ТОП-5 лучших апартов по соотношению цена-качество в пределах МКАД 📝

Что творится с апарт-комплексами, после того как новые проекты власти прекратили согласовывать? Оценили произошедшие с октября перемены с качественными апартами по адекватным ценам.

Выбирали по следующим критериям: цена (не дороже 9 млн руб.), транспортная доступность (внутри МКАД, не более 15 мин. до метро), наличие инфраструктуры вокруг (школы и детские сады), сроки завершения строительства (менее 2 лет), наличие завершенных проектов у застройщика.

✅ Большая академическая 85 от ПИК
Студия (20,1 кв. м) от 7 млн руб. Не было в прошлой подборке.
Комфорт-класс, готовая отделка. Ключи в июне 2026 года.

Север Москвы, район Тимирязевский. На территории ПИК строит небольшую начальную школу и детский сад. В пешей доступности несколько станций: 15 мин. до метро «Окружная», также в доступе МЦК «Лихоборы» и «Окружная».

✅ N’ice Loft от Coldy
Студия (22,1 кв. м) от 7,1 млн рублей. +900 тыс. руб. за 2 месяца.
Бизнес-класс без отделки. Ключи в марте 2025 года.

Юго-Восток, район Нижегородский. Рядом с комплексом построят спортцентр с двумя ледовыми аренами, обустроят парк с инфраструктурой для скейтбординга, мини-футбола, баскетбола, воркаут. До МЦД-2 «Калитники» 9 мин. пешком.

✅ Signal от Аквилон
Студия (23,7 кв. м) от 7,2 млн рублей. +400 тыс. руб. за 2 месяца.
Комплекс состоит из бизнес-класса для жизни и апарт-отеля под инвест. Предчистовая отделка. Ключи в конце 2026 года.

Снова север Москвы, район Тимирязевский. Ближайшее метро «Владыкино» в паре минутах пешком.

✅ Мираполис от Основы
Студия (19,9 кв. м) от 8 млн руб. Не было в прошлой подборке.
Бизнес-класс. Без отделки. Ключи в конце 2026 года.

Северо-Восток, район Ярославский. В апарт-комплексе будет свой СПА с бассейном и фитнесом. До станции МЦК «Ростокино» 7 мин., также рядом проходит СВХ.

✅ Варшавские ворота от РГ-Девелопмент
Студия (26 кв. м) от 8,6 млн руб. Не было в прошлой подборке.
Комфорт-класс с отделкой. Ключи — июнь 2026 года.

Юг Москвы, район Чертаново Южное. В ЖК построят свой детсад. Ближайшее метро «Аннино» в 5 мин. пешком.

Уникальный год для вторички: все 12 месяцев цены топчутся на месте 🤨

В старой Москве цены выросли в рамках погрешности на 0,8%. А за это же время только официальная инфляция была 8,9%. Получается, в реальном выражении цены даже снизились.

В новый год вступаем с теми же вводными: ипотека недоступная, инфляция высокая, ликвидных вариантов не очень много. Посмотрим, что дальше.

#итогиВторичка

Сбер больше не даёт семейную ипотеку с увеличенным лимитом 😱

Раньше можно было взять комбо-ипотеку: 12 млн по льготной ставке, а всё, что сверху — по рыночной. Но с 27 декабря лавочку прикрыли. По заявкам, поданным раньше, кредиты выдадут.

На гарантированные государством 12 млн руб. в Москве сложно выбрать квартиру для семьи с детьми. Увы.

Открылись 3 новых станции Троицкой линии 🗺

С сегодняшнего дня для пассажиров заработали станции «Корниловская», «Коммунарка» и «Новомосковская».

Теперь жителям новостроек в новой Москве будет проще добираться. Например, от ЖК 1-й Ясеневский (1-й ДСК) до «Корниловской» 17 мин. пешком. Такое же время потребуется жителям Ольхового квартала (Самолет) и Новой Звезды (Крост), чтобы дойти до станции «Коммунарка». А у жителей Дзен Кварталов помимо красной ветки под боком будет ещё и изумрудная.

Из-за новых станций аренда в этих районах может подорожать. А вот в стоимости новостроек это уже было учтено.

Опять... Правительство продлило мораторий на штрафы за срыв сдачи домов 😡

Застройщикам ещё полгода не придётся платить неустойки и штрафы за просрочку. Теперь мораторий действует до 30 июня 2025. 

Власти подстраховывают застройщиков. Аналогичный мораторий был в пандемию и потом с марта 2022 до конца 2023. А вот для обычных покупателей вероятность влипнуть в долгострой всё больше.

Какая планировка и метраж лучше подходят для инвестиций?

#лучшеедвиж

Квартира для инвестиций — это ликвидная квартира. То есть та, которую можно быстро сдать или продать. На ликвидность влияют разные факторы: этаж, близость метро, вид из окна... Но сегодня о планировке и метраже.

Что касается площади, то чем она меньше, тем выше ликвидность. Поэтому инвесторы чаще всего вкладывают в небольшие проекты, которые будет проще продать. Самые популярные варианты: студии, однушки и скромные евродвушки. Если хотите инвестировать достаточно большую сумму, лучше купить несколько небольших объектов, чем одну большую квартиру. Такое жильё быстрее всего восстанавливает позиции на рынке в периоды кризисов и активнее растёт в цене. А ещё пользуется большим спросом у покупателей и арендаторов. С метражом разобрались. А вот что такое ликвидная планировка?

Цену объекта точно повысят:
✔️«Европланировка» (кухня-гостиная). И никаких проходных комнат!
✔️Лоджия или балкон, особенно застеклённый
✔️Кладовка, а лучше гардеробная
✔️Хорошая освещённость либо витражные окна
✔️Отсутствие «лишних площадей» вроде больших нежилых коридоров
✔️Раздельный санузел

Хорошая планировка может перевесить неудачный вид из окна, первый этаж или даже отдалённость от метро.

Три способа сократить срок вашей ипотеки ✍️
#лучшеедвиж

Вы уже оформили кредит и теперь хотите побыстрее его закрыть. Простые советы, которые знают не все:

✅ Получить налоговый вычет

Можно оформить вычет до 520 000 ₽ за покупку жилья (по 260 000 на каждого из супругов) и ещё до 780 000 ₽ за проценты по ипотеке (по 390 000 на мужа и жену). Если направите эти деньги на досрочное погашение, срок ипотеки уменьшится сразу на несколько лет.

Важно: при досрочке просите банк уменьшить не сумму платежа, а срок выплаты ипотеки.

✅ Платить чуть больше

Ежемесячно вносите хотя бы на 20% больше ежемесячного платежа. Благодаря магии сложных процентов, вы закроете ипотеку не на 20% быстрее, а в 2 раза!

✅ Рефинансировать ипотеку

Если ставки в экономике упадут, вы сможете взять кредит по более низкой ставке, чтобы рефинансировать свою ипотеку. Тогда снизится не только ваш ежемесячный платёж, но и общая переплата. Кстати, рефинансировать ипотеку можно неограниченное количество раз.

Сохраните этот пост, чтобы сэкономить миллионы рублей.

Чек-лист: что проверить перед покупкой квартиры, чтобы годами не жалеть о своём решении? ✍️
#лучшеедвиж

✅ Проверьте, насколько далеко от дома находится всё, что важно для жизни именно вам. Метро, автобусные остановки, парки, сетевые магазины, ТЦ, поликлиники, фитнес, салоны красоты, кафе, школы, детские сады. Не помешает съездить от дома до работы в утренний час-пик и наоборот.
Думайте на перспективу: если сейчас ваш ребёнок ходит в подготовительную группу, подумайте и о том, удобно ли вам будет в следующем году водить первоклашку уже в школу.

✅ Изучите окружение дома. Обратите внимание: нет ли ЛЭП, ТЭЦ, шумных магистралей, многополосных шоссе, ж/д, автостоянок, заправок, психбольниц, моргов, хостелов. Кроме того, стоит опасаться продуктовых магазинов в доме, так как это рассадник мышей и тараканов.

✅ Если в подъезде грязно и неуютно, скорее всего, дом обслуживает Жилищник. Если чистота, стены в плитке и цветы на окнах ПВХ, значит, дом — ЖСК, или организовано ТСЖ со своей управляющей компанией. Но и квартплата может отличаться.

✅ Поднявшись на этаж, посмотрите на состояние площадки и дверей соседей. Если двери в ужасном состоянии, грязные, а площадка прокурена или завалена бумажками или бутылками — соседи не очень заботятся об окружающих. И, скорее всего, не будут переживать о комфорте соседей, если захочется горланить песни до 4 утра или выставлять на общую лестницу пахучие пакеты мусора.

✅ Постарайтесь поймать кого-то из соседей с других этажей и расспросить о квартире сверху и снизу. Ну и в целом задайте вопросы, ответы на которые может знать только житель дома.

✅ В квартире проверьте состояние всех коммуникаций. Нет ли следов пожара или подтопления на потолке. Если это последний этаж, спросите, собираются ли птицы на крыше. Опыт показывает, что даже обычные голуби могут ворковать так громко, что это превратит жизнь в ад.

✅ Проверьте, нет ли в квартире тараканов или клопов, чтобы исключить такое соседство. Есть дома, где вывести насекомых окончательно просто невозможно.

✅ Посмотрите, не разбиты ли окна. Также стоит проверить объект на незаконную перепланировку. Такая история может угрожать обрушением конструкций.

✅ Обратите внимание на качество пола, не ходит ли он. Посмотрите, нет ли пустот и скрипа, если это паркет или ламинат.

✅ Если в доме газ, принюхайтесь, не пахнет ли в квартире и нет ли утечки. На газовую колонку обязательно должен быть договор с Мосгазом.

Есть ли смысл заморачиваться с видами? Во двор или на тихую улицу? На город или на воду? Важно ли это для инвеста?

Да, важно. А вот насколько — чётко зависит от сценария инвеста.

1️⃣ Вода всегда круто — от пруда до реки. Это весомое преимущество. Причём как при продаже лота, так и при его сдаче в аренду. Но важно помнить, что в таких лотах у застройщика изначально заложена наценка за вид. Поэтому математика перед покупкой обязательна.

Вид на воду даст вам +15-20% к цене конкурентов без такового. Причём как для лотов под семейную аудиторию, так и по студиям. Так как обычно такими характеристиками балуют ЖК класса бизнес и выше. И здесь даже для арендатора студии престиж и вид будут решать. В объявлении этот фактор обязательно подчеркнуть и качественно иллюстрировать.

2️⃣ Парки для семейных лотов дадут +10% к цене. Для студий до 5% при правильном позиционировании. Но только если лот выше 5-6 этажа. Ориентируйтесь на высоту деревьев.

3️⃣ Улица или двор? Если улица «стандартная», пусть и тихая, то под семейные лоты лучше брать окна во двор. Тише + спокойнее родителям. Но при условии, что это не двор-колодец с диким эхом и стихийной парковкой. Для студий — непринципиально.

4️⃣ Вид на магистраль или ж/д — неоднозначный фактор. Если они не прямо под окном, и лот на верхних этажах, то вы точно найдёте свою аудиторию любителей такого урбанистического пейзажа. В объяву сделайте ночные фото😉 В зависимости от класса проекта можно взять до 5% премии к рынку.

⭕️ Чего брать точно не стоит — вид на любой негативный или неоднозначный объект. Кладбище, ТЭЦ, промка, экс-полигон ТБО, морг, зона для пикников и так далее. Да, для каких-то ваших будущих покупателей или арендаторов это может быть непринципиально. Но зачем изначально сужать свою потенциальную аудиторию? Помните, что для инвеста подходит только ликвидная квартира.

⭕️ Осторожно с церквями, мечетями. Тут симпатичный вид могут нивелировать шум и собрания прихожан. Арендаторы объектов с такими видами могут меняться чаще.

📌 Помните, что важно раскрытие видового потенциала. Оно будет разным для стандартных окон или панорамных в пол. Проще говоря, квартира с огромными окнами ценится дороже.