Гении хомячного трейдинга
В Тинькофф есть социальная сеть «Пульс». Там пользователи могут публично делиться своими портфелями. Отображается доходность за последний год. Минус означает убыток. Если минус составляет 100% и более, значит, депозит был слит полностью. Также отображается количество сделок за последний месяц. Много сделок (больше 20) означает импульсивный трейдинг.
По каждой акции можно давать свои прогнозы или просто реакцию на происходящее.
Если прогуляться по самым волатильным акциям, легко можно насобирать урожай хомяков, которых я приложил к посту. Кое-кто, сливая депозит, умудряется обучать трейдингу)
Многие подписчики не прочитали 3 главу моей книги об оценке рисков при инвестировании, хотя только в этом году пришли на рынок. Кто-то поленился, а кто-то ждет выхода всей книги. Очень зря. Прочитайте как можно скорее, наверняка многих из вас это спасет от повторения судьбы этих персонажей и слива депозита.
Также там есть большая подборка профилей других хомяков из Пульса.
@inflation_shock
В Тинькофф есть социальная сеть «Пульс». Там пользователи могут публично делиться своими портфелями. Отображается доходность за последний год. Минус означает убыток. Если минус составляет 100% и более, значит, депозит был слит полностью. Также отображается количество сделок за последний месяц. Много сделок (больше 20) означает импульсивный трейдинг.
По каждой акции можно давать свои прогнозы или просто реакцию на происходящее.
Если прогуляться по самым волатильным акциям, легко можно насобирать урожай хомяков, которых я приложил к посту. Кое-кто, сливая депозит, умудряется обучать трейдингу)
Многие подписчики не прочитали 3 главу моей книги об оценке рисков при инвестировании, хотя только в этом году пришли на рынок. Кто-то поленился, а кто-то ждет выхода всей книги. Очень зря. Прочитайте как можно скорее, наверняка многих из вас это спасет от повторения судьбы этих персонажей и слива депозита.
Также там есть большая подборка профилей других хомяков из Пульса.
@inflation_shock
Как связаны футбол и российская недвижимость?
В российском госуправлении есть такой персонаж, как Виталий Мутко. Любители футбола его хорошо знают. Для остальных он лет ми спик фром май харт.
Так вот, наравне с Шуваловым, Чубайсом, Сечиным и Миллером этот парень является всадником Путинской коррупции.
За 12 лет, которые он управлял российским футболом, а в дальнейшем и спортом, он добился невероятных успехов:
— полностью добил российскую систему футбольных школ;
— создал пузырь на рынке российских футболистов с помощью лимита на легионеров;
— создал систему лиг российского футбола, на 99% финансируемую государством, а не частным бизнесом;
— предыдущие пункты были реализованы, чтобы запустить колоссальную коррупционную схему;
— фактически уничтожил сборную России и российский клубный футбол;
— участвовал в схемах по постройке объектов к олимпиаде в Сочи и к чемпионату мира в РФ;
— под его руководством спортсмены РФ многократно попадались на допинге, а применение дешевого и низкокачественного допинга было поставлено на поток.
Когда в январе 2020 года этого пассажира высадили на должность руководителя госкомпании Дом РФ, многие восприняли это как задвигание его в дальний угол за грехи прошлого. Мол, отправили в конторку, которая что-то там регулирует в российской стройке.
Но гениев коррупции в РФ не наказывают, а только продвигают по службе.
Сразу после того, как Мутко оказался на должности, компания стала получать огромные транши из бюджета и получила практически неограниченную власть и ресурсы на рынке российского жилья.
Фактически была создана компания РосНедвижимость, по аналогии с РЖД или Газпромом. То есть, потенциальный монополист на рынке российского жилья.
Back to USSR и дерьмовые квартиры по распределению. И это не шутка)
В распоряжении Дом РФ уже находился санированный второсортный банк, который государство спешно наполнило огромной ликвидностью под «большие планы» Мутко.
А дальше произошли хорошо всем известные события. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ РФ, Дом РФ запустил еще и программу безлимитной льготной ипотеки на новостройки и сельскую ипотеку (под 2.9%), которая выдавалась по большей части на загородную недвигу.
Компания ПИК - крупнейший московский говностроер, получила в кризисный 2020 год рекордную прибыль (почти удвоив ее по сравнению с и без того успешным 2019 годом).
При этом компания увеличила свою кредитную нагрузку более чем в 2 раза через проектное финансирование, на рынке которого крупнейшим игроком стремится стать все тот же Дом РФ.
Но ребятам, севшим на «строительную трубу» этого мало, и в лучших традициях американского пузыря недвижимости 2008 года они запустили деривативы на российские ипотечные кредиты - аналог тех самых CDO.
Поручителем (страховщиком) по этим CDO является сам Дом РФ и продает их в основном институциональным инвесторам. Доходность по последнему размещению составила 6%, то есть всего на 1.25% выше, чем у ОФЗ сопоставимого срока. Этот ипотечный дериватив на шаткий рынок российской недвиги дает доходность чуть большую, чем российский госдолг!
Кстати не только прибыль ПИК растет бешеными темпами. Дом РФ и сам стал золотой антилопой. Как-никак он монополист на бюджетных стероидах.
А теперь следите за руками: Дом РФ получает бюджетную накачку, направляет ее на льготную ипотеку по новостройкам, от чего растет цена на недвижимость.
Недвижимость, напомню, является залогом по ипотеке. Если у нее есть потенциал роста, то банки охотнее выдают под нее ипотеку.
Получается самоусиливающаяся петля пампинга. Дальше Дом РФ заворачивает ипотеки в CDO и продает их институционалам, выступая по ним еще и страховщиком. При этом Дом РФ фактически имеет бездонный кошелек в виде бюджета РФ (не рискует).
Параллельно с этим Дом РФ серьезно выжимает Сбер и другие банки с рынка проектного финансирования стройки, выдавая застройщикам миллиарды дешевых рублей фактически из бюджета.
А основная прибыль от всего этого аккумулируется в частных компаниях застройщиков.
Реализуется классическая американская тема: приватизация прибыли и национализация убытков.
@inflation_shock
В российском госуправлении есть такой персонаж, как Виталий Мутко. Любители футбола его хорошо знают. Для остальных он лет ми спик фром май харт.
Так вот, наравне с Шуваловым, Чубайсом, Сечиным и Миллером этот парень является всадником Путинской коррупции.
За 12 лет, которые он управлял российским футболом, а в дальнейшем и спортом, он добился невероятных успехов:
— полностью добил российскую систему футбольных школ;
— создал пузырь на рынке российских футболистов с помощью лимита на легионеров;
— создал систему лиг российского футбола, на 99% финансируемую государством, а не частным бизнесом;
— предыдущие пункты были реализованы, чтобы запустить колоссальную коррупционную схему;
— фактически уничтожил сборную России и российский клубный футбол;
— участвовал в схемах по постройке объектов к олимпиаде в Сочи и к чемпионату мира в РФ;
— под его руководством спортсмены РФ многократно попадались на допинге, а применение дешевого и низкокачественного допинга было поставлено на поток.
Когда в январе 2020 года этого пассажира высадили на должность руководителя госкомпании Дом РФ, многие восприняли это как задвигание его в дальний угол за грехи прошлого. Мол, отправили в конторку, которая что-то там регулирует в российской стройке.
Но гениев коррупции в РФ не наказывают, а только продвигают по службе.
Сразу после того, как Мутко оказался на должности, компания стала получать огромные транши из бюджета и получила практически неограниченную власть и ресурсы на рынке российского жилья.
Фактически была создана компания РосНедвижимость, по аналогии с РЖД или Газпромом. То есть, потенциальный монополист на рынке российского жилья.
Back to USSR и дерьмовые квартиры по распределению. И это не шутка)
В распоряжении Дом РФ уже находился санированный второсортный банк, который государство спешно наполнило огромной ликвидностью под «большие планы» Мутко.
А дальше произошли хорошо всем известные события. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ РФ, Дом РФ запустил еще и программу безлимитной льготной ипотеки на новостройки и сельскую ипотеку (под 2.9%), которая выдавалась по большей части на загородную недвигу.
Компания ПИК - крупнейший московский говностроер, получила в кризисный 2020 год рекордную прибыль (почти удвоив ее по сравнению с и без того успешным 2019 годом).
При этом компания увеличила свою кредитную нагрузку более чем в 2 раза через проектное финансирование, на рынке которого крупнейшим игроком стремится стать все тот же Дом РФ.
Но ребятам, севшим на «строительную трубу» этого мало, и в лучших традициях американского пузыря недвижимости 2008 года они запустили деривативы на российские ипотечные кредиты - аналог тех самых CDO.
Поручителем (страховщиком) по этим CDO является сам Дом РФ и продает их в основном институциональным инвесторам. Доходность по последнему размещению составила 6%, то есть всего на 1.25% выше, чем у ОФЗ сопоставимого срока. Этот ипотечный дериватив на шаткий рынок российской недвиги дает доходность чуть большую, чем российский госдолг!
Кстати не только прибыль ПИК растет бешеными темпами. Дом РФ и сам стал золотой антилопой. Как-никак он монополист на бюджетных стероидах.
А теперь следите за руками: Дом РФ получает бюджетную накачку, направляет ее на льготную ипотеку по новостройкам, от чего растет цена на недвижимость.
Недвижимость, напомню, является залогом по ипотеке. Если у нее есть потенциал роста, то банки охотнее выдают под нее ипотеку.
Получается самоусиливающаяся петля пампинга. Дальше Дом РФ заворачивает ипотеки в CDO и продает их институционалам, выступая по ним еще и страховщиком. При этом Дом РФ фактически имеет бездонный кошелек в виде бюджета РФ (не рискует).
Параллельно с этим Дом РФ серьезно выжимает Сбер и другие банки с рынка проектного финансирования стройки, выдавая застройщикам миллиарды дешевых рублей фактически из бюджета.
А основная прибыль от всего этого аккумулируется в частных компаниях застройщиков.
Реализуется классическая американская тема: приватизация прибыли и национализация убытков.
@inflation_shock
Дом РФ: подготовка к монополизации и пампингу рынка
В предыдущем посте я сделал небольшой обзор нового российского монополиста на рынках ипотеки, проектного финансирования стройки и недвижимости, как таковой, под названием Дом РФ. А также немного затронул ее нового руководителя господина Мутко.
По логике вещей, ковид должен был серьезно ударить по рынку российской жилой недвижимости. К тому моменту уже имелась серьезная кредитная нагрузка населения, сокращающиеся доходы и очевидное перепроизводство неликвидных студий в человейниках. Карантин ко всему этому добавлял еще и резкую безработицу и страх будущего. Без каких-либо действий правительства рынок должен был бы просто рухнуть, а цены упасть на 30-40%, как это было в 2009 году.
Но ЦБ РФ моментально отреагировал и снизил ставку, чтобы предотвратить перспективу кредитного сжатия в экономике.
Заодно перепало и рынку жилья. Ипотека стала гораздо доступнее. Помимо повышения доступности ипотеки на 2%, которое на фоне ковида вряд ли бы смогло даже нивелировать просадку рынка, главным фактором стало фактически уничтожение депозита как средства сохранения капитала. Огромная масса денег населения «нагрелась», стала расширяться, как газ в баллоне, и искать для себя выход (доходность). Люди, не знакомые с фондовым рынком, видят для себя в качестве спасения своих сбережений лишь покупку «бетона».
Резкое падение курса рубля и угроза высокой инфляции послужили ракетным топливом для пуканов даже тех, кто в танке. Так что все ринулись «поскорее пристраивать рубли».
Сумма этих факторов (высокие инфляционные ожидания из-за падения курса рубля, удешевление ипотеки и бессмысленность депозитов) должна была компенсировать коронавирусный удар.
То есть, несмотря на вирус и экономичекий кризис, в рублях российская недвижимость смогла бы сохранить статус кво. И квартира, которая стоила в феврале 5 млн, должна была бы и в ноябре стоить те же 4,8-5 млн.
Собственно, именно для этих целей (поддержки спроса в экономике) у мировых ЦБ и существует инструмент под названием ключевая ставка.
Но российское правительство решило не просто поддержать строительный рынок, оно решило его мощнейше пропампить.
Причем решение это было принято не в марте 2020 года, а за 2 года до этого активную работу уже начала структура Дом РФ и был принят закон об эскроу-счетах.
Все это было фундаментом для будущего пампинга под контролем госмонополиста с образованием прибыли «в правильных местах» и у правильных людей.
@inflation_shock
В предыдущем посте я сделал небольшой обзор нового российского монополиста на рынках ипотеки, проектного финансирования стройки и недвижимости, как таковой, под названием Дом РФ. А также немного затронул ее нового руководителя господина Мутко.
По логике вещей, ковид должен был серьезно ударить по рынку российской жилой недвижимости. К тому моменту уже имелась серьезная кредитная нагрузка населения, сокращающиеся доходы и очевидное перепроизводство неликвидных студий в человейниках. Карантин ко всему этому добавлял еще и резкую безработицу и страх будущего. Без каких-либо действий правительства рынок должен был бы просто рухнуть, а цены упасть на 30-40%, как это было в 2009 году.
Но ЦБ РФ моментально отреагировал и снизил ставку, чтобы предотвратить перспективу кредитного сжатия в экономике.
Заодно перепало и рынку жилья. Ипотека стала гораздо доступнее. Помимо повышения доступности ипотеки на 2%, которое на фоне ковида вряд ли бы смогло даже нивелировать просадку рынка, главным фактором стало фактически уничтожение депозита как средства сохранения капитала. Огромная масса денег населения «нагрелась», стала расширяться, как газ в баллоне, и искать для себя выход (доходность). Люди, не знакомые с фондовым рынком, видят для себя в качестве спасения своих сбережений лишь покупку «бетона».
Резкое падение курса рубля и угроза высокой инфляции послужили ракетным топливом для пуканов даже тех, кто в танке. Так что все ринулись «поскорее пристраивать рубли».
Сумма этих факторов (высокие инфляционные ожидания из-за падения курса рубля, удешевление ипотеки и бессмысленность депозитов) должна была компенсировать коронавирусный удар.
То есть, несмотря на вирус и экономичекий кризис, в рублях российская недвижимость смогла бы сохранить статус кво. И квартира, которая стоила в феврале 5 млн, должна была бы и в ноябре стоить те же 4,8-5 млн.
Собственно, именно для этих целей (поддержки спроса в экономике) у мировых ЦБ и существует инструмент под названием ключевая ставка.
Но российское правительство решило не просто поддержать строительный рынок, оно решило его мощнейше пропампить.
Причем решение это было принято не в марте 2020 года, а за 2 года до этого активную работу уже начала структура Дом РФ и был принят закон об эскроу-счетах.
Все это было фундаментом для будущего пампинга под контролем госмонополиста с образованием прибыли «в правильных местах» и у правильных людей.
@inflation_shock
Насколько были полезны рынку эскроу-счета?
С эскроу-счетами вообще получилась крайне интересная кутерьма. Вроде как, они предназначены для страховки дольщиков строящегося жилья от банкротства застройщика. Мол, застройщик получает деньги дольщиков только после того, как сдаст дом. А сами деньги на время стройки хранятся в банке.
Но тогда на что застройщику строить?
Конечно же, на кредит от того самого банка.
В итоге сложилась ситуация, при которой застройщику нет никакого смысла продавать квартиры на этапе котлована и даже половины построенного дома. Ведь кредитоваться у дольщиков он не может. Деньги в долг может дать только банк, тогда какой смысл делиться будущей прибылью с покупателями?
Таким образом, опция покупки квартир на ранней стадии фактически ушла с рынка. Инвестиция в новостройки стала гораздо менее доходной. А вся прибыль аккумулировалась, как думаете у кого? У банков? 😏
Нет. Она предназначалась для Дом РФ. За 2,5 последних года банк Дом РФ вошел в топ крупнейших игроков на рынке финансирования строительства жилья и подбирается к Сберу. То есть банк, который еще несколько лет назад был на санации, вдруг выбивается в лидеры такого консервативного рынка. Явно тут не обошлось без админ ресурса. Ведь колоссальные суммы вкачивались в этот банк прямиком из бюджета.
Таким образом, рынок новостроек стал безопаснее. Но там, где меньше рисков, логично и доходность будет ниже. И вся эта прибыль стремительно концентрируется в Дом РФ и близких к этой организации застройщиках.
В итоге инвесторы-физики в недвижимость фактически потеряли инструмент для инвестирования. При этом цены на рынке выросли.
Ведь теперь новое жилье выгодно продавать только в финальной стадии строительства, а финансирование стройки стало дороже из-за прослойки монополиста в лице Дом РФ, и пока еще банков.
То есть, хотя покупка квартир в новостройках и стала безопаснее, но цены на них выросли и они стали недоступнее для всех категорий граждан. И ожидаемо, вслед за ценами первички подтянулась и вторичка.
Как дальше пампить и монополизировать рынок в условиях падающих доходов населения и дорожающей недвижимости?
Конечно же, субсидировать ипотеку!
Думаю, это предполагалось делать не так стремительно, как это получилось в 2020 году, но Ковид и снижение ставки сыграли здесь только на руку.
Дешевая ипотека выгодна для тех, кто успевает купить жилье сразу после объявления льготной программы - не важно, в ипотеку это будет или за наличные.
Со временем рынок уравновешивается и рост цены недвижимости нивелирует низкий процент по ипотеке. Как это уже произошло в прошлом месяце.
Таким образом, мы получили второй этап удорожания российского жилья.
А Дом РФ с каждым месяцем играет все большую роль на рынке финансирования строительства жилья.
Почему госмонополист, который стремится финансировать все стройки в стране - это плохо?
Надеюсь, что вам это и так понятно. Но для менее опытных читателей разберу:
— отсутствие конкуренции замедляет или полностью уничтожает развитие;
— с помощью инструментов финансирования стройки можно управлять застройщиками и легко убивать бизнес неугодных. А значит, цены для конечного потребителя будут еще выше;
— уже произошло слияние финансовой организации (банк Дом РФ), регулятора Дом РФ и дружественных застройщиков-гигантов по типу ПИК. Безопасность рынка снова становится под угрозой. Выпуск CDO и получение высшего кредитного рейтинга Домом РФ - яркое тому подтверждение;
— коррупция невероятных масштабов в перспективе;
— частному инвестору будет сложнее получить интересную доходность на рынке недвижимости;
— все больший процент людей будет «владеть» недвижимостью через инструменты социального найма. Это прямое возвращение к системе СССР. Но об этом я подробно расскажу в следующем посте.
@inflation_shock
С эскроу-счетами вообще получилась крайне интересная кутерьма. Вроде как, они предназначены для страховки дольщиков строящегося жилья от банкротства застройщика. Мол, застройщик получает деньги дольщиков только после того, как сдаст дом. А сами деньги на время стройки хранятся в банке.
Но тогда на что застройщику строить?
Конечно же, на кредит от того самого банка.
В итоге сложилась ситуация, при которой застройщику нет никакого смысла продавать квартиры на этапе котлована и даже половины построенного дома. Ведь кредитоваться у дольщиков он не может. Деньги в долг может дать только банк, тогда какой смысл делиться будущей прибылью с покупателями?
Таким образом, опция покупки квартир на ранней стадии фактически ушла с рынка. Инвестиция в новостройки стала гораздо менее доходной. А вся прибыль аккумулировалась, как думаете у кого? У банков? 😏
Нет. Она предназначалась для Дом РФ. За 2,5 последних года банк Дом РФ вошел в топ крупнейших игроков на рынке финансирования строительства жилья и подбирается к Сберу. То есть банк, который еще несколько лет назад был на санации, вдруг выбивается в лидеры такого консервативного рынка. Явно тут не обошлось без админ ресурса. Ведь колоссальные суммы вкачивались в этот банк прямиком из бюджета.
Таким образом, рынок новостроек стал безопаснее. Но там, где меньше рисков, логично и доходность будет ниже. И вся эта прибыль стремительно концентрируется в Дом РФ и близких к этой организации застройщиках.
В итоге инвесторы-физики в недвижимость фактически потеряли инструмент для инвестирования. При этом цены на рынке выросли.
Ведь теперь новое жилье выгодно продавать только в финальной стадии строительства, а финансирование стройки стало дороже из-за прослойки монополиста в лице Дом РФ, и пока еще банков.
То есть, хотя покупка квартир в новостройках и стала безопаснее, но цены на них выросли и они стали недоступнее для всех категорий граждан. И ожидаемо, вслед за ценами первички подтянулась и вторичка.
Как дальше пампить и монополизировать рынок в условиях падающих доходов населения и дорожающей недвижимости?
Конечно же, субсидировать ипотеку!
Думаю, это предполагалось делать не так стремительно, как это получилось в 2020 году, но Ковид и снижение ставки сыграли здесь только на руку.
Дешевая ипотека выгодна для тех, кто успевает купить жилье сразу после объявления льготной программы - не важно, в ипотеку это будет или за наличные.
Со временем рынок уравновешивается и рост цены недвижимости нивелирует низкий процент по ипотеке. Как это уже произошло в прошлом месяце.
Таким образом, мы получили второй этап удорожания российского жилья.
А Дом РФ с каждым месяцем играет все большую роль на рынке финансирования строительства жилья.
Почему госмонополист, который стремится финансировать все стройки в стране - это плохо?
Надеюсь, что вам это и так понятно. Но для менее опытных читателей разберу:
— отсутствие конкуренции замедляет или полностью уничтожает развитие;
— с помощью инструментов финансирования стройки можно управлять застройщиками и легко убивать бизнес неугодных. А значит, цены для конечного потребителя будут еще выше;
— уже произошло слияние финансовой организации (банк Дом РФ), регулятора Дом РФ и дружественных застройщиков-гигантов по типу ПИК. Безопасность рынка снова становится под угрозой. Выпуск CDO и получение высшего кредитного рейтинга Домом РФ - яркое тому подтверждение;
— коррупция невероятных масштабов в перспективе;
— частному инвестору будет сложнее получить интересную доходность на рынке недвижимости;
— все больший процент людей будет «владеть» недвижимостью через инструменты социального найма. Это прямое возвращение к системе СССР. Но об этом я подробно расскажу в следующем посте.
@inflation_shock
Перспективы стремительного роста соцнайма в РФ
Соцнайм — это жилье, которое государство выкупает у застройщиков и в дальнейшем отдает в бесплатную или условно бесплатную аренду определенным группам граждан.
С помощью определенного рода манипуляций категорию подобного жилья можно серьезно расширить.
У всех молодых семей есть вечный вопрос: снимать или брать ипотеку? Большинство решает брать ипотеку, потому что лучше платить за свое. Но реальность, как обычно, сложнее, и в случае низкого первоначального взноса и большого срока ипотеки, доля кредитных процентов в ежемесячном платеже может доходить до 80 в первые несколько лет погашения подобного ипотечного займа.
То есть, роль «дяди» просто сменяется с физика-арендодателя на банк. Ведь квартира все равно находится в собственности банка.
Теперь представим ситуацию, что государство начинает серьезно дотировать льготную ипотеку и понижает ставку, допустим, с 7% до 2%. В данном случае «дядей» для ипотечника становится уже государство.
Подобного рода сверх-льготные программы ипотеки становятся аналогом соцнайма уже для всего населения в стране.
Очевидно, все это вызовет невероятное пузырение на рынке жилья. Цены могут легко вырасти на 100-200%. Ведь деньги начинают фактически «раздавать бесплатно», а инфляционные ожидания по рублю у населения высоки.
В такой ситуации логично, что сама по себе аренда тоже будет дорожать. Ведь стоимость покупки жилья растет, значит и цена аренды будет пытаться уравновеситься. А с учетом продолжения падения доходов населения, будет оставаться значительная прослойка, которая не может позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке. Именно они и будут формировать спрос на ту самую аренду.
Получается два противоречия:
— Такой пузырь будет недолговечным. Ведь с учетом падения доходов населения количество заемщиков сильно ограничено. Потенциальный рынок тех, кто может и готов взять ипотеку, конечен;
— Дом РФ стремится монополизировать рынок и абсорбировать в себя всю прибыль. Но в случае роста стоимости жилья и его аренды инвесторы-физики так же смогут хорошенько навариться на этом пузыре.
Дом РФ и ПИК нашли довольно элегантное решение этих двух задач: Дом РФ выкупает на собственный баланс квартиры и самостоятельно их сдает. Таким образом Дом РФ сокращает предложение на рынке, выкупая целые ЖК, и другой рукой может раздавать почти бесплатные ипотеки, разгоняя спрос на оставшиеся квадратные метры. ПИК же в свою очередь запускает платформы для сдачи уже вторичного жилья. Это позволяет обелить рынок и через эту же платформу начать сдавать неликвид, который ПИК не может распродать.
Благодаря подобной схеме рынок может расти еще очень долго. А ипотеку можно будет выдавать даже бомжам, как собственно и было в США. Дело в том, что судя по плану Дом РФ и крупных застройщиков, они просто не дадут рынку упасть. В случае, когда начнутся просрочки по ипотекам и изъятие залоговых квартир, их просто выкупит Дом РФ на свой баланс и начнет сдавать эти квартиры как раз тем, кто не потянул ипотеку. Благодаря чему удастся удерживать высокие цены на жилье.
Одновременно с этим Дом РФ и аффилированные застройщики смогут стать крупнейшими игроками на рынке аренды, то есть монополизировать и управлять им, забрав все сливки и сверхприбыль у частников.
Вероятно, мы стоим у начала грандиозного пузыря на рынке недвижимости в России. В Японии при подобных обстоятельствах цена жилой недвижимости успела вырасти в 5 раз, пока пузырь все-таки не лопнул. А затем ЦБ Японии выкупил на свой баланс миллионы квадратных метров жилья, которые, естественно, теперь болтаются в соцнайме.
Сейчас в правительстве идут споры о том, на сколько продлять и расширять программу льготной ипотеки. А текущая программа уже нивелировала все выгоды для заемщиков от низких ставок. Средний ежемесячный платеж стал уже выше, чем был в начале года, из-за опережающего роста цен на жилье.
@inflation_shock
Соцнайм — это жилье, которое государство выкупает у застройщиков и в дальнейшем отдает в бесплатную или условно бесплатную аренду определенным группам граждан.
С помощью определенного рода манипуляций категорию подобного жилья можно серьезно расширить.
У всех молодых семей есть вечный вопрос: снимать или брать ипотеку? Большинство решает брать ипотеку, потому что лучше платить за свое. Но реальность, как обычно, сложнее, и в случае низкого первоначального взноса и большого срока ипотеки, доля кредитных процентов в ежемесячном платеже может доходить до 80 в первые несколько лет погашения подобного ипотечного займа.
То есть, роль «дяди» просто сменяется с физика-арендодателя на банк. Ведь квартира все равно находится в собственности банка.
Теперь представим ситуацию, что государство начинает серьезно дотировать льготную ипотеку и понижает ставку, допустим, с 7% до 2%. В данном случае «дядей» для ипотечника становится уже государство.
Подобного рода сверх-льготные программы ипотеки становятся аналогом соцнайма уже для всего населения в стране.
Очевидно, все это вызовет невероятное пузырение на рынке жилья. Цены могут легко вырасти на 100-200%. Ведь деньги начинают фактически «раздавать бесплатно», а инфляционные ожидания по рублю у населения высоки.
В такой ситуации логично, что сама по себе аренда тоже будет дорожать. Ведь стоимость покупки жилья растет, значит и цена аренды будет пытаться уравновеситься. А с учетом продолжения падения доходов населения, будет оставаться значительная прослойка, которая не может позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке. Именно они и будут формировать спрос на ту самую аренду.
Получается два противоречия:
— Такой пузырь будет недолговечным. Ведь с учетом падения доходов населения количество заемщиков сильно ограничено. Потенциальный рынок тех, кто может и готов взять ипотеку, конечен;
— Дом РФ стремится монополизировать рынок и абсорбировать в себя всю прибыль. Но в случае роста стоимости жилья и его аренды инвесторы-физики так же смогут хорошенько навариться на этом пузыре.
Дом РФ и ПИК нашли довольно элегантное решение этих двух задач: Дом РФ выкупает на собственный баланс квартиры и самостоятельно их сдает. Таким образом Дом РФ сокращает предложение на рынке, выкупая целые ЖК, и другой рукой может раздавать почти бесплатные ипотеки, разгоняя спрос на оставшиеся квадратные метры. ПИК же в свою очередь запускает платформы для сдачи уже вторичного жилья. Это позволяет обелить рынок и через эту же платформу начать сдавать неликвид, который ПИК не может распродать.
Благодаря подобной схеме рынок может расти еще очень долго. А ипотеку можно будет выдавать даже бомжам, как собственно и было в США. Дело в том, что судя по плану Дом РФ и крупных застройщиков, они просто не дадут рынку упасть. В случае, когда начнутся просрочки по ипотекам и изъятие залоговых квартир, их просто выкупит Дом РФ на свой баланс и начнет сдавать эти квартиры как раз тем, кто не потянул ипотеку. Благодаря чему удастся удерживать высокие цены на жилье.
Одновременно с этим Дом РФ и аффилированные застройщики смогут стать крупнейшими игроками на рынке аренды, то есть монополизировать и управлять им, забрав все сливки и сверхприбыль у частников.
Вероятно, мы стоим у начала грандиозного пузыря на рынке недвижимости в России. В Японии при подобных обстоятельствах цена жилой недвижимости успела вырасти в 5 раз, пока пузырь все-таки не лопнул. А затем ЦБ Японии выкупил на свой баланс миллионы квадратных метров жилья, которые, естественно, теперь болтаются в соцнайме.
Сейчас в правительстве идут споры о том, на сколько продлять и расширять программу льготной ипотеки. А текущая программа уже нивелировала все выгоды для заемщиков от низких ставок. Средний ежемесячный платеж стал уже выше, чем был в начале года, из-за опережающего роста цен на жилье.
@inflation_shock
Очень показательный маркер третьей стадии пампинга жилищного пузыря (после эскроу и льготной ипотеки).
Его уже легко можно приметить по контестной рекламе новостроек в поисковиках.
Акцент в рекламе делается не на качество, район, доступность жилья, небольшое количество оставшихся квартир или плановый этап повышения цен застройщиком, а на рыночный прирост стоимости. Ни один долговой инструмент сейчас не дает и близко доходности в 25%.
То есть недвижимость стремительно переходит из категории жилье или консервативная инвестиция в спекулятивную фазу.
Подробнее разберу это в следующем посте.
@inflation_shock
Его уже легко можно приметить по контестной рекламе новостроек в поисковиках.
Акцент в рекламе делается не на качество, район, доступность жилья, небольшое количество оставшихся квартир или плановый этап повышения цен застройщиком, а на рыночный прирост стоимости. Ни один долговой инструмент сейчас не дает и близко доходности в 25%.
То есть недвижимость стремительно переходит из категории жилье или консервативная инвестиция в спекулятивную фазу.
Подробнее разберу это в следующем посте.
@inflation_shock
Подписчики задали несколько вопросов по предыдущему посту.
1. «Написать на заборе могут все, что угодно. Вопрос в том, что там на самом деле»
Отвечаю: конкретно по ЖК Хедлайнер я сам мониторил цены и то, что у них обозначено в рекламе — правда. Более того, однушки-студии с апреля у них выросли вообще на 40%.
2. «Не все жилье в стране выросло в цене»
Отвечаю: Безусловно, это так. Денежный прилив поднял цены в разных сегментах по-разному. Большая часть всего хайпа досталась Москве. Да и в ней самой определенные типы квартир могли сделать 50% роста за этот год, а какие-то не смогли сделать и 5%. Точно так же, как и на фондовом рынке акции Zoom выросли на 700%, а Apple лишь на 70% за один и тот же период времени.
В посте я приложил ряд графиков с irn.ru, которые хорошо иллюстрируют то, что сейчас происходит: резкий рост цен и серьезное расслоение. Дешевое жилье (в основном студии) быстрее всего растут в цене. А жилье большей площади может даже падать. В рынок идут деньги населения с депозитов
@infation_shock
1. «Написать на заборе могут все, что угодно. Вопрос в том, что там на самом деле»
Отвечаю: конкретно по ЖК Хедлайнер я сам мониторил цены и то, что у них обозначено в рекламе — правда. Более того, однушки-студии с апреля у них выросли вообще на 40%.
2. «Не все жилье в стране выросло в цене»
Отвечаю: Безусловно, это так. Денежный прилив поднял цены в разных сегментах по-разному. Большая часть всего хайпа досталась Москве. Да и в ней самой определенные типы квартир могли сделать 50% роста за этот год, а какие-то не смогли сделать и 5%. Точно так же, как и на фондовом рынке акции Zoom выросли на 700%, а Apple лишь на 70% за один и тот же период времени.
В посте я приложил ряд графиков с irn.ru, которые хорошо иллюстрируют то, что сейчас происходит: резкий рост цен и серьезное расслоение. Дешевое жилье (в основном студии) быстрее всего растут в цене. А жилье большей площади может даже падать. В рынок идут деньги населения с депозитов
@infation_shock
Действительно ли Дом РФ может стать монополистом?
После серии моих постов о товарище Мутко и его новом госмонополисте многие подписчики были не согласны с перспективой государственной монополии в строительстве, и на некоторых даже пришлось одевать смирительную рубашку в чате.
Среднестатистическая цитата недовольных: «Ведь Дом РФ занимает всего 7 строчку по объему выданной ипотеки за первую половину 2020 года! Какой уж тут монополист!»
Начать нужно конечно с того, что моим невнимательным подписчикам стоит перечитать эту серию постов внимательнее.
Дом РФ монополизирует, и уже почти это сделал, именно рынок финансирования строительства жилья. То есть выдачи денег застройщикам, а на физикам-покупателям квартир. Банк, который в 2016 году был на санации и вообще ничего из себя не представлял, уже к середине 2020 года входил в тройку крупнейших кредиторов строительной отрасли.
Вы вообще осознаете масштабы и скорость монополизации этого рынка?
Сейчас уже становится понятно, что вся замутка с эскроу делалась вообще чисто под Дом РФ, чтобы он стал полноправным монополистом в этой нише и фактически через кредит контролировал вообще весь рынок новостроя в РФ. То есть, на рынке останутся только те, к кому лоялен Мутко. Остальные просто не получат денег или получат их с сильно завышенным процентом.
Теперь непосредственно к ипотеке: когда рынок кредитования застройщиков будет полностью захвачен, то «Дом» легко сможет перекинуться уже и на рынок физиков. Ведь фундамент для выбивания себе неконкурентных преимуществ уже будет готов.
Застройщиков наверняка вынудят давать лучшие условия для тех, кто придет с ипотекой именно от Дом РФ. Да и сами льготы на ипотеку распределяет эта же самая организация.
Уж о какой рыночной конкуренции тут может идти речь?
Но даже сейчас «Дом» растет бешеными темпами. В 2016 году его не было в рейтинге топ-20 по объему ипотечного портфеля в принципе. Правильнее будет сказать, что на тот момент они вообще не выдавали ипотеку.
Но уже за 2017 год они выдали ипотеки на 19 млрд. рублей. А за следующий 2018 год ровно удвоили свой портфель до 38 миллиардов. За следующие полгода 2019-го ипотек у них в портфеле было уже на 55 млрд. А еще спустя год, к июлю 2020, они снова удвоили эти показатели до 110 млрд. Опять же, ровнехонько вдвое.
Дом РФ настолько замечательная «рыночная компания», что даже умудряется расти планово: ровно по 100% прироста в год.
На текущий момент они действительно занимают лишь 7 строчку. Вернее даже 8. В том рейтинге не учитывается Сбер. Но вам следует смотреть не на место, а на скорость прироста по годам. Похоже, она так и будет сохраняться на уровне 100%.
Если все продолжится в том же темпе, то через 3 года, к июлю 2023, Дом РФ будет иметь третье место по объему выданных ипотек в России, сразу после Сбера и ВТБ. И будет полным монополистом на рынке проектного финансирования стройки.
Помимо этого, Дом РФ уже сейчас запустил программу льготных ипотек на строительство по ИЖС, а также через него проходят огромные суммы по кредитованию военной и сельской ипотеки.
И все это происходит уже в этом году, подумайте, что будет к 2023 году.
О том, к чему это приведет, я уже писал.
@inflation_shock
После серии моих постов о товарище Мутко и его новом госмонополисте многие подписчики были не согласны с перспективой государственной монополии в строительстве, и на некоторых даже пришлось одевать смирительную рубашку в чате.
Среднестатистическая цитата недовольных: «Ведь Дом РФ занимает всего 7 строчку по объему выданной ипотеки за первую половину 2020 года! Какой уж тут монополист!»
Начать нужно конечно с того, что моим невнимательным подписчикам стоит перечитать эту серию постов внимательнее.
Дом РФ монополизирует, и уже почти это сделал, именно рынок финансирования строительства жилья. То есть выдачи денег застройщикам, а на физикам-покупателям квартир. Банк, который в 2016 году был на санации и вообще ничего из себя не представлял, уже к середине 2020 года входил в тройку крупнейших кредиторов строительной отрасли.
Вы вообще осознаете масштабы и скорость монополизации этого рынка?
Сейчас уже становится понятно, что вся замутка с эскроу делалась вообще чисто под Дом РФ, чтобы он стал полноправным монополистом в этой нише и фактически через кредит контролировал вообще весь рынок новостроя в РФ. То есть, на рынке останутся только те, к кому лоялен Мутко. Остальные просто не получат денег или получат их с сильно завышенным процентом.
Теперь непосредственно к ипотеке: когда рынок кредитования застройщиков будет полностью захвачен, то «Дом» легко сможет перекинуться уже и на рынок физиков. Ведь фундамент для выбивания себе неконкурентных преимуществ уже будет готов.
Застройщиков наверняка вынудят давать лучшие условия для тех, кто придет с ипотекой именно от Дом РФ. Да и сами льготы на ипотеку распределяет эта же самая организация.
Уж о какой рыночной конкуренции тут может идти речь?
Но даже сейчас «Дом» растет бешеными темпами. В 2016 году его не было в рейтинге топ-20 по объему ипотечного портфеля в принципе. Правильнее будет сказать, что на тот момент они вообще не выдавали ипотеку.
Но уже за 2017 год они выдали ипотеки на 19 млрд. рублей. А за следующий 2018 год ровно удвоили свой портфель до 38 миллиардов. За следующие полгода 2019-го ипотек у них в портфеле было уже на 55 млрд. А еще спустя год, к июлю 2020, они снова удвоили эти показатели до 110 млрд. Опять же, ровнехонько вдвое.
Дом РФ настолько замечательная «рыночная компания», что даже умудряется расти планово: ровно по 100% прироста в год.
На текущий момент они действительно занимают лишь 7 строчку. Вернее даже 8. В том рейтинге не учитывается Сбер. Но вам следует смотреть не на место, а на скорость прироста по годам. Похоже, она так и будет сохраняться на уровне 100%.
Если все продолжится в том же темпе, то через 3 года, к июлю 2023, Дом РФ будет иметь третье место по объему выданных ипотек в России, сразу после Сбера и ВТБ. И будет полным монополистом на рынке проектного финансирования стройки.
Помимо этого, Дом РФ уже сейчас запустил программу льготных ипотек на строительство по ИЖС, а также через него проходят огромные суммы по кредитованию военной и сельской ипотеки.
И все это происходит уже в этом году, подумайте, что будет к 2023 году.
О том, к чему это приведет, я уже писал.
@inflation_shock
3 фаза пузырения российской недвижимости
О первых двух я писал ранее.
Зачем большинство россиян брали ипотеку в последние полгода?
— Хотели купить недвижимость для собственного проживания «пока ставки низкие» и есть материнский капитал;
— Хотели переложить рубли из депозитов в «бетон». Ипотека берется чаще всего на недостающую сумму от депозита для покупки студии-однушки. То есть, первоначальный взнос у этой категории обычно сильно больше 15%.
— Безусловно, есть и другие категории с крайностями по типу потребительского кредита на первоначальный взнос, но будем объективны: недальновидные люди есть всегда и не они пока «двигают» рынок.
Если обобщить мотивацию этих групп покупателей, то это будет либо покупка для собственного проживания, либо консервативная инвестиция (альтернатива депозиту).
Но теперь на рынке зародился уже настоящий хайп и истерия. Я недавно приводил пример рекламы застройщика, где на первый план выпячивается спекулятивный рост цен на квартиры.
Московская недвижимость в глазах многих инвесторов становится уже не альтернативой депозиту, а альтернативой акциям. И по некоторым ЖК даже альтернативой акций Tesla.
Когда комбинации из потребительского кредита + ипотеки начнут брать с целью « быстренько навариться на росте», вот тогда мы с вами действительно увидим настоящий пузырь.
К слову, Великая депрессия в США получилась как раз таки из-за этой схемы. Когда рынок акций США конкретно вырос и живые деньги инвесторов и населения уже были вложены, была запущена схема, по которой акции можно было взять в кредит, где залогом выступали сами акции (современная маржинальная торговля). Поскольку на тот момент рынок уже 10 лет рос, все это выглядело как «100%-ная возможность заработать».
Более того, разного рода компании, от производителей автомобилей до железнодорожников, предлагали своим клиентам покупать акции компании вместе с ее продукцией. В офисах, магазинах, вагонах поездов висели графики роста акций компании. А также часто действовали промо-акции, когда вместе с машиной можно было «льготно» прикупить пару акций условного Ford.
В итоге кредитное плечо для рынка стало таким грандиозным, что небольшой негатив в новостном фоне развалил этот карточный домик, и все закончилось величайшим экономическим кризисом. А QE и даже снижение ставки тогда еще не было изобретено.
В Японии эта схема была апробирована уже как на акциях, так и на недвижимости. В итоге удалось добиться роста цен на жилье в 4 раза. Правда, когда пузырь лопнул, жилая недвижимость 15 лет падала в цене и в итоге стала стоить даже дешевле, чем до начала накачки пузыря с учетом инфляции.
В 2009-2013 годах эта история уже была на рынке московской недвижимости. Тогда после кризиса 2008 года российский рынок начал очень быстро отрастать, поскольку Россия была еще очень слабо вовлечена в мировую банковскую систему. И на отрезке в эти 4 года действительно можно было получить доходность в 30-40% годовых, если взять ипотеку на новостройку с минимальным взносом в 2009 году. Под конец хайпа схема была такой популярной, что все соцсети были завалены инфобизнесменами, которые рассказывали о том, как зарабатывать на недвижимости, не имея собственных сбережений (предлагалось брать тот самый потребительский кредит на первоначальный взнос).
Прогнозирование - это дело совершенно неблагодарное. Но очень похоже на то, что господин Мутко может еще очень серьезно пропампить российскую и, в первую очередь, московскую недвижимость, если в мире не случится каких-то серьезных экономических шоков и ЦБ придется увеличить ключевую ставку в 3 раза.
Те самые инфобизнесмены еще даже не повылазили из своих норок и не заполонили своими «схемами» весь интернет. Да и застройщики пока еще не так открыто впаривают свои студии, как аналог акций. Так что запас для пузырения прямо скажем огромный.
А Дом РФ, то есть по факту правительство, всеми силами пытается этот пузырь разогнать.
@inflation_shock
О первых двух я писал ранее.
Зачем большинство россиян брали ипотеку в последние полгода?
— Хотели купить недвижимость для собственного проживания «пока ставки низкие» и есть материнский капитал;
— Хотели переложить рубли из депозитов в «бетон». Ипотека берется чаще всего на недостающую сумму от депозита для покупки студии-однушки. То есть, первоначальный взнос у этой категории обычно сильно больше 15%.
— Безусловно, есть и другие категории с крайностями по типу потребительского кредита на первоначальный взнос, но будем объективны: недальновидные люди есть всегда и не они пока «двигают» рынок.
Если обобщить мотивацию этих групп покупателей, то это будет либо покупка для собственного проживания, либо консервативная инвестиция (альтернатива депозиту).
Но теперь на рынке зародился уже настоящий хайп и истерия. Я недавно приводил пример рекламы застройщика, где на первый план выпячивается спекулятивный рост цен на квартиры.
Московская недвижимость в глазах многих инвесторов становится уже не альтернативой депозиту, а альтернативой акциям. И по некоторым ЖК даже альтернативой акций Tesla.
Когда комбинации из потребительского кредита + ипотеки начнут брать с целью « быстренько навариться на росте», вот тогда мы с вами действительно увидим настоящий пузырь.
К слову, Великая депрессия в США получилась как раз таки из-за этой схемы. Когда рынок акций США конкретно вырос и живые деньги инвесторов и населения уже были вложены, была запущена схема, по которой акции можно было взять в кредит, где залогом выступали сами акции (современная маржинальная торговля). Поскольку на тот момент рынок уже 10 лет рос, все это выглядело как «100%-ная возможность заработать».
Более того, разного рода компании, от производителей автомобилей до железнодорожников, предлагали своим клиентам покупать акции компании вместе с ее продукцией. В офисах, магазинах, вагонах поездов висели графики роста акций компании. А также часто действовали промо-акции, когда вместе с машиной можно было «льготно» прикупить пару акций условного Ford.
В итоге кредитное плечо для рынка стало таким грандиозным, что небольшой негатив в новостном фоне развалил этот карточный домик, и все закончилось величайшим экономическим кризисом. А QE и даже снижение ставки тогда еще не было изобретено.
В Японии эта схема была апробирована уже как на акциях, так и на недвижимости. В итоге удалось добиться роста цен на жилье в 4 раза. Правда, когда пузырь лопнул, жилая недвижимость 15 лет падала в цене и в итоге стала стоить даже дешевле, чем до начала накачки пузыря с учетом инфляции.
В 2009-2013 годах эта история уже была на рынке московской недвижимости. Тогда после кризиса 2008 года российский рынок начал очень быстро отрастать, поскольку Россия была еще очень слабо вовлечена в мировую банковскую систему. И на отрезке в эти 4 года действительно можно было получить доходность в 30-40% годовых, если взять ипотеку на новостройку с минимальным взносом в 2009 году. Под конец хайпа схема была такой популярной, что все соцсети были завалены инфобизнесменами, которые рассказывали о том, как зарабатывать на недвижимости, не имея собственных сбережений (предлагалось брать тот самый потребительский кредит на первоначальный взнос).
Прогнозирование - это дело совершенно неблагодарное. Но очень похоже на то, что господин Мутко может еще очень серьезно пропампить российскую и, в первую очередь, московскую недвижимость, если в мире не случится каких-то серьезных экономических шоков и ЦБ придется увеличить ключевую ставку в 3 раза.
Те самые инфобизнесмены еще даже не повылазили из своих норок и не заполонили своими «схемами» весь интернет. Да и застройщики пока еще не так открыто впаривают свои студии, как аналог акций. Так что запас для пузырения прямо скажем огромный.
А Дом РФ, то есть по факту правительство, всеми силами пытается этот пузырь разогнать.
@inflation_shock
Чем закончится пузырь в российской недвижимости?
У Дом РФ есть все ресурсы и огромное желание продолжать надувать пузырь в российской недвижке.
Но как мы знаем, все пузыри заканчиваются одинаково: проколом и сдутием. Так как скоро лопнет этот пузырь и лопнет ли вообще?
Очевидно, что если Дом РФ - это государственная структура, то и за его «грехи» будет платить бюджет.
Набиуллина по этому поводу уже начала бить в набат, поскольку весь неликвид от Дом РФ попросят в будущем выкупить наш ЦБ. Как это было и есть в Японии, и сейчас происходит в США. То есть, пузырь по факту не лопнет, в критической точке он, конечно, просядет в цене (20%, и возможно даже 30%), а дальше его продолжит «поддерживать» печатный станок.
В наше время, когда мировой экономике уже 12 лет не дают упасть с помощью QE и очиститься от зомби-компаний, нет ничего удивительного в том, что и пузырь недвижимости не лопнет в прямом смысле этого слова.
Сейчас те деньги, что выделяются из бюджета, а он у нас дефицитный, так что правильнее будет сказать прямо из печатного станка ЦБ, идут чисто на искусственный пампинг рынка. У нас нет никаких фундаментальных оснований для того, чтобы российская недвижимость дорожала даже в рублях:
— население сокращается;
— доходы населения также падают;
— уровень закредитованности населения для развивающейся страны объективно не такой уж маленький. Тут нет никакого смысла сравнивать РФ с США или Германией - это экономики по структуре совершенно не сопоставимые;
— инфляция в рубле не такая запредельная, чтобы создать реальное давление на цену недвижимости.
В результате большая часть прибыли от пампинга осядет у застройщиков, Дом РФ, риэлторов и немного у тех, кто успел влезть в недвижку в июне-июле этого года.
Для широких слоев населения все эти меры повышения доступности жилья сделали его лишь еще более недоступным. Выгода от низкой ставки уже официально нивелирована ростом стоимости жилья.
Как итог, государство станет одним из крупнейших держателей недвижимости в стране. Под это дело запускают все новые структуры.
Все помои с баланса Дом РФ окажутся на балансе бюджета. Они пойдут либо в соцнайм, либо просто будут зомбифицированы. И в западной, и в российской практике на госбалансе есть огромное множество зомби-микрорайонов (брошенные моногорода после закрытия предприятий в 90-ые).
Тем, кто в результате очередного кризиса не сможет выплачивать ипотеку, предложат продолжить жить в этой же квартире, уже снимая ее у государства.
Так что за повышение прибыли застройщиков, как обычно, заплатят налогоплательщики. За их же счет их самих переведут из статуса владельцев ипотеки в пожизненных арендаторов социального жилья. Ведь доходы падают, цены на жилье растут. Все больший процент граждан РФ не сможет позволить себе даже однушку в ипотеку на 25 лет.
Не зря я сравнивал происходящее сейчас в недвиге с российским футболом 10 лет назад. Мутко проворачивает тот же трюк теперь и с рынком недвижимости.
В результате деятельности Дом РФ большая часть застройщиков в России окажется либо прямо на балансе государства, либо на балансе госкорпораций (по аналогии с футбольными клубами). Жилье будет крайне низкого качества и при этом безумно дорогим (по аналогии с российскими футболистами). Рынок российского жилья будет абсолютно дохлым на фоне европейского (как и весь российский футбол).
Мутко в каждом новом для себя поле деятельности организовывал бессмысленный пампинг, сажал все на бюджетную иглу, присыпал все это сверху коррупцией, а по итогу оставлял после себя руины.
С недвижимостью будет то же самое.
Вероятно, можно будет очень хорошо заработать на российской недвижимости в ближайшие 1-2 года. То есть, постараться «найти большего дурака, чем вы сами», который согласится перекупить у вас российский «бетон» при падающем реальном спросе и стремительном раздутии ипотечного пузыря.
А вот в долгосрок, с расчетом на сдачу в аренду, российская недвижка выглядит совсем уж уныло и абсрудно. Ведь вам придется конкурировать в этом с госмонополией.
@inflation_shock
У Дом РФ есть все ресурсы и огромное желание продолжать надувать пузырь в российской недвижке.
Но как мы знаем, все пузыри заканчиваются одинаково: проколом и сдутием. Так как скоро лопнет этот пузырь и лопнет ли вообще?
Очевидно, что если Дом РФ - это государственная структура, то и за его «грехи» будет платить бюджет.
Набиуллина по этому поводу уже начала бить в набат, поскольку весь неликвид от Дом РФ попросят в будущем выкупить наш ЦБ. Как это было и есть в Японии, и сейчас происходит в США. То есть, пузырь по факту не лопнет, в критической точке он, конечно, просядет в цене (20%, и возможно даже 30%), а дальше его продолжит «поддерживать» печатный станок.
В наше время, когда мировой экономике уже 12 лет не дают упасть с помощью QE и очиститься от зомби-компаний, нет ничего удивительного в том, что и пузырь недвижимости не лопнет в прямом смысле этого слова.
Сейчас те деньги, что выделяются из бюджета, а он у нас дефицитный, так что правильнее будет сказать прямо из печатного станка ЦБ, идут чисто на искусственный пампинг рынка. У нас нет никаких фундаментальных оснований для того, чтобы российская недвижимость дорожала даже в рублях:
— население сокращается;
— доходы населения также падают;
— уровень закредитованности населения для развивающейся страны объективно не такой уж маленький. Тут нет никакого смысла сравнивать РФ с США или Германией - это экономики по структуре совершенно не сопоставимые;
— инфляция в рубле не такая запредельная, чтобы создать реальное давление на цену недвижимости.
В результате большая часть прибыли от пампинга осядет у застройщиков, Дом РФ, риэлторов и немного у тех, кто успел влезть в недвижку в июне-июле этого года.
Для широких слоев населения все эти меры повышения доступности жилья сделали его лишь еще более недоступным. Выгода от низкой ставки уже официально нивелирована ростом стоимости жилья.
Как итог, государство станет одним из крупнейших держателей недвижимости в стране. Под это дело запускают все новые структуры.
Все помои с баланса Дом РФ окажутся на балансе бюджета. Они пойдут либо в соцнайм, либо просто будут зомбифицированы. И в западной, и в российской практике на госбалансе есть огромное множество зомби-микрорайонов (брошенные моногорода после закрытия предприятий в 90-ые).
Тем, кто в результате очередного кризиса не сможет выплачивать ипотеку, предложат продолжить жить в этой же квартире, уже снимая ее у государства.
Так что за повышение прибыли застройщиков, как обычно, заплатят налогоплательщики. За их же счет их самих переведут из статуса владельцев ипотеки в пожизненных арендаторов социального жилья. Ведь доходы падают, цены на жилье растут. Все больший процент граждан РФ не сможет позволить себе даже однушку в ипотеку на 25 лет.
Не зря я сравнивал происходящее сейчас в недвиге с российским футболом 10 лет назад. Мутко проворачивает тот же трюк теперь и с рынком недвижимости.
В результате деятельности Дом РФ большая часть застройщиков в России окажется либо прямо на балансе государства, либо на балансе госкорпораций (по аналогии с футбольными клубами). Жилье будет крайне низкого качества и при этом безумно дорогим (по аналогии с российскими футболистами). Рынок российского жилья будет абсолютно дохлым на фоне европейского (как и весь российский футбол).
Мутко в каждом новом для себя поле деятельности организовывал бессмысленный пампинг, сажал все на бюджетную иглу, присыпал все это сверху коррупцией, а по итогу оставлял после себя руины.
С недвижимостью будет то же самое.
Вероятно, можно будет очень хорошо заработать на российской недвижимости в ближайшие 1-2 года. То есть, постараться «найти большего дурака, чем вы сами», который согласится перекупить у вас российский «бетон» при падающем реальном спросе и стремительном раздутии ипотечного пузыря.
А вот в долгосрок, с расчетом на сдачу в аренду, российская недвижка выглядит совсем уж уныло и абсрудно. Ведь вам придется конкурировать в этом с госмонополией.
@inflation_shock