Суд признал незаконным отказ ГЖИ Брянской области во внесении изменений в реестр лицензий

Управляющая компания обратилась в инспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий в отношении одного из домов.
Причина - истечение срока договора управления.
Компания решила не продолжать управление домом, уведомила об этом собственников, как было предусмотрено договором управления, администрацию (чтобы та готовила конкурс) и обратилась в инспекцию.

ГЖИ Брянской области отказалась исключить дом из лицензии.
По ее мнению, пакет документов не соответствовал требованиям 938 приказа Минстроя.
Также она указала на «невозможность лицензиата отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить».

Суд посчитал такой отказ незаконным:
🔹 при заявлении одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия договор не продлевается, что отвечает принципу свободы договора;
🔹 прекращение договора управления из-за истечения срока его действия - это не односторонний отказ, не требует согласия второй стороны.
🔹 УК выполнила все требования закона, поэтому у ГЖИ не было оснований для отказа.

Кроме того, при рассмотрении заявления ГЖИ сама нарушила законодательство:
- в 938 Приказе нет такого основания для отказа, которое указала инспекция в своем решении;
- решение об отказе не было направлено в УК в установленный законом срок.

Написано автором блога @gkhvsem специально для канала ГЖИ Брянской области (@gzhi32) на основе дела № А09-2158/2022.

🧭 БЛАГОУСТРОЙСТВО ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ
#путеводитель по материалам и судебной практике

Трава, деревья, клумбы, огород
📝 Скашивание травы на придомовой территории: что надо знать
▪️ Суд обязал УК спилить деревья, которые растут не по нормативам
▪️ Можно ли разбить огород на придомовой территории?
📝 Законны ли клумбы из покрышек на самом деле (обзор судебной практики)
В дополнение — разъяснение Минприроды РФ про использование покрышек + мнение органа жилищного надзора Свердловской области про покрышки во дворах МКД

Детские площадки
▪️ УК отвечает за покрытие на детской площадке
▪️ Собственников детской игровой площадки могут заставить установить ограждение
▪️ Игровая зона над тепловой сетью во дворе МКД. Можно ли так делать?
▪️ Кто отвечает за чистоту на детских площадках: разъяснение органа жилищного надзора

Торговые киоски и самовольные постройки
▪️ Сарай на придомовой территории: можно ли оформить в собственность
▪️ Суд решил, что собачьему вольеру не место во дворе МКД
▪️ Конституционный Суд РФ разрешил киоски на придомовой территории

Другое
▪️ Если мешает скамейка под окном…
▪️ Можно ли оштрафовать собственника за неучастие в субботнике?
▪️ Для организации дополнительного освещения придомовой территории нужно решение общего собрания собственников
▪️ О парковке автомобилей на газоне
📝 Цикл материалов о штрафах за нарушение правил благоустройства в различных регионах РФ

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интереснее

▪️Собственник пытался обязать УО устранить оставленные застройщиком «недоделки» МКД
В этот раз не получилось. История из Иркутска.

▪️Можно ли взыскать ущерб с УК после пожара в квартире
Невезучая квартира. Сначала затопило, потом пожар. Ещё и суд проиграли.

▪️Может ли собственник использовать технический этаж МКД для личных нужд
ТСЖ из Самары боролось с незаконным захватом общедомового имущества.

▪️Выход на кровлю через расширенный оконный проем. Кто несет ответственность за такое переустройство?
УК из ХМАО спорила со Службой жилищного и строительного надзора.

✏️ Демонтаж помещения или как не надо обращаться в суд

Читатель попросил написать о его споре с ООО «ПИК-Комфорт».
Уже предупреждала, что мое мнение может сильно отличаться от позиции подписчиков.
Вот это один из таких случаев, хотя меня сложно заподозрить в какой-либо симпатии к этой УК.

Ситуация: читатель из Ярославской области обратился в суд с иском к УК и своим соседям о демонтаже «самовольно возведенного подсобного помещения на лестничной площадке», взыскании судебной неустойки 3000 р. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Результат: он проиграл две инстанции, но считает, что суд не разобрался, слушал только УК, а соседи теперь взыскивают с него расходы на юриста.

В переписке попыталась намекнуть, что дело тут не в суде, а в плохом выборе юристов для представительства, но человеку проще верить в версию этих юристов, что суды «не разобрались».

А вот что следует из судебных решений двух инстанций.

1️⃣ Помещение (без двери) предусмотрено проектом. Самовольного там – только дверь. Ее и следовало демонтировать плюс убрать вещи.
В районном суде сама представитель истца указала, что дверь демонтирована, а вещи убраны. При этом от иска в связи с добровольным удовлетворением требований не отказалась. Раз она не отказалась, то отказал суд.

Также суд отметил, что истец выбрал неверный способ защиты права: нельзя демонтировать предусмотренное проектом помещение, но можно демонтировать дверь в него и убрать вещи, что уже сделано.

2️⃣ Истец остался недоволен таким решением и написал жалобу: суд не установил, кто поставил дверь, не оценил законность перепланировки, не оценил бездействие УК.

Апелляционный суд на это возразил:
- именно истец определяет круг ответчиков, а суд рассматривает дело в пределах заявленных требований, в том числе по кругу ответчиков;
- свои требования истец основывал только на нарушении противопожарных норм, а на незаконность перепланировки не ссылался, имеющееся решение собрания об организации подсобок не оспаривал;
- требований о бездействии УК ООО «ПИК-Комфорт» не заявлялось.

При таком раскладе апелляционная инстанция закономерно отказала в удовлетворении жалобы истца.

🤷‍♀️ Но он все равно считает себя правым, а суд – нет:
«на других этажах подсобные помещения так и используют для хранения вещей».
Но ведь требования по другим подсобкам не заявлялись вовсе. Претензии были к конкретной, соседской кладовке.

Это было апелляционное определение Ярославского областного суда № 33-1760/2022.

Если интересны другие склоки с соседями (надеюсь, что не очень), то по этой теме была целая подборка судебных историй.

Верховный Суд РФ рассмотрит спор между ГЖИ Нижегородской области и регоператором по обращению с ТКО

Вопрос заключается в том, должен ли регоператор делать перерасчет платы при временном отсутствии потребителя, если плата начисляется исходя из метража помещения, а не из числа граждан.

ГЖИ выступает за перерасчет, регоператор считает, что перерасчет невозможен.

Какие доводы регоператора привлекли внимание судьи:
🔸 формула расчета платы за ТКО при нормативе потребления, исходя из площади занимаемого помещения, не предусматривает зависимости размера платы от количества постоянно или временно проживающих лиц.
🔸 законодателем не предусмотрен порядок перерасчета в случаях, когда расчетной единицей, в отношении которой установлен норматив потребления ТКО, является 1 кв. м.
🔸 суды и ГЖИ обязывают заявителя сделать перерасчет по несуществующей формуле, поскольку формула платы за ТКО исходя из квадратных метров не содержит показателя "количество проживающих граждан".

Это дело № А43-12027/2021, о результатах которого, разумеется, напишу отдельно.
Что интересно - в этом году ВС РФ уже засиливал отказ нижестоящих судов по аналогичному спору (в пользу ГЖИ), а сейчас, видимо, решил поддержать регоператора (другая судья рассматривала жалобу).

📰 Новости ЖКХ

Законопроекты и новые НПА
✏️ Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 991858-7 о внесении изменений в статью 57 Жилищного кодекса РФ
✏️ Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 1246367-7 о внесении изменений в Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"
📝 Правительство РФ издало постановление от 02.06.2022 № 1014 "О расследовании причин аварийных ситуаций при теплоснабжении"

Разъяснения органов власти
▪️ГЖИ Амурской области сообщает о необходимости проведения общих собраний по вопросу использования общего имущества
▪️Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области просит временно приостановить проведение собраний в ГИС ЖКХ
▪️На Камчатке руководитель УК осуждена за растрату и покушение на мошенничество
▪️ Для ОМСУ - Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки

👍 Еще один положительный пример оспаривания собственниками муниципального тарифа

Уже был случай из Башкирии, теперь – из Свердловской области.

Два собственника из Верхней Пышмы попросили суд признать недействующим муниципальный размер платы за содержание жилого помещения для домов с определенной степенью благоустройства.
Они указали, что тарифы на каком-либо расчете не основаны, являются недифференцированными, повышение произошло не на индекс потребительских цен.

Суд удовлетворил иск, и вот как он мотивировал свое решение.

ОМСУ должны обосновывать размер платы в зависимости от типа, технического оснащения и состояния МКД, степени их физического износа и других критериев, то есть установленные размеры платы должны быть экономически обоснованными.
Доказывать обоснованность своего решение должна администрация, однако она не представила суду расчетов, из которых было бы видно и понятно, каким именно образом происходило ценообразование размеров платы в зависимости от установленной категории многоквартирных домов (их дифференциации).

Как правильно
Есть Методические рекомендации по установлению размера платы муниципалитетом (приказ Минстроя РФ № 213/пр):
- размер платы рекомендуется определять по типам многоквартирных домов;
- при расчетах рекомендуется использовать информацию о принятых общими собраниями собственников (в однотипных домах) решениях об утверждении платы за содержание жилого помещения исходя из минимального перечня и не предусматривающих дополнительных работ и услуг;
- плату рекомендуется устанавливать на срок не более трех лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год.

Что было на самом деле
Муниципалитет проигнорировал Методические рекомендации, не запросил у управляющих организаций города, сколько составляет размер платы в их домах. В органе жилищного надзора такая информация тоже не запрашивалась.

При этом цифры в постановлении вызывают вопросы.

Например, в строке "работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения" установлен одинаковый тариф для МКД с мусоропроводом и без него. Хотя объем работ для таких домов объективно различается и не может стоить одинаково.

По строке "работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме" по многим категориям домов тоже установлена одинаковая цифра – для домов с лифтом или без лифта.
Согласно Минимальному перечню № 290 в такие работы входит сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов.
Но во многих домах нет лифта, там не надо убирать лифтовые площадки, холлы и кабины. Тем не менее собственники вынуждены оплачивать уборку несуществующего лифта.

Также суд раскритиковал таблицы, которыми администрация пыталась доказать, что у нее посчитано все нормально:
- одна из таблиц заполнена не полностью, есть пропущенные строки,
- площади помещений, общего имущества указаны неправильные,
- в расчет включен ремонт сетей центрального отопления, которые не относятся к общедомовому имуществу;
- по статьям расходов "материалы, прочие расходы" указаны только итоговые цифры в млн. рублей, и с какого потолка они взяты – непонятно;
- нет сведений о стоимости отдельных видов работ и услуг по Минимальному перечню.
В общем, расчет не подтвержден первичными документами, на основании которых он был получен.

Повышение могло составить 4%, а по факту получилось выше: для одних домов на 5%, для других – почти на 14%.

🤓 Что интересно, предыдущие размеры платы тоже были признаны не действующими по иску тех же самых граждан.

Написано на основе определения Свердловского областного суда № 33а-2647/2022 автором канала @gkhvsem

🔥 Верховный Суд РФ полноценно рассмотрит спор между УК и Службой жилищного и строительного надзора ХМАО по поводу имущества оператора

С чего всё начиналось
Гражданин пожаловался в Службу на антенну МТС на крыше.
Выяснилось, что в доме есть протокол собрания о предоставлении общего имущества в пользование, но решение принято 52,5% голосов.
Служба выдала УК предписание: инициировать собрание, а если оно не примет нужное решение, то расторгнуть договор с МТС и обязать его демонтировать оборудование.

В судах
УК оспорила предписание, но суды поочередно вставали на сторону административного органа. Они соглашались со Службой, что принятое собственниками решение ничтожно, так как нет двух третей голосов.
Даже Верховный Суд поначалу отказал в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Обычно всё на этом и заканчивается, но не в этот раз.
На этой неделе Заместитель Председателя Верховного Суда РФ передала жалобу УК для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам РФ.
Предыдущее определение ВС РФ отменено.

Какие доводы УК заинтересовали судью:
🔸 "наличие у административного органа полномочий на проведение проверки по вопросам правомерности принятия общим собранием собственников решения по вопросу пользования общим имуществом не свидетельствует о наличии права самостоятельно устанавливать ничтожность решения собрания без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и соблюдением срока исковой давности".
🔸 судами не принята во внимание правовая позиция Верховного Суда РФ, изложенная в пункте 28 Обзора судебной практики № 3 (2021)
(в обзоре такая же цитата, как в абзаце выше, но про капремонт).

🤓 О результатах дела напишу, как рассмотрят, а вот ссылка для самостоятельного отслеживания: А75-2719/2021.

Опубликованы определения Конституционного Суда РФ за апрель 2022 года.
Собрала из них те, что касаются ЖКХ, в традиционный ежемесячный обзор.

В этом обзоре:
🔸 Представление интересов собственников в суде.
🔸 Действие закона о защите прав потребителей на управление МКД.
🔸 Шлагбаумы и безопасность дорожного движения – определение.
🔸 Выбор ставки платы за технологическое присоединение – определение.
🔸 Не вывоз строительного мусора и нарушение лицензионных требований.
🔸 Оплата отопления в жилых домах.

❗️Опубликован Федеральный закон от 11.06.2022 № 165-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ"

Решение о выборе управляющей организации будет считаться принятым, если за него получено больше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД.
Раньше (чаще всего) было достаточно более 50% от числа голосов участников собрания.

Эти изменения вступят в силу с 1 сентября 2022 года.

Кто приобретал мою электронную книжку про собрания и подписан на закрытый канал с её обновлениями - там уже актуализирован этот момент в пособии 👌

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️ Кто компенсирует ущерб владельцу автомобиля, окрашенного вместе с детской площадкой
В Хабаровске вместе с детской площадкой покрасили и стоящий рядом автомобиль.

▪️ТСЖ не смогло отменить предписание жилинспекции по анонимной жалобе
Анонимный характер жалобы обнаружился уже после проверки.

▪️Жильцы написали руководству ТСН «пару ласковых», и им за это ничего не было
Управляющего ТСЖ обидели в домовом чате.

Скамейка под окном: убрать нельзя оставить

Еще одна летняя проблема - шумные компании под окнами по ночам. Обычно собираются там, где есть скамейки. Казалось бы - убрать скамейки и проблема решена. Однако в реальной жизни избавиться от скамеек не так-то то просто (если действовать в правовом поле).

👉 Обобщение судебной практики

Предложения по изменению законодательства в сфере ЖКХ

На выходных читала доклады жилищных инспекций за прошлый год. Искала проблемы правоприменения и предложения инспекций. Очень мало кто об этом пишет. Проблем нет?)

Вот ГЖИ Камчатского края очень хорошо написала доклад. И еще я взяла фрагменты из Доклада Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

👉 Кому тоже интересно такое - собрала предложения в одном материале.

❓ Кондиционеры на фасаде МКД — демонтировать или оставить?

Нужно ли согласовывать установку кондиционера с собственниками и органами местного самоуправления? Суды расходятся во мнениях по этому вопросу. Иногда играют роль особые обстоятельства.

👉 Обзор судебной практики

Для УО и представителей ОМСУ

Подготовила для вас небольшое обобщение практики за этот год по "временным" управляющим организациям (постановление 1616).

Здесь несколько тем:
🔸 Исключение из перечня временных УК.
🔸 Действия администрации, если временных УО нет.
🔸 УО оспаривают назначение чужих компаний на дома.
🔸 Заключение договоров между временными УО и ресурсниками.
🔸 Ответственность временных УО.
🔸 Оспаривание назначений.
🔸 УО не приступают к управлению.

Пожалуйста, поделитесь с теми, кому это может быть интересно, и пригласите их подписаться на канал @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ
за прошедшую неделю

📝 Опубликован Федеральный закон о внесении изменений в закон "Об электроэнергетике"
📝 В Госдуму внесен законопроект № 143986-8 о контроле за безопасностью лифтов

❗️Верховный Суд РФ про свидетельства о поверке счетчиков

▪️В Москве упрощен порядок проведения переустройства и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️ Решением общего собрания собственники пытались изменить тариф за отопление
Снижение предполагалось за счет тепловиков, которые используют общее имущество для транзита.

▪️Предписание ГЖИ о демонтаже вывесок оказалось недостаточно информативным
Спор между ГЖИ Московской области и управляющей организацией из Подольска.

▪️Обязан ли наниматель платить вознаграждение председателю совета МКД?
Задавшись этим вопросом, наниматель из г. Димитровграда сам же пришел к выводу, что не обязан. Но чтобы убедить в этом УК, пришлось идти в суд.

▪️Ненадлежащий контроль за состоянием дерева обошелся УК почти в 450 000 рублей
Вот как бывает, если вовремя не спилить гнилое дерево около дома.

Штраф за необъективный и не "всесторонний" ответ ГЖИ

В практике судов попалось привлечение к ответственности за нарушение порядка обращения граждан:
на 5000 оштрафовали консультанта Нижегородского нагорного отдела государственной жилищной инспекции Нижегородской области.

В мае прошлого года гражданин пожаловался на УО, что у той нет проектной документации на инженерные коммуникации многоквартирного дома и она не дает ознакомиться с этими документами.

В июне консультант ответил, что запросил у УК документы, срок проверки продлен.

В июле консультант прислал окончательный ответ: обязательное наличие проектной документации у УО законом не предусмотрено.

Гражданин обратился в прокуратуру, и по ее постановлению мировой судья назначил штраф.

Консультант обжаловал наказание до кассационного суда общей юрисдикции.

Суд оставил штраф в силе:
🔸 УО обязана принять меры по восстановлению проектной и технической документации.
🔸 Консультант не выяснил, приняты ли меры по предоставлению и восстановлению документации на дом.
🔸 "Таким образом, должностным лицом нарушены требования части 1 статьи 10 Федерального закона от 2 мая 2006 г. " 59-ФЗ, поскольку ответ не является всесторонним и объективным".

Это краткое изложение Постановления Первого кассационного суда общей юрисдикции № 16-2503/2022.

Редкая практика других регионов по привлечению должностных лиц ГЖИ по 5.59 была собрана ранее - в отдельном материале.

⚡️ Госдума приняла законопроект № 1193676-7 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, которые касаются проведения общих собраний.

📍 Ограничение повторных собраний

В статье 45 ЖК РФ появится часть 2.2:
Внеочередное общее собрание собственников по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного собрания и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении десятидневного срока "размещения в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания".

📍Размещение сообщения о собрании в ГИС ЖКХ

В части 4 ст. 45 ЖК РФ также вносятся изменения (выделены жирным):
сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

📍 Размещение результатов собрания в ГИС ЖКХ

В ч. 1 ст. 46 ЖК РФ тоже появится уточнение про "условие обеспечения размещения":
...Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания.

📍 Лицензирование
Изменения также коснутся ст. 199 ЖК РФ, ради которой и вносился этот законопроект (все описанные выше изменения возникли там только ко второму чтению и были приняты сегодня).

В части 2 ст. 199 ЖК РФ уберется одно из условий обращения в суд за аннулированием лицензии:
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, указанным в частях 5 - 5.4 статьи 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет 15 и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд, а также отсутствие в течение шести месяцев в реестре лицензий субъекта РФ сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.