💸 Депозит с арендаторов: жадность или справедливость?

94% арендодателей сдают квартиры только с депозитом, по данным ЦИАН. Еще 5 лет назад доля таких собственников составляла лишь 50%.

🎚️ В среднем по России арендодатели берут со съемщиков 57-99% месячной ставки.

🎚️ В Москве, Петербурге и Краснодаре самые жесткие условия — от 90%. А самые лояльные рантье в Уфе и Красноярске — до 60%.

☝🏻 И это правильно. Депозит (в документах — «обеспечительный платеж») позволяет подтвердить платежеспособность жильцов и компенсировать расходы, если те испортят ремонт или сломают мебель.

Из минусов: высокий депозит снижает конкурентоспособность квартиры, особенно если вы пользуетесь услугами риелторов. Поскольку арендатору за раз приходится отдавать х3 от ежемесячного платежа.

Но нередко даже депозита становится недостаточно для покрытия ущерба: вы взяли 60 тыс. руб. сверху, а арендатор сломал холодильник, исцарапал ламинат и порвал обои.

Чтобы этого избежать, нужно основательно подходить не только к условиям в договоре, но и к выбору жильцов. О красных флагах рассказывали здесь.

🤓 Кстати, депозит и залог — разные понятия. Формулировка в договоре определяет, в каких случаях вы сможете оставить деньги себе, а когда обязаны вернуть.

Страховой депозит идет на компенсацию ущерба имуществу. А залог — на погашение долгов за квартплату и услуги ЖКХ.

Но в договор можно вписать, что обеспечительный платеж пойдет сразу на все траты.

🏠 Лучше быть «жадным», чем обманутым? #аренда@IF_Estate

🤬 Никаких правил для отделки от застройщиков

В 214-ФЗ зафиксированы технические регламенты по отделке квартиры. Сейчас дольщик имеет право взыскать по нему компенсацию с застройщика, если тот построил жилье с дефектами.

🤯 Но в Госдуме хотят упростить жизнь девелоперам и разрешить им следовать только собственным стандартам качества отделки квартир.

Они должны иметь требования не ниже минимальных от Минстроя. Но эти «правила» все равно будут в частном порядке фиксироваться в договоре с дольщиками ⏩ а значит, подводных камней станет больше.

Но и это не все:

🎚️ Депутаты хотят вновь сократить гарантийный срок на отделку квартир с 3 лет до 1 года. К слову, еще в июле у дольщиков было 5 лет, чтобы заметить трещины на стенах, плесень, протекающую крышу и пр.

🎚️ Предлагают ограничить максимальную сумму взысканий с застройщика до 3% от цены договора, если тот накосячил с установкой окон, дверей или сантехники.

Если эту инициативу примут, дольщики окажутся совсем бесправными: в случае некачественной отделки получить компенсацию будет почти нереально. Кстати, если дом в целом строят с задержкой — отсудить тоже ничего не получится.

🏠 Дольщики, держимся! #новости@IF_Estate

🤯 Без горячей воды и отопления: в «Аквилон Митино» мучают людей

Дольщики получили ключи в московском ЖК (около м. Пятницкое шоссе) в сентябре 2024 года. На протяжении трех месяцев после заселения во многих квартирах не было (и нет) горячей воды и отопления.

😢 По словам жильцов, среднесуточная температура в квартирах опускается ниже +15 градусов. При этом возле дома хранятся горючие материалы, а также регулярно не вывозится мусор, из-за чего образовалась стихийная свалка.

Жители обращались в свою УК «Радасервис», но та, по их словам, не реагирует на заявки, а Госжилинспекция и прокуратора не привлекают УК к ответственности.

💰 Это не первый раз, когда собственники «Аквилона Митино» воюют с УК. Еще в начале осени они жаловались на завышенные тарифы на коммуналку: например, за двушку за неполный сентябрь приходили платежи на 25 тыс. руб. Среди услуг — вывоз строительного мусора, которым не пользуется большая часть жителей, так как квартиры с предчистовой или чистовой отделкой.

В общем, накал дошел до предела. Следственный комитет обещал провести проверку, но проблемы до сих пор не решены.

☝🏻 Если вы столкнулись с подобной ситуацией, одно из решений — сменить УК. Дело непростое, но точно стоит того. Как это сделать быстро — рассказывали здесь.

🏠 #трешЖК@IF_Estate

👋 Прощайте, траншевые ипотеки и рассрочки

Из-за высоких рыночных ставок схематозы плодятся как дрожжах. Самая популярная — уменьшение ежемесячного платежа на первые 1-5 лет ипотеки (льготный период), а после — его рост вдвое и больше. При этом искуственно увеличивается и стоимость квартиры.

🥸 ЦБ хочет ограничить эту схему, так как она повышает риски дефолта заемщика (а это угроза и банкам). К тому же, по таким кредитам рефинансирование может быть недоступно / ограничено, так как долг за квартиру выше ее рыночной стоимости.

Пример. Женя взял ипотеку на 7 млн руб. под 5,9% на 2 года с дальнейшей ставкой в 23%. Он ежемесячно платил 35,6 тыс. руб. и надеялся, что скоро зарплату повысят и к концу срока он будет в шоколаде.

Но не случилось: через 2 года доход остался прежним, а в рефинансировании отказали. Теперь Женя должен платить 112,4 тыс. руб. и питаться дошираком.

💰 Эту схему ЦБ не запрещает, а делает ее невыгодной для банков.

🎚️ Льготный период не может быть больше трех лет.

🎚️ Если в течение первых трех лет хотя бы один платеж превысит средний платеж за предыдущие 12 мес. на 20% ⏩ банк должен увеличить резерв на 50%.

🎚️ Если после трех лет выплат будет любое превышение среднего значения за прошлые 12 мес., банку тоже придется увеличивать резерв.

❗️Но требования повышенного резерва будут действовать лишь 3 мес. Если заемщик после повышения платежа продолжит своевременно выплачивать ипотеку, их отменят.

🤔 Как это отразится на получении ипотеки?

1️⃣ Субсидированные программы и так запретят с 1 января 2025 года. Так что новые ограничения не повлияют.

2️⃣ Траншевая ипотека под ударом. Зачастую она позволяет первый год платить по 1-100 руб. в месяц, а уже после выплачивать оставшуюся сумму. Теперь банки будут соглашаться на эту схему менее охотно или вовсе откажутся от нее.

3️⃣ Рассрочка технически не подходит под ограничения, но их могут расширить. Сейчас рассрочки наиболее популярны среди покупателей. Они работают по принципу «отдай ПВ сейчас, получи отсрочку, а позже оформи ипотеку». Некоторые застрои также берут небольшие ежемесячные платежи, а потом предлагают перейти на ипотеку.

☝🏻 Как видите, способов купить новостройку становится все меньше. Но ЦБ действует в интересах заемщиков: в результате всех ограничений мы должны оказаться более защищенными, а цены на жилье — ниже.

🏠 ...только должны, @IF_Estate

🤨 Риелторы навязывают услуги и обдирают комиссиями. Стоит ли противостоять?

Порой собственники обращаются к риелтору, чтобы не тратить время на поиск жильца и оформление документов. Но часто «спецы» находят владельца сами и только мешают сделке.

Схема простая: риелтор звонит по объявлению, представляясь потенциальным арендатором. На встрече выясняется, что перед вами вовсе не клиент, а специалист, который «поможет бесплатно найти жильцов». И вообще в его «базе» есть десятки платежеспособных арендаторов, которые вмиг снимут квартиру.

Если собственник соглашается на услугу, риелтор модернизирует объявление, добавляя свою комиссию в 50-100% для съемщика. Из-за этого половина потенциальных арендаторов отпадает: многие не готовы за раз отдать х3 от ежемесячного платежа. В итоге — квартира сдается дольше ⏩ из-за простоя арендодатель теряет доход.

🤬 Более наглые риелторы идут дальше: они воруют фотографии квартир собственников и выставляют объявления от своего имени без договоренностей.

Клиентам говорят, что жилье уже сдали, но у них есть похожие варианты — в общем, используют вашу квартиру как приманку. В таком случае на недобросовестного риелтора можно подать в суд: жительница Хабаровска отсудила так 92 тыс. руб.

А вы на какой стороне?

🔥 Пользуюсь услугами риелтора: оплата комиссии только подтвердит платежеспособность арендатора.

👎 Сдаю сам — выходит быстрее и выгоднее.

😡 Я вообще-то риелтор.

🏠 #аренда@IF_Estate

😳 Новостройку сдали с некачественной отделкой. Идем судиться?

Купили жилье на котловане, ждали 3 года и вот в день Х приезжаете на приемку и понимаете: застройщик сделал отделку с кучей дефектов. Как поступить в таком случае?

1️⃣ Потребовать исправить недостатки бесплатно. Бригада от застройщика может провести работы прямо во время приемки квартиры, если дефекты незначительные. Но по закону на это отводится 60 дней.

Мы подробно рассказывали, как работает механизм в этом видео. В нашем кейсе за 2,5 часа рабочие устранили все проблемы: заменили 4 стеклопакета и фурнитуру входной двери, сделали герметизацию окон, починили электрощиток и пр. Нужно было лишь четко указать замечания и дождаться их исправления.

2️⃣ Потребовать компенсацию, если застройщик не торопится исправлять недостатки или они слишком существенны.

По новому закону (начнет действовать с 1 января 2025 года) у дольщиков есть всего 1 год гарантийного срока, в течение которого можно потребовать исправить дефекты — после придется все делать за свой счет.

Поэтому лучше сразу обратиться к спецу по строительно-технической экспертизе. На многие дефекты вы не обратите внимание, а они испортят вам жизнь. Например, чтобы избавиться от маленькой трещины на наливном полу, придется демонтировать все покрытие.

💸 Для расчета компенсации нужно учитывать: цены на стройматериалы, затраты на демонтаж и стоимость работы специалистов. Но есть нюанс: с начала 2025 года по самым проблемным элементам (окна, двери, сантехника) удастся взыскать не более 3% от цены договора.

Пример. Вы купили квартиру за 7 млн руб. Застройщик отказался сам исправлять косяки, но готов компенсировать средства. Если даже во всех комнатах проблемы с оконными и дверными блоками — вы получите не более 210 тыс. руб.

3️⃣ Расторгнуть договор ДДУ, если вы понимаете, что компенсации не хватит на устранение дефектов, а мириться с этим не хотите.

По закону о ДДУ (214-ФЗ) дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном нарушении требований к качеству объекта.

Но и здесь есть нюанс: списка, что считается существенными недостатками, нет. Это решает привлеченный эксперт, который состоит в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.

Более того, с 1 марта 2025 года застройщики будут делать отделку по собственным стандартам (вместо техрегламентов) и получить компенсацию/расторгнуть договор станет сложнее.

🏠 Палки закончились, дальше строим из 💩! #инструкция@IF_Estate

💸 Trade-in: очередной схематоз или удобная программа?

Решили переехать в новостройку, но нет времени и сил продавать старую квартиру? Застройщики понимают: чтобы быстрее продать вам квартиру, они готовы сами искать покупателя на ваше жилье.

☝🏻 Trade-in везде работает по одному принципу: девелопер оперативно продает вашу квартиру по цене ниже рынка, а вырученные деньги направляет на покупку новостройки в его ЖК. Доплатить можно кэшом или взять ипотеку.

Из плюсов — не нужно тратить силы и время на поиск покупателей. А также за вами фиксируется цена выбранной квартиры. Очевидный минус — жилье продается дешевле на 10-20%, чем могло бы.

🔥 В инфографике подробно рассказали о текущих условиях трейд-ин у крупных застройщиков. Самые выгодные из них:

🎚️ Брусника и Forma. Есть возможность бесплатно жить в своей квартире после продажи в течение 3 мес.

🎚️ Самолет. Могут продать ваше жилье по рыночной цене за 90 дней. Обещают, что дисконта не будет (но обещать — не значит жениться).

Воспользовались бы программой или лучше продавать самому? 🔥/👎

🏠 @IF_Estate

💰 Самолет запускает новый ЗПИФ. Стоит ли вкладываться?

В ЗПИФ для неквалов войдут непроданные квартиры и апарты девелопера. «Самолет» планирует сдавать их в аренду, а инвесторам выдавать процент от дохода.

🤔 Объясняют этот ход «ответом на дефицит качественного арендного жилья и рост ставок в Москве». Но больше похоже на попытку хоть как-то реализовать свои квартиры. На что только не пойдешь в условиях недоступной ипотеки из-за высокого ключа.

🥸 Информации о ЗПИФе пока немного:

🔘 Обещают, что доходность составит до 18% годовых. А выплаты будут ежеквартальные (рассчитываются от доходов по аренде).

🔘 Листинг планируется на Мосбирже, а целевой размер ЗПИФ составит до 10 млрд руб. Управлять фондом будет «Контрада Капитал».

🔘 Минимальный порог входа еще неизвестен.

💸 Сейчас во вкладке «Аренда» на сайте Самолета доступно лишь две квартиры:

1️⃣ Однушка (50,4 м²) на 2 этаже в ЖК бизнес-класса «Тропарево Парк» с мебелировкой сдается за 80,9 тыс. руб. Находится в 10 мин. пешком от м. Румянцево за МКАД.

Причем это апартаменты: пишут, что на лот уже дана скидка в 25%, а так пришлось бы арендовать за 107,8 тыс. руб. Корпус сдали еще во 2 кв. 2023 года, сейчас в продаже до сих пор выставлено 3 апарта, с однушками от 10,2 млн руб., но меньшим метражом — 40,2 м².

2️⃣ Двушка (63,7 м²) на 6 этаже в ЖК бизнес-класса «Новоданиловская, 8» с меблировкой сдается за 135,9 тыс. руб. Расположена в 13 мин. пешком от м. Тульская. Это тоже апарты, сданные еще в 2023 году.

Не утверждаем, что эти лоты войдут в ЗПИФ, но похоже на правду.

☝🏻 Доходность в 18% выглядит слишком радужно. Если ЗПИФ будет в основном состоять из жилья на заМКАДых полях (или просто неликвидных объектов, которые не удалось продать) ⏩ выхлоп окажется совсем маленьким.

🏠 С каждым днем все интереснее, @IF_Estate

⚡️ Не должно быть никаких лимитов для семейной ипотеки, — Путин

@if_market_news

😱 Как вас могут обмануть с договором дарения?

За 9 мес. 2024 года аферисты совершили уже 5,5 тыс. преступлений, связанных с недвижимостью. Больше трети из них (35%) приходится на обман с договором дарения.

💰 Самые популярные мошеннические схемы:

1️⃣ Фиктивный договор с умершим собственником. В лучшем случае аферисты узнают о смерти человека и подделывают документы, чтобы получить жилье. В худшем — сами лишают его жизни.

2️⃣ Оказание «юридической помощи». Преступники обещают избавить владельца недвижимости от долгов, помочь оформить документы, легализовать средства и пр.

Те якобы консультируют собственников, втираются к ним в доверие, а после убеждают, что необходимо подписать дарственную как простую формальность.

3️⃣ Уязвимые граждане. Нередко мошенники настраивают целую систему отбора людей с зависимостями, психическими расстройства и пр. Злоумышленники вводят их в заблуждение и отбирают жилье.

4️⃣ Подмена документов. Собственнику подсовывают договор дарения под видом других бумаг. Например, протокола об административном правонарушении, государственного сертификата или документов, нужных для прописки в новой квартире.

☝🏻 Главный способ защититься — заключить договор через нотариуса. С 13 января 2025 года эта процедура станет обязательной даже для сделок между близкими родственниками. Из минусов — за услуги нотариуса придется платить, к тому же, от налогов больше никто не уйдет.

🏠 Берегите себя и свое имущество, #инструкция@IF_Estate

💚 Дорогие читатели!

У нас новое важное достижение: 50 тыс. читателей — разумных инвесторов в лучшую недвижимость России.

Благодарим каждого, кто развивается вместе с нами, строит будущее — свое, своих детей и всей нашей страны. Вы — наша главная ценность.

Спасибо за доверие, мы вместе проходим путь улучшения жилищных условий, создаем историю.

Всегда рады вашей обратной связи, ведь мы работаем и совершенствуемся для вас и вместе создаем цивилизованный рынок жилья.

Наша команда — Егор и Мария — продолжает давать качество и пользу и всегда помогать в решении ваших жилищных вопросов. Дальше — больше 🔥

🏠 С любовью, ваш @IF_Estate

⚡️⚡️Что будет с семейкой после прямой линии с Путиным?

Вчера президент заявил, что семейная ипотека сохранится под 6%. При этом он назвал безобразием лимиты по этой программе и потребовал, чтобы правительство выделило нужный объем субсидий.

💰 И вуаля: Минфин тут же отчитался, что изменит правила семейки, и лимитов больше не будет. Только запустили общий котел и сразу отменили. Никаких ограничений: банки смогут выдавать ипотеку, «сколько влезет». Оказывается, так можно было.

☝🏻 Но проблема с недоступностью семейки до конца не решится. Прежде всего из-за высокого первого взноса в 50%.

🎚️ Сбер. Льготную ипотеку с ПВ 20,1% можно оформить только с субсидированием ставки от застроя или по объектам девелоперов, которые находятся на ПФ.

🎚️ ВТБ. ПВ 20,1% только по комбо-ипотеке или для зарплатников. Причем даже с первым взносом в 50% ипотека должна быть с субсидированием от застроя.

🎚️ Альфа-банк. Тоже требует субсидии. Но он сделал «акцию» и уменьшил ПВ с 30% до 20% до 23 декабря.

Только в банке ДОМ.PФ можно оформить ипотеку с ПВ 20% без доп. условий. Но и здесь нюанс: он отказывает в кредите 71,7% потенциальных заемщиков.

😡 Чем мешают требования банков? При субсидировании ставки от застройщика идет удорожание квартиры на 10-20%. А при комбо-ипотеке вместо своих 6% вы получаете 9%+, даже если сверхлимита взяли 50 тыс. руб.

Пока эту наглость не остановили, о доступной семейной ипотеке говорить нельзя — и отсутствие лимитов не поможет.

Единственное, за кого порадуемся — многодетные петербуржцы. С 1 января им все же начнут выплачивать 550 тыс. руб. на погашение ипотеки сверху к федеральной помощи.

🏠 Такие дела, #ипотека@IF_Estate