Яркая иллюстрация поговорки «покупать надо, когда на улицах льется кровь»
Подписчик из Украины в чате рассказал немного о своем образе жизни рантье-бетониста:
«В собственности 12 объектов: 8 в Киеве (6 под арендой, 1 котлован на завершении, 1 для проживания) и 4 в Турции (3 котлована в курортной зоне, 1 для проживания). В ипотеку не заходил ни разу, в наследство не получал. Инвестирую в котлован, перед сдачей продаю, в некоторые котлованы, если не хватает оборотных заходил на 2их, на 3их с партнёрами.
Последний раз в Украине зашёл в котлован 2 года назад, сейчас цены котлована не нравятся, оставлял на аренду себе прицентральную, сейчас в Киеве остался один котлован, скину. В аренду оставлять не буду, так как курортная Турция (хоть котлован хоть сезонная аренда нравится больше). Раньше в Украине заходил много на страхе и эскалации с Россией в 2014-16г в элитку, цены были очень сладкие. 10-15% на аренде имел всегда. Сейчас по таким ценам для аренды покупать не вижу смысла. Для перепродажи — да, но риски котлована в Украине для меня сейчас не приемлемы.
Но и в Турции мне ваш царь «подсобил». Когда россиян перестали пускать в Турцию и отменили авиасообщение (россияне на 3-ем месте по покупкам курортной недвижимости в Турции), а онлайн они почти не покупают, застройщики нормальные скидки в тот период предлагали.
Я инвестирую в Алании, Первая вторая линия дорого, я беру 600м -1000м от моря, их строят с полным фаршем, крытый, открытый бассейны, спортзал, сауна, хамам , 25 евро Айдат за 1+1. От 45к евро за 1+1 в Авсаларе, от 50к было в Махмутларе.»
Человек покупал недвигу на этапе котлована, пока в Киеве бушевал Майдан, страна потеряла часть территории, а на Донбасе шел артобстрел.
Вы бы смогли взять квартиру от какого-нибудь условного ПИКа или Самолета на стадии котлована, если бы в Москве на Красной площади жгли покрышки, РФ потеряла Дальний Восток, а допустим в районе Питера шла бы прокси-война с Финляндией?
Я бы не смог.
@inflation_shock
Подписчик из Украины в чате рассказал немного о своем образе жизни рантье-бетониста:
«В собственности 12 объектов: 8 в Киеве (6 под арендой, 1 котлован на завершении, 1 для проживания) и 4 в Турции (3 котлована в курортной зоне, 1 для проживания). В ипотеку не заходил ни разу, в наследство не получал. Инвестирую в котлован, перед сдачей продаю, в некоторые котлованы, если не хватает оборотных заходил на 2их, на 3их с партнёрами.
Последний раз в Украине зашёл в котлован 2 года назад, сейчас цены котлована не нравятся, оставлял на аренду себе прицентральную, сейчас в Киеве остался один котлован, скину. В аренду оставлять не буду, так как курортная Турция (хоть котлован хоть сезонная аренда нравится больше). Раньше в Украине заходил много на страхе и эскалации с Россией в 2014-16г в элитку, цены были очень сладкие. 10-15% на аренде имел всегда. Сейчас по таким ценам для аренды покупать не вижу смысла. Для перепродажи — да, но риски котлована в Украине для меня сейчас не приемлемы.
Но и в Турции мне ваш царь «подсобил». Когда россиян перестали пускать в Турцию и отменили авиасообщение (россияне на 3-ем месте по покупкам курортной недвижимости в Турции), а онлайн они почти не покупают, застройщики нормальные скидки в тот период предлагали.
Я инвестирую в Алании, Первая вторая линия дорого, я беру 600м -1000м от моря, их строят с полным фаршем, крытый, открытый бассейны, спортзал, сауна, хамам , 25 евро Айдат за 1+1. От 45к евро за 1+1 в Авсаларе, от 50к было в Махмутларе.»
Человек покупал недвигу на этапе котлована, пока в Киеве бушевал Майдан, страна потеряла часть территории, а на Донбасе шел артобстрел.
Вы бы смогли взять квартиру от какого-нибудь условного ПИКа или Самолета на стадии котлована, если бы в Москве на Красной площади жгли покрышки, РФ потеряла Дальний Восток, а допустим в районе Питера шла бы прокси-война с Финляндией?
Я бы не смог.
@inflation_shock
Еще один подписчик рассказывает о том, как он неожиданно для себя оказался обладателем 5 ипотек:
«Сначала была однушка 30м в хорошем районе. Ипотеку выплатил досрочно, появился ребёнок и необходимость улучшить условия. Взял очень дёшево на котловане 3ккв. 85м на окраине. И вот я уже с одной ипотекой. Потом на глаза попался хороший новострой в районе, из которого до этого переехали. Взял 120м в лухари-новострое. И вот у меня уже две ипотеки под 4.6 (два ребенка позволили). Дальше на ожиданиях нового закона об апартах взял апарт на котловане с целью продать до сдачи. И вот уже третья. Потом увидел, что в лухари новострое продают задешево переусткпки от юриков - взял ещё две для детей. И вот так у меня их уже 5. Правда, одну сегодня загасил, и еще одгу в течение пары недель планирую, так как на продажу выставил.
В целом, стараюсь, чтобы ипотечные платежи не превышали 30% дохода. И под 4.6% вполне сносно 5 ипотек иметь.»
Стоит помнить, что ипотека - это аналог плечей на фондовом рынке. И самая неприятная черта недвижимости, как класса активов, в том, что падает она только когда в экономике начинается полный швах.
В этом случае с большим ипотечным плечом вы получаете падение стоимости своего залога и одновременно с этим с огромной вероятностью падение своих доходов. Таким образом ипотечный платеж может резко увеличить свою долю в ваших ежемесячных тратах с 30% до 60%, и тогда у вас начнутся проблемы. А просто так продать ипотечную квартиру и закрыть одну из ипотек уже не получится: продавать вы будете с большим дисконтом и при продаже зафиксируете солидный убыток. А при условии, что вы еще не погасили достаточный объем тела кредита, продать хотя бы один объект будет и вовсе невозможно. Либо для этого придется перекредитоваться по драконовским ставкам и все глубже увязать в кредитном болоте.
Помните, что в обмен на дешевую ипотеку с точки зрения процентов вы берете на себя риск падения стоимости недвижимости. Ведь та самая низкая ставка создает пузырь. А кредитные пузыри в РФ никогда долго не живут, поскольку у нас нет своей суверенной валюты, которая позволяла бы долго держать низкие ставки. Аномально низкая ставка в 4.25% прожила у нас всего полгода и чуть дольше этот праздник жизни растянула льготная ипотека.
Так что низкие ставки хороши для тех, кто берет недвижимость для собственного проживания в начале цикла снижения этих самых ставок. Но они же плохи, если вы начинаете играть в инвестиционные игры и бесконтрольно наращиваете ваше кредитное плечо в одном классе активов с привязкой к одной локации.
@inflation_shock
«Сначала была однушка 30м в хорошем районе. Ипотеку выплатил досрочно, появился ребёнок и необходимость улучшить условия. Взял очень дёшево на котловане 3ккв. 85м на окраине. И вот я уже с одной ипотекой. Потом на глаза попался хороший новострой в районе, из которого до этого переехали. Взял 120м в лухари-новострое. И вот у меня уже две ипотеки под 4.6 (два ребенка позволили). Дальше на ожиданиях нового закона об апартах взял апарт на котловане с целью продать до сдачи. И вот уже третья. Потом увидел, что в лухари новострое продают задешево переусткпки от юриков - взял ещё две для детей. И вот так у меня их уже 5. Правда, одну сегодня загасил, и еще одгу в течение пары недель планирую, так как на продажу выставил.
В целом, стараюсь, чтобы ипотечные платежи не превышали 30% дохода. И под 4.6% вполне сносно 5 ипотек иметь.»
Стоит помнить, что ипотека - это аналог плечей на фондовом рынке. И самая неприятная черта недвижимости, как класса активов, в том, что падает она только когда в экономике начинается полный швах.
В этом случае с большим ипотечным плечом вы получаете падение стоимости своего залога и одновременно с этим с огромной вероятностью падение своих доходов. Таким образом ипотечный платеж может резко увеличить свою долю в ваших ежемесячных тратах с 30% до 60%, и тогда у вас начнутся проблемы. А просто так продать ипотечную квартиру и закрыть одну из ипотек уже не получится: продавать вы будете с большим дисконтом и при продаже зафиксируете солидный убыток. А при условии, что вы еще не погасили достаточный объем тела кредита, продать хотя бы один объект будет и вовсе невозможно. Либо для этого придется перекредитоваться по драконовским ставкам и все глубже увязать в кредитном болоте.
Помните, что в обмен на дешевую ипотеку с точки зрения процентов вы берете на себя риск падения стоимости недвижимости. Ведь та самая низкая ставка создает пузырь. А кредитные пузыри в РФ никогда долго не живут, поскольку у нас нет своей суверенной валюты, которая позволяла бы долго держать низкие ставки. Аномально низкая ставка в 4.25% прожила у нас всего полгода и чуть дольше этот праздник жизни растянула льготная ипотека.
Так что низкие ставки хороши для тех, кто берет недвижимость для собственного проживания в начале цикла снижения этих самых ставок. Но они же плохи, если вы начинаете играть в инвестиционные игры и бесконтрольно наращиваете ваше кредитное плечо в одном классе активов с привязкой к одной локации.
@inflation_shock
Вы планируете взять ипотеку в ближайший год?
Anonymous Poll
41%
Нет. У меня уже есть жилье или ипотеки в достаточном количестве
8%
Да. Надо брать. Жилье каждый день дорожает
12%
Хочу взять, но не имею финансовой возможности
39%
Я вне системы этого порочного потребления
Решил прикинуть, при каких ставках ипотека оправдывает себя
Индекс моснедвижимости за 10 лет (с 2011 года) вырос на 75% в рублях. Кто бы что ни фантазировал про иксы на московских квартирах, усредненная реальность такова.
Мой опыт покупки своей квартиры в 2013 и продажи ее в 2020 это в принципе подтверждает. За вычетом денег, вложенных в ремонт, рост цены самой квартиры был буквально 20% (не самый удачный дом и локация).
Но я брал вторичку с ремонтом (сразу хотел жить), плюс в тот период, еще до Крымнаша, на рынке тупо нечего было покупать. И выбор был очень куцый, а цены высокие. Тогда строили еще мало, а спрос рос бешеными темпами и без льготных ипотек.
Понятно, что кто-то брал квартиру, допустим, на этапе котлована в ЖК с хорошей локацией, который потом выстрелил, и у него могло получиться и 100%, и даже 150%. Но средние данные по рынку в 75% очень похожи на правду.
В 2010 ипотека обходилась примерно в 10%. Дальше был небольшой цикл снижения ставки, когда можно было рефинансировать под 8,5%. Потом случился кризис и кредит в РФ стал безумно дорогим, так что о рефинансировании можно было заводить речь только к 2020-ому году.
Таким образом средняя ставка по ипотеке получалась бы 9%. За 10-тилетнюю ипотеку с первоначальным платежом в 20% переплата бы составила около 43% (с учетом страховки).
То есть, средняя квартира в Москве выросла в цене на 75% в рублях, а через ипотеку за это же время вы бы заплатили 43%.
Официальный уровень инфляции за это же время 84%. То есть, усредненная московская квартира не смогла обогнать даже официальной инфляции, а с учетом ипотеки вы бы получили доходность в 32%.
Но эти расчеты сделаны без учета сдачи этой квартиры в аренду или экономии в случае, если бы вы перестали снимать и стали жить в своей.
Стандартным размером доходности от сдачи в аренду в Москве в эти годы было 5% (за вычетом коммуналки, налогов и амортизации).
Получается, что аренда или экономия на ней за 10 лет дали бы прирост доходности в размере около 70% от изначальной стоимости квартиры. Получается доходность уже не 32%, а 102% (это полная доходность за 10 лет).
В итоге чистая доходность от инвест бетона за вычетом ипотеки получается 102% за 10 лет. Или 7.3% годовых.
Но если мы предположим, что не брали ипотеку, а каждый месяц пополняли той же суммой с той же первоначалкой рублевый банковский вклад в течение 10 лет при средней ставке за это время в 7.5%, то получится рост капитала на 57%.
57% в банке против 102% в бетоне.
Ипотека тотально разгромила банковские вклады. Обладание физическим объектом в столице в пух и прах разности фантики нашего ЦБ.
В случае, если бы вы кидали деньги на вклад, а при этом часть денег бы уходила на аренду, то ипотека стала бы еще большим безоговорочным лидером.
Не важно для собственного проживания вы берете квартиру или как инвест проект, она в любом случае обгоняет банковские вклады. В прошлое десятилетие (2000-ые) этот тренд был еще в разы сильнее.
С учетом того, что по ОФЗ доходности в среднем исторически на 1% выше вкладов, то используя их + возможность покупки их на Крымнашных просадках вы получили бы доходность уже 67%. Инфляцию даже официальную вы по-прежнему не обогнали. От доходности бетона по-прежнему далеко. Опять же лишнее подтверждение того, что фантики нашего ЦБ - есть мусор в долгосроке.
В случае инвестиций в рублевые облигации с доходностью хотя бы немного выше ОФЗ вам бы удалось нивелировать официальную инфляцию, но усредненному московскому бетону все равно бы немного проиграли.
В случае валютных облигаций доходность и вовсе была бы близка к победе над реальной инфляцией и только они из долговых инструментов позволили бы обогнать московский бетон.
Приводить статистику о том, что было бы, если бы вы вкладывались в индексы акций (S&P500, Nasdaq или Мосбиржи) я даже не буду. Там цифры просто устрашающе огромные на фоне доходности ипотеки.
Никого не учу жизни. Просто когда перед глазами статистика, то проще принимать важные жизненные решения. Сколько статей написано на эту тему, а вот такой выкладки я как-то не встречал.
@inflation_shock
Индекс моснедвижимости за 10 лет (с 2011 года) вырос на 75% в рублях. Кто бы что ни фантазировал про иксы на московских квартирах, усредненная реальность такова.
Мой опыт покупки своей квартиры в 2013 и продажи ее в 2020 это в принципе подтверждает. За вычетом денег, вложенных в ремонт, рост цены самой квартиры был буквально 20% (не самый удачный дом и локация).
Но я брал вторичку с ремонтом (сразу хотел жить), плюс в тот период, еще до Крымнаша, на рынке тупо нечего было покупать. И выбор был очень куцый, а цены высокие. Тогда строили еще мало, а спрос рос бешеными темпами и без льготных ипотек.
Понятно, что кто-то брал квартиру, допустим, на этапе котлована в ЖК с хорошей локацией, который потом выстрелил, и у него могло получиться и 100%, и даже 150%. Но средние данные по рынку в 75% очень похожи на правду.
В 2010 ипотека обходилась примерно в 10%. Дальше был небольшой цикл снижения ставки, когда можно было рефинансировать под 8,5%. Потом случился кризис и кредит в РФ стал безумно дорогим, так что о рефинансировании можно было заводить речь только к 2020-ому году.
Таким образом средняя ставка по ипотеке получалась бы 9%. За 10-тилетнюю ипотеку с первоначальным платежом в 20% переплата бы составила около 43% (с учетом страховки).
То есть, средняя квартира в Москве выросла в цене на 75% в рублях, а через ипотеку за это же время вы бы заплатили 43%.
Официальный уровень инфляции за это же время 84%. То есть, усредненная московская квартира не смогла обогнать даже официальной инфляции, а с учетом ипотеки вы бы получили доходность в 32%.
Но эти расчеты сделаны без учета сдачи этой квартиры в аренду или экономии в случае, если бы вы перестали снимать и стали жить в своей.
Стандартным размером доходности от сдачи в аренду в Москве в эти годы было 5% (за вычетом коммуналки, налогов и амортизации).
Получается, что аренда или экономия на ней за 10 лет дали бы прирост доходности в размере около 70% от изначальной стоимости квартиры. Получается доходность уже не 32%, а 102% (это полная доходность за 10 лет).
В итоге чистая доходность от инвест бетона за вычетом ипотеки получается 102% за 10 лет. Или 7.3% годовых.
Но если мы предположим, что не брали ипотеку, а каждый месяц пополняли той же суммой с той же первоначалкой рублевый банковский вклад в течение 10 лет при средней ставке за это время в 7.5%, то получится рост капитала на 57%.
57% в банке против 102% в бетоне.
Ипотека тотально разгромила банковские вклады. Обладание физическим объектом в столице в пух и прах разности фантики нашего ЦБ.
В случае, если бы вы кидали деньги на вклад, а при этом часть денег бы уходила на аренду, то ипотека стала бы еще большим безоговорочным лидером.
Не важно для собственного проживания вы берете квартиру или как инвест проект, она в любом случае обгоняет банковские вклады. В прошлое десятилетие (2000-ые) этот тренд был еще в разы сильнее.
С учетом того, что по ОФЗ доходности в среднем исторически на 1% выше вкладов, то используя их + возможность покупки их на Крымнашных просадках вы получили бы доходность уже 67%. Инфляцию даже официальную вы по-прежнему не обогнали. От доходности бетона по-прежнему далеко. Опять же лишнее подтверждение того, что фантики нашего ЦБ - есть мусор в долгосроке.
В случае инвестиций в рублевые облигации с доходностью хотя бы немного выше ОФЗ вам бы удалось нивелировать официальную инфляцию, но усредненному московскому бетону все равно бы немного проиграли.
В случае валютных облигаций доходность и вовсе была бы близка к победе над реальной инфляцией и только они из долговых инструментов позволили бы обогнать московский бетон.
Приводить статистику о том, что было бы, если бы вы вкладывались в индексы акций (S&P500, Nasdaq или Мосбиржи) я даже не буду. Там цифры просто устрашающе огромные на фоне доходности ипотеки.
Никого не учу жизни. Просто когда перед глазами статистика, то проще принимать важные жизненные решения. Сколько статей написано на эту тему, а вот такой выкладки я как-то не встречал.
@inflation_shock
Сегодня вечером интернету стало плохо и вроде бы все дело в глобальных настройках DNS.
Хотя кто-то высказывает и иную точку зрения. Сначала кажется, что это просто шутка. Но если посмотреть на картинку выше, то закрадывается сомнение.
«Русские хакеры» не раз устраивали погром в международном интернете. Вдруг опять?
И теперь чебурнет потянул свои лапки на Запад?)
Ну естественно, на таких новостях весь интернет-сектор фондового рынка пошел в коррекцию.
Если эти проблемы будут затяжными, то для них это сравнимо с цифровым коронакризисом.
@inflation_shock
Хотя кто-то высказывает и иную точку зрения. Сначала кажется, что это просто шутка. Но если посмотреть на картинку выше, то закрадывается сомнение.
«Русские хакеры» не раз устраивали погром в международном интернете. Вдруг опять?
И теперь чебурнет потянул свои лапки на Запад?)
Ну естественно, на таких новостях весь интернет-сектор фондового рынка пошел в коррекцию.
Если эти проблемы будут затяжными, то для них это сравнимо с цифровым коронакризисом.
@inflation_shock
Подписчики все же очень просили сравнить вложения в московскую ипотеку с вложениями в S&P500 в 2011 году (10 лет назад)
С учетом реинвестирования дивидендов доходность S&P500 с января 2011 года по сей день составила 326% или 14,5% годовых. И все это в долларах, господа.
Напоминаю условия нашей задачи: мы брали ипотеку в 2011 году с 20%-ым первоначальным взносом и со средней ставкой 8,5% (с учетом возможности дальнейшего рефинансирования при понижениях ключевой ставки).
При условии, что вся квартира у нас на тот момент стоила 10 млн. рублей, ежемесячный средний платеж по ипотеке у нас получался 103 000 рублей (с учетом страховки) при первоначалке в 2 млн. рублей.
Если бы мы просто положили эту первоначалку (2 млн.) в тот год в S&P500, то сейчас получили бы 16,37 млн. Это рост на 325% + рост еще в 2,5 раза за счет падения курса рубля.
И это без учета докладывания ежемесячных платежей.
С ними получается и вовсе страшно: на вложенные по итогу 14,16 млн. рублей вы получили бы 82 млн. рублей.
В данном случае сложный процент играет как раз таки против вас: с годами вы покупали бы все более дорогой индекс за все ту же сумму дешевеющих рублей. В итоге довложенные 12,16 млн. превратились лишь в 68 млн.
Таким образом, благодаря S&P500 вы с огромным запасом обогнали бы официальную инфляцию (84%) и неплохо опередили даже реальную. Итоговая доходность около 1 700%.
Если же говорить про квартиры с учетом подорожания за эти 10 лет на 75%, то инвестируя вместо ипотеки в индекс по итогу 10 лет вы смогли бы купить уже 4.5 квартиры. Такой вот мощный обгон ипотеки.
Тут, конечно, нужно сделать поправку на расходы по аренде жилья или наоборот доходы от его сдачи. В данном случае ваши ежемесячные пополнения сократились бы примерно вдвое.
По статистике с первоначальным взносом в 20% и ипотекой на 10 лет ипотечные взносы примерно в 2 раза больше, чем стоимость аренды в той же локации.
Так вот, в случае затрат на аренду ваш доход от индекса за эти 10 лет был бы 54 млн. (после 2014 вы бы докупали на совсем смешные суммы в долларах). Доходность в этом случае 380% и вы по-прежнему прекрасно обгоняете официальную инфляцию.
Таким образом, с учетом аренды жилья S&P500 по-прежнему обгоняет московскую ипотеку. Сейчас вы смогли бы позволить себе 3 таких квартиры на тот же вложенный рублевый доход.
Если добавить сюда налоги (13%), которые только лишь с 2015 года можно было списывать по ИИС типа Б, то индекс потеряет немного в своей доходности. Но по-прежнему позволит купить почти 3 квартиры на фоне одной квартиры в ипотеку.
Выводы:
1. Крымнаш и падение рубля очень сильно навредили привлекательности инвестиций в российский бетон, поскольку на фоне ипотеки в западную недвижимость S&P500 особо вперед не вырвался. Главный риск российской недвижимости это валютный, поскольку она является деривативом от крайне волатильного рынка нефти.
2. «Старые деньги» могут приносить фантастическую доходность. 2 млн. рублей, вложенные в индекс в 2011 году, превратились сейчас в 16 млн. А вот те рубли, что отправлялись в индекс в последние годы, уже не давали такой впечатляющей доходности.
@inflation_shock
С учетом реинвестирования дивидендов доходность S&P500 с января 2011 года по сей день составила 326% или 14,5% годовых. И все это в долларах, господа.
Напоминаю условия нашей задачи: мы брали ипотеку в 2011 году с 20%-ым первоначальным взносом и со средней ставкой 8,5% (с учетом возможности дальнейшего рефинансирования при понижениях ключевой ставки).
При условии, что вся квартира у нас на тот момент стоила 10 млн. рублей, ежемесячный средний платеж по ипотеке у нас получался 103 000 рублей (с учетом страховки) при первоначалке в 2 млн. рублей.
Если бы мы просто положили эту первоначалку (2 млн.) в тот год в S&P500, то сейчас получили бы 16,37 млн. Это рост на 325% + рост еще в 2,5 раза за счет падения курса рубля.
И это без учета докладывания ежемесячных платежей.
С ними получается и вовсе страшно: на вложенные по итогу 14,16 млн. рублей вы получили бы 82 млн. рублей.
В данном случае сложный процент играет как раз таки против вас: с годами вы покупали бы все более дорогой индекс за все ту же сумму дешевеющих рублей. В итоге довложенные 12,16 млн. превратились лишь в 68 млн.
Таким образом, благодаря S&P500 вы с огромным запасом обогнали бы официальную инфляцию (84%) и неплохо опередили даже реальную. Итоговая доходность около 1 700%.
Если же говорить про квартиры с учетом подорожания за эти 10 лет на 75%, то инвестируя вместо ипотеки в индекс по итогу 10 лет вы смогли бы купить уже 4.5 квартиры. Такой вот мощный обгон ипотеки.
Тут, конечно, нужно сделать поправку на расходы по аренде жилья или наоборот доходы от его сдачи. В данном случае ваши ежемесячные пополнения сократились бы примерно вдвое.
По статистике с первоначальным взносом в 20% и ипотекой на 10 лет ипотечные взносы примерно в 2 раза больше, чем стоимость аренды в той же локации.
Так вот, в случае затрат на аренду ваш доход от индекса за эти 10 лет был бы 54 млн. (после 2014 вы бы докупали на совсем смешные суммы в долларах). Доходность в этом случае 380% и вы по-прежнему прекрасно обгоняете официальную инфляцию.
Таким образом, с учетом аренды жилья S&P500 по-прежнему обгоняет московскую ипотеку. Сейчас вы смогли бы позволить себе 3 таких квартиры на тот же вложенный рублевый доход.
Если добавить сюда налоги (13%), которые только лишь с 2015 года можно было списывать по ИИС типа Б, то индекс потеряет немного в своей доходности. Но по-прежнему позволит купить почти 3 квартиры на фоне одной квартиры в ипотеку.
Выводы:
1. Крымнаш и падение рубля очень сильно навредили привлекательности инвестиций в российский бетон, поскольку на фоне ипотеки в западную недвижимость S&P500 особо вперед не вырвался. Главный риск российской недвижимости это валютный, поскольку она является деривативом от крайне волатильного рынка нефти.
2. «Старые деньги» могут приносить фантастическую доходность. 2 млн. рублей, вложенные в индекс в 2011 году, превратились сейчас в 16 млн. А вот те рубли, что отправлялись в индекс в последние годы, уже не давали такой впечатляющей доходности.
@inflation_shock
Друзья, ранее допустил ошибку в своих расчетах в предыдущем посте. Отредактировал. Теперь там верные данные. Вывод изменился не в пользу российских бетонистов.
Сырьевые суперциклы: борьба за доминирование между сырьевиками и обрабатывателями
Пожалуй, главная тема в СМИ сейчас - безумные цены на газ в Европе. Но толком никто не понимает, что происходит. Я решил немного эту тему разжевать. Думаю, получится серия постов.
Начнем с того, что ни Европа, ни Китай не могут обеспечивать себя ни энергией, ни материалами в должной мере. То есть, их экономика и безопасность страны в целом зависима от импорта сырья.
Это нормальная ситуация, в ней нет ничего удивительного. В мире всегда есть страны-кузницы и страны-бензоколонки, страны-шахты, страны-житницы и так далее.
Если страна мощно вкладывается в обрабатывающую промышленность и технологии, то для того, чтобы экономика сходилась, ей надо начать экспортировать свою продукцию. В идеале - продавать на весь мир с минимальной конкуренцией. В свою очередь сырьевым странам тоже так много добра не надо и надо бы его подороже экспортировать. Так и начинается мировой обмен. Те самые смартфоны и автомобили в обмен на нефть, металл и зерно.
Кто в этой ситуации больший дурак? Вопрос не так очевиден. Многие считают, что технологичная страна с мощной обрабатывающей промышленностью всегда задавит феодала/автократию, сидящих на ресурсах и тупо их качающих. Но история знает множество обратных примеров. Да и качатели ресурсов, которые защитили свои ресурсы от внешней эспансии, обычно и сами не пальцем деланы. Хоть в среднем конечно и отстают от технологичных экономик.
Арабы устроили хорошую взбучку американцам в 1970-ых, устроив нефтяной кризис. США поставили шах и мат Японии в 1940 году, отрезав от поставок нефти, и так далее.
За историю человечества было огромное множество примеров, когда сырьевики давили обрабатывателей.
США - это в целом отдельный пример. В первой половине 20 века они были одновременно и мощным сырьевым экспортером и одновременно с этим высокотехнологичной обрабатывающей экономикой, с доступом к теплым портам в двух главных мировых океанах. Просто невероятное бинго, которое позволило на целый век получить статус страны с самым крупным ВВП.
Правда потом, с 1990-ых годов, с США произошли некие метаморфозы и они приобрели третий вариант статуса экономики: общак. В стране начался торговый дефицит, то есть американцы стабильно потребляли больше, чем поставили миру. При этом баланс их экономики не сходится вот уже 30 лет.
Почему? Да потому что в некоторой степени они держат большую часть мира в заложниках: в куче стран есть американские военные базы, НАТО занимает огромные территории. Там где надо, действуют так называемые «экономические убийцы» и «свергатели режимов». В общем, огромная дубинка обеспечивает возможность американскому Центробанку печатать необеспеченные бумажки, которые покупает весь мир. Причем они не обеспечены не то что золотом, а даже реальной экономикой (производимыми товарами).
Собственно благодаря этой дубинке американский рынок всасывает мировую ликвидность и вот уже 30 лет обгоняет индексы всех прочих стран мира.
За последние 20 лет мы видели те самые экономические качели. Сырьевая катастрофа 1990-ых годов. Потом сырьевой суперцикл 2000-ых и разговоры о том, что РФ - это сырьевая сверхдержава. А немцы будут поставлять свои мерседесы условному российскому менеджеру среднего звена в обмен на бочонок газа или нефти.
Затем наступил сырьевой антицикл: сланцевики и перехват власти на украинской трубе. И теперь уже РФ - это жалкая бензоколонка, а немцы будут продавать нам свои мерсы только разве что за пару танкеров нефти, да и то еще подумают.
Теперь цикл снова сменился. Правда вызван он монетарной накачкой, поэтому обычно нестабилен и долго не длится. О его рисках делаю разбор во втором канале.
Но сверхдержавность уже конечно заиграла где-то в груди патриотов)
@inflation_shock
Пожалуй, главная тема в СМИ сейчас - безумные цены на газ в Европе. Но толком никто не понимает, что происходит. Я решил немного эту тему разжевать. Думаю, получится серия постов.
Начнем с того, что ни Европа, ни Китай не могут обеспечивать себя ни энергией, ни материалами в должной мере. То есть, их экономика и безопасность страны в целом зависима от импорта сырья.
Это нормальная ситуация, в ней нет ничего удивительного. В мире всегда есть страны-кузницы и страны-бензоколонки, страны-шахты, страны-житницы и так далее.
Если страна мощно вкладывается в обрабатывающую промышленность и технологии, то для того, чтобы экономика сходилась, ей надо начать экспортировать свою продукцию. В идеале - продавать на весь мир с минимальной конкуренцией. В свою очередь сырьевым странам тоже так много добра не надо и надо бы его подороже экспортировать. Так и начинается мировой обмен. Те самые смартфоны и автомобили в обмен на нефть, металл и зерно.
Кто в этой ситуации больший дурак? Вопрос не так очевиден. Многие считают, что технологичная страна с мощной обрабатывающей промышленностью всегда задавит феодала/автократию, сидящих на ресурсах и тупо их качающих. Но история знает множество обратных примеров. Да и качатели ресурсов, которые защитили свои ресурсы от внешней эспансии, обычно и сами не пальцем деланы. Хоть в среднем конечно и отстают от технологичных экономик.
Арабы устроили хорошую взбучку американцам в 1970-ых, устроив нефтяной кризис. США поставили шах и мат Японии в 1940 году, отрезав от поставок нефти, и так далее.
За историю человечества было огромное множество примеров, когда сырьевики давили обрабатывателей.
США - это в целом отдельный пример. В первой половине 20 века они были одновременно и мощным сырьевым экспортером и одновременно с этим высокотехнологичной обрабатывающей экономикой, с доступом к теплым портам в двух главных мировых океанах. Просто невероятное бинго, которое позволило на целый век получить статус страны с самым крупным ВВП.
Правда потом, с 1990-ых годов, с США произошли некие метаморфозы и они приобрели третий вариант статуса экономики: общак. В стране начался торговый дефицит, то есть американцы стабильно потребляли больше, чем поставили миру. При этом баланс их экономики не сходится вот уже 30 лет.
Почему? Да потому что в некоторой степени они держат большую часть мира в заложниках: в куче стран есть американские военные базы, НАТО занимает огромные территории. Там где надо, действуют так называемые «экономические убийцы» и «свергатели режимов». В общем, огромная дубинка обеспечивает возможность американскому Центробанку печатать необеспеченные бумажки, которые покупает весь мир. Причем они не обеспечены не то что золотом, а даже реальной экономикой (производимыми товарами).
Собственно благодаря этой дубинке американский рынок всасывает мировую ликвидность и вот уже 30 лет обгоняет индексы всех прочих стран мира.
За последние 20 лет мы видели те самые экономические качели. Сырьевая катастрофа 1990-ых годов. Потом сырьевой суперцикл 2000-ых и разговоры о том, что РФ - это сырьевая сверхдержава. А немцы будут поставлять свои мерседесы условному российскому менеджеру среднего звена в обмен на бочонок газа или нефти.
Затем наступил сырьевой антицикл: сланцевики и перехват власти на украинской трубе. И теперь уже РФ - это жалкая бензоколонка, а немцы будут продавать нам свои мерсы только разве что за пару танкеров нефти, да и то еще подумают.
Теперь цикл снова сменился. Правда вызван он монетарной накачкой, поэтому обычно нестабилен и долго не длится. О его рисках делаю разбор во втором канале.
Но сверхдержавность уже конечно заиграла где-то в груди патриотов)
@inflation_shock
О затяжных взаимоотношениях Германии и России
С основами разобрались. Перейдем к частностям.
История отношений двух стран насчитывает множество веков. Дело в том, что России и Германии часто было выгодно объединяться и бороться против колониальных гегемонов (Англии и Франции). Германия в свое время, как и Россия, сильно отстала в мореходстве из-за невозможности иметь стабильный доступ к теплым портам. Так что на раздербанивание мирового богатства европейцами она не успела. Оставалось гадить своим европейским конкурентам на суше. Именно на этом мы с немцами и сошлись.
Одновременно с этим были времена, когда немцы особенно зарывались и пытались навести шороху в Европе без России. Вместо этого они объединялись с османами в Первой мировой или с Италией во Второй мировой.
Такие тесные взаимоотношения также были вызваны еще и тем, что Россия и Германия географически находятся рядом и долгое время даже имели общую границу, в отличие от Франции и Англии, которые географически от России находятся далеко.
Роли двух стран, сырьевика и обрабатывателя, также не определялись случайно.
Россия имеет огромную территорию, на которой постоянно то там, то сям находились какие-то полезные ресурсы, поэтому главная задача власти в основном заключалась в том, чтобы эти ресурсы защищать, добывать и находить рынки сбыта.
Большего и не требовалось. Именно по этой причине СССР что до Второй мировой, что после нее тратил запредельный процент ВВП на вооружение. Развивать крупный обрабатывающий рынок с холодильниками и автомобилями просто не входило в первостепенные задачи элиты. Зато танков производили больше всех в мире.
У Германии в свою очередь тоже не было выбора. Территория маленькая, но находится в довольно выгодной локации. Удобно быть связующим звеном между западной Европой и Россией. Кроме того, на этой маленькой и довольно бедной ресурсами территории жило еще и довольно большое население, которое само себя прокормить не могло. Отсюда правительство Германии и вынуждено было постоянно суетиться, вкладываться в образование, внутреннюю конкуренцию, технологии и обрабатывающую промышленность.
Именно по этой причине уже множество веков немцы продают нам технологии или сложные устройства, а мы им обратно шлем сырье.
Всю эту ситуацию отлично описывает одна из главных мотиваций Гитлера начать войну против СССР. Германия находилась в постоянном ресурсном дефиците после начала Второй мировой, и с учетом санкций от западных стран единственным стабильным поставщиком ресурсов оставался СССР. Немецкое руководство понимало, что чем дальше они будут погружаться в зависимость от советов, тем больше они будут терять пространство для маневра в этих отношениях. В итоге спустя 2-3 года Гитлер был бы вынужден плясать под дудку Сталина. Иначе банальное «отрезание от трубы» привело бы к обрушению экономики Третьего рейха. Кроме того, СССР еще и мощно наращивал научный, технологический и военный потенциал (для защиты своих ресурсов) и медлить было нельзя.
В 2000-ые Германия пыталась провернуть обратный трюк с Россией. Нефтегаз стоил настолько дорого, что отношения фактически сводились к следующему: с вас достаточно только трубы, а все остальное: еду, машины, тостеры, миксеры, одежду и так далее мы поставим вам сами. Думать и работать не надо. Все это, естественно, просто уничтожало обрабатывающую экономику России и делало из нее нефтегазовый пузырь.
Экспорт еды в Россию из Германии был историческим нонсенсом с учетом соотношения территории и численности населения двух стран.
Впоследствии нефтегазовый пузырь лопнул и руководство России сделало из этого выводы.
Теперь уже Россия пыталась посадить Европу на ресурсный поводок и по минимуму зависеть от поставок жизненно важных товаров из Европы. Чтобы в этом непрекращающемся веками матче по армрестлингу хотя бы частично восстановить статус Кво.
Еще в 1970-ые советские управленцы придумали теорию энергетического поводка для своих европейских саттелитов и уже в 2010-ые к этой концепции вернулись российские власти.
Но об этом уже в следующем посте.
@inflation_shock
С основами разобрались. Перейдем к частностям.
История отношений двух стран насчитывает множество веков. Дело в том, что России и Германии часто было выгодно объединяться и бороться против колониальных гегемонов (Англии и Франции). Германия в свое время, как и Россия, сильно отстала в мореходстве из-за невозможности иметь стабильный доступ к теплым портам. Так что на раздербанивание мирового богатства европейцами она не успела. Оставалось гадить своим европейским конкурентам на суше. Именно на этом мы с немцами и сошлись.
Одновременно с этим были времена, когда немцы особенно зарывались и пытались навести шороху в Европе без России. Вместо этого они объединялись с османами в Первой мировой или с Италией во Второй мировой.
Такие тесные взаимоотношения также были вызваны еще и тем, что Россия и Германия географически находятся рядом и долгое время даже имели общую границу, в отличие от Франции и Англии, которые географически от России находятся далеко.
Роли двух стран, сырьевика и обрабатывателя, также не определялись случайно.
Россия имеет огромную территорию, на которой постоянно то там, то сям находились какие-то полезные ресурсы, поэтому главная задача власти в основном заключалась в том, чтобы эти ресурсы защищать, добывать и находить рынки сбыта.
Большего и не требовалось. Именно по этой причине СССР что до Второй мировой, что после нее тратил запредельный процент ВВП на вооружение. Развивать крупный обрабатывающий рынок с холодильниками и автомобилями просто не входило в первостепенные задачи элиты. Зато танков производили больше всех в мире.
У Германии в свою очередь тоже не было выбора. Территория маленькая, но находится в довольно выгодной локации. Удобно быть связующим звеном между западной Европой и Россией. Кроме того, на этой маленькой и довольно бедной ресурсами территории жило еще и довольно большое население, которое само себя прокормить не могло. Отсюда правительство Германии и вынуждено было постоянно суетиться, вкладываться в образование, внутреннюю конкуренцию, технологии и обрабатывающую промышленность.
Именно по этой причине уже множество веков немцы продают нам технологии или сложные устройства, а мы им обратно шлем сырье.
Всю эту ситуацию отлично описывает одна из главных мотиваций Гитлера начать войну против СССР. Германия находилась в постоянном ресурсном дефиците после начала Второй мировой, и с учетом санкций от западных стран единственным стабильным поставщиком ресурсов оставался СССР. Немецкое руководство понимало, что чем дальше они будут погружаться в зависимость от советов, тем больше они будут терять пространство для маневра в этих отношениях. В итоге спустя 2-3 года Гитлер был бы вынужден плясать под дудку Сталина. Иначе банальное «отрезание от трубы» привело бы к обрушению экономики Третьего рейха. Кроме того, СССР еще и мощно наращивал научный, технологический и военный потенциал (для защиты своих ресурсов) и медлить было нельзя.
В 2000-ые Германия пыталась провернуть обратный трюк с Россией. Нефтегаз стоил настолько дорого, что отношения фактически сводились к следующему: с вас достаточно только трубы, а все остальное: еду, машины, тостеры, миксеры, одежду и так далее мы поставим вам сами. Думать и работать не надо. Все это, естественно, просто уничтожало обрабатывающую экономику России и делало из нее нефтегазовый пузырь.
Экспорт еды в Россию из Германии был историческим нонсенсом с учетом соотношения территории и численности населения двух стран.
Впоследствии нефтегазовый пузырь лопнул и руководство России сделало из этого выводы.
Теперь уже Россия пыталась посадить Европу на ресурсный поводок и по минимуму зависеть от поставок жизненно важных товаров из Европы. Чтобы в этом непрекращающемся веками матче по армрестлингу хотя бы частично восстановить статус Кво.
Еще в 1970-ые советские управленцы придумали теорию энергетического поводка для своих европейских саттелитов и уже в 2010-ые к этой концепции вернулись российские власти.
Но об этом уже в следующем посте.
@inflation_shock
Telegram
Инфляционный шок!
Сырьевые суперциклы: борьба за доминирование между сырьевиками и обрабатывателями
Пожалуй, главная тема в СМИ сейчас - безумные цены на газ в Европе. Но толком никто не понимает, что происходит. Я решил немного эту тему разжевать. Думаю, получится серия…
Пожалуй, главная тема в СМИ сейчас - безумные цены на газ в Европе. Но толком никто не понимает, что происходит. Я решил немного эту тему разжевать. Думаю, получится серия…
Инфляционный шок!
О затяжных взаимоотношениях Германии и России С основами разобрались. Перейдем к частностям. История отношений двух стран насчитывает множество веков. Дело в том, что России и Германии часто было выгодно объединяться и бороться против колониальных гегемонов…
Похоже, ПИК закончил свою миссию «пузырения» моснедвиги
Вот что пишут:
«Вся канализация «идет в подвал», а еще здесь сыплется штукатурка в подъезде, постоянно текут трубы и до сих пор из-за поломки так и не включили отопление. Эту многоэтажку в Воронеже жители называют "жертвой" управляющей компании "Пик Комфорт". И здесь совсем некомфортно.
Еще весной "Пик-Комфорт" раскритиковали воронежские власти, а в местной госжилинспекции даже составили полтора десятка административных протоколов. Но что такое полтора десятка по сравнению с сотнями исков по всей стране? О претензиях к "Комфорту" мы рассказывали уже не раз.
Лопнувшие трубы, затопленные стоками канализации парковки, неисправные лифты - только за первый квартал этого года на "ПИК-Комфорт» подавали в суд почти 300 раз. И если верить базе данных СПАРК, то в середине сентября компания и вовсе была на грани банкротства – налоговая даже остановила операции "ПИК-Комфорт" по счетам. Отдавать долги, судя по всему, тоже нечем… Головное предприятие – Группа компаний ПИК – закредитовано настолько, что эксперты уже сомневаются в его надежности и даже говорят о признаках пирамиды.
"Надо сказать, что чистый долг компании ПИК, он, конечно, превышает резервы. И это показывает, что застройщик работает на кредитные деньги. Вот эта вот методика работы, может быть, очень похожая на финансовую пирамиду, в моменты роста рынка – она очень эффективна. Но в случае стабилизации на рынке недвижимости или некой стагнации эта модель может быть очень опасна", - заявил экономист Максим Чирков.
Чтобы исправить ситуацию, группа компаний ПИК в конце минувшей недели выставила на рынок дополнительно 28 миллионов акций, привлекли полмиллиарда долларов частных инвестиций. Но во что предлагается вкладывать?
Проблемы у многих организаций, входящих в группу. "ПИК - Комфорт" - главный должник по судебным искам, "ПИК. Аренда" принадлежит кипрскому оффшору и убыточна, "ПИК. Ремонт" и вовсе обозначена в базе СПАРК "красным цветом", как компания с высоким риском и тоже приносит только убытки. Обогащается за счет кредитов и инвестиций, похоже, лишь владелец "Пика" Сергей Гордеев, который недавно вдвое поднял себе премии. Такими же темпами растёт и сумма долга компании. С июня прошлого года – в два с половиной раза. И в случае краха гасить этот долг придётся за наш счет.
"Если неожиданно вдруг окажется, что ПИК – банкрот, то все эти объекты многочисленные, они перейдут кредиторам, банкам. Но банки у нас не занимаются строительством, конечно, и так или иначе они обратятся к государству. Так что – сколько бы они ни наделали убытков – все они придут к государству, ко всем гражданам России", - отмечает экономист Андрей Бунич.»
В тексте, конечно, Рен ТВ нагнетает и мешает в кучу убыточные дочки (разного рода УК) компании ПИК с головным успешным юр. лицом. Да и рассуждают о том, что ПИК строит на кредитные деньги при поголовных эскроу, когда по-другому строить-то уже и нельзя)
Тем не менее, положение дел они описывают верно: приватизация прибыли и национализация убытков. Весь этот разваливающийся говнострой планируется в ближайшее время сбросить на баланс государства, что конечно приведет к падению его цены из-за коммунального коллапса.
Что еще интересно: в 2021 году головная компания очень серьезно увеличила как выручку, так и прибыль (почти 3 раза к 2018 году), но дивиденды выросли лишь в 2 раза от уровня 2018, когда показатели у компании были гораздо более скромные.
С весны акции компании выросли на 280%. А после SPO (довыпуск акций) резко упали на 25% от своего пика (такой вот каламбур).
Ранее про SPO ПИК писал подписчик в чате:
«Девелопер вчера на 36 млрд рублей продал акций.
40% россияне скупили. Остальное иностранцы. Акций на всех не хватило. Довыпустили еще, а вы говорите у людей денег нет. По 1275 руб ушло за акцию».
В последние пару дней акции решили откупать. Только вот сколько мы раз уже с вами видели попытки откупить Алибабу)
@inflation_shock
Вот что пишут:
«Вся канализация «идет в подвал», а еще здесь сыплется штукатурка в подъезде, постоянно текут трубы и до сих пор из-за поломки так и не включили отопление. Эту многоэтажку в Воронеже жители называют "жертвой" управляющей компании "Пик Комфорт". И здесь совсем некомфортно.
Еще весной "Пик-Комфорт" раскритиковали воронежские власти, а в местной госжилинспекции даже составили полтора десятка административных протоколов. Но что такое полтора десятка по сравнению с сотнями исков по всей стране? О претензиях к "Комфорту" мы рассказывали уже не раз.
Лопнувшие трубы, затопленные стоками канализации парковки, неисправные лифты - только за первый квартал этого года на "ПИК-Комфорт» подавали в суд почти 300 раз. И если верить базе данных СПАРК, то в середине сентября компания и вовсе была на грани банкротства – налоговая даже остановила операции "ПИК-Комфорт" по счетам. Отдавать долги, судя по всему, тоже нечем… Головное предприятие – Группа компаний ПИК – закредитовано настолько, что эксперты уже сомневаются в его надежности и даже говорят о признаках пирамиды.
"Надо сказать, что чистый долг компании ПИК, он, конечно, превышает резервы. И это показывает, что застройщик работает на кредитные деньги. Вот эта вот методика работы, может быть, очень похожая на финансовую пирамиду, в моменты роста рынка – она очень эффективна. Но в случае стабилизации на рынке недвижимости или некой стагнации эта модель может быть очень опасна", - заявил экономист Максим Чирков.
Чтобы исправить ситуацию, группа компаний ПИК в конце минувшей недели выставила на рынок дополнительно 28 миллионов акций, привлекли полмиллиарда долларов частных инвестиций. Но во что предлагается вкладывать?
Проблемы у многих организаций, входящих в группу. "ПИК - Комфорт" - главный должник по судебным искам, "ПИК. Аренда" принадлежит кипрскому оффшору и убыточна, "ПИК. Ремонт" и вовсе обозначена в базе СПАРК "красным цветом", как компания с высоким риском и тоже приносит только убытки. Обогащается за счет кредитов и инвестиций, похоже, лишь владелец "Пика" Сергей Гордеев, который недавно вдвое поднял себе премии. Такими же темпами растёт и сумма долга компании. С июня прошлого года – в два с половиной раза. И в случае краха гасить этот долг придётся за наш счет.
"Если неожиданно вдруг окажется, что ПИК – банкрот, то все эти объекты многочисленные, они перейдут кредиторам, банкам. Но банки у нас не занимаются строительством, конечно, и так или иначе они обратятся к государству. Так что – сколько бы они ни наделали убытков – все они придут к государству, ко всем гражданам России", - отмечает экономист Андрей Бунич.»
В тексте, конечно, Рен ТВ нагнетает и мешает в кучу убыточные дочки (разного рода УК) компании ПИК с головным успешным юр. лицом. Да и рассуждают о том, что ПИК строит на кредитные деньги при поголовных эскроу, когда по-другому строить-то уже и нельзя)
Тем не менее, положение дел они описывают верно: приватизация прибыли и национализация убытков. Весь этот разваливающийся говнострой планируется в ближайшее время сбросить на баланс государства, что конечно приведет к падению его цены из-за коммунального коллапса.
Что еще интересно: в 2021 году головная компания очень серьезно увеличила как выручку, так и прибыль (почти 3 раза к 2018 году), но дивиденды выросли лишь в 2 раза от уровня 2018, когда показатели у компании были гораздо более скромные.
С весны акции компании выросли на 280%. А после SPO (довыпуск акций) резко упали на 25% от своего пика (такой вот каламбур).
Ранее про SPO ПИК писал подписчик в чате:
«Девелопер вчера на 36 млрд рублей продал акций.
40% россияне скупили. Остальное иностранцы. Акций на всех не хватило. Довыпустили еще, а вы говорите у людей денег нет. По 1275 руб ушло за акцию».
В последние пару дней акции решили откупать. Только вот сколько мы раз уже с вами видели попытки откупить Алибабу)
@inflation_shock
Рекламная реформа в Телеграм. Будьте внимательны!
Тут пишут, что Паша Дуров запускает наконец рекламную реформу в Телеграм, чтобы мессенджер начал приносить хоть какие-то деньги.
И пока все выглядит максимально трешово: в каналах будут появляться сообщения, возможно, очень похожие на посты автора, о которых он, конечно ничего не знает.
И в самом посте, естественно, может быть что угодно. Начиная от очернения репутации самого автора как бы от первого лица и заканчивая банальным скамом.
Никаких инструментов контроля того, что будет отображаться в твоем канале, пока не анонсировано.
Друзья, будьте крайне внимательны с этим. Надеюсь, конечно, Дуров не реализует самый ужасный из возможных сценариев, но кто его знает.
@inflation_shock
Тут пишут, что Паша Дуров запускает наконец рекламную реформу в Телеграм, чтобы мессенджер начал приносить хоть какие-то деньги.
И пока все выглядит максимально трешово: в каналах будут появляться сообщения, возможно, очень похожие на посты автора, о которых он, конечно ничего не знает.
И в самом посте, естественно, может быть что угодно. Начиная от очернения репутации самого автора как бы от первого лица и заканчивая банальным скамом.
Никаких инструментов контроля того, что будет отображаться в твоем канале, пока не анонсировано.
Друзья, будьте крайне внимательны с этим. Надеюсь, конечно, Дуров не реализует самый ужасный из возможных сценариев, но кто его знает.
@inflation_shock
В Москве задержали бывшего вице-президента группы компаний «ПИК»
Эта новость в догоночку к предыдущему посту про застройщика «ПИК».
Суть: Александра Лефеля задержали в рамках расследования дела о мошенничестве. Следователи задержали в Москве бывшего вице-президента группы компаний «ПИК», директора по развитию регионов ПАО «ГК Самолет» Александра Лефеля, в рамках расследования уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере.
Ему инкриминируется мошенничество, по версии следствия, которое он совершил в период с 2016 по 2018 год, занимая в это время должность вице-президента «ПИК».
@inflation_shock
Эта новость в догоночку к предыдущему посту про застройщика «ПИК».
Суть: Александра Лефеля задержали в рамках расследования дела о мошенничестве. Следователи задержали в Москве бывшего вице-президента группы компаний «ПИК», директора по развитию регионов ПАО «ГК Самолет» Александра Лефеля, в рамках расследования уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере.
Ему инкриминируется мошенничество, по версии следствия, которое он совершил в период с 2016 по 2018 год, занимая в это время должность вице-президента «ПИК».
@inflation_shock
Вслед за ЖКХ налоги и квазиналоги на недвижимость также поднимают
А вот это уже теперь продолжение к посту про спорность частной собственности в РФ и поднятие тарифов ЖКХ выше инфляции сразу после выборов.
Теперь подъехали новые налоговые «обновки от Мишустина»:
1. Кадастровую стоимость в этом году пересчитают. Ее пересчитывают раз в 3 года. Последний раз делали это в 2018 году соответственно. Так что теперь обещают повысить ее примерно на 20%. Речь пока только про Москву, но регионы, естественно, тоже подтянутся. С одной стороны, рост налога на 20% - это не так уж прямо много. Но если посмотреть динамику, то растет он с бешеной скоростью. И все это будет планомерно сокращать доходность от сдачи как жилой, так и, в первую очередь, нежилой недвижимости.
2. Есть у нас еще один очень интересный квазиналог: в фонд капитального ремонта. Особенно классно, когда его платят жители новостроек, у которых в плане капремонт стоит через 20 лет.
Тут фактически создали копию нашей солидарной пенсионной системы. Вы платите не себе на накопительный счет, а в общий котел. Предполагается, что когда дело дойдет до старости вашего тела или дома, то кто-то еще будет вам скидываться. Именно поэтому, по факту, это просто еще один доп. налог на недвигу. Причем считается он также от суммарного количества квадратных метров у вас в собственности. Больше метров - больше налог.
В общем, засадили всех «инвесторов» в подорожавший бетон через дешевую ипотеку. Пора стричь купоны)
Кстати, по ощущению все, что делает Мишустин на своей должности - это продолжает придумывать новые налоги. Видимо забыл, что у него вообще-то должность сменилась)
@inflation_shock
А вот это уже теперь продолжение к посту про спорность частной собственности в РФ и поднятие тарифов ЖКХ выше инфляции сразу после выборов.
Теперь подъехали новые налоговые «обновки от Мишустина»:
1. Кадастровую стоимость в этом году пересчитают. Ее пересчитывают раз в 3 года. Последний раз делали это в 2018 году соответственно. Так что теперь обещают повысить ее примерно на 20%. Речь пока только про Москву, но регионы, естественно, тоже подтянутся. С одной стороны, рост налога на 20% - это не так уж прямо много. Но если посмотреть динамику, то растет он с бешеной скоростью. И все это будет планомерно сокращать доходность от сдачи как жилой, так и, в первую очередь, нежилой недвижимости.
2. Есть у нас еще один очень интересный квазиналог: в фонд капитального ремонта. Особенно классно, когда его платят жители новостроек, у которых в плане капремонт стоит через 20 лет.
Тут фактически создали копию нашей солидарной пенсионной системы. Вы платите не себе на накопительный счет, а в общий котел. Предполагается, что когда дело дойдет до старости вашего тела или дома, то кто-то еще будет вам скидываться. Именно поэтому, по факту, это просто еще один доп. налог на недвигу. Причем считается он также от суммарного количества квадратных метров у вас в собственности. Больше метров - больше налог.
В общем, засадили всех «инвесторов» в подорожавший бетон через дешевую ипотеку. Пора стричь купоны)
Кстати, по ощущению все, что делает Мишустин на своей должности - это продолжает придумывать новые налоги. Видимо забыл, что у него вообще-то должность сменилась)
@inflation_shock
Подробности по задержанию бывшего топ-менеджера ПИК
ПИК объяснил, в чем заключаются претензии к бывшему вице-президенту компании Александру Лефелю. Служба безопасности компании утверждает, что выявила с его стороны злоупотребления при проведении тендеров на строительство жилого комплекса в Петербурге в 2017 — 2018 гг.
«Выявлены факты мошеннического расходования денежных средств компании, в том числе привлеченных средств дольщиков строительства, при осуществлении работ на стадии «нулевого цикла». Общая сумма ущерба составила 100 млн рублей. За счет средств компании работы завершены в полном объеме, после чего в правоохранительные органы подано заявление о преступлении», - сообщили в компании.
Группа ПИК называет себя потерпевшей по этому делу.
Интересный нюансик здесь в том, что Лефель ушел из ПИКа к прямому конкуренту - застройщику Самолет.
Ранее на Рен ТВ вышла омрачающая репутацию ПИКа статья и, возможно, вот это уголовное дело является некой отместкой Самолету.
Либо некий скрытый месседж для топ-менеджмента Пика и Самолёта.
«Беглецам из компании стреляют в затылок».
@inflation_shock
ПИК объяснил, в чем заключаются претензии к бывшему вице-президенту компании Александру Лефелю. Служба безопасности компании утверждает, что выявила с его стороны злоупотребления при проведении тендеров на строительство жилого комплекса в Петербурге в 2017 — 2018 гг.
«Выявлены факты мошеннического расходования денежных средств компании, в том числе привлеченных средств дольщиков строительства, при осуществлении работ на стадии «нулевого цикла». Общая сумма ущерба составила 100 млн рублей. За счет средств компании работы завершены в полном объеме, после чего в правоохранительные органы подано заявление о преступлении», - сообщили в компании.
Группа ПИК называет себя потерпевшей по этому делу.
Интересный нюансик здесь в том, что Лефель ушел из ПИКа к прямому конкуренту - застройщику Самолет.
Ранее на Рен ТВ вышла омрачающая репутацию ПИКа статья и, возможно, вот это уголовное дело является некой отместкой Самолету.
Либо некий скрытый месседж для топ-менеджмента Пика и Самолёта.
«Беглецам из компании стреляют в затылок».
@inflation_shock
Поло за 2,5 млн. рублей!
Оказывается, мечта таксиста из прошлого поста за 2 млн. рублей была еще цветочками.
Есть Поло уже за 2,5 млн.!
То есть, он стоит столько же, сколько 1,5 года назад стоила Шкода Кодиак в около-топовой комплектации. А это автомобиль на пару классов выше, да еще и кроссовер.
А вы говорите, автомобиль - это пассив и вообще ни разу не инвестиция.
Поглядим, что вы скажете через месяц насчет тушенки)
По-моему, в плане покупки автомобилей сейчас надо просто перетерпеть. Просто не верю, что это безумство может продлиться долго.
@inflation_shock
Оказывается, мечта таксиста из прошлого поста за 2 млн. рублей была еще цветочками.
Есть Поло уже за 2,5 млн.!
То есть, он стоит столько же, сколько 1,5 года назад стоила Шкода Кодиак в около-топовой комплектации. А это автомобиль на пару классов выше, да еще и кроссовер.
А вы говорите, автомобиль - это пассив и вообще ни разу не инвестиция.
Поглядим, что вы скажете через месяц насчет тушенки)
По-моему, в плане покупки автомобилей сейчас надо просто перетерпеть. Просто не верю, что это безумство может продлиться долго.
@inflation_shock
Volkswagen Touareg теперь стоит 10 миллионов рублей
Я покупал полтора года назад эту же топ-версию за 5,5 млн. Причем никто еще и ничего не пытался допом навязать)
Никаких кредитов и вот этой лабудени.
Можно официально считать, что с начала 2020 года немецкий автопром удвоился в цене. Теперь, как и в 90-ые, цена хорошего немца сопоставима с дохлой однушкой в районе МКАД.
А помните, сколько людей год назад в комментах доказывало, что автомобиль - это пассив, а не инвестиция?
Теперь намечается очередной гипер в продовольствии из-за взлета цен на энергоносители.
Это я вам так аккуратно намекаю про мои соображения о том, что тушенка - это классная инвест. идея)
@inflation_shock
Я покупал полтора года назад эту же топ-версию за 5,5 млн. Причем никто еще и ничего не пытался допом навязать)
Никаких кредитов и вот этой лабудени.
Можно официально считать, что с начала 2020 года немецкий автопром удвоился в цене. Теперь, как и в 90-ые, цена хорошего немца сопоставима с дохлой однушкой в районе МКАД.
А помните, сколько людей год назад в комментах доказывало, что автомобиль - это пассив, а не инвестиция?
Теперь намечается очередной гипер в продовольствии из-за взлета цен на энергоносители.
Это я вам так аккуратно намекаю про мои соображения о том, что тушенка - это классная инвест. идея)
@inflation_shock
Биржевые цены на хлопок улетают в космос
Говорят, в США проблемы с урожаем. Спекулянты на этих новостях тут же включились в работу.
Так что если вы хотели прикупить себе новой одежды не важно на какой сезон, то торопитесь. Это будет хорошая инвестиция и не хуже немецкого автомобиля, видеокарты или тушенки)
@inflation_shock
Говорят, в США проблемы с урожаем. Спекулянты на этих новостях тут же включились в работу.
Так что если вы хотели прикупить себе новой одежды не важно на какой сезон, то торопитесь. Это будет хорошая инвестиция и не хуже немецкого автомобиля, видеокарты или тушенки)
@inflation_shock
Эскроу-счета на практике оказались слабой страховкой дольщиков
Подписчик пишет:
«На самом деле эскроу ни от чего не спасает. Давеча застройщик Ташир нахлобучил собственников по своему ЖК Стеллар Сити, принудительным подписанием доп.соглашений. И добавил еще 1-2 года в долгострой без штрафов и якобы суды не помогают. Пока не ясно.
Это миф, что эскроу защищает от потерь. Так дополнительное ожидание в 2 года. Это все таки потери.»
Подробнее об этом прецеденте можно почитать здесь. Я приведу основную суть:
«Ташир» сорвал сроки сдачи 1 и 2 корпуса ЖК - дедлайны тут сдвинули на 2 квартала, после чего и произошла попытка «промотивировать» дольщиков подписать невыгодные последним дополнительные соглашения, в которых граждане якобы не имеют претензий по срывам сроков сдачи.
При отказе подписывать допники представители девелопера устно сообщали недовольным дольщикам, что именно допник - гарант продления действия эскроу-счета (экспонирования средств на нем).
При не подписании бумаги девелопер обещал расторгнуть ДДУ по причине отсутствия денег на счете (банк теоретически должен был вернуть средства дольщикам).
Что происходит сейчас?
Банк ВТБ продлил срок действия эскроу-счетов и без дополнительного соглашения между застройщиком и дольщиком. Однако «Ташир» теперь уже в письменной форме начал «мотивировать» дольщиков подписывать допники - выслал уведомления о расторжении ДДУ (договор долевого строительства) в одностороннем порядке.
Издержки при срывах сроков сдачи несут обе стороны: дольщик продолжает тратить средства на арендное жилье, деньги съедает инфляция, застройщик же до сих пор несет риски выплаты неустойки.»
Выводы:
1. Эскроу вроде бы защищает от внезапного «исчезновения» застройщика. Но не защищает от затягивания сроков стройки и «шринкфлирования» ее по ходу дела. Есть у меня пример знакомого, который покупал жилье премиум-класса в мутном ЖК. Продажи не пошли и застройщик по ходу дела начал снижать стоимость материалов и зарплату исполнителей. В итоге премиум-класс к концу стройки превратился в эконом, и в доме соседствуют роскошные элементы вместе с откровенным колхозом. Я особо не погружался, но насколько знаю, чего-то там отсудить не удалось. Спасибо, что достроили хотя бы в срок (почти). Застройщик потом и вовсе, насколько я знаю, банкротнулся.
В общем, главная проблема в том, что эскроу не защищает вас от инфляции ваших вложений. И с этим можно серьезно нагореть, если стройку протянут на лишние 1-2 года, да и сделают только половину от обещанного. Например, двор без машины неожиданно превратится а парковку, плитку в подъездах заменят на более дешевую, а вместо двух лифтов окажется только один, хотя шахты будет, конечно, две.
2. Мы узнали о еще одном риске текущего ипотечного пузыря. Сейчас российская стройка испытывает жуткий дефицит рабочей силы. Из-за очередного падения курса рубля + ковидных ограничений стало тяжело привлекать гастарбайтеров. А если платить только гражданам РФ, то никакая экономика стройки не сойдется. Да и банально нет у нас среди местного населения такого количества мотивированных трудовых ресурсов. Ведь сколько лет у нас все делалось для того, чтобы выжечь напалмом рабочий класс. Речь конечно не про продавцов Евросети, таксистов, охранников Пятерочки и росгвардейцев, а настоящий рабочий класс. Те, кто что-то реальное своими прямыми руками делает.
А сейчас еще и какая-то кампания началась по прессованию «гостей столицы» из средней Азии и юга РФ. В общем-то, она закономерна. Уж больно вальяжно они себя почувствовали «у нас в гостях».
Тем не менее, на сроки строительства это влияет крайне негативно. Так что застройщики начали организовывать чартеры в Узбекистан, чтобы привозить себе оттуда рабсилу.
Получилась интересная ситуация: с помощью льготной ипотеки квартиры в новостройках напродавали, а теперь их нужно как-то строить)
Как говаривал мой тренер по боксу: «замах на рубль, а удар на копейку». Как бы так не получилось, что из-за дефицита рабочей силы и некоторых стройматериалов все эти стройки не затянулись на 2-3 года.
@inflation_shock
Подписчик пишет:
«На самом деле эскроу ни от чего не спасает. Давеча застройщик Ташир нахлобучил собственников по своему ЖК Стеллар Сити, принудительным подписанием доп.соглашений. И добавил еще 1-2 года в долгострой без штрафов и якобы суды не помогают. Пока не ясно.
Это миф, что эскроу защищает от потерь. Так дополнительное ожидание в 2 года. Это все таки потери.»
Подробнее об этом прецеденте можно почитать здесь. Я приведу основную суть:
«Ташир» сорвал сроки сдачи 1 и 2 корпуса ЖК - дедлайны тут сдвинули на 2 квартала, после чего и произошла попытка «промотивировать» дольщиков подписать невыгодные последним дополнительные соглашения, в которых граждане якобы не имеют претензий по срывам сроков сдачи.
При отказе подписывать допники представители девелопера устно сообщали недовольным дольщикам, что именно допник - гарант продления действия эскроу-счета (экспонирования средств на нем).
При не подписании бумаги девелопер обещал расторгнуть ДДУ по причине отсутствия денег на счете (банк теоретически должен был вернуть средства дольщикам).
Что происходит сейчас?
Банк ВТБ продлил срок действия эскроу-счетов и без дополнительного соглашения между застройщиком и дольщиком. Однако «Ташир» теперь уже в письменной форме начал «мотивировать» дольщиков подписывать допники - выслал уведомления о расторжении ДДУ (договор долевого строительства) в одностороннем порядке.
Издержки при срывах сроков сдачи несут обе стороны: дольщик продолжает тратить средства на арендное жилье, деньги съедает инфляция, застройщик же до сих пор несет риски выплаты неустойки.»
Выводы:
1. Эскроу вроде бы защищает от внезапного «исчезновения» застройщика. Но не защищает от затягивания сроков стройки и «шринкфлирования» ее по ходу дела. Есть у меня пример знакомого, который покупал жилье премиум-класса в мутном ЖК. Продажи не пошли и застройщик по ходу дела начал снижать стоимость материалов и зарплату исполнителей. В итоге премиум-класс к концу стройки превратился в эконом, и в доме соседствуют роскошные элементы вместе с откровенным колхозом. Я особо не погружался, но насколько знаю, чего-то там отсудить не удалось. Спасибо, что достроили хотя бы в срок (почти). Застройщик потом и вовсе, насколько я знаю, банкротнулся.
В общем, главная проблема в том, что эскроу не защищает вас от инфляции ваших вложений. И с этим можно серьезно нагореть, если стройку протянут на лишние 1-2 года, да и сделают только половину от обещанного. Например, двор без машины неожиданно превратится а парковку, плитку в подъездах заменят на более дешевую, а вместо двух лифтов окажется только один, хотя шахты будет, конечно, две.
2. Мы узнали о еще одном риске текущего ипотечного пузыря. Сейчас российская стройка испытывает жуткий дефицит рабочей силы. Из-за очередного падения курса рубля + ковидных ограничений стало тяжело привлекать гастарбайтеров. А если платить только гражданам РФ, то никакая экономика стройки не сойдется. Да и банально нет у нас среди местного населения такого количества мотивированных трудовых ресурсов. Ведь сколько лет у нас все делалось для того, чтобы выжечь напалмом рабочий класс. Речь конечно не про продавцов Евросети, таксистов, охранников Пятерочки и росгвардейцев, а настоящий рабочий класс. Те, кто что-то реальное своими прямыми руками делает.
А сейчас еще и какая-то кампания началась по прессованию «гостей столицы» из средней Азии и юга РФ. В общем-то, она закономерна. Уж больно вальяжно они себя почувствовали «у нас в гостях».
Тем не менее, на сроки строительства это влияет крайне негативно. Так что застройщики начали организовывать чартеры в Узбекистан, чтобы привозить себе оттуда рабсилу.
Получилась интересная ситуация: с помощью льготной ипотеки квартиры в новостройках напродавали, а теперь их нужно как-то строить)
Как говаривал мой тренер по боксу: «замах на рубль, а удар на копейку». Как бы так не получилось, что из-за дефицита рабочей силы и некоторых стройматериалов все эти стройки не затянулись на 2-3 года.
@inflation_shock