📍 Может ли общее собрание привлечь председателя ТСЖ к материальной ответственности

Проведя общее собрание, члены ТСЖ (г. Рязань) утвердили отчет ревизионной комиссии и приняли решение о привлечении бывшего председателя правления к материальной ответственности.

«Бывший» с этими решениями не согласился и обратился в суд с иском об оспаривании результатов общего собрания. Заодно просил признать акт проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не соответствующим требованиям «Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» № 49.

В обоснование требований в том числе указывал:
— акт подписан только председателем ревизионной комиссии;
— сама комиссия сформирована в нарушение положений устава ТСЖ;
— объяснения истца о его деятельности надлежащим образом запрошены не были;
— материальная ответственность получилась какая-то абстрактная, без указания причин, оснований и размера;
— «законодательство РФ не предусматривает такое основание для возникновения гражданских обязанностей, как безосновательные желания произвольной группы лиц, выраженные путем голосования».

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично: признал ничтожным решение по вопросу о привлечении истца к материальной ответственности, а в остальной части иска отказал.

Апелляционный и Второй кассационный суд общей юрисдикции оставили это решение без изменений (определение по делу № 88 – 26464/2024).

— «Ни нормы действующего законодательства, ни устав ТСЖ не содержат положений, наделяющих общее собрание полномочиями привлекать бывшего председателя правления ТСЖ к материальной ответственности».

— Деятельность ревизионной комиссии подконтрольна общему собранию членов ТСЖ (высшему органу управления товариществом), которое ознакомилось с актом проверки финансово-хозяйственной деятельности, не усмотрело в нем нарушений и утвердило.

— Собственник жилого помещения, член ТСЖ вправе обжаловать решения органов управления товарищества, нарушающие его права и законные интересы. Однако законодательство не предусматривает такой способ защиты, как признание незаконным акта (отчета) ревизионной комиссии.

— Кроме того, сам по себе акт (отчет) ревизионной комиссии не является итоговым юридическим актом, влекущим возникновение у истца прав и обязанностей.

📍 С балконного козырька на машину упал снег. Кто возместит ущерб — УО или собственники квартиры

В г. Челябинске упавший с одного из балконов снег повредил припаркованную у дома машину. Оценщик посчитал, что ее ремонт обойдется 356 459 рублей. За взысканием ущерба и расходов на оценку автовладелец обратился в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций решили, что взыскать 378 459 рублей (вместе с судебными расходами) следует с троих сособственников, проживающих на верхнем этаже МКД.

Причины этому следующие:
— Снег упал на машину с козырька, самовольно установленного на балконе их квартиры. Застройщик наличие этого козырька не предусматривал.
— Ст. 36 ЖК РФ не относит козырьки к общедомовому имуществу, так как они не являются ограждающими несущими конструкциями и служат для эксплуатации только одного жилого помещения.
— Совместных действий по причинению истцу ущерба УК с собственниками не совершала, по договору управления очищать незаконные козырьки от снега не обязана.

Как итог: «именно в результате действий собственников указанной квартиры по противоправному монтажу козырька, а также их бездействия по очистке данного конструктивного элемента от снежных отложений причинен вред имуществу истца».

Однако изначально автовладелец обращался с иском к УО и в кассационной жалобе продолжал настаивать: управляющая организация виновата в том, что не проконтролировала состояние кровли и своевременную очистку козырька сособственниками.

Седьмой КСОЮ с доводами истца согласился и направил дело на новое рассмотрение. Сославшись на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170, указал: нижестоящие суды не выяснили, приняла ли УО меры, направленные на демонтаж самовольно установленного над балконом козырька, удаление с него снега и наледи. И это при том, что УО обязана следить за недопущением переоборудования, балконов и лоджий.

Спустя полтора месяца после повреждения автомобиля УО направила собственникам предписание о демонтаже самовольного переустройства балкона. Однако это не свидетельствует о соблюдении возложенных на нее обязанностей.

При новом рассмотрении дела апелляционный суд пришел к выводу: в причинении ущерба в равной мере виноваты как собственники квартиры, так и УО (50% на 50%).

Следовательно, УО должна возместить ущерб на 178 229 рублей, расходы на оценку — 3500 рублей и услуги представителя — 7500 рублей, а также выплатить штраф в размере 89 114 рублей.
С каждого из собственников суд взыскал в пользу истца ущерб — 59 409 рублей, расходы на оценку — 1166 рублей и услуги представителя — 2500 рублей (определение Челябинского областного суда по делу № 11-14874/2024).

Что изменится в ЖКХ с 1 января 2025 года для собственников и управляющих компаний

1⃣ Изменения в налоговом законодательстве

Летом 2024 года были приняты многочисленные поправки в Налоговый кодекс РФ, например:
— увеличивается порог для применения УСН;
— отменяются повышенные ставки на УСН, однако с 2025 года организациям с доходом свыше 60 млн р. в год придется платить НДС (по обычным ставкам с возможностью вычетов или по пониженным ставкам без вычетов);
— с 20 до 25% вырастет налог на прибыль, который платят компании на общем режиме налогообложения;

Больше всего управляющие компании на УСН озабочены введением НДС. Они засыпали Минфин и Минстрой обращениями с вопросами, нужно ли общее собрание собственников, чтобы прибавить к действующему размеру платы НДС, или можно повысить плату без дополнительных телодвижений.
Минстрой ответил, что собрание нужно. Минфин уклоняется от разъяснения вопросов жилищного законодательства, указывает, что “соответствующая сумма НДС включается в цены (тарифы) этих работ (услуг)”, не акцентируя внимание на порядке “включения”.
Также Минфин напомнил, реализация каких услуг освобождена от налогообложения НДС.

2⃣ Повышение платы за жилищно-коммунальные услуги в 2025 году

Капремонт
Во многих регионах с 1 января 2025 года повышен размер взносов на капремонт.
Например, в Москве он составит 29,66 р./кв.м. вместо 25,58 р./кв.м. В Новосибирске и области вместо 15,52 р./кв.м. собственники в 2025 году будут платить 19,29 р./кв.м. В Свердловской области размер взноса повысится с 14,81 р./кв.м. до 17,48 р./кв.м. В Пермском крае минимальный размер взноса составит 14,44 р./кв.м., в Омской области - 12,76 р./кв.м, в Самарской области - 8,63 р./кв.м. для домов в 5 этажей и ниже и 9,93 р./кв.м для домов в 6 этажей и выше, в Челябинской области - 13,92 р./кв.м.

Коммунальные услуги
С 1 января 2025 года размер платы на коммунальные услуги, по общему правилу, не повысится: Правительство утвердило предельные индексы повышения платы, и распоряжение предусматривает повышение тарифов лишь во втором полугодии 2025 года.

Содержание жилья
Плата за содержание жилья может повыситься в случае, если она начисляется по муниципальному тарифу, а местная администрация приняла решение об утверждении нового размера платы. Например, в Москве повышение платы за содержание жилья предусмотрено постановлением Правительства Москвы от 06.12.2024 г. № 2797-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно- коммунальные услуги для населения». Ставки Санкт-Петербурга можно узнать из распоряжения Комитета по тарифам.

Важно: размеры платы за содержание жилья, утвержденные властями, не касаются случаев, когда собственники утвердили размер платы на общем собрании.

Также повышение (индексация) может быть предусмотрено договором управления либо утверждено решением общего собрания.

Кроме того, УК могут подумать, что введение НДС при УСН дает им право без общего собрания повысить ежемесячную плату (об этом изменении писали выше).

Остается открытым вопрос с начислением пени.
В 2022-2024 годах действовали особенности начисления пени должникам за ЖКУ: сначала размер неустойки привязали к ключевой ставке Банка России, действующей по состоянию на 27 февраля 2022 года (9,5%), а позже предусмотрели, что применяется меньшая ставка из двух – 9,5% или действующая на момент оплаты.
Документов о продлении этого порядка на 2025 год еще не публиковалось. Сейчас ключевая ставка составляет 21%.

3⃣ Понижение платы за электроэнергию

Правила предоставления коммунальных услуг № 354 в п. 80(2) предусматривают снижение стоимости коммунальной услуги по электроснабжению для потребителя в случае нарушения гарантирующим поставщиком обязанности по установке, замене и допуску к эксплуатации “умного” прибора учета электроэнергии - начиная с 7% в 2025 году.

Однако такое снижение было предусмотрено и на 2024 год, но Правительство в марте 2024 года “исправило” сроки наступления ответственности на 2025 год, и нет гарантии, что в 2025 году не поступит таким же образом, перенеся сроки ответственности гарантирующего поставщика на будущее.

⬇️ продолжение ⬇️

Продолжение (начало выше)

4⃣ Повышение платы за сведения из ЕГРН

Приказом Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24 существенно повышены размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН.

Например, раньше 100 выписок из ФГИС ЕГРН стоили для физлица 460 р., а для юрлица 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут отдать за те же 100 выписок 29000 р. Просто посмотреть сведения (без формирования документов) обойдется дешевле: 370 р. для граждан и 730 р. для организаций за те же 100 запросов (правда, такая функция еще не реализована 😏).

5⃣ Уточняются случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами

Речь не идёт о полной отмене страховых взносов. Если между УО и председателем/членом совета МКД заключен трудовой договор или гражданско-правовой договор о выполнении работ или оказании услуг, то выплаты по ним всё равно остаются объектом обложения страховыми взносами.

Если таких договоров между УО и председателем нет, то по замыслу авторов закона, страховые взносы не должны уплачиваться.

📍 Как жительница Ставропольского края «выселяла» с придомовой территории девять собак потенциально опасной породы

Женщина судилась с соседями, которые во дворе шестиквартирного МКД поселили 14 собак северокавказской породы. Подавая иск к трем жильцам-собачникам, добивалась беспрепятственного пользования придомовой территорией, запрета на содержание собак во дворе дома и демонтажа установленных для них будок, вольеров.

Обращаясь в суд, указала:

— Вид разрешенного использования земельного участка под МКД — малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

— Участок по периметру огорожен, во двор имеется только один вход. На придомовой территории расположены хозпостройки, осуществляется стоянка машин.

— Ответчики используют общее имущество (придомовую территорию) не по целевому назначению, будки и вольеры установили самовольно. Собственники МКД не принимали решение о передаче ответчикам в пользование части придомовой территории для содержания большого количества собак, да еще и потенциально опасных пород (согласно перечню, утвержденному постановлением Правительства РФ от 29.07.2019 № 974).

— Скопление такого количества собак на небольшом участке создает опасность для жизни и здоровья собственников МКД.
«Животные содержатся в антисанитарных условиях, во дворе появилось большое количество крыс в связи с привозом субпродуктов животных для корма собакам, собаки лают, воют днем и ночью, мешают отдыху в ночное время суток, санитарные нормы по шуму не соблюдаются, собаки ведут себя агрессивно, могут отвязаться и ходить по двору, при входе во двор жильцов могут кинуться на человека».

В подтверждении своих доводов истица представила в суде аудио- и видеозаписи.
Свидетели пояснили, что для прохода через двор приходится каждый раз убеждаться в том, что собаки не бегают свободно по территории.

Уточнив, что доводы нашли подтверждение только в отношении 9 собак потенциально опасной породы, суды трех инстанций согласились с позицией истицы и удовлетворили заявленные требования (определение Пятого КСОЮ по делу № 88 – 8769/2024).

Вынося решения, в том числе указали: при содержании домашних животных необходимо учитывать права и законные интересы других жильцов МКД, а также во время выгула исключать возможность свободного, неконтролируемого передвижения животного при пересечении проезжей части автомобильной дороги, в лифтах и помещениях общего пользования МКД, во дворах таких домов, на детских и спортивных площадках (п. 1, пп. 1 п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об ответственном обращении с животными…» № 498-ФЗ).

📍 Брянская облдума внесла в Госдуму законопроект № 812891-8 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ

Предлагается:
— исключить ИП из числа лиц, которые могут иметь лицензию на управление МКД;
— упростить порядок аннулирования лицензии (не через суд, а по решению лицензионной комиссии, и если УО не согласна, то пусть сама потом судится);
— исключить возможность получения новой лицензии УО, чья старая лицензия не была продлена в установленном порядке;
— установить требование о регистрации лицензиата именно в том регионе, где и предоставляется лицензия.

📍 Желания одного собственника недостаточно для ремонта всех подъездов МКД без решения общего собрания

Собственник (он же — председатель Совета дома) пытался через суд обязать УО отремонтировать подъезды МКД: восстановить штукатурный слой стен и потолка; покрасить стены, лестничные марши, потолки и др.; установить ручки и шпингалеты, восстановить оконные рамы и выполнить иные работы. За просрочку исполнения вынесенного решения просил взыскать с УО судебную неустойку — 1000 рублей в день.

Суды в иске отказали (определение Самарского областного суда по делу № 33 – 8123/2024).

На управляющей организации лежит безусловная обязанность по выполнению текущего ремонта общего имущества МКД в соответствии с Минимальным перечнем работ и услуг № 290. Однако истец не доказал, что общее имущество имеет дефекты, для устранения которых необходимо и достаточно выполнения работ, входящих в этот перечень.

Общее собрание собственников не принимало решение о проведении текущего ремонта подъездов, не утверждало перечень необходимых работ и услуг, условия их выполнения/оказания и финансирования. Соответствующие протоколы ОСС в управляющую организацию не передавались.

В материалы дела представлены протокол заседания Совета МКД и акты выполненных работ, из которых следует, что управляющая организация провела текущий ремонт подъезда № 5.
Что касается остальных подъездов, то суды установили: собственники не согласовали перечень и сроки выполнения ремонтных работ в них, условия финансирования.

А сама по себе обязанность УО по надлежащему содержанию общего имущества МКД «не является безусловным основанием для удовлетворения требований любого собственника помещений в нем о проведении текущего ремонта общего имущества дома при отсутствии предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации».

Также суды отметили: истец не доказал наличие у него полномочий действовать от имени всех собственников дома.

📍 Можно ли начислять плату за содержание общего имущества по жилой площади квартиры, если так решило ОСС

В Алтайском крае собственники МКД решили, что за содержание общего имущества будут платить 13 рублей с 1 кв. м жилой площади помещения. Однако УО начисляла плату исходя из общей площади. Разница оказалась существенной, поэтому один из собственников обратился в суд.

При этом Роспотребнадзор — в рамках проведенной проверки и на основании ответа Госинспекции Алтайского края — сообщил: оснований для привлечения УО к административной ответственности нет; решение ОСС не соответствует закону, так как для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД используется общая площадь помещения, которым владеет собственник. Обжаловать ответ Роспотребнадзора в суде истцу не удалось.

И вот новая попытка.
На этот раз в исковом заявлении собственник настаивал:
— Увеличение размера платы до 13 рублей/кв. м в принципе необоснованно. Необходимости поднимать «тариф» не было, ведь, как утверждает ответчик, общее имущество находится в надлежащем состоянии и ремонта не требует.
— Вопреки решению общего собрания, УО начисляет плату исходя из общей площади квартиры, что за 14 месяцев привело к переплате за содержание общего имущества в 3203 рубля.
— Ранее суды трех инстанций не нашли оснований для признания решения ОСС незаконным (рассматривали дело по иску того же собственника).
Кроме того, истец указал: длительное время он не получал платежные документы, так как в спорном МКД почтовые ящики находились в ненадлежащем состоянии, а по месту его проживания и регистрации в другом доме УО квитанции не направляла.

В итоге просил:
— признать незаконными действия УО по изменению утвержденного ОСС размера платы и ненадлежащему направлению платежных документов в период, когда почтовые ящики были неисправны;
— признать незаконным бездействие, выразившееся в том, что УО не составила акт обследования технического состояния МКД, не предоставила на ОСС перечень необходимых работ, обоснование финансовых потребностей и повышения «тарифа» с 9,5 до 13 рублей/кв. м, не пересчитала плату по заявлению истца и не направила ему ответ на претензию;
— взыскать с УО излишне начисленные 3203 рубля, штраф по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ — 1601 рубль, компенсацию морального вреда — 10 000 рублей, неустойку и «потребительский» штраф.

Суды трех инстанций удовлетворили иск частично: взыскали компенсацию морального вреда и штраф, всего — 3000 рублей (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88 – 23292/2024). Нарушение прав истца усмотрели только в том, что УО не направила ответ на его претензию.

Что касается остального:

— УО не обязана направлять платежные документы по месту регистрации истца, которое не совпадает с местом нахождения квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. И даже отсутствие исправных почтовых ящиков не является основанием для возложения на УО этой обязанности.

— На общем собрании собственники не изменили перечень работ по содержанию общего имущества, а лишь утвердили новый размер соответствующей платы. При этом доказательства оспаривания этого «тарифа» по мотиву экономической необоснованности не представлены.

— Действия УО по начислению платы исходя из общей площади жилого помещения являются законными (с учетом ч. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

— Истец посчитал, что судебный акт, которым отказано в признании решения ОСС недействительным, имеет преюдициальное значение. То есть, «тариф» нужно применять согласно решению собственников, исходя из жилой площади квартиры.

Однако это мнение ошибочно, так как «принятое собранием решение в части тарифа судом было оценено с позиции законности соблюдения процедуры его принятия, а именно по усмотрению собственников и с учетом предложения управляющей компании. При этом отдельно подчеркнуто, что исчисление размера задолженности по оплате за обслуживание жилого помещения не является предметом спора по данному делу».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Если собственник требует с УК (ТСЖ) возмещения неадекватных сумм судебных расходов

Если собственник затопленного помещения и управляющая организация решали вопрос о компенсации причиненного вреда в судебном порядке, то собственник может предъявить требование о взыскании с УО (ТСЖ) расходов на услуги представителя в суде.

Что делать, если это не вполне «адекватные» 5 – 20 тыс. рублей, а нереальные суммы, значительно превышающие рыночные расценки на услуги юристов по такой категории дел?

💎 Необходимо подать в суд возражения на заявление о взыскании судебных расходов и указать, что заявленная истцом сумма расходов на оплату услуг представителя не соответствует требованиям разумности и справедливости.

В материале разбираем, на что есть смысл ссылаться, чтобы в разы снизить взыскиваемые с УК (ТСЖ) расходы (например, с 50000 рублей до 10000 – 15000 рублей).