😈 Затопило квартиру? Засудите УК

У жительницы Майкопа затопило квартиру на последнем этаже. В УК заявили, что она сама виновата: женщина остеклила балкон без разрешения, а вода как раз попала в квартиру с его козырька.

💰 Но хозяйка все равно потребовала, чтобы ей возместили ущерб. Однако в претензии она не написала точную сумму повреждений и не указала 50% штраф в случае отказа выплачивать компенсацию. Тогда управляющая компания продолжила гнуть свою линию, а зря.

Районный суд: суммарно взыскал с УК за ущерб, расходы на экспертизу и моральный вред — 117,4 тыс. руб. Но в неустойке и штрафе отказал, так как требовать их нужно было еще в претензии, до обращения в суд.

Верховный суд: все равно потребовал сверху выплатить 50% штраф от суммы взыскания в 44,7 тыс. руб. Суммарно жительнице Майкопа удалось отсудить у УК 162 тыс. руб.

🫡 Почему это важно для нас? В этом деле не был соблюден досудебный порядок, но собственница все равно получила полную компенсацию.

ВС подчеркивает, что жилищные споры отличаются от других дел: если потребитель не указал в досудебке размер ущерба, это не мешает ответчику оценить его самому и добровольно выплатить сумму.

☝🏻 Но указывать точные цифры в претензии все же имеет смысл. Виновные могут испугаться штрафов и добровольно выплатят компенсацию. А вы не потратите время и деньги в судах.

🏠 Своего добьемся, #инструкция@IF_Estate

😳 Новостройку сдали с некачественной отделкой. Идем судиться?

Купили жилье на котловане, ждали 3 года и вот в день Х приезжаете на приемку и понимаете: застройщик сделал отделку с кучей дефектов. Как поступить в таком случае?

1️⃣ Потребовать исправить недостатки бесплатно. Бригада от застройщика может провести работы прямо во время приемки квартиры, если дефекты незначительные. Но по закону на это отводится 60 дней.

Мы подробно рассказывали, как работает механизм в этом видео. В нашем кейсе за 2,5 часа рабочие устранили все проблемы: заменили 4 стеклопакета и фурнитуру входной двери, сделали герметизацию окон, починили электрощиток и пр. Нужно было лишь четко указать замечания и дождаться их исправления.

2️⃣ Потребовать компенсацию, если застройщик не торопится исправлять недостатки или они слишком существенны.

По новому закону (начнет действовать с 1 января 2025 года) у дольщиков есть всего 1 год гарантийного срока, в течение которого можно потребовать исправить дефекты — после придется все делать за свой счет.

Поэтому лучше сразу обратиться к спецу по строительно-технической экспертизе. На многие дефекты вы не обратите внимание, а они испортят вам жизнь. Например, чтобы избавиться от маленькой трещины на наливном полу, придется демонтировать все покрытие.

💸 Для расчета компенсации нужно учитывать: цены на стройматериалы, затраты на демонтаж и стоимость работы специалистов. Но есть нюанс: с начала 2025 года по самым проблемным элементам (окна, двери, сантехника) удастся взыскать не более 3% от цены договора.

Пример. Вы купили квартиру за 7 млн руб. Застройщик отказался сам исправлять косяки, но готов компенсировать средства. Если даже во всех комнатах проблемы с оконными и дверными блоками — вы получите не более 210 тыс. руб.

3️⃣ Расторгнуть договор ДДУ, если вы понимаете, что компенсации не хватит на устранение дефектов, а мириться с этим не хотите.

По закону о ДДУ (214-ФЗ) дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном нарушении требований к качеству объекта.

Но и здесь есть нюанс: списка, что считается существенными недостатками, нет. Это решает привлеченный эксперт, который состоит в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.

Более того, с 1 марта 2025 года застройщики будут делать отделку по собственным стандартам (вместо техрегламентов) и получить компенсацию/расторгнуть договор станет сложнее.

🏠 Палки закончились, дальше строим из 💩! #инструкция@IF_Estate

😱 Как вас могут обмануть с договором дарения?

За 9 мес. 2024 года аферисты совершили уже 5,5 тыс. преступлений, связанных с недвижимостью. Больше трети из них (35%) приходится на обман с договором дарения.

💰 Самые популярные мошеннические схемы:

1️⃣ Фиктивный договор с умершим собственником. В лучшем случае аферисты узнают о смерти человека и подделывают документы, чтобы получить жилье. В худшем — сами лишают его жизни.

2️⃣ Оказание «юридической помощи». Преступники обещают избавить владельца недвижимости от долгов, помочь оформить документы, легализовать средства и пр.

Те якобы консультируют собственников, втираются к ним в доверие, а после убеждают, что необходимо подписать дарственную как простую формальность.

3️⃣ Уязвимые граждане. Нередко мошенники настраивают целую систему отбора людей с зависимостями, психическими расстройства и пр. Злоумышленники вводят их в заблуждение и отбирают жилье.

4️⃣ Подмена документов. Собственнику подсовывают договор дарения под видом других бумаг. Например, протокола об административном правонарушении, государственного сертификата или документов, нужных для прописки в новой квартире.

☝🏻 Главный способ защититься — заключить договор через нотариуса. С 13 января 2025 года эта процедура станет обязательной даже для сделок между близкими родственниками. Из минусов — за услуги нотариуса придется платить, к тому же, от налогов больше никто не уйдет.

🏠 Берегите себя и свое имущество, #инструкция@IF_Estate

🎁 Что подарить инвестору в недвижимость? 6 идей от «Деньги из бетона».

Новый Год уже через неделю, а подарки еще не готовы? Мы подумали за вас, чем можно порадовать близких с пользой для них. А может, заберете пару пунктов и к себе в вишлист.

1️⃣ Книга — лучший друг человека. И хорошая возможность отвлечься от плохих новостей. «Инвестиции в недвижимость» Р. Кийосаки и «Азбука инвестирования в недвижимость» К. Макэлроя — база, которая научит разбираться в рынке и здраво оценивать риски. Для улучшения навыков в арендном бизнесе поможет «Книга об управлении свойствами аренды» Х. Тернера и «Та самая книга девелопера» И. Манна.

2️⃣ Сеанс у психолога и успокаивающий чай. Пока недоступность жилья растет, нужны помощники для сохранения нервов и здравого рассудка.

3️⃣ Гаджеты для умного дома, особенно если ваш друг — арендодатель. Электронный замок сэкономит время, умные лампы снизят счета за коммуналку. А датчики протечки, открытия дверей и окон помогут избежать неприятных ситуаций.

4️⃣ Набор инструментов или сертификат в строительный магазин. Дома вечно что-то ломается, а соседи не всегда готовы делиться своими приборами. Поэтому лучше иметь самые необходимые инструменты под рукой: канцелярский нож, рулетка, уровень, слесарный молоток, дрель, наборы отверток и гаечных ключей и др.

5️⃣ Часть недвижимости — пай ЗПИФа, ЦФА или акции девелоперов. Конечно, получить в подарок небольшую студию приятнее, чем четверть цифрового 1 м² в комфорт-классе, но нужно же с чего-то начинать.

6️⃣ Онлайн-курсы от IF+, потому что учиться нужно всегда. Мастхев для будущих дольщиков и арендодателей — пошаговое руководство «Как купить квартиру для себя» и «Как выгодно сдавать квартиру в аренду». Отличный вариант, чтобы продуктивно провести праздники и начать год с реализации целей.

А мы перед НГ запустим розыгрыш звезд в Telegram для всех наших подписчиков, в котором будет 50 победителей!

💚 Внимание — самый ценный подарок, #инструкция@IF_Estate

🤑 А вы знаете, что для инвестиций в недвижимость не нужны миллионы?

Есть топ-5 способов, как получать деньги из бетона при минимальных вложениях:

1️⃣ ЗПИФы — порог входа от 5 руб. Вы покупаете паи фонда, который сдает объекты в аренду или перепродает их. А после ежемесячно получаете дивиденды.

2️⃣ ЦФА — от 50 тыс. руб. Вы приобретаете цифровой квадратный метр (или долю от него) в строящихся домах. Цены на жилье растут — растет ваш доход.

3️⃣ Земля — от 20 тыс. руб. Находите ликвидный земельный участок у государства, берете в аренду, а затем переуступаете право. Для многих инвесторов это отдельный прибыльный бизнес.

4️⃣ Кладовка — от 200 тыс. руб. Схема простая: покупаете кладовку в строящейся новостройке с большим числом студий и однушек, сдаете в аренду, а через пару лет продаете в 1,5 раза дороже.

5️⃣ Паркинг — от 850 тыс. руб. Система работает по аналогии с кладовками, но с большими вложениями, а впоследствии и доходами.

☝🏻 Подробно о каждом способе рассказали в бесплатной статье: https://telegra.ph/5-sposobov-investirovat-v-nedvizhimost-do-1-mln-rublej-12-24

Внутри — плюсы и минусы каждого варианта, конкретные кейсы, расчеты финмодели и даже топы фондов. Не откладывайте чтение: наверняка забудете и упустите свою выгоду.

💚 Зарабатывать на недвижимости просто, #инструкция@IF_Estate

😵‍💫 Как подготовиться к переезду в 2025 году, чтобы не сойти с ума?

Десятки коробок, тысяча дел — нужно ничего не забыть, чтобы переезд прошел спокойно. Вот несколько советов, которые упростят вам жизнь:

1️⃣ Выберите комфортную дату переезда. Кажется очевидным, что во вторник вечером после работы сил останется немного, но многие пренебрегают планированием.

Лучше возьмите отпуск или освободите выходные на сбор и перевозку вещей.

2️⃣ Избавьтесь от лишних предметов. За годы в старой квартире наверняка накопилось много хлама, который кажется нужным.

Подойдите максимально критически к сортировке вещей: часть мебели можно продать или отдать бесплатно через сервисы объявлений и группы в соцсетях.

3️⃣ Заранее упакуйте вещи. Все, чем вы не пользуетесь ежедневно, смело можно складывать в коробки: зимнюю одежду летом (и наоборот), мелкую технику, посуду, книги, мягкие игрушки.

И не забудьте эти коробки подписать: потом скажете себе спасибо.

4️⃣ Позаботьтесь о сохранности мебели. Если перевозите ее в собранном виде — защитите мягкой тканью углы, заклейте дверцы. В разобранном — сфотографируйте, как она должна выглядеть, и подпишите детали.

Поберегите и старую квартиру при выносе мебели: стоит застелить пол пленкой, чтобы не поцарапать, а также защитить потолок, стены и дверные косяки.

5️⃣ Закажите грузовую машину. Перевозить вещи на своей легковушке можно, но это лишь затянет переезд и добавит новые проблемы (игра в тетрис обеспечена). Поверьте, проще все увезти за один раз на грузовом автомобиле.

💚 А какой совет при переезде вы бы дали себе в прошлом? #инструкция@IF_Estate

🤑 Метраж и планировка: какую квартиру купить для инвеста?

На ликвидность квартиры влияет много факторов: прежде всего локация и инфраструктура, транспортная доступность, этаж и др. Планировка и метраж часто уходят на второй план, но именно с ними нужно определиться вначале.

☝🏻 В основе всего — ваш бюджет и портрет арендатора (кому вы хотите сдавать жилье).

🎚️ Невысокий бюджет ⏩ 100% выбор за студиями и однушками (евродвушками). Небольшие квартиры (до 35 м²) наиболее ликвидны на рынке, тем более что в столицах до 28 м² жилье строить больше не будут.

Целевая аудитория: в студиях — студенты и начинающие специалисты, в евродвушках — молодые семьи. Стоит выбрать квартиру с большим числом окон для простоты зонирования (желательно на солнечной стороне) и с просторной кухней-гостиной для приема гостей. А при меблировке не забыть о рабочем столе.

🎚️ Большой бюджет рационально разделить на несколько объектов, особенно в бизнес и премиум-классе. Эти сегменты более стабильны в период турбулентности. Как правило, чем дороже сдаете, тем меньше (исключения есть) проблем с арендатором. Выбирайте его с умом!

Преимуществом (и стимулом добавить нули к стоимости аренды) будут гардеробная, раздельный санузел и утепленная лоджия. Проходные комнаты и длинные темные коридоры — «ред флаг» в любой квартире.

🥸 Продвинутые инвесторы вкладываются в большие объекты и делят их на несколько студий. Для этого нужно согласовать переустройство, мокрые зоны и коммуникации, рассчитать экономический эффект.

🏠 Каждому по доходной квартире, #инструкция@IF_Estate

💸 Как потратить маткапитал на жилье в 2025 году?

С 1 февраля размер материнского капитала вырастет на 7,3%: до 677 тыс. руб. на первого ребенка и до 894 тыс. — на второго (или до 218 тыс., если за первенца вы уже получили выплаты).

Использовали часть маткапитала в прошлом году ⏩ остатки все равно проиндексируют на 7,3%. Пример. Юля потратила в 2024 году 341 тыс. из выплат на первого ребенка. Оставшиеся 290 тыс. после 1 февраля 2025 превратятся в 311 тыс. руб.

🤓 Подавать заявление на маткапитал не нужно. Сертификат на него автоматически придет на Госуслуги в течение 5 дней после регистрации ребенка в ЗАГСе. Но чтобы потратить его на улучшение жилищных условий, заявление подать все же придется: либо также через Госуслуги, либо в социальный фонд. Его будут рассматривать в течение 10 дней.

Потратить маткапитал можно на:

1️⃣ Покупку квартиры или дома (и на первичке, и на вторичке) за кэш. А также на оплату первого взноса по ипотеке (в том числе льготной) или основного долга по ней.

2️⃣ Строительство дома на садовом участке или под ИЖС, а также на его реконструкцию. Здание должно иметь статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания. С 2024 года выплаты можно также потратить на реконструкцию домов блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы).

3️⃣ Оплату вступительного взноса в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Но в любом случае придется доказать, что жилье, которое вы собираетесь приобрести на госвыплаты, пригодно для проживания.

🚫 Потратить маткапитал на покупку земельного участка, апартов или на ремонт сейчас нельзя. Власти выдвигали подобные инициативы, но они по-прежнему находятся в разработке.

☝🏻 Хотя материнский капитал помогает сэкономить сотни тысяч рублей, помните о рисках: из-за выделенных долей такое жилье сложнее продать, труднее рефинансировать ипотеку и получить другие госвыплаты. Подробнее о подводных камнях рассказывали здесь.

🏠 А когда-то маткапитала хватало на первый взнос... #инструкция@IF_Estate

🤔 Комфорт, бизнес, премиум, элитный-класс: в чем отличие?

Официальных критериев для определения класса жилья нет, поэтому застройщики нередко прыгают выше головы и пишут, что вздумается. В чем же тогда между ними разница, рассказали, опираясь на классификацию от агентства Nikoliers.

🎚️ Локация. Для комфорта требований нет, а бизнес, премиум и элит распределяются по близости к центру — чем ближе, тем выше класс.

🎚️ Высота потолков. В комфорте — от 2,7 м, в бизнесе — 2,8-3,2 м, в премиуме — от 3 м, в элите — от 3,2 м.

🎚️ Площадь. В ЖК комфорт-класса минимальный метраж квартир 19 м², бизнесе — от 28 м², премиуме — от 42 м², элите — от 50 м². Чем выше класс, тем крупнее «нарезка».

🎚️ Число квартир на этаже. В комфорте нет требования, в бизнесе — до 8 квартир, в премиуме — до 6, а в элите — не более 4.

🎚️ Паркинг. В комфорт-классе опционально: он может быть наземным/подземным (от 0,3 машиномест на 1 квартиру) или не быть вовсе. Во всех классах выше — обязательно наличие подземного паркинга: от 0,5 машиномест в бизнесе, до 2 и более — в элите.

🎚️ Места общего пользования (МОПы). В комфорте должна быть лишь входная зона с евроотделкой, в бизнесе — еще и консьерж, колясочные, велосипедные. В премиуме и элите добавляются требования к лобби, каминной, lounge-зоне и дизайнерской отделке.

🎚️ Территория дома. В комфорте должна быть лишь детская площадка, в бизнесе — еще и огороженный двор без машин, в премиуме и элите — ландшафтный дизайн и охрана.

🎚️ Безопасность. В ЖК комфорт-класса должен быть хотя бы домофон / видеонаблюдение, в бизнесе — консьерж, видеофоны. А в премиуме и элите — охрана, вход по заявке через ресепшен, управляемые с пульта ворота.

☝🏻 Конечно, эта классификация тоже условна, но она поможет лучше разобраться, чего ждать (или требовать) от застройщика. А к какому классу относится ваше жилье по этим критериям?

🏠 #инструкция@IF_Estate

❌ 5 фраз, после которых вы не сможете продать свою квартиру

На ликвидность вторички в большей мере влияет локация, состояние квартиры и коммуникаций, метраж и тд. Но когда покупатель уже пришел на просмотр, его могут спугнуть случайно сказанные вами фразы:

1️⃣ «Я никуда не спешу» — эти слова могут быть восприняты не как желание получить достойную сумму за жилье, а оттягивание сделки. Покупатель подумает, что собственник готов тянуть с продажей месяцами. Лучше назвать точную дату (или диапазон), когда вы намерены заключить сделку.

2️⃣ «Какая разница, почему мы продаем свое жилье» — такой ответ может насторожить покупателя: он либо посчитает ваши намерения о продаже несерьезными, либо начнет сомневаться в чистоте сделки.

3️⃣ «Кому надо, тот и так купит» — эта фраза часто звучит в ответ на критику квартиры. Придирчивый покупатель может быть искренне заинтересован в покупке ⏩ критикует — значит, понравилось. Не стоит дерзить ему — лучше предложите решение.

4️⃣ «Смотрите быстрее, у меня нет времени» — говорит собственник, уставший от показов. Но для покупателя такое отношение оскорбительно: он собирается приобрести одну из самых дорогих вещей в жизни, а продавец хочет поскорее от него избавиться.

Если у вас действительно мало времени ⏩ лучше перенести показ на другое время.

5️⃣ «Принимайте решение быстрее: у меня есть другие покупатели за эти деньги» — любимая сказка-манипуляция собственников. Покупатель понимает: если бы у вас действительно был идеальный претендент на квартиру, сделка бы уже состоялась ⏩ Владелец врет и пытается давить, а это отпугивает.

А какие лайфхаки или «вредные советы» порекомендуете вы для продажи жилья? 👇

💚 #инструкция@IF_Estate

💰 Четверть россиян готова переплатить за вид из окна

По данным иследования «Авито Недвижимость», 55% опрошенных предпочитают обзор на парк или лес, 46% — на водоем, еще 28% — на городскую панораму.

Хотя вид из окна — не основной фактор при выбор жилья, он влияет на ликвидность: причем как при продаже лота, так и при его сдаче в аренду.

🤔 Какие виды наиболее выигрышны?

🎚️ Водоемы дают +15-20% к стоимости аренды/продажи. Но помните: в таких ЖК застройщики изначально закладывают наценку за вид, поэтому важно грамотно рассчитать финмодель.

🎚️ Парки дают +10% к цене. Но важно брать квартиры выше 5-6 этажа (завит от высоты деревьев), чтобы не уменьшалось количество солнечного света. Чаще такой обзор выбирает взрослое поколение (55-64 года).

🎚️ Вид на город чаще выбирает молодежь от 24 лет. Причем для части аудитории будет плюсом даже обзор на магистраль, если не будет шума. А под семейные лоты лучше брать квартиры с окнами во двор — родителям будет спокойнее за детей. Но двор-колодец с эхом или стихийной парковой — «ред флаг».

❌ Вид на кладбище, ТЭЦ, промзону, морг и другие подобные объекты отпугнет часть арендаторов и покупателей. Такое жилье часто дешевле, но заработать на нем будет сложно.

❌ Вид на религиозные здания (церкви, мечети, дацаны и пр.) хотя порой выглядит привлекательно, все же отталкивает часть покупателей/арендаторов шумом и собранием прихожан.

🏠 Выбирайте с умом, #инструкция@IF_Estate