📍 Как УО добивалась демонтажа навесов над террасами на крышах МКД

Собственники, имеющие выход из квартир на крышу МКД, обустроили там террасы — установили навесы, высадили кустарники, разместили качели и другие «уютные» мелочи. Получив предписание от ГЖИ Московской области, управляющая организация потребовала от них убрать с крыши всё лишнее или представить документы о правомерности произведенных работ.

Ничего не добившись, обратилась в суд с исками о демонтаже навесов и приведении крыши в первоначальное состояние. Главный аргумент УО: ответчики использовали общее имущество МКД без согласования с другими собственниками.

Спор с собственником А.
По результатам судебной экспертизы выяснилось, что навес соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам. Вот только одна из частей его кровли опирается на несущие конструкции наружной стены МКД, а согласия собственников МКД на использование общедомового имущества нет.

В судебном заседании эксперт уточнил: нарушение можно устранить, если выполнить опирание кровли на стойки. Изучив представленные А. фотографии, он пояснил, что в настоящее время кровля навеса опирается на новую поперечную конструкцию.

Ответчик также представил суду техническое заключение, из которого него следует:
— наружные и внутренние стены квартиры находятся в «работоспособном состоянии»;
— «дефектов, влияющих на несущую способность и эксплуатационные качества стен, не выявлено»;
— согласно технической документации, терраса входит в общую площадь квартиры А. с коэффициентом 0,3;
— по результатам проведенных работ не требовалось вносить какие-либо изменения в техпаспорт жилого помещения.

В итоге суд первой инстанции посчитал: раз навес теперь опирается не на общедомовое имущество, а на конструкцию принадлежащей А. террасы, то оснований для удовлетворения иска нет.

Апелляционный суд решил иначе и удовлетворил заявленные УО требования. Обязал А. демонтировать навес и после этого восстановить первоначальный вид крыши, фасада МКД. Исходил из того, что ответчик изменил фасад МКД, а также без согласования с другими собственниками произвел реконструкцию с уменьшением общедомового имущества (торцевой стены, к которой примыкает кровля навеса). Проектной документацией не предусмотрено наличие навеса на террасе.

Первый кассационный суд общей юрисдикции это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 5846/2024).
Квартира изначально предусматривала наличие террасы и с ней была реализована застройщиком. Устройство навеса — это улучшение бытовых условий собственника. Кроме того, А. доказал, что общее имущество МКД при этом «конструктивно не задействовано». К несущим и ограждающим конструкциям МКД элементы навеса не крепятся.

Спор с жильцами Н.
Спор аналогичный. Терраса входит в общую площадь квартиры с коэффициентом 0,3. Ответчики также представили положительное техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, а суд назначил проведение экспертизы.

Правда, в этом случае эксперт установил: навес опирается на террасу, не крепится к несущим и ограждающим конструкциям МКД, но на полиуретановой пене примыкает к торцевой стене дома.

Суд первой инстанции решил, что при таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет. К стенам МКД спорная конструкция не крепится, на общедомовой крыше имущества ответчиков нет, дачные качели и кустарники находятся в пределах террасы, а керамическая плитка уложена застройщиком.

Апелляционный суд посчитал иначе и удовлетворил требования УО: обязал демонтировать навес и керамическую плитку за территорией террасы, освободить крышу от посторонних предметов и восстановить ее первоначальный вид. Причины те же, что и в случае с собственником А.: всё непроектно и самовольно.

Кассационный суд это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение.
На этот раз апелляционный суд оставил жалобу УО без удовлетворения. Устояло это решение и в Первом КСОЮ (определение № 88 – 15265/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 В Госдуму внесен законопроект № 665863-8 о внесении значительных изменений в Жилищный кодекс РФ, связанных с управлением аварийным жилфондом

➡ Предлагается дать регионам возможность создать реестр управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащим сносу или реконструкции.

➡ Далее, если в аварийном доме не выбран способ управления или он не реализован, то предполагается, что региональные власти будут определять дому управляющую организацию из этого реестра — мимо конкурсных процедур.

➡ Проект предусматривает, что после этого собственников уведомят о принятом решении и условиях договора управления, который они будут обязаны заключить.

➡ Предполагается, что договор будет действовать не более чем пять лет / до даты выселения всех проживающих / до даты реализации собственниками выбранного ими способа управления / до даты прекращения или расторжения такого договора управления / до даты УО из указанного выше реестра.

➡ Предлагается установить, что управляющей организации могут возмещаться недополученные доходы за счет регионального бюджета (если такие расходы там заложены).

🖌 Мнение авторов проекта из их пояснительной записки:
"Предусмотренный в законопроекте особый подход к порядку управления аварийными МКД, в которых проживают граждане, является вынужденным небольшим исключением из общего правила управления, поскольку он затронет лишь незначительное число МКД, имеющихся в РФ (по данным Росстата, законопроект коснется 3,9% МКД от общего числа МКД на текущий момент), и в целом не окажет принципиального влияния на дальнейшее применение конкурентных процедур в сфере управления МКД, не относящимися к категории аварийных".

📍 Можно ли не платить взносы на капремонт по достижении 80 лет

ФКР обратился в суд, чтобы взыскать с жительницы Липецкой области (В.) задолженность по уплате взносов на капремонт. По его подсчетам, с ноября 2014 г. по сентябрь 2022 г. «набежало» 9 775 рублей. Вот только суды в своих выводах оказались не единодушны.

Суд первой инстанции учел срок исковой давности и удовлетворил иск ФКР частично, взыскав с В. задолженность только за период с июля 2020 г. по сентябрь 2022 г. — 6125 рублей.

При этом отметил: в МКД, где проживает В., не выбран и не реализован способ формирования капремонта, поэтому орган местного самоуправления в законном порядке принял решение о его формировании на счете регионального оператора. Обязанность собственников МКД по внесению взносов на капремонт возникла с сентября 2014 г., однако ответчиком она не исполнялась.

Апелляционный суд отменил это решение и отказал ФКР в иске: нижестоящий суд не учел, что В. исполнилось 80 лет, и на основании ст. 13.5 Закона Липецкой области от 02.12.2004 № 141-ОЗ «О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан в Липецкой области» она освобождена от уплаты взносов на капремонт. Кроме того, женщина проживает не одна, а с супругом 1942 года рождения.

Первый кассационный суд с этими выводами не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 13387/2024).

Субъекты РФ вправе предусмотреть предоставление компенсации расходов по уплате взносов на капремонт для отдельных категорий граждан. В частности, по достижении восьмидесяти лет на такую компенсацию в размере 100% могут рассчитывать: проживающие в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственники жилых помещений (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ).

И в ст. 13.5 Закон Липецкой области № 141-ОЗ предусматривает предоставление соответствующей меры социальной поддержки. Однако осуществляется оно в установленном порядке, а в случае невнесения взносов на капремонт, компенсация не выплачивается (п. 16 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Липецкой области от 14.04.2023 № 185).

То есть, «для граждан, достигших возраста 80 лет, в Липецкой области предусмотрено предоставление компенсации расходов по уплате взносов на капитальный ремонт после их уплаты, а не освобождение от их уплаты».

📍 Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект № 455879-8 о внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», — в части оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Проект повышает с 15 000 р. до 60 000 р. лимит операций физических лиц по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, при которых идентификация плательщика не проводится.

Авторы проекта указывают, что поправки упростят процедуру приема платежей для значительного числа граждан, а также прием оплаты накопленной многомесячной задолженности за ЖКУ.

📍 Могут ли собственники заставить УК обслуживать общедомовое имущество, не включенное в договор управления МКД

В Санкт-Петербурге собственники МКД, находящегося под управлением ООО «Жилкомсервис № 1 Адмиралтейского района», за свой счет установили на придомовой территории металлические ворота с системой контроля доступа (СКД).

На ОСС были приняты решения:
— включить ворота и СКД в состав общедомового имущества;
— передать ворота на обслуживание УК для дальнейшего заключения ею договора со специализированным подрядчиком и выставления в квитанции дополнительной платы за обслуживание ворот.

Председатель совета МКД (Е.) направила протокол ОСС в УК, и тут выяснилось, что обслуживать ворота и СКД компания не желает. Решение ОСС принималось без участия представителей УК и без учета ее мнения. Управляющая организация предложила собственникам самостоятельно найти подрядчика и заключить с ним договор.

Е. решила, что отказ УК незаконен, поскольку:
— ворота и СКД размещены на земельном участке, являющемся общедомовой собственностью, и решением ОСС также включены в состав общего имущества;
— УК обязана исполнять решения ОСС.

С этими доводами Е. обратилась в суд и просила обязать УК:
— заключить дополнительное соглашение к договору управления, дополнив перечень общего имущества воротами и СКД;
— принять данное имущество на техническое обслуживание с включением в квитанции соответствующей платы.

Однако суды трех инстанций не нашли оснований для удовлетворения иска (определение 3 КСОЮ по делу № 88 – 11571/2024):
— В приложениях к действующим договорам управления МКД ворота и СКД не значатся.
— Изменить состав общего имущества в договоре управления МКД возможно только по решению ОСС и с согласия УК (ст. 450 ГК РФ, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
— УК не обязана исполнять решение ОСС о содержании ворот и СКД, поскольку это решение противоречит свободе договора и недопустимости понуждения в одностороннем порядке к изменению его условий (ст. 421 ГК РФ).
— Собственники не могут принять решение только об обслуживании УК дополнительного имущества без одновременного решения вопроса о стоимости такого обслуживания, с учетом предложений УК. Иной подход также противоречит свободе договора и может повлечь убытки УК.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор собственника с ОМСУ об обоснованности размера платы за содержание жилого помещения

УО инициировала проведение общего собрания собственников, чтобы решить вопрос об изменении размера платы за содержание общего имущества МКД. Однако кворум отсутствовал, поэтому соответствующее решение так и не было принято.

Тогда на основании ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обратилась в администрацию г. Волгограда, которая с 1 мая 2022 г. установила новый размер платы за содержание жилого помещения — 22,28 рубля за 1 кв. м (постановление от 20 апреля 2022 г. № 434).

В июне этого же года собственник нежилого помещения (Х.) получил квитанцию за май и сильно удивился повышению платы. По его подсчетам — на 35,6%. Обращаясь в суд, просил признать недействующим постановление администрации в части установления указанной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций в административном иске отказали.
— Оспариваемое постановление принято в законном порядке и уполномоченным на то органом местного самоуправления, обладает необходимыми признаками и является нормативным правовым актом.
«Фактически устанавливает правила поведения, обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, то есть обладает необходимыми признаками и является нормативным правовым актом».
— Рост индекса платы за содержание жилого помещения, установленный оспариваемым постановлением, составил 35,4% при допустимом 43,9% (согласно постановлению администрации г. Волгограда от 12 ноября 2021 г. № 1181).
— УО представила администрации все необходимые документы для установления размера платы.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88а-8720/2024).

Исходил из того, что устанавливаемый размер платы должен быть обоснованным, а не произвольным. «Органом местного самоуправления следует проводить при принятии нормативного правового акта анализ и оценку экономических факторов, а именно, имелось ли экономическое обоснование для установления тарифов в заявленном управляющей компанией размере, соблюден ли принцип экономической обоснованности».
Однако нижестоящие суды соответствующие обстоятельства не проверили.

Совет многоквартирного дома — все материалы и образцы документов

Общие вопросы
📕 Выстраивание конструктивного диалога между советом и УО
💬 Чем занимается совет на практике
💬 Рекомендации новичкам
📄 Избрание совета
📄 5 ошибок при выборе совета дома
⚖ Участие в совете, если квартира зарегистрирована на супруга (но приобретена в браке)
📄 Положение и отчёт совета
📄 Прекращение полномочий совета
📄 Можно ли отказаться от членства в совете
📄 Ответственность членов совета
📄 Можно ли создать совет в домах с ТСЖ
📄 Конституционный Суд РФ про совет МКД

Полномочия
📄 Полномочия совета
📄 Полномочия председателя совета
⚖ Дополнительные полномочия совета и его председателя — практика
📄 Как не надо наделять совет дополнительными полномочиями
⚖ Наделить председателя правом подписать договор управления: сколько нужно голосов
📄 Памятка. Как составлять акт о некачественной услуге без УК
▪️Можно ли передать полномочия члена совета по доверенности
▪️Может ли совет утверждать инструкции охранникам
▪️Можно ли передать квитанции через совет дома
▪️Обязана ли УК пускать совет дома в подвал
▪️Собственник пытался доказать, что председатель превысил полномочия
▪️Собственник не смог обязать председателя предоставить документы
▪️Председатель взыскал долг за содержание жилья и расходы на ворота
🌐 Как получить функцию председателя в ГИС ЖКХ + как разместить информацию о совете + как её посмотреть

Совет МКД и текущий ремонт
📕 Отчётность УО
📕 Актирование работ УО
⚖ Успешные взыскания с бывшей УК денег на текущий ремонт
❓ Обосновано ли требование УК предоставлять протокол совета в оригинале
⚖ Сколько голосов нужно для наделения председателя правом подписывать акты приемки работ
▪️Совет вправе решать о текущем ремонте, но выбор подрядчиков – прерогатива УК
▪️Суд признал недействительными решения совета о выборе подрядчиков
▪️Суд обязал УК заключить договор с подрядчиком, которого выбрал совет

Совет МКД и использование общего имущества
💴 Совет дома и использование общего имущества — судебная практика
▪️Верховный Суд РФ: председатель вправе заключать договоры об использовании общего имущества
▪️Суды отказали во взыскании платы за использование общего имущества на личный счет председателя
▪️Как собственники вернули подвал в состав общего имущества
▪️Председатель взыскала с бывшей УК доходы от использования общего имущества

Вознаграждение
🪙 Вознаграждение — общие вопросы
🪙 Вознаграждение — практика
▪️Вознаграждение председателю по агентскому договору с УК
▪️Старшую по дому заставили вернуть пособия по безработице
▪️Можно ли на ОСС освободить совет от платы за содержание
▪️Почему средства, собранные УК на «оплату совету дома», направили на ремонт подъездов
▪️Трудности с вознаграждением председателя совета МКД при смене УК
▪️В Омске собственник решил, что решение о вознаграждении председателю не относится к компетенции собрания
▪️Суд обязал УК выплатить вознаграждение председателю
▪️Обязан ли наниматель платить вознаграждение председателю
▪️Неудачная практика взыскания вознаграждения с УК
▪️Собственник судился из-за 100-рублевого вознаграждения председателю

Положительный опыт подписчиков
▪️Как жители проводят конкурс по отбору УК + другой способ
▪️Совет дома участвует в выборе подрядчиков + еще один положительный опыт
▪️Эффективное использование денег на текущий ремонт
▪️Пример хозяйского отношения к общему имуществу
▪️Доход от использования общего имущества
▪️Информирование собственников о жизни дома
▪️Добровольные взносы на нужды дома: как это работает
▪️Накопительный фонд дома

Скандалы, интриги, расследования
⚖ Защита чести и достоинства председателя
▪️В Ставрополе председателя пытаются наказать за публикацию персональных данных
▪️Самопровозглашенный председатель осужден за вымогательство денег у УК
▪️С председателя чуть не взыскали почти 900 тысяч за нецелевое расходование

Образцы документов
📘 Положение о совете МКД
📘 Заключения на условия договора управления
📘 Отчет совета МКД
📘 Протокол заседания совета МКД

✅ Судебная практика с участием совета, председателя выкладывается на отдельном закрытом канале 👉 условия подписки

📍 Неудачная попытка собственника признать незаконным бездействие ГЖИ

Один из жильцов (К.) пожаловался в ГЖИ Самарской области на то, что с 2013 г. управляющая организация не занимается текущим ремонтом и содержанием подъездов МКД. В связи с чем просил привлечь ее к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ — за несоблюдение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Инспекция посетила МКД с профилактическим визитом, по результатам которого УО получила предупреждение. А жилец — разъяснения о том, что решить вопрос о проведении текущего ремонта, а также утвердить перечень необходимых работ и услуг, размер их финансирования, условия оказания и выполнения должны собственники МКД на общем собрании.

К. не согласился с тем, что УО осталась безнаказанной, и обратился в суд. В административном иске просил признать незаконным бездействие инспекции по непривлечению управляющей организации к ответственности. Также хотел, чтобы ГЖИ приняла меры к обязанию УО отремонтировать подъезды. При рассмотрении дела в качестве ответчиков были привлечены: руководитель инспекции и еще два должностных лица.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88а-10740/2024).

— Обращение К. рассмотрено в законном порядке, ответ дан в установленный срок и по существу поставленных вопросов, нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца не допущено.

— ГЖИ приняла все необходимые меры по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений обязательных требований к содержанию общедомового имущества.

— У инспекции не было правовых оснований проводить контрольное (надзорное) мероприятие в отношении УО, привлекать ее должностных лиц к административной ответственности (с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2022 г. № 336).

— ГЖИ «самостоятельно определяет порядок разрешения обращений граждан, иное означало бы вмешательство в деятельность инспекции и ограничение самостоятельности ее органа в принятии по результатам рассмотрения обращения заявителя итогового решения».

📍 Насколько открытыми должны быть продухи  в подвале МКД

Гражданка Ф. обратилась в Госжилинспекцию Новгородской области по поводу обязания УО открыть продухи в МКД и не нарушать принцип гуманности в отношении домашних животных (кошек), предусмотренный Федеральным законом от 27.12.2018 № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными».

В ходе выездного обследования Госжилинспекция выяснила: все продухи в цокольной части МКД действительно закрыты, хоть и не наглухо, но жалюзийными решетками. Решив, что это нарушает требование пп. «в» п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД № 491, инспекция выдала УО предостережение с требованием открыть один продух.

Суды двух инстанций выданное предостережение признали недействительным и обязали Госжилинспекцию его отменить (постановление по делу № А44-115/2024).

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, подвальные помещения должны быть сухими и чистыми, иметь освещение и вентиляцию (п. 4.1.3, 4.1.4).

УО обязана обеспечивать температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций, водопроводных и канализационных труб (п. 3.4.1, 5.8.3).

И для этого предусмотрено применение специальных мер. В том числе «постоянное поддержание в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях» (пп. «в» п. 11 Правил № 491).

При этом благоприятные условия проживания в МКД, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, недопущение захламления и загрязнения общедомового имущества обеспечиваются в том числе защитой подвальных помещений и технических подполий от проникновения животных — грызунов, кошек, собак (п. 3.4.1 Правил № 170).
Для этого действующими нормами предусмотрено наличие на продухах сеток с размером ячеек 0,5 см или жалюзийных решеток (п. 3.4.7, 4.1.4 Правил № 170).

Именно такие решетки обнаружила Госжилинспекция в МКД. И при рассмотрении дела не доказала, что при их наличии не соблюдается надлежащий температурно-влажностный режим в подвальном помещении.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор УО и застройщика по поводу наличия и устранения строительных недостатков МКД

В Приморском крае неоднократные протечки навесного светопрозрачного фасада новостройки, а также другие повреждения общедомового имущества заставили УО обратиться к застройщику с требованиями выполнить гарантийные обязательства и устранить выявленные недостатки работ. Однако претензии УО остались без удовлетворения, поэтому спор пришлось разрешать в суде.

В обоснование своей позиции УО представила заключения экспертов, которые в том числе пришли к следующим выводам:
— в навесном фасаде имеются дефекты герметизации и утепления (они и являются причиной протечек);
— выполненные в МКД межэтажные пояса не соответствуют требованиям СП 2.13130.2012 и техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности.

В итоге, помимо обязания застройщика устранить недостатки строительства, УО просила взыскать с него расходы на экспертные исследования и осмотр фасада МКД — 360 000 рублей, неустойку на случай просрочки исполнения судебного решения — 10 000 в день.

Застройщик настаивал: эксперты сделали ненадлежащие выводы, протечки фасада и иные недостатки вызваны действиями, за которые он ответственности не несет. Сторона ответчика «мелким гребнем» прошлась по заключениям экспертов, выражая несогласие с их выводами. Например:
— Эксперты указали, что в 80% квартир установлены не те уплотнители. Но, какими они должны быть при монтаже выбранной профильной системы, не уточнили.
— Устанавливая наличие повышенных теплопотерь на некоторых участках, эксперты не произвели теплотехнический расчет ограждающих конструкций и сравнение с требуемыми нормативными показателями.

Суд первой инстанции отказал управляющей организации в иске. Исходил из того, что УО не вправе обращаться в суд с настоящим иском. Соответствующие полномочия не предусмотрены договором управления и не предоставлены решением общего собрания собственников.

Апелляционный суд с этими выводами не согласился, но всё равно оставил вынесенное решение без изменений. С учетом того, что иск основан на положениях ст. 304 Гражданского кодекса РФ, а УО обеспечивает содержание общедомового имущества в интересах всех собственников МКД, она является надлежащим истцом.

При этом апелляционный суд критически отнесся к представленным УО заключениям: усмотрел в них множественные недостатки и противоречия; отметил, что необходимость применения указанных специалистами проектировочных решений не обоснована. Как следствие, возникновение спорных недостатков по вине застройщика не доказано.

Арбитражный суд Дальневосточного округа направил дело на новое рассмотрение (постановление по делу № Ф03–2681/2024).

«Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии». И именно застройщик должен был доказать, что спорные недостатки связаны не с нарушением им строительных норм, а с эксплуатацией МКД.

УО доказала наличие претензий от жильцов МКД по поводу протечек фасадного остекления, а застройщик не опроверг наличие соответствующих недостатков. Однако суд первой инстанции ограничился указанием на то, что УО является ненадлежащим истцом и не установил действительные причины выявленных дефектов. Не сделал этого и апелляционный суд.

📍 Московское ЖСК ликвидировали из-за несоответствия его устава действующему законодательству

ЖСК «Старт-Беловежский» и его устав были зарегистрированы в 1994 году. Кооператив создавался для строительства МКД, а также последующей эксплуатации и управления им.

В 2018 году ГЖИ г. Москвы выдала ЖСК предписание:
- привести устав в соответствие с требованиями ст. 52, 123.2, 218, 1177 ГК РФ, ст. 36, 44, 111, 113, 117, 120, 121, 130, 132, разд. IX ЖК РФ, зарегистрировать его в установленном порядке;
- привести реестр членов ЖСК в соответствие со ст. 123.1 ЖК РФ.

ЖСК зарегистрировало устав в новой редакции, однако, в ходе проверки он снова не понравился ГЖИ. В частности, устав не соотносился с его фактической деятельностью: строительство МКД завершилось более 20 лет назад, а организационно-правовой формы «ЖСК» ст. 123.1, 123.2 ГК РФ не предусмотрено.

ГЖИ подала иск о ликвидации ЖСК. Тем временем ЖСК предприняло еще одну неудачную попытку отредактировать устав.

Суды установили, что ряд пунктов устава по-прежнему противоречил законодательству, в частности:
- Первоначальная цель создания кооператива – обеспечение граждан жильем, исчерпана. В собственности кооператива нет жилого фонда, и он уже не может предоставить гражданам жилые помещения.
- Цель управления МКД невыполнима, поскольку для ЖСК, созданных до 02.12.2011, не предусмотрено функций по управлению МКД (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2011 № 349).
- Признакам потребительского кооператива ЖСК не отвечает, поскольку его члены не объединяют имущественные паевые взносы (ст. 123.2 ГК РФ). В ЖСК отсутствуют паевые взносы и паевой фонд.
- У кооператива нет права собственности на жилые помещения в МКД (ст. 129 ЖК РФ).
- Право собственности на объекты инженерной инфраструктуры принадлежит не кооперативу, а собственникам помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

ЖСК ликвидироваться не хотело, указывая, что все выявленные нарушения несущественные, устранимые, не нарушают чьи-либо права, поэтому ликвидация ЖСК как крайняя мера не отвечает принципу соразмерности.

Но по итогу двух кругов судебных разбирательств суды все же вынесли решение о ликвидации ЖСК (определение Второго КСОЮ по делу № 88а-11454/2024), учитывая тот факт, что по прошествии длительного времени кооператив без уважительных причин так и не привел свой устав в соответствие с законом.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник не смог получить ключи от подвальных помещений, чтобы проконтролировать работу УО

В Комсомольске-на-Амуре один из собственников, а заодно и член совета МКД, настойчиво пытался получить ключи от подвала дома — «для выполнения контрольных функций». Обращался в УО и к председателю совета МКД, жаловался в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края, но безуспешно. В итоге пошел в суд.

В исковом заявлении просил:
— обязать УО передать ему ключи от подвальных помещений МКД в день вступления судебного решения в законную силу, а на случаи замены замка — передавать ключи в течение двух дней;
— взыскать с УО компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и судебную неустойку за просрочку исполнения вынесенного решения — 500 рублей в день.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Девятого КСОЮ № 88 – 5019/2024).
— Согласно п. 3.3.5, 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, истец «не является лицом, которому могут быть переданы ключи от спорных подвальных помещений».
— Обязанности передать дубликаты ключей от подвальных помещений всем собственникам дома у УО нет.
— УО не препятствует доступу истца в подвал для проверки объема, периодичности и качества выполнения работ/оказания услуг по содержанию общедомового имущества.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Повреждение автомобиля при покосе травы на придомовой территории. Можно ли взыскать ущерб с УК

Житель Еврейской автономной области обратился в суд, чтобы взыскать с УК стоимость восстановительного ремонта машины, поврежденной при покосе травы во дворе МКД, а заодно и расходы на оплату услуг оценщика. Всего — 137 842 рубля.

При рассмотрении дела суды установили, что работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общедомового имущества (в том числе уборку и выкашивание газонов) по договору с УК осуществляет ООО «Центр комфортного проживания». Выступая в качестве заказчика, для покоса травы оно привлекло С., которому предоставило необходимые материалы и оборудование.

Возмещать причиненный ущерб УК отказалась. Ссылалась на то, что С. не является ее сотрудником, а работы по покосу травы осуществляло ООО «Центр комфортного проживания».

Суд первой инстанции отказал автовладельцу в иске, поскольку посчитал: он не доказал факт причинения ущерба при указанных обстоятельствах.

Также суд отметил, что истец не доказал несение расходов на восстановительный ремонт автомобиля, а заключение по стоимости такого ремонта составлено спустя полгода после всех событий. Сама машина уже продана, и нет подтверждений тому, что полученные повреждения повлияли при этом на ее стоимость.

Апелляционный суд отменил это решение и иск удовлетворил, взыскав заявленные 137 842 рубля. При этом указал:
— нижестоящий суд не дал надлежащей оценки некоторым доказательствам по делу;
— факт причинения вреда и наличия у истца убытков подтвержден;
— автомобиль получил повреждения в ходе работ, выполнение которых является прямой обязанностью УК и ей же организовано;
— договором с ООО «Центр комфортного проживания» не предусмотрена ответственность исполнителя перед третьими лицами по возмещению вреда;
— доказательства, подтверждающие причинение ущерба при иных обстоятельствах, а также исключающие вину УК, суду не представлены;
— отчуждение автомобиля не освобождает УК от возмещения ущерба, а полученная от продажи сумма не влияет на размер такого возмещения.

Девятый кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами согласился и оставил жалобу УК без удовлетворения (определение № 88 – 4316/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ИП получил аванс со спецсчета, но выполнил не капитальный, а текущий ремонт кровли

УО пришлось через суд добиваться от ИП выполнения работ по капремонту кровли в соответствии с первоначальной редакцией договора подряда, а не дополнительным соглашением к нему.

В Пензенской области собственники провели общее собрание, на котором в том числе решили капитально отремонтировать крышу МКД. С этой целью определили период проведения работ и источник их финансирования — средства фонда капремонта, хранящиеся на спецсчете. Подрядчиком выбрали индивидуального предпринимателя С., а лицом, уполномоченным выступать техническим заказчиком работ, предоставлять документы на их оплату со спецсчета, заключать с ИП договор, участвовать в приемке работ и подписывать акты — Б.

Во исполнение принятого решения Б. заключила договор с ИП. Совместно с УО был подготовлен локальный сметный расчет. Общая цена договора подряда составила 2 653 807 рублей. Из них в марте 2021 г. УО перевела ИП в качестве аванса 796 142 рубля.

В июле 2021 г. Б. заключила с предпринимателем дополнительное соглашение, которым предусмотрено: общая цена договора составляет 1 421 815 рублей, а при наличии противоречий между текстами договора и соглашения последнее имеет приоритет. Стоимость работ определяется локальным сметным расчетом (приложение № 1 к допсоглашению).

На этапе приемки работ УО обнаружила, что ИП выполнил не все работы, предусмотренные сметой согласно договору подряда, и обратилась к экспертам. Те подтвердили: капремонтом и не пахнет, в МКД произведен текущий ремонт кровли.

Тогда УО обратилась в суд.
В исковом заявлении просила признать недействительным дополнительное соглашение, заключенное между ИП и Б., обязать предпринимателя выполнить работы в соответствии с договором подряда в его первоначальной редакции.

В обоснование требований указывала: дополнительное соглашение ничтожно, так как ответчики изменили предмет договора подряда, а это противоречит ст. 166, 174 Жилищного кодекса РФ и нарушает права собственников МКД. Средства со спецсчета предназначены для капремонта, однако по факту оказались направлены на оплату ремонта текущего.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Исходил из того, что допсоглашение «с утверждением новой сметы по характеру и видам работ» заключено вопреки волеизъявлению всех собственников МКД, в отсутствие у Б. соответствующих полномочий, что привело в итоге к нецелевому расходованию денежных средств со спецсчета.

Апелляционный суд отменил это решение и в иске отказал.
Он посчитал, что УО не уполномочена обращаться в суд с настоящим иском: спор, связанный с общим имуществом МКД (качеством проведенного ремонта) может рассматриваться по требованию одного/нескольких собственников МКД или УО, но если полномочия для этого будут переданы ей по решению ОСС. Однако такого решения нет, самостоятельного экономического интереса у УО — тоже, да и договор управления не предусматривает права УО на обращение в суд в интересах собственников.

Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 14012/2024). Согласно договору управления, УО оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД, а также несет перед собственниками ответственность за качество их оказания/выполнения. Как владелец спецсчета, УО несет ответственность и за целевое использование находящихся там денежных средств.

Следовательно, вопреки выводам апелляционного суда, УО заинтересована в подаче иска с настоящими требованиями. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в интересах всех собственников МКД, и в отсутствие иного уполномоченного лица ее обращение в суд не противоречит законодательству.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Может ли ГЖИ через суд понудить к исполнению своего предписания

В рамках жилищного контроля ГЖИ Архангельской области провела проверку, по результатам которой предписала администрации МО «Ракульское» в срок до 21.11.2022 устранить выявленные нарушения: частичное разрушение свай МКД, уклон свай в районе одной из квартир, отсутствие маяков на несущих конструкциях дома и др. Однако предписание осталось неисполненным «в связи с малой доходной частью».

Впоследствии произошло объединение территорий, и МО «Ракульское» прекратило свое существование. С 01.01.2023 его правопреемником стал Холмогорский муниципальный округ Архангельской области. Вот ГЖИ и обратилось к его администрации с иском об обязании исполнить предписание от 06.09.2022.

В обоснование иска указывала: длительное время в МКД не было управляющей организации. Произошло это по вине органа местного самоуправления, который не торопился с проведением открытого конкурса по отбору УО. В связи с чем Администрация Холмогорского муниципального округа должна нести ответственность за содержание общедомового имущества, пока для МКД не будет определена управляющая организация.

Суд первой инстанции в иске отказал.
Исходил из того, что у ГЖИ нет права обращаться в суд с иском о понуждении к исполнению предписания. Выданное предписание подлежит исполнению лицом, которому адресовано, независимо от наличия/отсутствия судебного решения. В случае неисполнения предписания ГЖИ вправе составить протокол об административном правонарушении. Также требования ГЖИ направлены на проведение капремонта.

Апелляционный суд с этим не согласился и иск удовлетворил. На исполнение предписания дал администрации Холмогорского муниципального округа два месяца. При этом указал: пп. 6 ч. 12. ст. 20 ЖК РФ предусматривает право ГЖИ подавать в суд заявление о понуждении к исполнению предписания. Кроме того, в рамках дела № А05 – 4199/2023 арбитражный суд отказал Администрации Холмогорского муниципального округа в иске о признании спорного предписания недействительным.

А раз законные требования ГЖИ не были исполнены в установленный срок, то имеются все основания для понуждения ответчика к исполнению предписания в судебном порядке.

Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 8903/2024).

📍 Кто должен содержать контейнерную площадку для складирования ТКО

Рассмотрим две ситуации.

Первая. Контейнерная площадка находится на земельном участке, который входит в состав общего имущества собственников помещений МКД.

В этом случае обязанность по содержанию контейнерной площадки однозначно возникает у организации, осуществляющей управление МКД (УК, ТСЖ).

Содержание мест накопления ТКО, расположенных на земельном участке, который предназначен для обслуживания МКД, является составной частью содержания общего имущества МКД и относится к обязанностям УК (ТСЖ) (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, пп. д(2) п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 26, 26.1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением ТКО, утвержденного постановлением Президиума ВС РФ 13.12.2023).

Вторая. Контейнерная площадка – муниципальная или размещена на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Вопрос о том, кто должен содержать такую контейнерную площадку, является спорным.

С одной стороны, бремя содержания имущества несет собственник этого имущества (ст. 210 ГК РФ). Отсюда можно сделать вывод, что в случае, если земельный участок, на котором расположена площадка, не является общим имуществом собственников помещений в МКД, содержать указанное имущество собственники помещений не обязаны. Эти действия осуществляются собственником соответствующего земельного участка (постановления АС Дальневосточного округа от 09.07.2020 по делу № А24 – 8908/2019, Восьмого ААС от 22.08.2019 по делу № А75 – 6904/2019, определение 1 КСОЮ от 18.03.2021 № 88 – 5611/2021).

Однако в настоящее время большинство судов приходят к иным выводам: УК (ТСЖ) обязаны содержать любую контейнерную площадку, которой пользуются собственники помещений в МКД просто потому, что такая обязанность вытекает из ст. 161 ЖК РФ, пп. «д(2)» п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ и охватывается структурой платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154, 156 ЖК РФ). Это касается и муниципальных контейнерных площадок, включенных в соответствующий реестр, и контейнерных площадок на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности.

Единственное, если одной контейнерной площадкой пользуются собственники помещений нескольких МКД, то расходы по ее содержанию распределяются между управляющими организациями нескольких домов пропорционально общей площади помещений в МКД, которыми они управляют (ст. 249 ГК РФ) (определения ВС РФ от 28.12.2023 № 301-ЭС23 – 14417, от 28.12.2023 № 301-ЭС23 – 14328, постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2024 по делу № А56-105519/2022, определения 1 КСОЮ от 20.03.2024 № 88 – 7461/2024, 7 КСОЮ от 29.02.2024 № 88 – 4322/2024, 9 КСОЮ от 13.02.2024 № 88 – 1326/2024, 3 КСОЮ от 02.03.2022 № 88 – 3878/2022).

Автор: Шоломова Е. В., председатель правления ТСН «Зеленая, 22»
________________________________________
Верховный Суд РФ про накопление твердых коммунальных отходов (ТКО) — отдельный материал на сайте ЖКХ Ньюс

📍 Госдума приняла в первом чтении законопроект № 658080-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О газоснабжении в РФ" и статьи 113 и 157.3 Жилищного кодекса РФ

📍 Помните, мы рассказывали историю о том, как на машину упало «общедомовое» стекло, а УО отказывалась возмещать автовладельцу ущерб?

УО настаивала на том, что стекло могло быть выбито. И даже пыталась возбудить по этому поводу уголовное дело.
Автовладелец считал, что всё дело в ненадлежащем содержании общедомового имущества. Дело дошло до Верховного Суда РФ, а потом отправилось на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд пришел к следующим выводам:
— Автомобиль истца получил повреждения в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества (окна) управляющей организацией.
— УО не доказала, что в спорный период осматривала окна в подъезде МКД и признала их надлежащее состояние, а механические повреждения машина получила при иных обстоятельствах, в результате действий третьих лиц.
— Грубая неосторожность в действиях потерпевшего отсутствует.
— Закон РФ № 2300 – 1 распространяет свое действие на спорные правоотношения (согласно п. 2 ст. 14).

В итоге, учитывая результаты экспертизы, испытанный истцом стресс, страх за жизнь и здоровье, суд удовлетворил иск частично. Взыскал с УО сумму ущерба — 185 927 рублей, величину утраты товарной стоимости автомобиля — 27 830 рублей, компенсацию морального вреда — 40 000 рублей, судебные расходы — 31 338 рублей (определение по делу № 2 – 10701/2023).

📍 В Госдуму внесен законопроект № 680171-8, касающийся работы с должниками за ЖКУ

Авторы проекта предлагают механизм внесудебного взыскания задолженности — исполнительную надпись нотариуса.

На нотариуса предполагается возложить обязанность предварительно, до совершения исполнительной надписи, уведомлять должника о поступившем требовании взыскателя, предоставив должнику срок для ответного реагирования (частичное или полное погашение задолженности, направление возражений нотариусу относительно представленного расчета задолженности, подача искового заявления в суд).

Согласно законопроекту исполнительная надпись не совершается в случае, если нотариусу поступили письменные возражения должника относительно представленного взыскателем расчета задолженности.

До направления уведомления должнику о поступившем требовании и до совершения исполнительной надписи нотариус должен будет запросить необходимые сведения в ЕГРН и в государственных информационных ресурсах.

По мнению авторов проекта, "внедрение института исполнительной надписи нотариуса для взыскания задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги приведет к значимому экономическому эффекту по повышению платежной дисциплины в сфере ЖКХ, сокращению общего объема задолженности, снижению нагрузки на судебную систему".

📍 Обновили материал о том, как обслуживающая организация оспаривала предписание ГЖИ Калужской области

Инспекция обнаружила в нескольких МКД недостатки приставных каналов дымоудаления и предписала ООО УК «ЖКУ» устранить их.

Обслуживающая организация с этим не согласилась и указала: устранять недостатки каналов должен подрядчик, который их соорудил в рамках исполнения муниципального контракта. Гарантийный срок на выполненные работы не истек.

Но в судах первой и апелляционной инстанций признать предписание ГЖИ незаконным не удалось. Они отказали ООО УК «ЖКУ» в иске. Сослались на то, что устранение выявленных нарушений — составная часть содержания и текущего ремонта общего имущества МКД.

Арбитражный суд Центрального округа направил дело на новое рассмотрение, акцентировав внимание на том, что ООО УК «ЖКУ» — это обслуживающая, а не управляющая организация.

На этот раз суд первой инстанции признал предписание ГЖИ недействительным и обязал инспекцию устранить нарушения прав ООО УК «ЖКУ», а также взыскал с нее расходы по уплате госпошлины — 15 000 рублей (постановление по делу № А23 – 7791/2022).

Согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, для устранения нарушений в системах дымоудаления МКД необходимо произвести их замену с выполнением расчетов и соблюдением требований действующего законодательства. Текущим ремонтом такой объем работ не охватывается, и обратное не доказано. Проведение же капремонта силами обслуживающей организации недопустимо, а с привлечением подрядчика — не предусмотрено договором с собственниками домов.

Также решениями по этому гражданскому делу установлено: произвести капремонт приставных дымовентиляционных каналов в спорных МКД должна поселковая управа, которая ненадлежащим образом проконтролировала работу подрядчика в рамках исполнения муниципального контракта (определение Калужского областного суда по делу № 33 – 157/2024).

При таких обстоятельствах предписание ГЖИ неисполнимо, «ибо проведением текущего ремонта выявленные нарушения не устраняются, а проведение капитального ремонта не относится к договорным обязанностям заявителя».