⚠️ НАВИГАЦИЯ И ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

👁‍🗨 Список публикаций на канале можно полистать здесь.
Когда-нибудь доберусь до более структурированного каталога.

❇️ На свежесозданном сайте ведётся список размещённых там статей, и мои планы на новые посты.

☕️ У канала есть закрытый чат "Беседка", только для подписчиков.

❓"Так вы юрист?"
Разумеется, автор юридического блога - юрист.
Обо мне (авторе канала) и моих принципах работы можно посмотреть здесь.
И эти правила работы обязательно нужно глянуть, если хотите обращаться ко мне за услугой.

❓ "Вы оказываете услуги?", "Вы консультируете?", "Сколько стоит?"
Да, если мы друг друга устраиваем. За всё подряд не хватаюсь. Чем могу помочь, в каком виде и цены - здесь.
В конкурсах по отбору юриста для оказания услуги не участвую, резюме под каждого заказчика не пишу. Всё, что хотела о себе сообщить, написала на сайте.

❓"У вас есть шаблон/образец...?"
Свои шаблоны выкладываю в закрытом платном канале, содержимое и условия доступа к Сундучку - здесь.

❓ Почему не доступен канал, чат или ещё что-то.
Не знаю точно, но причин может быть несколько:
▪️ Подписчик долго не появлялся в сети, и его почистил бот как неактивного.
▪️ Он удалился сам и потом пытается попасть в закрытый канал или чат.
▪️ Он адепт ссср или нечто подобное.
▪️ Он не оплатил оказанную юридическую услугу.
▪️ Он хамски себя вёл в личной переписке или Беседке, спамил.
▪️ Он присвоил себе авторство постов с канала.

❓ Почему мне не ответили.
▪️ Те же причины, что и выше, плюс ответа не будет на:
▪️ спам,
▪️ "простоспросить",
▪️ или если сообщение ушло вниз (тогда можно напомнить о себе).

❓ Ответы на остальное:
▪️ статьи для сторонних сайтов пишу;
▪️ репосты по просьбам не делаю;
▪️ вп и реклама возможны;
▪️ чат открытым не сделаю;
▪️ бесплатно в личке не консультирую, мнения не пишу, отвечаю в Беседке, когда находится минутка. *⃣

🌻 Спасибо тем, кто дочитал. Кто не дочитал - я не виновата (обычно самые обиженные те, кому не ответила).

🌸 ОБЗОР ПУБЛИКАЦИЙ ЗА МАРТ - АПРЕЛЬ 2020 🌸
Чтобы интересное случайно не осталось непрочитанным.

☘ Новые рубрики:
Сам себе юрист.
Ищем невыгодные для жителей условия в договоре управления: защита перед застройщиком,
расторжение договора, отчётность компании, право УО на экономию.

☘ Новые обзоры споров с жилищными инспекциями:
Москва и Санкт-Петербург. И ещё про отказ инспекции принимать протокол собрания.

☘ Как разводят УО и ТСЖ по электронке на реестр собственников, а жителей в реальной жизни на ремонт.

☘ Штрафы для управляющих компаний: аварийно-диспетчерская служба и реестры собственников.

☘ Заблуждения про оплату ЖКУ: жители СССР, с доли в общем имуществе или метров квартиры, "ОДН" (КР СОИ).

☘ Общие собрания собственников:
как не надо формулировать вопросы на общем собрании.
Сколько голосов нужно для закрытия мусоропровода.
Заочное собрание только после очного?

☘ Копейка для жителей:
Порядок обращения за штрафом при ошибке в квитанции.
Заработок до 35 тыс. на платёжке.
И чуть меньше на перечне мероприятий по энергосбережению.

☘ Для УО и ТСЖ
Про потребительский экстремизм.
Привлечение к субсидиарке при банкротстве организации.
Как в идеале УО обосновывает размер платы.
Проведение текущего ремонта под видом капитального.
Договор ТСЖ, ЖСК с собственником-не-членом.

🍀 Для всех
Минстрой РФ про объединение балкона с квартирой.
Видеонаблюдение в доме.
Коррупция как минус (?!) ТСЖ.
Изменения в ст. 7.21 Коап РФ.
Плата собственником 2 квартир за мусор.
Приостановка по пени - Постановление Правительства 424, комментарий на него от
Минстроя РФ и Верховного Суда РФ.

📍 Для новостроек.

С чем сталкиваются собственники квартир в недавно построенных домах?

- с проблемами при проведении общих собраний для решения нужных вопросов типа смены управляющей организации.

❓ Что брать за 100% голосов? Голосует ли застройщик? А жители, долго не регистрировавшие право собственности?

Позиция Минстроя, судебная практика - в очередной заметке.

🕯 Путеводитель по теме "Общее собрание собственников"

👉 Для тех, кто совсем не в теме, рекомендую начать с заметки, как обманывают жителей, маскируя собрание под что-то другое. Общее собрание - эта такая штука, с помощью которой можно сменить УК, например.

👉 Для продвинутого уровня сделано моё первое и пока единственное видео "проведение собрания в очно-заочной форме".

Почему именно очно-заочное, а не заочное? Потому что бумажек при заочном потребуется, как ни странно, больше, так как придётся провести ещё и очное собрание.

📝 Процедура по шагам.

▪️ Начинать стоит с получения реестра собственников: что это и как получить, и штрафы для УК, если те не дают.

▪️ Далее формулируем вопросы повестки. Посмотрите, как это делать правильно, и как делать НЕ надо.
Можно глянуть примеры повесток годового собрания членов ТСЖ или годового собрания собственников.

▪️ Следующий шаг - правильное уведомление о собрании.

▪️ Проводим очную часть собрания: отдельный протокол не нужен, кворум тоже, голосуем письменно.

▪️ На заочной части собираем бюллетени, обращая внимание на голосование супругов при совместной собственности.
Также получаем копии документов, подтверждающих полномочия представителя собственника, если он не голосовал лично.
Чаще всего это доверенность, важно помнить про требования к ней, а также свидетельство о рождении ребёнка.

▪️ После завершения голосования считаем голоса, смотрим, есть ли кворум по собранию в целом.
Помним при этом, что голосование в новостройке обладает своей спецификой в этой части.
Затем проверяем достаточность количества голосов по каждому вопросу повестки.

▪️ Самый ответственный этап - это оформить протокол в соответствии с
требованиями Минстроя РФ.

▪️ После подведения итогов уведомляем собственников о результатах собрания и передаём толстый оригинал протокола, куда входят и бюллетени тоже, в управляющую компанию или правление ТСЖ (ЖСК).
Они направляют его в жилищную инспекцию на хранение.
Маловероятно, но встречаются странные случаи отказа в принятии документов.

✅ Отдельные нюансы

✔️ Решение собрания чаще всего может выступать как доверенность на подписание договора управления председателем совета дома, хотя Минстрой РФ думает иначе.

✔️ Также на практике нет единого мнения, может ли общее собрание отменить своё решение.

✔️ Проведение собраний в жилищных кооперативах (ЖСК) имеет свои особенности.

❗️ Особенности обжалования решения ОСС в суде

Определите, есть ли перспектива обращения в суд.
Можно попробовать обратиться за помощью в жилищную инспекцию, но она может оспаривать не все, а сроки у неё те же, что и у жителей. Поэтому велик шанс упустить время, понадеявшись на неё, поэтому лучше самим.

К слову, на практике многие суды признают право управляющих организаций на оспаривание решений собрания.

Если доступа к протоколу нет, то можно попросить у суда содействия в получении доказательств.
А вот с обеспечительными мерами при оспаривании обычно проблемы, скорее всего откажут.

Привечь к уголовной ответственности за подделку протокола крайне сложно, поэтому лучше не терять времени и оспаривать результаты собрания в суде, не забывая про роль и возможности экспертиз.
#путеводитель

❓ #вопрос_ответ
Про ботов для домовых чатов

Подписчик спросил, что я могу про них сказать, рекомендации и всё такое.
Скинул ссылки на боты. Назову их "ОСС" и "домовой".

Далее привожу мой ответ подписчику с дополнениями для читателей канала.

Самими ботами не пользовалась, не было необходимости.
Я потыкала в ссылки.

Мне совершенно не нравится, что они собирают персональные данные, непонятно куда, без ясных целей обработки, без документа об их использовании. Это неправильно по отношению к пользователю.

1. "ОСС" сходу просит с телефон без каких-либо пояснений.
"чтобы знать, что не роботы общаются" (скрин 1).
Зачем им вообще знать, кто там общается? Большинство нормальных ботов эти данные не берет и не "переживает" по поводу пользователей.
Тут у создателя конкретная цель - собрать себе контакты людей для пополнения своей базы, которые могут быть их потенциальными клиентами. Разработчик - это контора, которая типа помогает проводить общие собрания. Я как-то разбирала в негативном ключе их инструкцию с сайта, о том как надо (нет) проводить собрание. Поэтому мне этот бот доверия не внушает изначально.

Дополнено. Отправила свой телефон боту.
Дальше он просит адрес.
После "адреса" даёт несколько кнопок - общее собрание (ну кто бы сомневался), стратегия, и чат дома.
Так вот, на кнопку "чат дома" не происходит ничего (скрин 2).
По остальным идёт продвижение самого сервиса, описание процесса собрания со ссылками на утративший силу приказ Минстроя.

2. "Домовой" уже интереснее. У него сразу есть ссылка на справочник, там описаны возможности, правила.
Но он опять собирает данные жителей и может передавать их (в инструкции это "скрытые возможности", скрин 3). Не уверена, что пользователь будет давать осознанное согласие на их обработку, включая передачу. И что делать, если получатель данных будет недобросовестный 🤷‍♀
Номера телефонов свои и точный адрес раздавать - так себе удовольствие.
Ну может кому-то норм, не знаю.

Дополнено. Перечитала справочник. Узнала, кто я: конфиденциальный параноик (скрин 4).
Функцию запроса телефона можно отключить. Можно не включать запрос ФИО при регистрации.
В общем, тут всё в руках администратора, а комфортность использования зависит от диагноза (совпадает он с моим или нет).

📍 В любом случае, при выборе бота (их, наверняка, множество), надо обращать внимание не только на функции, но и на работу с персональными данными, наличие обратной связи с разработчиками, внятной инструкции, а также на возможности пользователей.

📍 Для собственников.

Я уже писала про то, как голосуют супруги при совместной собственности. Но там было больше про голосование одним из супругов за второго.

✅ Сегодня - дополнение к посту: обобщение практики на случай, если квартира формально зарегистрирована только на мужа или жену, а второй сильно хочет поучаствовать в голосовании.

Подойдёт также в качестве ответа на вопрос о выборе второго супруга в совет дома или члены правления.

Дополнение

⚡️ @novostroyman попросил прокомментировать долгожданные поправки в Жилищный кодекс про онлайн-собрания 👇

Для абсолютно надежной системы голосования на общем собрании нужны две системы - блокчейн, не позволяющий подменить данные о голосовании, и система дистанционной идентификации граждан (все банки, сотовые компании и пр. давно и успешно этим пользуются). И страшно сказать какой пласт проблем уйдет в прошлое. Но мы все никак не докрутим…

https://yangx.top/novostroyman/2711

🔎 Ошибки при ведении реестра собственников

📌 Новая заметка из серии - 8 часть - про ошибки, которые могут попасться в указании Росреестром доли собственника в праве собственности на помещение.

Предыдущие посты: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7

🧭 Путеводитель по ТСЖ.

✔️ Создание
Для того, чтобы примерно представить порядок создания ТСЖ, можно почитать эту инструкцию. Однако при создании своего товарищества необходимо учитывать специфику своего региона:
- ТСН или ТСЖ,
- нужно ли на самом первом собрании вместе с созданием ТСЖ выбирать правление,
- другие местячковые хотелки налоговой и жилищной инспекций.

Иногда кажется, что проще присоединить дом к действующему рядом ТСЖ. Но всё не так легко.

Написанная выше инструкция немного нуждается в актуализации, так как после её написания в Жилищный кодекс внесли изменения про уведомление ГЖИ о начале управления МКД.

Особое внимание при создании товарищества уделите содержанию устава. Жилищная инспекция может придраться к одному слову.

Многие подписчики хотят создать "ленивое" товарищество, и их не пугают возможные недостатки такого ТСЖ.

✔️ Членство
Голосование за ТСЖ не заменяет заявления о вступлении в члены товарищества. Нельзя насильно включить кого-то в члены товарищества.
Исключить против воли тоже не получится.
Частый вопрос на практике - могут ли дети быть членами ТСЖ. Теоретики пишут, что не могут, но на практике чаще суды решают иначе.

Члены и не-члены ТСЖ имеют право знакомиться с документами товарищества. Не требовать заверенные копии бухгалтерской первички, но почитать смету - право любого собственника.

На канале каждый год пишу про реестр членов товарищества, здесь собрано всё (или почти) про него.

✔️ Недостатки
Сравнивала возможности финансовых махинаций в УК и ТСЖ. Масштабнее, однозначно в управляшке.
Хотя и в ТСЖ после смены правления на честную власть взыскать причинённый ущерб будет трудно.

✔️ Собрания
На канале была примерная повестка годового собрания членов.
Ещё я писала про ошибки, допускаемые на собраниях, которые мне встречаются.
Иногда хочется сэкономить ресурсы и провести сразу совмещенное собрание членов и собственников. Инициатива довольно зыбкая, но после того поста мне отписались товарищества, как проводящие такие совмещённые собрания, так и категорические противники подобного.

✔️ Текучка
Традиционный договор управления в товариществе не нужен, однако с не-членами надо попытаться заключить договор, на основании которого можно будет спокойнее выставлять плату. Без него тоже можно, но сначала всё же стоит принять меры к заключению.

Многие ТСЖ с разными успехами сражаются в судах против вывесок на фасаде дома, защищая интересы собственников.

✔️ Ответственность
Не стоит забывать, что
Закон о защите прав потребителей также распространяется на ТСЖ (не только на управляющие организации). Ответственность по этому закону - тоже.

Если работа ТСЖ не устраивает, то не спешите уходить под крыло управляющей организации. Попробуйте совершить переворот и взять ответственность за дом в свои руки.

Напоследок напомню грустный пост про ликвидацию ТСЖ по иску жилищной инспекции. Опять виноват неправильный устав и криво проведённое собрание членов.

〰️〰️〰️〰️〰️
✏️ Образцы документов для ТСЖ тоже составлялись, но теперь они выкладываются на закрытом канале.

Перечень документов - https://yangx.top/gkhsunduk/17
#путеводитель

🍀 Положительный опыт от подписчика канала.

Цитирую:
©️ "Приятные новости из суда. С лета 2019 года я пытаюсь получить перерасчет по КР СОИ согласно 156 статьи ЖКХ ч 9.2.

С 2017 года УК Пензажилсервис Уют начисляла нам КР СОИ по нормативу.

156 статья ЖК предусматривает перерасчет от норматива к показаниям общедомовых счетчиков. Как я посчитал, многие месяцы суммарное показание квартирных счетчиков почти равнялось показаниям общедомовых. Т.е. СОИ должны были быть почти нулевыми. Но УК отказалась делать перерасчет, сославшись на то, что нет формулы для перерасчета.

Тогда я обратился в ГЖИ.
ГЖИ обязала УК Пензажилсервис УЮТ сделать перерасчет.
Но УК и это не вдохновило, и они обратились в суд с требованием отменить решение ГЖИ. Я в этом суде был третьей стороной. На суде УК заявила, что механизм перерасчета не прописан, поэтому перерасчитывать не должна.
Но суд решил по-другому и отказал УК в удовлетворении их требований.

Теперь УК Пензажилсервис УЮТ должна произвести перерасчет СОИ за 2017-2019 годы. По моим оценкам там от 300-450т.р. Это плата за 2 месяца. Вот такой доход получила УК, практически, из воздуха. Спасибо сотрудникам ГЖИ, что отстояли интересы жильцов".

Написала подробнее о практике судов по этому вопросу.

📍 Для жителей

Законом с поправками по онлайн-голосованию, который сейчас находится в Совете Федерации, также изменён срок проведения обычных годовых собраний в этом году.

Старое общее правило - проводить такие собрания во втором квартале каждого года.

❗️ Принимаемое законодателем исключение для этого года:

Установить, что в 2020 году годовое общее собрание собственников, годовое общее собрание членов ТСЖ проводятся в срок до 1 января 2021 года.
В случае, если в уставе кооператива предусмотрено проведение годового общего собрания его членов в срок не позднее второго квартала, то в 2020 году такое собрание проводится в срок также до 1 января 2021 года.

✅ Что можно порекомендовать жителям?

Провести это годовое собрание собственников грамотно и с реальной пользой:

1⃣ Не меньше чем за месяц до собрания письменно попросить УО сделать жителям предложение о новом размере платы с её обоснованием, как это положено.

2⃣ Запросить у управляющей компании предложения по текущему ремонту, которые она (наверное) составила по результатам весеннего осмотра дома (п. 13(1) Правил содержания общего имущества №491). Этот перечень можно будет утвердить на общем собрании.

3⃣ Глянуть в договоре управления про порядок отчётности УК. Если там есть что-то про утверждение отчёта на общем собрании, то предварительно достать этот отчёт (обычно выложен в ГИС ЖКХ в свободном доступе).

4⃣ Если вы не состоите в совете дома, его нет или он не работает, то продумать о возможности избрания в совет дома себя и других активных собственников. При этом не повторяйте чужие ошибки.

5⃣ Общедомовое имущество используется, но собственники не получают от этого никакой пользы?
Пора уже решить на собрании, что оно должно использоваться за деньги, определить уполномоченное на заключение договоров лицо и цену.

6⃣ Если управляющая компания хорошая, то можно перейти на спецсчет по капремонту.

7⃣ Если с управляющей компанией совсем беда (на диалог не идёт, предписания не исполняет, на обращения не отвечает), то можно поискать кандидата на замену и выбрать его.
Особое внимание - на условия договора управления, отчетность, экономию и всё такое прочее.

❗️ Про переход на спецсчёт по капремонту

Многие спрашивают об этом. А те, кто не спрашивает, часто совершает такие ошибки:

1️⃣ Забывают вынести на голосование обязательные вопросы.
2️⃣ Выбирают владельцем спецсчета совет дома / его председателя / чужую управляющую организацию / соседнее ТСЖ / свою собаку / свой вариант.
3️⃣ Выбирают не тот банк.
4️⃣ Переходят на спецсчёт в надежде тратить его замену лампочек в подъезде или просто на любые хотелки.
5️⃣ Неправильно считают голоса.

Это всё то, с чем так или иначе я сталкивалась на практике.

Разбор ошибок и заблуждений.

🍰 И я присоединяюсь к поздравлениям: у любимого @energoatlas уже 2000 подписчиков при такой-то сложной тематике - энергоэффективность.
Понимаю только некоторые буквы, но все равно подписана.

✨ Каналу - развития, а автору Марии - побольше положительной обратной связи от подписчиков - такой, какой она не жалеет для меня и моего канала, поддерживая то добрым словом, то репостом 🌹

https://yangx.top/energoatlas

К последнему посту (https://yangx.top/gkhvsem/812) всё же спрашивают повестку.

Написали из Ростовской области, там на сайте рег. оператора древний мрак 😞
Обычно всё гораздо лучше.
Но на всякий случай прикрепляю типовую повестку, для сверки ↩️

Повестка общего собрания собственников при переходе на спецсчет по капремонту

#собственнику #ТСЖ #УО #собрание #капремонт #повестка
👉 @gkhsunduk

❗️ Про направление жалоб по электронке.

Давно ничего не было по хэштегу #ябудужаловаться 😌

Об этом писала 2,5 года назад, но канал оброс новыми подписчиками, пора напомнить.
Чтобы не повторяться, рассказываю историю одной тётеньки.
Оказалось, что обратиться в суд и дойти до Верховного Суда РФ кому-то легче (или принципиальнее?), чем просто повторно направить жалобу через ГИС ЖКХ.

История с предсказуемым концом.