Смена управляющей организации: положительный опыт собственников из Тюмени

По четвергам публикую истории подписчиков об успешных случаях отстаивания своих интересов при смене управляющей компании или защите дома от захвата.

Председатель совета МКД из Тюмени Илья Каширцев поделился своим опытом смены управляющей компании (ООО УК “ТЭСК” на ООО УК “Сотрудничество”). Он был одним из инициаторов этой смены, а противодействие оказывалось главным образом членами бывшего совета дома. Процесс занял полтора года. 

Илья Николаевич рассказывает:
«Для меня смена УК была абсолютно новым опытом, но нужно отдать должное нашим оппонентам, он был получен в полном объёме. Угрозы, обвинения, кляузы, анонимки, многочисленные суды… Честно говоря, несколько раз хотели «опуститься руки», но за спиной были мои соседи, которые доверяли мне и всегда поддерживали. Поэтому никакого морального права проиграть у меня не было. Только дружно, все вместе, мы прошли этот путь по смене управляющей компании».

➡ https://gkhnews.ru/1502272-smena-uk-v-tyumeni/

Что теперь делать с провайдерами, использующими общее имущество

#вопрос_ответ

Вопрос (задан в двух чатах разными подписчиками)
Поделитесь опытом воздействия на провайдеров.
Как УК поступают с "бесхозными" сетями?

Ответ
Есть как минимум 3 варианта, "как поступают": никак; ведут претензионно-исковую работу; используют неправовые методы убеждения и воздействия.

Я разберу опыт подписчиков (за исключением неправовых методов), нормативку и судебную практику.

👯‍♀ Опыт подписчиков

Чуть раньше я собирала обратную связь по провайдерам, чтобы узнать, что же изменилось. Оказалось, что почти ничего.
Большинство отписавшихся мне УО и ТСЖ ответили, что провайдеры и операторы до сих пор не удосужились привести свои сети в порядок, прислать список своего оборудования, при этом некоторые хотя бы продолжают платить за использование общего имущества.

По-прежнему продолжают платить транзитники и владельцы базовых станций, так как закон на них не распространяется, и их мы сейчас рассматривать не будем. Также в этом материале я не буду рассматривать вопрос, что делать с операторами, которые планируют зайти в дом, так как об этом была отдельная статья “Правила доступа провайдеров к общему имуществу собственников”.

Отсутствие телодвижений со стороны операторов (кроме отказа от оплаты) сейчас вызывает вопросы не только в чате для УО, но и в чате ГЖИ, что говорит об актуальности проблемы.

Интересно, что поведение некоторых владельцев сетей связи в разных регионах оценивается по-разному. То есть про одну и ту же компанию подписчики из разных областей могли написать “ведет себя по-хамски” и “реагирует нормально”. Поэтому сложно однозначно определить, кто из операторов молодец, а кто нет. Больше всего положительной связи об отношении к общедомовому имуществу было про МТС. Доброго слова не прислали про Дом.ру.

Один из подписчиков поделился таким воспитательным лайфхаком: в их доме собрание собственников приняло решение о демонтаже оборудования. Такое решение мотивировало оператора продолжить оплату использования общего имущества.

В некоторых домах плату заменили на другие ништяки для сохранения добрых отношений сотрудничества.

Генеральный директор "Эксплуатационное предприятие № 4 г.о. Ивантеевка" Потрогош Виктория Игоревна поделилась хорошим ответом-письмом в адрес операторов с напоминанием их обязанностей. Документ с разрешения автора выкладываю в комментариях.

⬇️ нормативка ⬇️

⬆️ опыт подписчиков ⬆️

📙 Нормативное регулирование

Это Федеральный закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ "О внесении изменений в статью 6 Федерального закона "О связи" и Жилищный кодекс РФ", а также Постановление Правительства РФ от 06.08.2024 № 1055 "Об утверждении Правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление МКД, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в МКД". Последний документ определяет типовые технические Требования к размещению оборудования и сетей связи.

🌐 Обязанности уже имеющихся на доме операторов

Закон предусматривает, что сети подлежат приведению в соответствие с этими Требованиями в течение одного года со дня вступления в силу Федерального закона № 67-ФЗ, то есть до 06.04.2025.

Вторая обязанность оператора (кроме наведения порядка) - это направление описи имущества (п. 30 Правил взаимодействия).

В тот же срок оператор должен составить опись своих сетей, где указать:
— состав сетей связи, в том числе перечень средств связи и линий связи;
— места монтажа сетей связи на объектах общего имущества (перечень или схематичное отображение на поэтажном плане дома);
— количество энергопринимающих устройств, а также данные по потреблению электроэнергии (круглосуточно, круглогодично и т.п.);
— потребляемую мощность одного энергопринимающего устройства, максимальную потребляемую мощность (кВт);
— уровень напряжения (кВ) и категорию надежности электроснабжения;
— перечень точек присоединения;
— информацию о приборе учета (при его наличии).

Как оператор составит эту опись, то должен направить ее в УО (ТСЖ) в течение 5 рабочих дней.

🧹 4 случая, когда оборудование можно демонтировать

Демонтаж сетей связи возможен:
— по решению суда;
— при прекращении услуг связи – в течение 3 месяцев после прекращения;
— при принятии общим собранием собственников решения о демонтаже сетей связи – в сроки, установленные решением общего собрания (п. 34 Правил взаимодействия);
— при неудачной попытке УО (ТСЖ) идентифицировать владельца сетей, не снабжённых средствами идентификации (п. 35 Правил взаимодействия).

Проще всего использовать последний способ, если сети связи не промаркированы.
Для этого УО (ТСЖ) направляет имеющимся в доме операторам уведомление о демонтаже сетей связи, не снабженных средствами идентификации, с указанием даты и времени демонтажа сетей связи. Такое уведомление направляется способом, позволяющим подтвердить факт его получения, не менее чем за 5 рабочих дней до дня демонтажа. В назначенный день оборудование демонтируется - в присутствии тех представителей операторов, что явились, или без них, если операторы не отписались о своем присутствии.

Если сети промаркированы, то теоретически можно демонтировать оборудование через общее собрание собственников. В решении нужно указать срок для демонтажа. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (п. 3.8 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

УО (ТСЖ) в течение 5 рабочих дней со дня составления протокола направляет его копию оператору связи, чье оборудование демонтируется, а если непонятно, чье это оборудование, то всем операторам, находящимся в доме. Вместе с протоколом направляется уведомление с указанием даты и времени проведения демонтажа сетей связи. Все это нужно направить так, чтобы можно было подтвердить факт их получения.
Демонтировать оборудование должен оператор-владелец сетей, а если он не установлен, то УО (ТСЖ) в присутствии тех представителей операторов, что явились, или без них, если операторы не отписались о своем присутствии.

Таким образом, немаркированное оборудование демонтировать проще всего, так как это можно сделать самостоятельно - через попытку идентифицировать сети или через общее собрание.
А вот с решением собрания о демонтаже оборудования, чей владелец известен, будет сложно. При игнорировании такого решения придется обращаться в суд, а там возможен сюрприз. Но о нем — в следующем сообщении, переходим к судебной практике.

⬇️ судебная практика ⬇️

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю, которых не было на этом канале

Статьи
📍 Как снизить плату за горячую воду с температурой ниже 40°С
📍 Что делать потребителю при некачественной горячей воде (пошаговый алгоритм и образцы документов)
📍 Как сделать перерасчет за горячую воду при двухкомпонентном тарифе
📍 Неустойка, компенсация морального вреда и штраф за горячую воду
📍 Почему важно следить за состоянием отмостки и вертикальной планировки здания
📍 Как предотвратить разрушение перегородок: анализ причин и рекомендации

Практика
📍 Житель Нижегородской области потратил 3 года на получение реестра собственников от своей УК
👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Республики Саха (Якутия) за выставление платы без решения ОСС
👮‍♂ Суд отменил предостережение Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области по поводу индексации платы
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Санкт-Петербурга по поводу начисления платы за вывоз ТКО

Регулярные рубрики
🪙 Секреты экономии ТСЖ: доход от владельцев водоматов
🏬 ЖКХ изнутри: начальник отдела организационно-правовой работы управляющей организации
💧 Подборка: залив квартиры, нежилого помещения

🔍 Сотрудник ГЖИ позвонил в АДС, чтобы убедиться в достоверности жалобы собственника

Проверка закончилась штрафом на 150000 р.

В ГЖИ Тюменской области поступила жалоба о неисправности общедомового имущества.

Сотрудник ГЖИ позвонил в АДС управляющей компании, подал заявку по вопросу повреждения водосточной системы. Заявку зарегистрировали, но дату и время исполнения заявки в регламентный срок не сообщили.
На следующий день в АДС позвонил сам собственник — в присутствии сотрудника инспекции — с таким же результатом.

ГЖИ оштрафовала УК и за ненадлежащее содержание общего имущества, и за несообщение аварийно-диспетчерской службой информации о сроках исполнения заявок (нарушение пунктов 17(2), 13 Правил управления МКД № 416).

УК оспорила постановление со штрафом и, судя по мотивировке судебного решения, ссылалась на нарушения при проведении контрольно-надзорного мероприятия (инспекционного визита).

⚖ Суд отказал УО, сейчас дело находится в апелляции.

Суд охарактеризовал первый звонок (от сотрудника ГЖИ) как “оценку достоверности поступивших сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, при которой должностное лицо контрольного (надзорного) органа при необходимости запрашивает у контролируемого лица пояснения в отношении указанных сведений (п. 2 ч. 3 ст. 58 Федерального закона № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ»)”.

По второму звонку суд указал, что он не являлся отдельным контрольным (надзорным) действием, осуществляемым инспектором, а совершался потребителем в ходе проведения внепланового инспекционного визита.

Довод УК об исполнении заявки суд отклонил, так как выполнение работ не отменяет того обстоятельства, что звонившим не сообщались регламентные сроки устранения повреждений. Например, предельный срок устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта: повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, расстройство их креплений) составляет 5 суток (приложение 2 к Правилам эксплуатации жилфонда № 170).

№ А70-25253/2024 😋 Канал ЖКХ

❓ Может ли сотрудник ГЖИ жаловаться на свою УК (ТСЖ)

Заместитель директора Департамента госжилстройнадзора Свердловской области проживала в доме под управлением ТСЖ «Юго-Западное». Как собственник, обладающий значительными познаниями в сфере ЖКХ, она не согласилась с некоторыми действиями ТСЖ и пожаловалась на него через ГИС ЖКХ в тот же Департамент.

Сначала это было обращение по поводу начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, а затем — об отказе ТСЖ в выплате штрафа за неправильные начисления путем снижения размера платы за коммунальную услугу.

🔍 Департамент (в лице другого должностного лица) провел две документарные проверки, убедился в наличии нарушений и выдал товариществу предписания:
— обеспечить начисление платы за электроэнергию, потребляемую при содержании общего имущества, с учетом площади всех жилых/нежилых помещений в МКД (в частности, ТСЖ не учитывало площадь подземного гаража);
— устранить нарушение по непроведению проверки правильности исчисления размера платы за горячую воду.

ТСЖ оспорило предписания в суде.

Доводы ТСЖ:
— специалист, проводивший проверку, является подчиненным заявителя, то есть имеет место конфликт интересов;
— заявитель на момент написания жалобы являлась должником;
— жалобы написаны в рабочее время, то есть за счет налогоплательщиков.😦

По существу нарушений ТСЖ указало, что подземный гараж является самостоятельным объектом капитального строительства, а заявление о проверке правильности начисления не содержало даты рождения и ИНН.

Суд отклонил эти доводы:
— МКД и подземный гараж являются единым объектом капитального строительства, поскольку имеют общий адрес, расположены на одном земельном участке;
— п. 155(1) Правил предоставления коммунальных услуг № 354 действительно предусматривает требования к содержанию заявления, однако не устанавливает возможность отказаться от рассмотрения заявления и проверки правильности исчисления размера платы за коммунальные услуги. Из ответов ТСЖ не видно, что проверка проводилась или что товарищество не согласно с содержанием заявления.

🍿 На конфликте интересов суд остановился подробнее.

При рассмотрении одного из дел выяснилось, что еще до жалоб заместитель директора уведомляла комиссию по урегулированию конфликта интересов о возникновении личной заинтересованности при осуществлении своих полномочий.
Для предотвращения конфликта интересов комиссия предложила возложить надзор за ТСЖ "ЮГО-ЗАПАДНОЕ" на других заместителей директора Департамента. Это и было сделано: решение о проверках принимал другой заместитель директора, не подчиненный заявителю.

Суд отметил, что государственные гражданские служащие тоже люди пользуются всеми правами, в том числе правом на обращение в государственные органы за защитой нарушенных прав.
Ни Закон о госконтроле № 248-ФЗ, ни Жилищный кодекс РФ не предусматривает отказ в проведении проверки по мотиву возможного конфликта интересов.

Дела № А60-39215/2024 и № А60-35511/2024

Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ