?
— Хотели купить недвижимость для собственного проживания «пока ставки низкие» и есть материнский капитал;
— Хотели переложить рубли из депозитов в «бетон». Ипотека берется чаще всего на недостающую сумму от депозита для покупки студии-однушки. То есть, первоначальный взнос у этой категории обычно сильно больше 15%.
— Безусловно, есть и другие категории с крайностями по типу потребительского кредита на первоначальный взнос, но будем объективны: недальновидные люди есть всегда и не они пока «двигают» рынок.
Если обобщить мотивацию этих групп покупателей, то это будет либо покупка для собственного проживания, либо консервативная инвестиция (альтернатива депозиту).
Но теперь на рынке зародился уже настоящий хайп и истерия. Я недавно приводил пример рекламы застройщика, где на первый план выпячивается спекулятивный рост цен на квартиры.
Московская недвижимость в глазах многих инвесторов становится уже не альтернативой депозиту, а альтернативой акциям. И по некоторым ЖК даже альтернативой акций Tesla.
Когда комбинации из потребительского кредита + ипотеки начнут брать с целью « быстренько навариться на росте», вот тогда мы с вами действительно увидим настоящий пузырь.
К слову, Великая депрессия в США получилась как раз таки из-за этой схемы. Когда рынок акций США конкретно вырос и живые деньги инвесторов и населения уже были вложены, была запущена схема, по которой акции можно было взять в кредит, где залогом выступали сами акции (современная маржинальная торговля). Поскольку на тот момент рынок уже 10 лет рос, все это выглядело как «100%-ная возможность заработать».
Более того, разного рода компании, от производителей автомобилей до железнодорожников, предлагали своим клиентам покупать акции компании вместе с ее продукцией. В офисах, магазинах, вагонах поездов висели графики роста акций компании. А также часто действовали промо-акции, когда вместе с машиной можно было «льготно» прикупить пару акций условного Ford.
В итоге кредитное плечо для рынка стало таким грандиозным, что небольшой негатив в новостном фоне развалил этот карточный домик, и все закончилось величайшим экономическим кризисом. А QE и даже снижение ставки тогда еще не было изобретено.
В Японии эта схема была апробирована уже как на акциях, так и на недвижимости. В итоге удалось добиться роста цен на жилье в 4 раза. Правда, когда пузырь лопнул, жилая недвижимость 15 лет падала в цене и в итоге стала стоить даже дешевле, чем до начала накачки пузыря с учетом инфляции.
В 2009-2013 годах эта история уже была на рынке московской недвижимости. Тогда после кризиса 2008 года российский рынок начал очень быстро отрастать, поскольку Россия была еще очень слабо вовлечена в мировую банковскую систему. И на отрезке в эти 4 года действительно можно было получить доходность в 30-40% годовых, если взять ипотеку на новостройку с минимальным взносом в 2009 году. Под конец хайпа схема была такой популярной, что все соцсети были завалены инфобизнесменами, которые рассказывали о том, как зарабатывать на недвижимости, не имея собственных сбережений (предлагалось брать тот самый потребительский кредит на первоначальный взнос).
Прогнозирование - это дело совершенно неблагодарное. Но очень похоже на то, что господин Мутко может еще очень серьезно пропампить российскую и, в первую очередь, московскую недвижимость, если в мире не случится каких-то серьезных экономических шоков и ЦБ придется увеличить ключевую ставку в 3 раза.
Те самые инфобизнесмены еще даже не повылазили из своих норок и не заполонили своими «схемами» весь интернет. Да и застройщики пока еще не так открыто впаривают свои студии, как аналог акций. Так что запас для пузырения прямо скажем огромный.
А Дом РФ, то есть по факту правительство, всеми силами пытается этот пузырь разогнать.
@inflation_shock
О первых двух я писал ранее.
Зачем большинство россиян брали ипотеку в последние полгода?
— Хотели купить недвижимость для собственного проживания «пока ставки низкие» и есть материнский капитал;
— Хотели переложить рубли из депозитов в «бетон». Ипотека берется чаще всего на недостающую сумму от депозита для покупки студии-однушки. То есть, первоначальный взнос у этой категории обычно сильно больше 15%.
— Безусловно, есть и другие категории с крайностями по типу потребительского кредита на первоначальный взнос, но будем объективны: недальновидные люди есть всегда и не они пока «двигают» рынок.
Если обобщить мотивацию этих групп покупателей, то это будет либо покупка для собственного проживания, либо консервативная инвестиция (альтернатива депозиту).
Но теперь на рынке зародился уже настоящий хайп и истерия. Я недавно приводил пример рекламы застройщика, где на первый план выпячивается спекулятивный рост цен на квартиры.
Московская недвижимость в глазах многих инвесторов становится уже не альтернативой депозиту, а альтернативой акциям. И по некоторым ЖК даже альтернативой акций Tesla.
Когда комбинации из потребительского кредита + ипотеки начнут брать с целью « быстренько навариться на росте», вот тогда мы с вами действительно увидим настоящий пузырь.
К слову, Великая депрессия в США получилась как раз таки из-за этой схемы. Когда рынок акций США конкретно вырос и живые деньги инвесторов и населения уже были вложены, была запущена схема, по которой акции можно было взять в кредит, где залогом выступали сами акции (современная маржинальная торговля). Поскольку на тот момент рынок уже 10 лет рос, все это выглядело как «100%-ная возможность заработать».
Более того, разного рода компании, от производителей автомобилей до железнодорожников, предлагали своим клиентам покупать акции компании вместе с ее продукцией. В офисах, магазинах, вагонах поездов висели графики роста акций компании. А также часто действовали промо-акции, когда вместе с машиной можно было «льготно» прикупить пару акций условного Ford.
В итоге кредитное плечо для рынка стало таким грандиозным, что небольшой негатив в новостном фоне развалил этот карточный домик, и все закончилось величайшим экономическим кризисом. А QE и даже снижение ставки тогда еще не было изобретено.
В Японии эта схема была апробирована уже как на акциях, так и на недвижимости. В итоге удалось добиться роста цен на жилье в 4 раза. Правда, когда пузырь лопнул, жилая недвижимость 15 лет падала в цене и в итоге стала стоить даже дешевле, чем до начала накачки пузыря с учетом инфляции.
В 2009-2013 годах эта история уже была на рынке московской недвижимости. Тогда после кризиса 2008 года российский рынок начал очень быстро отрастать, поскольку Россия была еще очень слабо вовлечена в мировую банковскую систему. И на отрезке в эти 4 года действительно можно было получить доходность в 30-40% годовых, если взять ипотеку на новостройку с минимальным взносом в 2009 году. Под конец хайпа схема была такой популярной, что все соцсети были завалены инфобизнесменами, которые рассказывали о том, как зарабатывать на недвижимости, не имея собственных сбережений (предлагалось брать тот самый потребительский кредит на первоначальный взнос).
Прогнозирование - это дело совершенно неблагодарное. Но очень похоже на то, что господин Мутко может еще очень серьезно пропампить российскую и, в первую очередь, московскую недвижимость, если в мире не случится каких-то серьезных экономических шоков и ЦБ придется увеличить ключевую ставку в 3 раза.
Те самые инфобизнесмены еще даже не повылазили из своих норок и не заполонили своими «схемами» весь интернет. Да и застройщики пока еще не так открыто впаривают свои студии, как аналог акций. Так что запас для пузырения прямо скажем огромный.
А Дом РФ, то есть по факту правительство, всеми силами пытается этот пузырь разогнать.
@inflation_shock
Чем закончится пузырь в российской недвижимости?
У Дом РФ есть все ресурсы и огромное желание продолжать надувать пузырь в российской недвижке.
Но как мы знаем, все пузыри заканчиваются одинаково: проколом и сдутием. Так как скоро лопнет этот пузырь и лопнет ли вообще?
Очевидно, что если Дом РФ - это государственная структура, то и за его «грехи» будет платить бюджет.
Набиуллина по этому поводу уже начала бить в набат, поскольку весь неликвид от Дом РФ попросят в будущем выкупить наш ЦБ. Как это было и есть в Японии, и сейчас происходит в США. То есть, пузырь по факту не лопнет, в критической точке он, конечно, просядет в цене (20%, и возможно даже 30%), а дальше его продолжит «поддерживать» печатный станок.
В наше время, когда мировой экономике уже 12 лет не дают упасть с помощью QE и очиститься от зомби-компаний, нет ничего удивительного в том, что и пузырь недвижимости не лопнет в прямом смысле этого слова.
Сейчас те деньги, что выделяются из бюджета, а он у нас дефицитный, так что правильнее будет сказать прямо из печатного станка ЦБ, идут чисто на искусственный пампинг рынка. У нас нет никаких фундаментальных оснований для того, чтобы российская недвижимость дорожала даже в рублях:
— население сокращается;
— доходы населения также падают;
— уровень закредитованности населения для развивающейся страны объективно не такой уж маленький. Тут нет никакого смысла сравнивать РФ с США или Германией - это экономики по структуре совершенно не сопоставимые;
— инфляция в рубле не такая запредельная, чтобы создать реальное давление на цену недвижимости.
В результате большая часть прибыли от пампинга осядет у застройщиков, Дом РФ, риэлторов и немного у тех, кто успел влезть в недвижку в июне-июле этого года.
Для широких слоев населения все эти меры повышения доступности жилья сделали его лишь еще более недоступным. Выгода от низкой ставки уже официально нивелирована ростом стоимости жилья.
Как итог, государство станет одним из крупнейших держателей недвижимости в стране. Под это дело запускают все новые структуры.
Все помои с баланса Дом РФ окажутся на балансе бюджета. Они пойдут либо в соцнайм, либо просто будут зомбифицированы. И в западной, и в российской практике на госбалансе есть огромное множество зомби-микрорайонов (брошенные моногорода после закрытия предприятий в 90-ые).
Тем, кто в результате очередного кризиса не сможет выплачивать ипотеку, предложат продолжить жить в этой же квартире, уже снимая ее у государства.
Так что за повышение прибыли застройщиков, как обычно, заплатят налогоплательщики. За их же счет их самих переведут из статуса владельцев ипотеки в пожизненных арендаторов социального жилья. Ведь доходы падают, цены на жилье растут. Все больший процент граждан РФ не сможет позволить себе даже однушку в ипотеку на 25 лет.
Не зря я сравнивал происходящее сейчас в недвиге с российским футболом 10 лет назад. Мутко проворачивает тот же трюк теперь и с рынком недвижимости.
В результате деятельности Дом РФ большая часть застройщиков в России окажется либо прямо на балансе государства, либо на балансе госкорпораций (по аналогии с футбольными клубами). Жилье будет крайне низкого качества и при этом безумно дорогим (по аналогии с российскими футболистами). Рынок российского жилья будет абсолютно дохлым на фоне европейского (как и весь российский футбол).
Мутко в каждом новом для себя поле деятельности организовывал бессмысленный пампинг, сажал все на бюджетную иглу, присыпал все это сверху коррупцией, а по итогу оставлял после себя руины.
С недвижимостью будет то же самое.
Вероятно, можно будет очень хорошо заработать на российской недвижимости в ближайшие 1-2 года. То есть, постараться «найти большего дурака, чем вы сами», который согласится перекупить у вас российский «бетон» при падающем реальном спросе и стремительном раздутии ипотечного пузыря.
А вот в долгосрок, с расчетом на сдачу в аренду, российская недвижка выглядит совсем уж уныло и абсрудно. Ведь вам придется конкурировать в этом с госмонополией.
@inflation_shock
У Дом РФ есть все ресурсы и огромное желание продолжать надувать пузырь в российской недвижке.
Но как мы знаем, все пузыри заканчиваются одинаково: проколом и сдутием. Так как скоро лопнет этот пузырь и лопнет ли вообще?
Очевидно, что если Дом РФ - это государственная структура, то и за его «грехи» будет платить бюджет.
Набиуллина по этому поводу уже начала бить в набат, поскольку весь неликвид от Дом РФ попросят в будущем выкупить наш ЦБ. Как это было и есть в Японии, и сейчас происходит в США. То есть, пузырь по факту не лопнет, в критической точке он, конечно, просядет в цене (20%, и возможно даже 30%), а дальше его продолжит «поддерживать» печатный станок.
В наше время, когда мировой экономике уже 12 лет не дают упасть с помощью QE и очиститься от зомби-компаний, нет ничего удивительного в том, что и пузырь недвижимости не лопнет в прямом смысле этого слова.
Сейчас те деньги, что выделяются из бюджета, а он у нас дефицитный, так что правильнее будет сказать прямо из печатного станка ЦБ, идут чисто на искусственный пампинг рынка. У нас нет никаких фундаментальных оснований для того, чтобы российская недвижимость дорожала даже в рублях:
— население сокращается;
— доходы населения также падают;
— уровень закредитованности населения для развивающейся страны объективно не такой уж маленький. Тут нет никакого смысла сравнивать РФ с США или Германией - это экономики по структуре совершенно не сопоставимые;
— инфляция в рубле не такая запредельная, чтобы создать реальное давление на цену недвижимости.
В результате большая часть прибыли от пампинга осядет у застройщиков, Дом РФ, риэлторов и немного у тех, кто успел влезть в недвижку в июне-июле этого года.
Для широких слоев населения все эти меры повышения доступности жилья сделали его лишь еще более недоступным. Выгода от низкой ставки уже официально нивелирована ростом стоимости жилья.
Как итог, государство станет одним из крупнейших держателей недвижимости в стране. Под это дело запускают все новые структуры.
Все помои с баланса Дом РФ окажутся на балансе бюджета. Они пойдут либо в соцнайм, либо просто будут зомбифицированы. И в западной, и в российской практике на госбалансе есть огромное множество зомби-микрорайонов (брошенные моногорода после закрытия предприятий в 90-ые).
Тем, кто в результате очередного кризиса не сможет выплачивать ипотеку, предложат продолжить жить в этой же квартире, уже снимая ее у государства.
Так что за повышение прибыли застройщиков, как обычно, заплатят налогоплательщики. За их же счет их самих переведут из статуса владельцев ипотеки в пожизненных арендаторов социального жилья. Ведь доходы падают, цены на жилье растут. Все больший процент граждан РФ не сможет позволить себе даже однушку в ипотеку на 25 лет.
Не зря я сравнивал происходящее сейчас в недвиге с российским футболом 10 лет назад. Мутко проворачивает тот же трюк теперь и с рынком недвижимости.
В результате деятельности Дом РФ большая часть застройщиков в России окажется либо прямо на балансе государства, либо на балансе госкорпораций (по аналогии с футбольными клубами). Жилье будет крайне низкого качества и при этом безумно дорогим (по аналогии с российскими футболистами). Рынок российского жилья будет абсолютно дохлым на фоне европейского (как и весь российский футбол).
Мутко в каждом новом для себя поле деятельности организовывал бессмысленный пампинг, сажал все на бюджетную иглу, присыпал все это сверху коррупцией, а по итогу оставлял после себя руины.
С недвижимостью будет то же самое.
Вероятно, можно будет очень хорошо заработать на российской недвижимости в ближайшие 1-2 года. То есть, постараться «найти большего дурака, чем вы сами», который согласится перекупить у вас российский «бетон» при падающем реальном спросе и стремительном раздутии ипотечного пузыря.
А вот в долгосрок, с расчетом на сдачу в аренду, российская недвижка выглядит совсем уж уныло и абсрудно. Ведь вам придется конкурировать в этом с госмонополией.
@inflation_shock
Имеет ли инвестиционную привлекательность российская недвижимость в долгосрок?
После 2013 года инвестиции в российскую недвижимость по доходности были просто альтернативой банковскому вкладу.
Возьмем пример для расчета: однушка, купленная в пределах МКАД на вторичном рынке с готовым ремонтом в 2015 году. Метраж в районе 40 метров. Для простоты возьмем ее стоимость за 10 млн. рублей. В тот год по такой цене можно было взять крайне ликвидную однушку рядом с метро и в новом ЖК.
Аренда такой квартиры могла бы приносить около 500 тысяч рублей в год, то есть, платежи арендатора — около 40к в месяц при условии, что отдельно оплачиваются счетчики. За следующие 4 года эта квартира практически не выросла в цене, прибавив лишь около 10%. При этом у нее еще есть и амортизация. Раз в 5 лет надо делать косметический ремонт, частично обновлять мебель и электронику, чтобы квартира не теряла в цене. Отложим на эти расходы 400 тыс. рублей раз в 4 года.
Итого, инвестиция 10 млн. на 4 года дала бы около 6.5% годовых (1 млн. рост стоимости квартиры + 2 млн. доход от аренды - 400 тыс. амортизация).
Это цифры, примерно аналогичные доходу по рублевым вкладам до понижения ставок 2020 года. При том, что на фоне вкладов вы серьезно теряете в ликвидности. Квартиру, в случае чего, за один день и даже неделю не продашь.
А банальное держание доллара под подушкой и продажа его на пике по 80р, который дважды был в 2020 году, дал бы даже более интересную доходность. А ведь квартирой еще и заниматься нужно. Арендаторы бывают разные и могут часто меняться, или быстрее обычного «убивать» квартиру.
На этом примере хорошо видно, что идея инвестирования в недвижимость не может держаться исключительно в расчете на получение рентных платежей. Хотя, конечно, доходность по депозитам сейчас серьезно подрезали, но остался еще вариант с ОФЗ и той же доходностью в районе 6% годовых, в зависимости от точки входа в них и их срока погашения.
Ситуация с недвижимостью аналогична «дивидендным аристократам». При покупке их акций люди ориентируются на дивиденды, но, безусловно, рассчитывают и на рост стоимости самих акций. Иначе эта инвестиция по доходности будет на уровне все тех же облигаций.
Конечно, на рынке недвижимости есть вариант с покупкой строящегося жилья, его дальнейшим ремонтом и сдачей в аренду. Но будем объективны: это требует кучу ресурсов, в отличие от покупки облигаций, да и лавочка эта прикрывается. Из-за эскроу застройщики уже не продают квартиры на этапе котлована и даже первых этажей.
Если же говорить о перспективах роста арендных платежей, то тоже получается весьма интересно. Они растут, если растет спрос на недвижимость, а значит и цена самого базового актива. Выходит, что любая инвестиция в недвижимость — это расчет именно на рост стоимости жилья в будущем, а арендные платежи — просто приятные дивиденды, которые повышают доходность. То есть, дериватив от роста цены жилья.
В 2020 году московская недвижимость выросла в цене на 17%, при этом стоимость аренды в среднем упала на 7%. Получился разрыв (гэп) в 25%.
Удаленщики-лимитчики возвращаются в регионы, определенный процент жителей Москвы просто умирает от ковида, мигранты также в рекордном объеме покинули РФ. Спроса просто нет, зато на ипотечном пузыре растет цена новостроек. Это хороший маркер того, что текущие цены на жилье спекулятивны и легко могут вырасти еще на 20-30%, а могут и вернуться к своей фундаментальной цене на те же 25% ниже. Все зависит от мощности админ. ресурса Мутко и его друзей.
Но главное, что нужно помнить: спекуляции — это не про долгосрок. Это про «купи сегодня подешевле и попытайся найти большего дурака, чем ты, чтобы продать ему дороже завтра».
Есть много примеров очень доходных спекуляций в этом году. В Калининграде, Крыму, Сочи по определенным объектам цена в 2020-ом росла на 200-300%. Но все это — Tesla и Биткоин от рынка российской недвижимости. Следующим летом могут открыть Европу, и все сдуется обратно или вовсе не будет достроено. Да и сейчас в регионах есть куча объектов, по которым цена упала, и даже ипотечный пампинг не помог.
@inflation_shock
После 2013 года инвестиции в российскую недвижимость по доходности были просто альтернативой банковскому вкладу.
Возьмем пример для расчета: однушка, купленная в пределах МКАД на вторичном рынке с готовым ремонтом в 2015 году. Метраж в районе 40 метров. Для простоты возьмем ее стоимость за 10 млн. рублей. В тот год по такой цене можно было взять крайне ликвидную однушку рядом с метро и в новом ЖК.
Аренда такой квартиры могла бы приносить около 500 тысяч рублей в год, то есть, платежи арендатора — около 40к в месяц при условии, что отдельно оплачиваются счетчики. За следующие 4 года эта квартира практически не выросла в цене, прибавив лишь около 10%. При этом у нее еще есть и амортизация. Раз в 5 лет надо делать косметический ремонт, частично обновлять мебель и электронику, чтобы квартира не теряла в цене. Отложим на эти расходы 400 тыс. рублей раз в 4 года.
Итого, инвестиция 10 млн. на 4 года дала бы около 6.5% годовых (1 млн. рост стоимости квартиры + 2 млн. доход от аренды - 400 тыс. амортизация).
Это цифры, примерно аналогичные доходу по рублевым вкладам до понижения ставок 2020 года. При том, что на фоне вкладов вы серьезно теряете в ликвидности. Квартиру, в случае чего, за один день и даже неделю не продашь.
А банальное держание доллара под подушкой и продажа его на пике по 80р, который дважды был в 2020 году, дал бы даже более интересную доходность. А ведь квартирой еще и заниматься нужно. Арендаторы бывают разные и могут часто меняться, или быстрее обычного «убивать» квартиру.
На этом примере хорошо видно, что идея инвестирования в недвижимость не может держаться исключительно в расчете на получение рентных платежей. Хотя, конечно, доходность по депозитам сейчас серьезно подрезали, но остался еще вариант с ОФЗ и той же доходностью в районе 6% годовых, в зависимости от точки входа в них и их срока погашения.
Ситуация с недвижимостью аналогична «дивидендным аристократам». При покупке их акций люди ориентируются на дивиденды, но, безусловно, рассчитывают и на рост стоимости самих акций. Иначе эта инвестиция по доходности будет на уровне все тех же облигаций.
Конечно, на рынке недвижимости есть вариант с покупкой строящегося жилья, его дальнейшим ремонтом и сдачей в аренду. Но будем объективны: это требует кучу ресурсов, в отличие от покупки облигаций, да и лавочка эта прикрывается. Из-за эскроу застройщики уже не продают квартиры на этапе котлована и даже первых этажей.
Если же говорить о перспективах роста арендных платежей, то тоже получается весьма интересно. Они растут, если растет спрос на недвижимость, а значит и цена самого базового актива. Выходит, что любая инвестиция в недвижимость — это расчет именно на рост стоимости жилья в будущем, а арендные платежи — просто приятные дивиденды, которые повышают доходность. То есть, дериватив от роста цены жилья.
В 2020 году московская недвижимость выросла в цене на 17%, при этом стоимость аренды в среднем упала на 7%. Получился разрыв (гэп) в 25%.
Удаленщики-лимитчики возвращаются в регионы, определенный процент жителей Москвы просто умирает от ковида, мигранты также в рекордном объеме покинули РФ. Спроса просто нет, зато на ипотечном пузыре растет цена новостроек. Это хороший маркер того, что текущие цены на жилье спекулятивны и легко могут вырасти еще на 20-30%, а могут и вернуться к своей фундаментальной цене на те же 25% ниже. Все зависит от мощности админ. ресурса Мутко и его друзей.
Но главное, что нужно помнить: спекуляции — это не про долгосрок. Это про «купи сегодня подешевле и попытайся найти большего дурака, чем ты, чтобы продать ему дороже завтра».
Есть много примеров очень доходных спекуляций в этом году. В Калининграде, Крыму, Сочи по определенным объектам цена в 2020-ом росла на 200-300%. Но все это — Tesla и Биткоин от рынка российской недвижимости. Следующим летом могут открыть Европу, и все сдуется обратно или вовсе не будет достроено. Да и сейчас в регионах есть куча объектов, по которым цена упала, и даже ипотечный пампинг не помог.
@inflation_shock
Еще немного фактов о том, как Дом РФ стремительно монополизирует рынок недвижимости в РФ
Закончу серию постов несколькими яркими фактами.
1. В 2018 году Дом РФ обанкротил Урбан Групп за одно заседание суда. Около 5 000 ОООшек. 15000 обманутых дольщиков. Это был один из крупнейших застройщиков Москвы и, конечно же, конкурент ПИКа. Причем дольщиков, обманутых другими застройщиками, еще тысячи, но Дом РФ забрал себе только Урбан.
Теперь госмонополист вяло «достраивает» квартиры дольщикам на деньги бюджета. Сроки сдачи постоянно отодвигаются. При этом самому Урбану принадлежало огромное количество московской и подмосковной земли, на которой теперь Дом РФ запустит свои проекты, в обход застройщиков и банков. Государство будет напрямую строить квартиры и продавать их. По факту, само же себе выделяя деньги и само же себя инспектируя на предмет качества строительства. Дотировать ипотеки для покупки жилья, естественно, будет тоже государство.
2. А уже в этом году Дом РФ создал собственную девелоперскую компанию.
«Хотя мы свою работу сделали, участки в земельный оборот вовлекли, мы все равно в будущем году хотим изменить свой подход к строительству. И у субъектов, и у застройщиков ресурсов немного. Поэтому мы создали свою компанию «ДОМ.РФ Девелопмент» и планируем строить сами. На днях пригласили хорошего специалиста «с рынка» ее возглавить», - сказал Мутко.
Дом РФ будет не просто строить микрорайоны на 200-300 тысяч кв.м., а развивать проекты, сделанные по стандартам развития территорий для комфортного проживания людей.
То есть, Дом РФ будет строить целые микрорайоны в одно лицо.
3. Мутко запустил тестовую программу аренды жилья с 80% скидкой в ЖК бизнес-класса «Современник» в Воронеже.
Еще раз: на дохлом рынке российской аренды госмонополист решил еще и дотировать сдачу жилья. В ЖК БИЗНЕС-КЛАССА!
Что будет с рынком аренды через 2-3 года? Ведь Дому РФ придется выкупать на свой баланс кучу неликвида у банков.
4. Ипотечные деривативы (CDO) от Дом РФ смогут выкупить российские банки и на их балансе они будут приравнены к наличным. Значит, требования к ипотечным заемщикам можно снижать фактически бесконечно. Все в лучших традициях американского пузыря, когда ипотеку выдавали натурально бомжам.
Подробнее об этом механизме писал здесь.
Объем этих CDO растет очень стремительно. Собственно, по этой программе банки ускорено сливают ваши ипотеки в Дом РФ. Уже множество подписчиков написали, что им пришло смс, что теперь они должны не условному Газпромбанку, а Дому РФ.
6. Расширенная в этом году программа материнского капитала по факту также пампит рынок недвижимости. Особенно в регионах, куда пока не дотянулся Дом РФ. В регионе маткапитал за двух детей может составлять до 70% от цены квартиры-однушки. Многие также увязывают расширение этой программы с лобби от строительно-ипотечной госмонополии.
Резюме: у Дом РФ есть все инструменты, чтобы еще пару лет спокойно пампить наш абсолютно дохлый рынок. Один из подписчиков канала написал в чате хорошую мысль: «Получается, одни и те же люди превратили у нас в стране подвижную игру в недвижимость, а теперь красивыми комбинациями пытаются запустить ненужные движения на рынке недвижимости?)».
Если экономический рост в РФ так и не образуется в 2021-ом, то весь этот пампинг закончится очень плохо. Фактически, возвращением во времена СССР. Огромные объемы жилья в стране будут принадлежать государству, жилье будет сверхнизкого качества, отдельные качественные дома будут выдавать по блату номенклатуре в соцнайм даром. Остальные же смогут получить льготную околобесплатную ипотеку в обмен на работу на государство.
Так же, как и в СССР, государство уничтожит доходность в недвижимости для инвестора с улицы. Дом РФ будет жестко демпинговать рынок аренды, а всю прибыль от постройки новых интересных проектов он будет аккумулировать в себе через финансирование стройки.
Очень похоже, что через 3-4 года нас ждет грандиозный «брежневский застой» в российской недвиге.
@inflation_shock
Закончу серию постов несколькими яркими фактами.
1. В 2018 году Дом РФ обанкротил Урбан Групп за одно заседание суда. Около 5 000 ОООшек. 15000 обманутых дольщиков. Это был один из крупнейших застройщиков Москвы и, конечно же, конкурент ПИКа. Причем дольщиков, обманутых другими застройщиками, еще тысячи, но Дом РФ забрал себе только Урбан.
Теперь госмонополист вяло «достраивает» квартиры дольщикам на деньги бюджета. Сроки сдачи постоянно отодвигаются. При этом самому Урбану принадлежало огромное количество московской и подмосковной земли, на которой теперь Дом РФ запустит свои проекты, в обход застройщиков и банков. Государство будет напрямую строить квартиры и продавать их. По факту, само же себе выделяя деньги и само же себя инспектируя на предмет качества строительства. Дотировать ипотеки для покупки жилья, естественно, будет тоже государство.
2. А уже в этом году Дом РФ создал собственную девелоперскую компанию.
«Хотя мы свою работу сделали, участки в земельный оборот вовлекли, мы все равно в будущем году хотим изменить свой подход к строительству. И у субъектов, и у застройщиков ресурсов немного. Поэтому мы создали свою компанию «ДОМ.РФ Девелопмент» и планируем строить сами. На днях пригласили хорошего специалиста «с рынка» ее возглавить», - сказал Мутко.
Дом РФ будет не просто строить микрорайоны на 200-300 тысяч кв.м., а развивать проекты, сделанные по стандартам развития территорий для комфортного проживания людей.
То есть, Дом РФ будет строить целые микрорайоны в одно лицо.
3. Мутко запустил тестовую программу аренды жилья с 80% скидкой в ЖК бизнес-класса «Современник» в Воронеже.
Еще раз: на дохлом рынке российской аренды госмонополист решил еще и дотировать сдачу жилья. В ЖК БИЗНЕС-КЛАССА!
Что будет с рынком аренды через 2-3 года? Ведь Дому РФ придется выкупать на свой баланс кучу неликвида у банков.
4. Ипотечные деривативы (CDO) от Дом РФ смогут выкупить российские банки и на их балансе они будут приравнены к наличным. Значит, требования к ипотечным заемщикам можно снижать фактически бесконечно. Все в лучших традициях американского пузыря, когда ипотеку выдавали натурально бомжам.
Подробнее об этом механизме писал здесь.
Объем этих CDO растет очень стремительно. Собственно, по этой программе банки ускорено сливают ваши ипотеки в Дом РФ. Уже множество подписчиков написали, что им пришло смс, что теперь они должны не условному Газпромбанку, а Дому РФ.
6. Расширенная в этом году программа материнского капитала по факту также пампит рынок недвижимости. Особенно в регионах, куда пока не дотянулся Дом РФ. В регионе маткапитал за двух детей может составлять до 70% от цены квартиры-однушки. Многие также увязывают расширение этой программы с лобби от строительно-ипотечной госмонополии.
Резюме: у Дом РФ есть все инструменты, чтобы еще пару лет спокойно пампить наш абсолютно дохлый рынок. Один из подписчиков канала написал в чате хорошую мысль: «Получается, одни и те же люди превратили у нас в стране подвижную игру в недвижимость, а теперь красивыми комбинациями пытаются запустить ненужные движения на рынке недвижимости?)».
Если экономический рост в РФ так и не образуется в 2021-ом, то весь этот пампинг закончится очень плохо. Фактически, возвращением во времена СССР. Огромные объемы жилья в стране будут принадлежать государству, жилье будет сверхнизкого качества, отдельные качественные дома будут выдавать по блату номенклатуре в соцнайм даром. Остальные же смогут получить льготную околобесплатную ипотеку в обмен на работу на государство.
Так же, как и в СССР, государство уничтожит доходность в недвижимости для инвестора с улицы. Дом РФ будет жестко демпинговать рынок аренды, а всю прибыль от постройки новых интересных проектов он будет аккумулировать в себе через финансирование стройки.
Очень похоже, что через 3-4 года нас ждет грандиозный «брежневский застой» в российской недвиге.
@inflation_shock
Подборка постов о пузыре в российской недвижимости и монополизации рынка государством через Дом РФ
1. Как связаны футбол и российская недвижимость?
2. Дом РФ: подготовка к монополизации и пампингу рынка.
3. Насколько были полезны рынку эскроу-счета?
4. Перспективы стремительного роста соцнайма в РФ
5. Показательный маркер третьей стадии пампинга жилищного пузыря (после эскроу и льготной ипотеки)
6. Показательная статистика по росту цен на российскую недвижимости в 2020 году.
7. Действительно ли Дом РФ может стать монополистом?
8. 3 фаза пузырения российской недвижимости.
9. Чем закончится пузырь в российской недвижимости?
10. Имеет ли инвестиционную привлекательность российская недвижимость в долгосрок?
11. Немного фактов о том, как Дом РФ стремительно монополизирует рынок недвижимости в РФ
12. Об ипотечных облигациях Дом РФ
13. И еще подробнее об этих же облигация
14. Back to USSR. Ликвидация института частной собственности на жилье в РФ
@inflation_shock
1. Как связаны футбол и российская недвижимость?
2. Дом РФ: подготовка к монополизации и пампингу рынка.
3. Насколько были полезны рынку эскроу-счета?
4. Перспективы стремительного роста соцнайма в РФ
5. Показательный маркер третьей стадии пампинга жилищного пузыря (после эскроу и льготной ипотеки)
6. Показательная статистика по росту цен на российскую недвижимости в 2020 году.
7. Действительно ли Дом РФ может стать монополистом?
8. 3 фаза пузырения российской недвижимости.
9. Чем закончится пузырь в российской недвижимости?
10. Имеет ли инвестиционную привлекательность российская недвижимость в долгосрок?
11. Немного фактов о том, как Дом РФ стремительно монополизирует рынок недвижимости в РФ
12. Об ипотечных облигациях Дом РФ
13. И еще подробнее об этих же облигация
14. Back to USSR. Ликвидация института частной собственности на жилье в РФ
@inflation_shock
Очередное коронавирусное разочарование рынка
В пятницу была квартальная экспирация фьючерсов — крайне важная дата для всего финансового рынка. Крупные участники в этот день фиксируют свою прибыль за квартал и оценивают, насколько сработали их ставки.
И вот уже в воскресенье на нас вывалили весь экономический негатив. Оказалось, что в Великобритании обнаружили новый штамм коронавируса, более заразный и менее восприимчивый к вакцине. Правда, обнаружен он был аж в сентябре. Спрашивается, чего же так долго молчали?)
Нефть на таких новостях просела на 3%. Рублику резко поплохело (доллар уже по 75), как и, очевидно, всему российскому рынку (ралли в нефтянке официально подошло к концу).
Одновременно с этим все активнее заговорили о том, что вакцины от Phfizer и Moderna вообще-то не прошли тестирование на животных. У первых вакцинированных обнаружили аллергическую реакцию на вакцину (КАКАЯ НЕОЖИДАННОСТЬ!).
Еще лучше обстоит дело с тем, что у вакцин, не проверенных на животных, есть свойство спустя время вызывать усиленный ответ иммунитета на повторное попадание вируса в организм. То есть, подобные вакцины сначала помогают в борьбе вирусом, а спустя время с большей вероятностью убивают. Думаю, мы обязательно к весне узнаем о таких результатах по озвученным выше не протестированным вакцинам.
Я ни разу не вирусолог и не стоит помолекульно препарировать мой текст в комментариях. Возможно, мои формулировки в чем-то не точны. Но я инженер, и прекрасно знаю, как создаются успешные технические продукты. Одно из главных правил этого процесса: «9 женщин не родят за 1 месяц ребенка». Вся эта очевидная спешка и хайпожорство закончатся очень плохо. И не важно, что вы разрабатываете: вакцину, самолет или ERP-систему для предприятия. Такие вещи спешки не терпят, и уже тем более пропускание стадии полноценных критических тестов. Хотели бы вы лететь на свеженькой модели Боинг, которая толком не прошла никаких летных испытаний?
С этими вакцинами такая же история.
Мировым политическим элитам очень хочется поскорей замять проблему с пандемией, и в ход идут любые средства. К слову, в один день с плохими новостями в США объявили о новом пакете помощи экономике ценой в 900 млрд. долларов. Вот так вот взяли и впрыснули в рынок половину цены мировой транс-корпорации Apple.
Думаю, с короной дело решится следующим образом:
1. Никакой рабочей вакцины толком не будет. Пошумят, похайпят, разочаруют рынок и успокоятся.
2. Сейчас скорость заражения что в РФ, что в мире такова, что через полтора года все экономически активное население уже переболеет. Напомню, что достаточно, чтобы 60% популяции переболело для победы над вирусом. В свое время с испанкой так и произошло. Она бушевала 3 года, а потом просто растворилась сама. По поводу 60% — не обязательно, чтобы переболело 60% от наших 145 млн. населения РФ. Достаточно, чтобы переболело 60% экономически активного населения крупных городов. Дальше пандемия сама затухнет. По моим прикидкам, это около 30 млн. человек. Если вы возьмете даже официальный уровень ежедневного заражения сейчас и перемножите на 1.5 года, то поймете, что этого будет достаточно. То есть, в 2022 году Covid у нас затухнет сам собой без каких-либо вакцин. У меня уже куча знакомых вернулись к обычной жизни, потому что переболели. А повторное заражение, насколько мне известно, так и не стало научно-доказанным фактом.
3. Мы уже привыкли к пандемии. Свыклись с ней. Она больше не производит фурора и даже негатив по ней не обрушивает рынки на 50%. Думаю, вся беготня с вакциной — это просто инфоповод, чтобы потянуть время до реального решения проблемы, которое заложено в нашу популяцию природой.
Так что все игры с акциями туризма, нефтянки, авиации, кинотеатров и кинокомпаний до 2022 года будут откровенными спекуляциями. А после, конечно, выстрелят в небо (легко сделав 100-200% роста). Отложенный спрос будет запредельный. Так что надо спокойненько ждать очередного дна (информационного) и брать все это дело в долгосрок по вкусным ценам. С текущей зомбификацией экономики все равно никому умереть не дадут.
@inflation_shock
В пятницу была квартальная экспирация фьючерсов — крайне важная дата для всего финансового рынка. Крупные участники в этот день фиксируют свою прибыль за квартал и оценивают, насколько сработали их ставки.
И вот уже в воскресенье на нас вывалили весь экономический негатив. Оказалось, что в Великобритании обнаружили новый штамм коронавируса, более заразный и менее восприимчивый к вакцине. Правда, обнаружен он был аж в сентябре. Спрашивается, чего же так долго молчали?)
Нефть на таких новостях просела на 3%. Рублику резко поплохело (доллар уже по 75), как и, очевидно, всему российскому рынку (ралли в нефтянке официально подошло к концу).
Одновременно с этим все активнее заговорили о том, что вакцины от Phfizer и Moderna вообще-то не прошли тестирование на животных. У первых вакцинированных обнаружили аллергическую реакцию на вакцину (КАКАЯ НЕОЖИДАННОСТЬ!).
Еще лучше обстоит дело с тем, что у вакцин, не проверенных на животных, есть свойство спустя время вызывать усиленный ответ иммунитета на повторное попадание вируса в организм. То есть, подобные вакцины сначала помогают в борьбе вирусом, а спустя время с большей вероятностью убивают. Думаю, мы обязательно к весне узнаем о таких результатах по озвученным выше не протестированным вакцинам.
Я ни разу не вирусолог и не стоит помолекульно препарировать мой текст в комментариях. Возможно, мои формулировки в чем-то не точны. Но я инженер, и прекрасно знаю, как создаются успешные технические продукты. Одно из главных правил этого процесса: «9 женщин не родят за 1 месяц ребенка». Вся эта очевидная спешка и хайпожорство закончатся очень плохо. И не важно, что вы разрабатываете: вакцину, самолет или ERP-систему для предприятия. Такие вещи спешки не терпят, и уже тем более пропускание стадии полноценных критических тестов. Хотели бы вы лететь на свеженькой модели Боинг, которая толком не прошла никаких летных испытаний?
С этими вакцинами такая же история.
Мировым политическим элитам очень хочется поскорей замять проблему с пандемией, и в ход идут любые средства. К слову, в один день с плохими новостями в США объявили о новом пакете помощи экономике ценой в 900 млрд. долларов. Вот так вот взяли и впрыснули в рынок половину цены мировой транс-корпорации Apple.
Думаю, с короной дело решится следующим образом:
1. Никакой рабочей вакцины толком не будет. Пошумят, похайпят, разочаруют рынок и успокоятся.
2. Сейчас скорость заражения что в РФ, что в мире такова, что через полтора года все экономически активное население уже переболеет. Напомню, что достаточно, чтобы 60% популяции переболело для победы над вирусом. В свое время с испанкой так и произошло. Она бушевала 3 года, а потом просто растворилась сама. По поводу 60% — не обязательно, чтобы переболело 60% от наших 145 млн. населения РФ. Достаточно, чтобы переболело 60% экономически активного населения крупных городов. Дальше пандемия сама затухнет. По моим прикидкам, это около 30 млн. человек. Если вы возьмете даже официальный уровень ежедневного заражения сейчас и перемножите на 1.5 года, то поймете, что этого будет достаточно. То есть, в 2022 году Covid у нас затухнет сам собой без каких-либо вакцин. У меня уже куча знакомых вернулись к обычной жизни, потому что переболели. А повторное заражение, насколько мне известно, так и не стало научно-доказанным фактом.
3. Мы уже привыкли к пандемии. Свыклись с ней. Она больше не производит фурора и даже негатив по ней не обрушивает рынки на 50%. Думаю, вся беготня с вакциной — это просто инфоповод, чтобы потянуть время до реального решения проблемы, которое заложено в нашу популяцию природой.
Так что все игры с акциями туризма, нефтянки, авиации, кинотеатров и кинокомпаний до 2022 года будут откровенными спекуляциями. А после, конечно, выстрелят в небо (легко сделав 100-200% роста). Отложенный спрос будет запредельный. Так что надо спокойненько ждать очередного дна (информационного) и брать все это дело в долгосрок по вкусным ценам. С текущей зомбификацией экономики все равно никому умереть не дадут.
@inflation_shock
Дуров анонсировал рекламную платформу в Телеграм
С 2021 года мессенджер будет монетизироваться. Подробный разбор можно почитать здесь.
В Телеграм за последние пару лет сформировалась очень классная экосистема каналов по теме технологий и инвестиций. Будет жаль, если монетизация мессенджера все это разрушит и заставит тех, кто помельче, бросить это дело совсем, а крупняк - тотально уходить в платную подписку. Очевидно, что от этого потеряет в первую очередь потребитель контента.
Очень хочется верить, что Дуров аккуратно проведет реформы и не повторит сценарий ВКонтакте после своего ухода, когда в 2014-2015 соцсеть практически забрала все доходы у создателей контента через таргетированную рекламу в умной ленте. ВКонтакте тогда буквально за 2 года полностью разрушила свою экосистему с авторами качественного контента. Они убежали в Инстаграм, а потом в Телеграм и YouTube.
Самое большое опасение лично у меня вызывает принудительный характер размещения рекламы от Телеграм прямо в ленте канала, наличие явного графического выделения этой рекламы, а также уровень модерации.
Как вы знаете, я никогда не размещаю в канале какую-либо нативную рекламу, всегда ставлю тег #реклама и иногда даже #текстприслан и по мере возможности проверяю то, что рекламирую на предмет откровенного скама. Поскольку тема, о которой я пишу, крайне щепетильная. Это вопрос личных сбережений моих подписчиков.
Хочется верить, что в результате этих монетизационных реформ Дурова у меня в канале не появится реклама, которая будет вводить вас в заблуждение от моего лица, о существовании которой я даже не буду знать.
@inflation_shock
С 2021 года мессенджер будет монетизироваться. Подробный разбор можно почитать здесь.
В Телеграм за последние пару лет сформировалась очень классная экосистема каналов по теме технологий и инвестиций. Будет жаль, если монетизация мессенджера все это разрушит и заставит тех, кто помельче, бросить это дело совсем, а крупняк - тотально уходить в платную подписку. Очевидно, что от этого потеряет в первую очередь потребитель контента.
Очень хочется верить, что Дуров аккуратно проведет реформы и не повторит сценарий ВКонтакте после своего ухода, когда в 2014-2015 соцсеть практически забрала все доходы у создателей контента через таргетированную рекламу в умной ленте. ВКонтакте тогда буквально за 2 года полностью разрушила свою экосистему с авторами качественного контента. Они убежали в Инстаграм, а потом в Телеграм и YouTube.
Самое большое опасение лично у меня вызывает принудительный характер размещения рекламы от Телеграм прямо в ленте канала, наличие явного графического выделения этой рекламы, а также уровень модерации.
Как вы знаете, я никогда не размещаю в канале какую-либо нативную рекламу, всегда ставлю тег #реклама и иногда даже #текстприслан и по мере возможности проверяю то, что рекламирую на предмет откровенного скама. Поскольку тема, о которой я пишу, крайне щепетильная. Это вопрос личных сбережений моих подписчиков.
Хочется верить, что в результате этих монетизационных реформ Дурова у меня в канале не появится реклама, которая будет вводить вас в заблуждение от моего лица, о существовании которой я даже не буду знать.
@inflation_shock
Варианты защитных активов в период возвращения коронавирусной угрозы
Американские варианты вакцины от Moderna и Pfizer наконец-то перешли из стадии «слухов» и хайпожорства непосредственно к производству и вакцинированию. Напомню, что массовое производство и, следовательно, вакцинация были начаты буквально 3 недели назад.
И практически сразу нарисовались «моментики, нюансики, несостыковочки». Оказалось, что после вакцинации у части «уколотых» развилась аллергия, сама вакцина не прошла этап тестирования на животных, да и с производством тоже проблемы. Заявленные объемы поставок на декабрь, скорее всего, будут сорваны, Moderna уничтожила часть своей «бракованной» вакцины. Да и вообще в Великобритании обнаружен новый, более проблемный штамм вируса.
А ведь именно на этих крайне оптимистичных ожиданиях со 2 ноября на рынках был полнейший позитив, risk on и рост цен на нефть. Малейшее отклонение от этих планов может очень быстро завернуть дальнейший рост.
Рано или поздно в инфополе окажутся негативные новости, которые могут хорошенько прибить рынок на пару недель. Здесь возникает вопрос: как захеджироваться (защититься) на этот случай. Ведь многие сейчас сидят в сильно подорожавших российских акциях или мировой нефтянке в целом.
Вроде бы, очевидный ответ: американские техи, то есть FAANGM, которые хорошо зарабатывают на карантине. Но они и так растут в период этого risk on, и похоже, в случае risk off грохнутся вместе со всеми, как это было в начале ноября этого года.
Основным хеджем на рынках всегда был выход в доллар (американские гособлигации) и покупка золота (в том числе акций компаний золотодобытчиков).
Но это все методы общего характера и универсальные способы реакции на обобщенную угрозу.
Все-таки и доллар, и золото не позволят серьезно заработать, в краткосрочной перспективе дав 15-20% доходности. Их основное предназначение — это «выход в кеш», чтобы потом откупить подешевевшие активы (акции и облигации).
Но при специфических кризисах, таких как карантин, помимо универсальных защитных активов есть еще и специфические.
Как известно, карантин заставляет людей сидеть дома, но коммуницировать при этом все равно нужно. И в этот «изоляционный кризис» стал крайне популярен сервис Zoom. Я и сам им пользуюсь, так же как, наверняка, многие из моих подписчиков.
С начала ковидной заварушки он вырос на 500%, но потом, когда на рынках начался risk on после выборов и анонсов вакцин, он упал на 30% к текущему моменту. При этом подпрыгивая на любых упоминаниях новых локдаунов в Европе, проблем с вакциной или новых штаммов вируса. Как раз на последней новости из Великобритании он подскочил на 6% всего за день.
Представьте, что будет, когда появятся новости о несостоятельности вакцин? Я думаю, за неделю этот актив вполне сможет сделать 30-50% роста.
Поэтому я держу акции Zoom у себя в портфеле как хедж к предстоящей турбулентности. К счастью, мне удалось их купить практически на самых низах — по 380 за штуку. Сейчас они торгуются немного дороже.
Также с этой целью держу акции Полюс Золото (откупал по 14 100р).
Всегда ищите специфические защитные активы на случай кризисов определенного рода. В них доходность, в отличие от банального доллара и золота, обязательно будет в 3-5 раз выше.
@inflation_shock
Американские варианты вакцины от Moderna и Pfizer наконец-то перешли из стадии «слухов» и хайпожорства непосредственно к производству и вакцинированию. Напомню, что массовое производство и, следовательно, вакцинация были начаты буквально 3 недели назад.
И практически сразу нарисовались «моментики, нюансики, несостыковочки». Оказалось, что после вакцинации у части «уколотых» развилась аллергия, сама вакцина не прошла этап тестирования на животных, да и с производством тоже проблемы. Заявленные объемы поставок на декабрь, скорее всего, будут сорваны, Moderna уничтожила часть своей «бракованной» вакцины. Да и вообще в Великобритании обнаружен новый, более проблемный штамм вируса.
А ведь именно на этих крайне оптимистичных ожиданиях со 2 ноября на рынках был полнейший позитив, risk on и рост цен на нефть. Малейшее отклонение от этих планов может очень быстро завернуть дальнейший рост.
Рано или поздно в инфополе окажутся негативные новости, которые могут хорошенько прибить рынок на пару недель. Здесь возникает вопрос: как захеджироваться (защититься) на этот случай. Ведь многие сейчас сидят в сильно подорожавших российских акциях или мировой нефтянке в целом.
Вроде бы, очевидный ответ: американские техи, то есть FAANGM, которые хорошо зарабатывают на карантине. Но они и так растут в период этого risk on, и похоже, в случае risk off грохнутся вместе со всеми, как это было в начале ноября этого года.
Основным хеджем на рынках всегда был выход в доллар (американские гособлигации) и покупка золота (в том числе акций компаний золотодобытчиков).
Но это все методы общего характера и универсальные способы реакции на обобщенную угрозу.
Все-таки и доллар, и золото не позволят серьезно заработать, в краткосрочной перспективе дав 15-20% доходности. Их основное предназначение — это «выход в кеш», чтобы потом откупить подешевевшие активы (акции и облигации).
Но при специфических кризисах, таких как карантин, помимо универсальных защитных активов есть еще и специфические.
Как известно, карантин заставляет людей сидеть дома, но коммуницировать при этом все равно нужно. И в этот «изоляционный кризис» стал крайне популярен сервис Zoom. Я и сам им пользуюсь, так же как, наверняка, многие из моих подписчиков.
С начала ковидной заварушки он вырос на 500%, но потом, когда на рынках начался risk on после выборов и анонсов вакцин, он упал на 30% к текущему моменту. При этом подпрыгивая на любых упоминаниях новых локдаунов в Европе, проблем с вакциной или новых штаммов вируса. Как раз на последней новости из Великобритании он подскочил на 6% всего за день.
Представьте, что будет, когда появятся новости о несостоятельности вакцин? Я думаю, за неделю этот актив вполне сможет сделать 30-50% роста.
Поэтому я держу акции Zoom у себя в портфеле как хедж к предстоящей турбулентности. К счастью, мне удалось их купить практически на самых низах — по 380 за штуку. Сейчас они торгуются немного дороже.
Также с этой целью держу акции Полюс Золото (откупал по 14 100р).
Всегда ищите специфические защитные активы на случай кризисов определенного рода. В них доходность, в отличие от банального доллара и золота, обязательно будет в 3-5 раз выше.
@inflation_shock
Китайский Юкос и восстание из пепла классического банкинга
Джек Ма в ноябре шел на рекордное по общемировым меркам IPO своего платежного сервиса Ali Pay, параллельно кидая панчи в сторону классического китайского банкинга.
Закончилось все это предсказуемо. Сначала завернули IPO, потом накинули для китайского финтеха новой регуляции, заговорили об антимонопольных мерах, а теперь и вовсе попросили господина Ма не выезжать из страны и завели против компании Alibaba антимонопольное дело.
На фоне этого акции Alibaba до сих пор летят вниз. Очевидно, что если бы китайские власти действительно что-то не устраивало, они давно бы поставили на место своих зарвавшихся техов в более мягкой форме и не так резко.
В данном случае где-то за кулисами произошла склока элит, в которой господин Ма видимо проиграл. Теперь его "топят" и вполне вероятно будут отжимать/пилить компанию, по аналогии с нашим Юкосом. Ведь он даже предложил государству долю в своей компании, на что получил резко негативный ответ.
Все это очень хороший пример того, что вы можете сколько угодно заниматься фундаментальным, техническим и прочими общедоступными анализами, но в один прекрасный момент всплывет политический черный лебедь - и все ваши расчеты не будут стоить и выеденного яйца. Текущий пампинг российской недвижимости или доллар по 68 рублей в июне 2020 - хорошие тому примеры. Никакой рыночной логики, только политика.
Но этот вывод банальный и, прямо скажем, не новый.
Лично я вижу за этими событиями одну большую глобальную тенденцию. Классический мировой банкинг не собирается терять своих позиций и повсеместно включает админ ресурс.
Современный банкинг, что в США, что в Китае, что в Европе - это тема вообще не про бизнес. Это скорее «кормушка» (рентный доход) для местных элит. Идея рыночного банка в том, что он берет деньги под депозит и выдает их в кредит, зарабатывая на разнице ставок. Чем лучше банк оценивает риски своих заемщиков, тем больше он зарабатывает; если он делает это совсем плохо, то разоряется. По идее, так это должно было работать. На деле же банки выступают скорее как ломбарды, выдавая кредиты бизнесу лишь под залог, да и население кредитуют по большей части также только под залог недвижимости/авто с обязательным страхованием.
А если собственники крупных банков совсем заиграются и выведут слишком много наличных, то их обязательно спасут за счет бюджета страны, потому что «системообразующие и вообще слишком большие, чтобы упасть».
Получается занимательная схема: банки ничем не рискуют, приватизируют прибыль и национализируют убытки. А еще зарабатывают очень хорошую прибыль от каждой транзакции в своей инфраструктуре, которая, опять же, была чаще всего построена за счет государства. Яркий пример тому Сбербанк.
Схема замечательная, и финтех стартаперы по всему миру пытались откусить у этих ребят кусок пирога. Их капитализация росла бешеными темпами. Взять в качестве примера хотя бы наш Тинькофф банк.
Но прошлый год показал, что админ ресурс всех техов-финтехов сравним с Моськой, тявкающей на слона. Вспомните, как завернули Цукерберга с его криптовалютой Libra, как завернули нашего Пашку с TON, очевидно, не пускают никого из FAANGM даже в обычный (не криптовалютный) финтех. Теперь разносят Alibaba, который всерьез покусился на китайских классических банкиров.
Кроме того, над всем FAAGNM сейчас висит Дамоклов меч антимонопольного разбирательства.
Есть ощущение, что 2021 год пройдет под эгидой разрушения техов-финтехов и их попыток покуситься на ту самую жирную кормушку мировых банкиров. Может и всей крипте тоже достаться. PayPal ведь резко интегрировал к себе Биткоин платежи. Эти действия могут быть расценены банкирами как угроза.
Под стать всем этим глобальным тенденциям, американским банкам на днях разрешили делать buyback (выкуп собственных акций), на фоне чего их капитализация резко взлетела.
При этом техов параллельно с этим душат расследованиями.
(продолжение ниже)
@inflation_shock
Джек Ма в ноябре шел на рекордное по общемировым меркам IPO своего платежного сервиса Ali Pay, параллельно кидая панчи в сторону классического китайского банкинга.
Закончилось все это предсказуемо. Сначала завернули IPO, потом накинули для китайского финтеха новой регуляции, заговорили об антимонопольных мерах, а теперь и вовсе попросили господина Ма не выезжать из страны и завели против компании Alibaba антимонопольное дело.
На фоне этого акции Alibaba до сих пор летят вниз. Очевидно, что если бы китайские власти действительно что-то не устраивало, они давно бы поставили на место своих зарвавшихся техов в более мягкой форме и не так резко.
В данном случае где-то за кулисами произошла склока элит, в которой господин Ма видимо проиграл. Теперь его "топят" и вполне вероятно будут отжимать/пилить компанию, по аналогии с нашим Юкосом. Ведь он даже предложил государству долю в своей компании, на что получил резко негативный ответ.
Все это очень хороший пример того, что вы можете сколько угодно заниматься фундаментальным, техническим и прочими общедоступными анализами, но в один прекрасный момент всплывет политический черный лебедь - и все ваши расчеты не будут стоить и выеденного яйца. Текущий пампинг российской недвижимости или доллар по 68 рублей в июне 2020 - хорошие тому примеры. Никакой рыночной логики, только политика.
Но этот вывод банальный и, прямо скажем, не новый.
Лично я вижу за этими событиями одну большую глобальную тенденцию. Классический мировой банкинг не собирается терять своих позиций и повсеместно включает админ ресурс.
Современный банкинг, что в США, что в Китае, что в Европе - это тема вообще не про бизнес. Это скорее «кормушка» (рентный доход) для местных элит. Идея рыночного банка в том, что он берет деньги под депозит и выдает их в кредит, зарабатывая на разнице ставок. Чем лучше банк оценивает риски своих заемщиков, тем больше он зарабатывает; если он делает это совсем плохо, то разоряется. По идее, так это должно было работать. На деле же банки выступают скорее как ломбарды, выдавая кредиты бизнесу лишь под залог, да и население кредитуют по большей части также только под залог недвижимости/авто с обязательным страхованием.
А если собственники крупных банков совсем заиграются и выведут слишком много наличных, то их обязательно спасут за счет бюджета страны, потому что «системообразующие и вообще слишком большие, чтобы упасть».
Получается занимательная схема: банки ничем не рискуют, приватизируют прибыль и национализируют убытки. А еще зарабатывают очень хорошую прибыль от каждой транзакции в своей инфраструктуре, которая, опять же, была чаще всего построена за счет государства. Яркий пример тому Сбербанк.
Схема замечательная, и финтех стартаперы по всему миру пытались откусить у этих ребят кусок пирога. Их капитализация росла бешеными темпами. Взять в качестве примера хотя бы наш Тинькофф банк.
Но прошлый год показал, что админ ресурс всех техов-финтехов сравним с Моськой, тявкающей на слона. Вспомните, как завернули Цукерберга с его криптовалютой Libra, как завернули нашего Пашку с TON, очевидно, не пускают никого из FAANGM даже в обычный (не криптовалютный) финтех. Теперь разносят Alibaba, который всерьез покусился на китайских классических банкиров.
Кроме того, над всем FAAGNM сейчас висит Дамоклов меч антимонопольного разбирательства.
Есть ощущение, что 2021 год пройдет под эгидой разрушения техов-финтехов и их попыток покуситься на ту самую жирную кормушку мировых банкиров. Может и всей крипте тоже достаться. PayPal ведь резко интегрировал к себе Биткоин платежи. Эти действия могут быть расценены банкирами как угроза.
Под стать всем этим глобальным тенденциям, американским банкам на днях разрешили делать buyback (выкуп собственных акций), на фоне чего их капитализация резко взлетела.
При этом техов параллельно с этим душат расследованиями.
(продолжение ниже)
@inflation_shock
А еще правительства различных стран планируют запустить собственные криптовалюты. Под это дело Биткоин могут объявить вне закона. Да и сами банки не собираются оставаться умирающими мастодонтами и активно цифровизируются/скупают перспективные финтех-стартапы.
Возьмите для примера наш Сбер.
Вполне возможно, что 2021 год станет годом классического банкинга в то время, как техи-финтехи будут бороться весь год с госрегулированием и не вылезать из судов.
Конечно, это лишь некий тренд и может случиться еще много неприятностей на его пути. Но как инвест-идея для части портфеля на мой взгляд очень интересная. Посмотрите хотя бы, как пер на последнем risk on наш Сбербанк.
Я говорил об этом еще в середине этого тренда.
@inflation_shock
Возьмите для примера наш Сбер.
Вполне возможно, что 2021 год станет годом классического банкинга в то время, как техи-финтехи будут бороться весь год с госрегулированием и не вылезать из судов.
Конечно, это лишь некий тренд и может случиться еще много неприятностей на его пути. Но как инвест-идея для части портфеля на мой взгляд очень интересная. Посмотрите хотя бы, как пер на последнем risk on наш Сбербанк.
Я говорил об этом еще в середине этого тренда.
@inflation_shock
Резюме по прижиманию финтеха
1. Несколько подписчиков спросили: «И что же теперь? Шортить Facebook и Apple?». Я скажу так: боже упаси вас что-либо шортить на таком рынке, как сейчас.
Печатные станки работают как угорелые, кривая доходности всех ликвидных долговых инструментов по факту регулируется (посмотрите на доходность по преддефолтному госдолгу Греции, Испании и Италии), у американцев теперь не лучше (десятилетние трежерис в минусе).
На фоне этого огромные деньги пришли на фондовый рынок, хайп хайпом погоняет. Да и правительства западных стран прямо заинтересованы в росте фондового рынка (об этом было уже ни одно исследование), поэтому разрешают байбеки, продажу инсайдерами акций компаний после очередного пустого вброса в СМИ (речь про CEO Модерны) и прочие махинации.
И вот на фоне всего этого вы хотите шортить?) Просто посмотрите на шортистов Теслы. Мне кажется этого достаточно, чтобы отвадить вас от этой мысли. Мне попадалась статистика, что усреднный шортист Теслы терял около 150% от своей позиции. Некоторые американские фонды потеряли на этом уже не один миллиард долларов.
2. В текущих условиях вы лишь можете прикинуть, что вырастет больше в обозримом будущем на фоне тех, кто потенциально будет болтаться в боковике или расти медленнее.
Вполне возможно, что те же PayPal, Square сделают в следующем году еще 30-40%. Вопрос в том, что мультипликаторы по ним уже очень сильно задраны, а любое регуляторное вмешательство фактически поставит крест на дальнейшем росте. А вот классические банки сейчас стоят дешево: на них давит мировой долговой пузырь + низкие ставки (сложнее дальше зарабатывать на кредитах). И если им получится включить админ. ресурс с прижиманием конкурентов, байбеками и еще какими-нибудь программами дотаций от государства, то они легко могут сделать и 100%, и 150% роста. Но это, безусловно, все "может быть". Как там точно будет в 2021 году, никто не знает.
3. Главные кандидаты на рост - это JP Morgan, Morgan Stanley, Wells Fargo, CitiGroup, Goldman Sachs, Bank of America и наш Сбер. Есть еще европейские банки, но у меня по поводу них предубеждение. Уж слишком сильно развалилась европейская банковская система за 5 лет нулевых-отрицательных ставок.
4. Все это, конечно же, не является инвестиционной рекомендацией. Каждый сам оценивает степень риска и свои сроки инвестирования. Я лишь делюсь собственными соображениями и никому ничего не советую.
@inflation_shock
1. Несколько подписчиков спросили: «И что же теперь? Шортить Facebook и Apple?». Я скажу так: боже упаси вас что-либо шортить на таком рынке, как сейчас.
Печатные станки работают как угорелые, кривая доходности всех ликвидных долговых инструментов по факту регулируется (посмотрите на доходность по преддефолтному госдолгу Греции, Испании и Италии), у американцев теперь не лучше (десятилетние трежерис в минусе).
На фоне этого огромные деньги пришли на фондовый рынок, хайп хайпом погоняет. Да и правительства западных стран прямо заинтересованы в росте фондового рынка (об этом было уже ни одно исследование), поэтому разрешают байбеки, продажу инсайдерами акций компаний после очередного пустого вброса в СМИ (речь про CEO Модерны) и прочие махинации.
И вот на фоне всего этого вы хотите шортить?) Просто посмотрите на шортистов Теслы. Мне кажется этого достаточно, чтобы отвадить вас от этой мысли. Мне попадалась статистика, что усреднный шортист Теслы терял около 150% от своей позиции. Некоторые американские фонды потеряли на этом уже не один миллиард долларов.
2. В текущих условиях вы лишь можете прикинуть, что вырастет больше в обозримом будущем на фоне тех, кто потенциально будет болтаться в боковике или расти медленнее.
Вполне возможно, что те же PayPal, Square сделают в следующем году еще 30-40%. Вопрос в том, что мультипликаторы по ним уже очень сильно задраны, а любое регуляторное вмешательство фактически поставит крест на дальнейшем росте. А вот классические банки сейчас стоят дешево: на них давит мировой долговой пузырь + низкие ставки (сложнее дальше зарабатывать на кредитах). И если им получится включить админ. ресурс с прижиманием конкурентов, байбеками и еще какими-нибудь программами дотаций от государства, то они легко могут сделать и 100%, и 150% роста. Но это, безусловно, все "может быть". Как там точно будет в 2021 году, никто не знает.
3. Главные кандидаты на рост - это JP Morgan, Morgan Stanley, Wells Fargo, CitiGroup, Goldman Sachs, Bank of America и наш Сбер. Есть еще европейские банки, но у меня по поводу них предубеждение. Уж слишком сильно развалилась европейская банковская система за 5 лет нулевых-отрицательных ставок.
4. Все это, конечно же, не является инвестиционной рекомендацией. Каждый сам оценивает степень риска и свои сроки инвестирования. Я лишь делюсь собственными соображениями и никому ничего не советую.
@inflation_shock