😳 Новостройку сдали с некачественной отделкой. Идем судиться?

Купили жилье на котловане, ждали 3 года и вот в день Х приезжаете на приемку и понимаете: застройщик сделал отделку с кучей дефектов. Как поступить в таком случае?

1️⃣ Потребовать исправить недостатки бесплатно. Бригада от застройщика может провести работы прямо во время приемки квартиры, если дефекты незначительные. Но по закону на это отводится 60 дней.

Мы подробно рассказывали, как работает механизм в этом видео. В нашем кейсе за 2,5 часа рабочие устранили все проблемы: заменили 4 стеклопакета и фурнитуру входной двери, сделали герметизацию окон, починили электрощиток и пр. Нужно было лишь четко указать замечания и дождаться их исправления.

2️⃣ Потребовать компенсацию, если застройщик не торопится исправлять недостатки или они слишком существенны.

По новому закону (начнет действовать с 1 января 2025 года) у дольщиков есть всего 1 год гарантийного срока, в течение которого можно потребовать исправить дефекты — после придется все делать за свой счет.

Поэтому лучше сразу обратиться к спецу по строительно-технической экспертизе. На многие дефекты вы не обратите внимание, а они испортят вам жизнь. Например, чтобы избавиться от маленькой трещины на наливном полу, придется демонтировать все покрытие.

💸 Для расчета компенсации нужно учитывать: цены на стройматериалы, затраты на демонтаж и стоимость работы специалистов. Но есть нюанс: с начала 2025 года по самым проблемным элементам (окна, двери, сантехника) удастся взыскать не более 3% от цены договора.

Пример. Вы купили квартиру за 7 млн руб. Застройщик отказался сам исправлять косяки, но готов компенсировать средства. Если даже во всех комнатах проблемы с оконными и дверными блоками — вы получите не более 210 тыс. руб.

3️⃣ Расторгнуть договор ДДУ, если вы понимаете, что компенсации не хватит на устранение дефектов, а мириться с этим не хотите.

По закону о ДДУ (214-ФЗ) дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном нарушении требований к качеству объекта.

Но и здесь есть нюанс: списка, что считается существенными недостатками, нет. Это решает привлеченный эксперт, который состоит в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.

Более того, с 1 марта 2025 года застройщики будут делать отделку по собственным стандартам (вместо техрегламентов) и получить компенсацию/расторгнуть договор станет сложнее.

🏠 Палки закончились, дальше строим из 💩! #инструкция@IF_Estate

💸 Trade-in: очередной схематоз или удобная программа?

Решили переехать в новостройку, но нет времени и сил продавать старую квартиру? Застройщики понимают: чтобы быстрее продать вам квартиру, они готовы сами искать покупателя на ваше жилье.

☝🏻 Trade-in везде работает по одному принципу: девелопер оперативно продает вашу квартиру по цене ниже рынка, а вырученные деньги направляет на покупку новостройки в его ЖК. Доплатить можно кэшом или взять ипотеку.

Из плюсов — не нужно тратить силы и время на поиск покупателей. А также за вами фиксируется цена выбранной квартиры. Очевидный минус — жилье продается дешевле на 10-20%, чем могло бы.

🔥 В инфографике подробно рассказали о текущих условиях трейд-ин у крупных застройщиков. Самые выгодные из них:

🎚️ Брусника и Forma. Есть возможность бесплатно жить в своей квартире после продажи в течение 3 мес.

🎚️ Самолет. Могут продать ваше жилье по рыночной цене за 90 дней. Обещают, что дисконта не будет (но обещать — не значит жениться).

Воспользовались бы программой или лучше продавать самому? 🔥/👎

🏠 @IF_Estate

💰 Самолет запускает новый ЗПИФ. Стоит ли вкладываться?

В ЗПИФ для неквалов войдут непроданные квартиры и апарты девелопера. «Самолет» планирует сдавать их в аренду, а инвесторам выдавать процент от дохода.

🤔 Объясняют этот ход «ответом на дефицит качественного арендного жилья и рост ставок в Москве». Но больше похоже на попытку хоть как-то реализовать свои квартиры. На что только не пойдешь в условиях недоступной ипотеки из-за высокого ключа.

🥸 Информации о ЗПИФе пока немного:

🔘 Обещают, что доходность составит до 18% годовых. А выплаты будут ежеквартальные (рассчитываются от доходов по аренде).

🔘 Листинг планируется на Мосбирже, а целевой размер ЗПИФ составит до 10 млрд руб. Управлять фондом будет «Контрада Капитал».

🔘 Минимальный порог входа еще неизвестен.

💸 Сейчас во вкладке «Аренда» на сайте Самолета доступно лишь две квартиры:

1️⃣ Однушка (50,4 м²) на 2 этаже в ЖК бизнес-класса «Тропарево Парк» с мебелировкой сдается за 80,9 тыс. руб. Находится в 10 мин. пешком от м. Румянцево за МКАД.

Причем это апартаменты: пишут, что на лот уже дана скидка в 25%, а так пришлось бы арендовать за 107,8 тыс. руб. Корпус сдали еще во 2 кв. 2023 года, сейчас в продаже до сих пор выставлено 3 апарта, с однушками от 10,2 млн руб., но меньшим метражом — 40,2 м².

2️⃣ Двушка (63,7 м²) на 6 этаже в ЖК бизнес-класса «Новоданиловская, 8» с меблировкой сдается за 135,9 тыс. руб. Расположена в 13 мин. пешком от м. Тульская. Это тоже апарты, сданные еще в 2023 году.

Не утверждаем, что эти лоты войдут в ЗПИФ, но похоже на правду.

☝🏻 Доходность в 18% выглядит слишком радужно. Если ЗПИФ будет в основном состоять из жилья на заМКАДых полях (или просто неликвидных объектов, которые не удалось продать) ⏩ выхлоп окажется совсем маленьким.

🏠 С каждым днем все интереснее, @IF_Estate

⚡️ Не должно быть никаких лимитов для семейной ипотеки, — Путин

@if_market_news

😱 Как вас могут обмануть с договором дарения?

За 9 мес. 2024 года аферисты совершили уже 5,5 тыс. преступлений, связанных с недвижимостью. Больше трети из них (35%) приходится на обман с договором дарения.

💰 Самые популярные мошеннические схемы:

1️⃣ Фиктивный договор с умершим собственником. В лучшем случае аферисты узнают о смерти человека и подделывают документы, чтобы получить жилье. В худшем — сами лишают его жизни.

2️⃣ Оказание «юридической помощи». Преступники обещают избавить владельца недвижимости от долгов, помочь оформить документы, легализовать средства и пр.

Те якобы консультируют собственников, втираются к ним в доверие, а после убеждают, что необходимо подписать дарственную как простую формальность.

3️⃣ Уязвимые граждане. Нередко мошенники настраивают целую систему отбора людей с зависимостями, психическими расстройства и пр. Злоумышленники вводят их в заблуждение и отбирают жилье.

4️⃣ Подмена документов. Собственнику подсовывают договор дарения под видом других бумаг. Например, протокола об административном правонарушении, государственного сертификата или документов, нужных для прописки в новой квартире.

☝🏻 Главный способ защититься — заключить договор через нотариуса. С 13 января 2025 года эта процедура станет обязательной даже для сделок между близкими родственниками. Из минусов — за услуги нотариуса придется платить, к тому же, от налогов больше никто не уйдет.

🏠 Берегите себя и свое имущество, #инструкция@IF_Estate

💚 Дорогие читатели!

У нас новое важное достижение: 50 тыс. читателей — разумных инвесторов в лучшую недвижимость России.

Благодарим каждого, кто развивается вместе с нами, строит будущее — свое, своих детей и всей нашей страны. Вы — наша главная ценность.

Спасибо за доверие, мы вместе проходим путь улучшения жилищных условий, создаем историю.

Всегда рады вашей обратной связи, ведь мы работаем и совершенствуемся для вас и вместе создаем цивилизованный рынок жилья.

Наша команда — Егор и Мария — продолжает давать качество и пользу и всегда помогать в решении ваших жилищных вопросов. Дальше — больше 🔥

🏠 С любовью, ваш @IF_Estate

⚡️⚡️Что будет с семейкой после прямой линии с Путиным?

Вчера президент заявил, что семейная ипотека сохранится под 6%. При этом он назвал безобразием лимиты по этой программе и потребовал, чтобы правительство выделило нужный объем субсидий.

💰 И вуаля: Минфин тут же отчитался, что изменит правила семейки, и лимитов больше не будет. Только запустили общий котел и сразу отменили. Никаких ограничений: банки смогут выдавать ипотеку, «сколько влезет». Оказывается, так можно было.

☝🏻 Но проблема с недоступностью семейки до конца не решится. Прежде всего из-за высокого первого взноса в 50%.

🎚️ Сбер. Льготную ипотеку с ПВ 20,1% можно оформить только с субсидированием ставки от застроя или по объектам девелоперов, которые находятся на ПФ.

🎚️ ВТБ. ПВ 20,1% только по комбо-ипотеке или для зарплатников. Причем даже с первым взносом в 50% ипотека должна быть с субсидированием от застроя.

🎚️ Альфа-банк. Тоже требует субсидии. Но он сделал «акцию» и уменьшил ПВ с 30% до 20% до 23 декабря.

Только в банке ДОМ.PФ можно оформить ипотеку с ПВ 20% без доп. условий. Но и здесь нюанс: он отказывает в кредите 71,7% потенциальных заемщиков.

😡 Чем мешают требования банков? При субсидировании ставки от застройщика идет удорожание квартиры на 10-20%. А при комбо-ипотеке вместо своих 6% вы получаете 9%+, даже если сверхлимита взяли 50 тыс. руб.

Пока эту наглость не остановили, о доступной семейной ипотеке говорить нельзя — и отсутствие лимитов не поможет.

Единственное, за кого порадуемся — многодетные петербуржцы. С 1 января им все же начнут выплачивать 550 тыс. руб. на погашение ипотеки сверху к федеральной помощи.

🏠 Такие дела, #ипотека@IF_Estate

😱 У ПИК обвал: скидывают до 22% на квартиры

В ЖК «2-й Иртышский» первые корпуса начали продавать еще в апреле: за 9 мес. цены упали до 21,8%. При этом в новой очереди (старт продаж был 11 декабря) за неделю большинство лотов подешевело на 5-17%.

🔘С апреля на студии цены снизились с 8,3 до 6,2 млн руб. На однушки — с 11 до 8,3 млн руб.

🔘Двушки подешевели с 16 до 12,7 млн руб. Трешки — с 25 до 18,2 млн руб.

Пока коллеги отмечают, что в этом есть особый план застройщика, мы фиксируем: недвижимость не всегда дорожает — рынок вынуждает крутиться.

☝🏻 Цены, конечно, изначально были завышены. «2-Иртышский» находится в центре промзоны, рядом с ТЭЦ и бетонным заводом. При этом и до метро везде неблизко — 30 мин. пешком до ст. Щелковская и Черкизовская через закоулки и автомагистрали. Зато внутри МКАД 😁

💸 Но не один ПИК снижает цены. «Самолет» тоже регулярно дает скидки, но точечно — например, на несколько лотов в ЖК «Богдановский лес» (-25%) или «Пригород лесное» (-13%).

При этом аналитики «Авито» отмечают, что в ноябре цены на новостройки в среднем по России выросли на 0,6%. Хоть и снизились почти в половине крупных городов.

Но и это снижение далеко от обвала: сильнее всего подешевела первичка в Ставрополе и Самаре (-7%), а также Красноярске, Барнауле и Брянске (-2%). Как бы ЦБ не охлаждал рынок, люди покупают жилье.

🏠 Что там с акциями застроев? @IF_Estate

🧐 ВТБ платит вам за досрочное погашение ипотеки: в чем выгода?

Синий банк рассылает заемщикам с кредитом по ставке ниже 16% предложение: внесете досрочно от 50 тыс. руб. ⏩ вернем кешбэком до 15%.

Условия такие:

🔘Ипотека взята не по льготной программе.

🔘В 2024 году заемщик не должен был делать досрочных платежей на сумму >100 тыс. руб. А в 2023 не брать кредитных каникул.

🔘Чем меньше ставка, тем больше кешбэк: максимальные 15% вернут, если ипотека оформлена под 0,01-8%.

🔘 Кэшбек начисляется не на всю сумму досрочного платежа, а на ту ее часть, которая покрыла основной долг.

😳 Откуда такая щедрость? Для банков ипотека выгодна лишь в первые 4-5 лет, когда заемщик в основном выплачивает проценты. Как только ежемесячный платеж начинает уходить в большей мере на тело долга, банку «интереснее», чтобы вы ее поскорее погасили, а затем взяли еще одну.

А сейчас ипотечники сидят на вкладах: деньги есть, а кредит досрочно закрывать не хотят. Вот и стимулируют.

💸 Выгодна ли заемщику эта схема? Давайте считать.

У Жени оформлена ипотека под 10%. ВТБ обещает дать кешбэком 7% от суммы погашения ⏩ экономия 17% годовых. Но на вкладе (и даже накопительном счете) эти средства принесли бы 20-24%.

Кажется, очевидно: пусть деньги работают, пока % по старой ипотеке меньше, чем % на депозите. Но если кредит морально давит — велком.

🏠 Как вам «акция»? #ипотека@IF_Estate

⚡️ Как может выглядеть метро Москвы в 2035 году

Документ не официальный, но тг-каналы пишут, что все достоверно. Смотрим:

1️⃣ Рублево-Архангельскую ветку к 2032 году продлят за МКАД, до Красногорска. Еще +2 станции к уже озвученным планам.

2️⃣ Сокольническую (красную) ветку протянут на север до Ярославского шоссе к 2033 году: от «Бульвара Рокоссовского» до «Холмогорской».

3️⃣ Бирюлевскую ветку продлят еще на 11 станций к 2035 году. Она пройдет через Новую Москву: Щербинку, Остафьево, Кончеево и до аэропорта Внуково с пересечением Троицкой ветки.

Схему в хорошем качестве закинем в комменты👇 Изучайте, чтобы знать перспективные локации для развития. Обязательно пишите, что думаете по поводу такого варианта метро Москвы ✍️

🏠 @IF_Estate

🤬 Пузыри на обоях, царапины, трещины — новый стандарт качества

С 1 марта 2025 года застройщики будут использовать свои стандарты качества отделки (СТО) квартир вместо общих техрегламентов.

Когда закон принимался, депутаты утверждали, что эти стандарты будут не ниже, установленных Минстроем. Но есть нюанс: минимальные требования пересмотрят и издадут указом также до 1 марта. А то, что будет внутри, вряд ли нас порадует.

💸 ПИК, например, уже давно использует собственный стандарт в строительстве. Вот последняя обновленная версия СТО от застройщика:

🎚️ Малярные работы: «разрешены» трещины, неровности, пятна, непрокрашенные участки, полосы и брызги площадью до 50-60 см² на 4 м² отделочной поверхности, а также разница в цвете до трех тонов.

🎚️ Двери и окна могут быть с царапинами. Ламинат — с уклоном до 1,5 см на 1 м, зазор между плитками ламината — до 1 см.

🎚️ Обои: допускаются пузыри, неровные стыки, загрязнения и отслойки до 60 см² на 4 м². А натяжной потолок может теперь провисать до 5 см на всю диагональ.

🎚️ Плитка: допускаются остатки клея, трещины и сколы до 30% поверхности, а также просвет до 4 см и отклонение швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда.

😱 За эти косяки получить компенсацию не выйдет, потому что по СТО они не считаются недочетами вовсе. Надеемся, что ПИКовский стандарт не ляжет в основу норм Минстроя, но и этого исключать нельзя. Полный документ прикрепим в комменты👇🏻

Власти пытаются истребить потребительский терроризм, а по факту девелоперы продолжают наживаться на дольщиках.

🏠 Черновая отделка снова в моде, #новости@IF_Estate

🎁 Что подарить инвестору в недвижимость? 6 идей от «Деньги из бетона».

Новый Год уже через неделю, а подарки еще не готовы? Мы подумали за вас, чем можно порадовать близких с пользой для них. А может, заберете пару пунктов и к себе в вишлист.

1️⃣ Книга — лучший друг человека. И хорошая возможность отвлечься от плохих новостей. «Инвестиции в недвижимость» Р. Кийосаки и «Азбука инвестирования в недвижимость» К. Макэлроя — база, которая научит разбираться в рынке и здраво оценивать риски. Для улучшения навыков в арендном бизнесе поможет «Книга об управлении свойствами аренды» Х. Тернера и «Та самая книга девелопера» И. Манна.

2️⃣ Сеанс у психолога и успокаивающий чай. Пока недоступность жилья растет, нужны помощники для сохранения нервов и здравого рассудка.

3️⃣ Гаджеты для умного дома, особенно если ваш друг — арендодатель. Электронный замок сэкономит время, умные лампы снизят счета за коммуналку. А датчики протечки, открытия дверей и окон помогут избежать неприятных ситуаций.

4️⃣ Набор инструментов или сертификат в строительный магазин. Дома вечно что-то ломается, а соседи не всегда готовы делиться своими приборами. Поэтому лучше иметь самые необходимые инструменты под рукой: канцелярский нож, рулетка, уровень, слесарный молоток, дрель, наборы отверток и гаечных ключей и др.

5️⃣ Часть недвижимости — пай ЗПИФа, ЦФА или акции девелоперов. Конечно, получить в подарок небольшую студию приятнее, чем четверть цифрового 1 м² в комфорт-классе, но нужно же с чего-то начинать.

6️⃣ Онлайн-курсы от IF+, потому что учиться нужно всегда. Мастхев для будущих дольщиков и арендодателей — пошаговое руководство «Как купить квартиру для себя» и «Как выгодно сдавать квартиру в аренду». Отличный вариант, чтобы продуктивно провести праздники и начать год с реализации целей.

А мы перед НГ запустим розыгрыш звезд в Telegram для всех наших подписчиков, в котором будет 50 победителей!

💚 Внимание — самый ценный подарок, #инструкция@IF_Estate

🤑 А вы знаете, что для инвестиций в недвижимость не нужны миллионы?

Есть топ-5 способов, как получать деньги из бетона при минимальных вложениях:

1️⃣ ЗПИФы — порог входа от 5 руб. Вы покупаете паи фонда, который сдает объекты в аренду или перепродает их. А после ежемесячно получаете дивиденды.

2️⃣ ЦФА — от 50 тыс. руб. Вы приобретаете цифровой квадратный метр (или долю от него) в строящихся домах. Цены на жилье растут — растет ваш доход.

3️⃣ Земля — от 20 тыс. руб. Находите ликвидный земельный участок у государства, берете в аренду, а затем переуступаете право. Для многих инвесторов это отдельный прибыльный бизнес.

4️⃣ Кладовка — от 200 тыс. руб. Схема простая: покупаете кладовку в строящейся новостройке с большим числом студий и однушек, сдаете в аренду, а через пару лет продаете в 1,5 раза дороже.

5️⃣ Паркинг — от 850 тыс. руб. Система работает по аналогии с кладовками, но с большими вложениями, а впоследствии и доходами.

☝🏻 Подробно о каждом способе рассказали в бесплатной статье: https://telegra.ph/5-sposobov-investirovat-v-nedvizhimost-do-1-mln-rublej-12-24

Внутри — плюсы и минусы каждого варианта, конкретные кейсы, расчеты финмодели и даже топы фондов. Не откладывайте чтение: наверняка забудете и упустите свою выгоду.

💚 Зарабатывать на недвижимости просто, #инструкция@IF_Estate