Как мы выяснили ранее, средний размер ипотечного кредита в марте-апреле уменьшился практически на четверть, чем в феврале. Думаете, что люди стали более адекватно оценивать свои силы после 24 февраля и поэтому поумерили аппетиты?
И да, и нет!!
Да, так как действительно люди поумерили свой пыл, и по сравнению с январём снизили аппетиты на целых 3млн рублей.
И нет, так как средняя запрашиваемая сумма в марте оказалась в полтора раза выше той, которую в итоге одабривал банк! Люди были бы и рады купить себе более комфортное жильё, но, к их большому сожалению, для этого им не хватало доходов. Средняя запрашиваемая сумма была 6,2млн рублей, а выданная сумма по факту оказывалась 4млн.
Этот разрыв между желаниями и возможностями наглядно показывает, как сильно сейчас оторваны цены на недвижимость от реальных доходов россиян @dva_procenta

"Да не будет правительство вводить льготную ипотеку на вторичном рынке недвижимости! Это им неинтересно и, что самое главное, невыгодно!", - говорят эксперты.
Во многом согласен, но есть здесь одно "но". Если интерес к новостройкам будет продолжать падать, как это происходило весь апрель, то правительство может пойти не только на понижение льготной ипотеки на новостройки до 2-3%, но и на такой крайне невыгодный шаг для бюджета и ещё большего раздувания ценового пузыря (куда больше-то!), как льготная ипотека для вторички.
НО! Они введут тогда льготную ипотеку не на всю вторичку, а только на ту, которая продаётся с целью покупки новостройки. Тогда и овцы (бюджет) будут целы и волки (застройщики) сыты.
Если правительство пойдёт на такой шаг, то это будет прямым текстом говорить, что рынок новостроек - это не "живой" рынок, а Франкенштейн, которого толкни и он развалится @dva_procenta

ЦБ понизил ключевую ставку до 14%.
Я, как владелец 13 инвестиционных квартир рад этому событию, так как ситуация сейчас на вторичном рынке катастрофичная!
НО!
Эта ставка всё равно остаётся заградительной для вторичного рынка жилья.
Как мы видим, ипотечный платеж за крохотную однушку где-то у МКАД, даже если брать ипотеку на 30(!) лет, будет более 114 000 рублей. Это в 3 раза выше, чем аренда подобной квартиры!
Но это ещё не всё. 114 000 - это больше, чем средняя зарплата москвича. При всём желании потянуть такой ипотечный платеж нереально. Поэтому рынок вторички по прежнему будет находиться в коме до тех пор, либо пока ставки по ипотеке не упадут хотя бы до уровня до 24 февраля (9-10%), либо пока цены не откорректируются до адекватного уровня, то есть минус 30-40% к нынешним ценам @dva_procenta

Невероятно, но это факт!
Видать у застройщиков Москвы всё настолько плохо с продажами, что они продавили правительство на этот невероятный шаг! Теперь по факту НЕТ ЛИМИТОВ на стоимость квартир в новостройках при использовании льготной ипотеки. Раньше, напомню, лимит был 12млн, то есть можно было купить при помощи льготной ставки только однушку где-нибудь у МКАД.

Дорогое правительство, а не проще вам было "надавить" на застройщиков, чтобы они снизили цены на свои новостройки? Так же, как вы на металлургов недавно надавили.
Ведь если бы цены у застройщиков были адекватными, то тогда бы не понадобилось спонсировать из карманов бедных налогоплательщиков тех богатых покупателей, которые могут себе позволить купить квартиры за 20-30млн, хоть и в ипотеку @dva_procenta

Сегодня будет очередной инсайд от моего знакомого риелтора, какая сейчас РЕАЛЬНАЯ ситуация на рынке недвижимости.
Предыдущий инсайд от него был ещё 20 марта и он на 100% оказался правильным! Вопреки тому, что нам тогда говорили из СМИ, что все спасают деньги в бетоне и квартиры продаются как горячие пирожки.

Так вот, чего я больше всего и боялся, сделки в апреле на вторичном рынке недвижимости РУХНУЛИ НА 90%! Вторичка теперь никому не нужна.
На рынке новостроек ситуация получше, там падение примерно на 50%. Что и логично, ведь у застройщиков сейчас колоссальная поддержка от государства. А если судить по вчерашней новости, то правительство и дальше будет вытягивать застройщиков не жалея сил и, конечно же, бюджета @dva_procenta

Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора.
Продавцы вторички (под откровенным нажатием со стороны риелторов) потихоньку начинают снижать цены. Скидки сейчас доходят до 10%.
НО! Дело в том, что эта скидка в 10% никак не помогает найти покупателя, ведь квартиры так и не продаются. Поэтому риелторы сейчас уже начинают "обрабатывать" продавцов на бОльшие скидки, вплоть до 20%.

Скептики падения цен до допандемийного уровня 2020 года скажут:
"Да толку от скидки в 10%! Да даже в 20%! Всё равно мы уже никогда не увидим допандемийных цен. Ведь цены на вторичке за последние 2 года выросли на 50% минимум! А на такие скидки продавцы никогда не пойдут, они просто откажутся от продажи!"

А скидки в 50% и не нужно! Кто считает, что чтобы достичь допандемийного уровня цен нужна скидка в 50%, то тот плохо в школе учил математику.
Давайте на примере. Допустим однушка на вторичке в 2020м году стоила 6млн рублей. Но сейчас она стала стоить дороже на 50%, то есть её цена стала 9млн.
Вопрос: на сколько процентов должна упасть теперь цена, чтобы она опять стала стоить как в 2020м году, то есть 6млн?
На те же 50%? Конечно нет!
Эта квартира должна упасть всего на 33%.

Поэтому если мы скоро увидим скидки в 30%, то это означает, что цены вернулись на допандемийный уровень @dva_procenta

Сочетать рыночную ставку по ипотеке оказывается теперь можно не только с льготной ипотекой, но и со всеми остальными тоже. С семейной ипотекой в том числе!

Это очень плохая новость для вторичного рынка.
Судите сами. Как мы выяснили ранее, сейчас застройщики из собственного кармана субсидируют семейную ипотеку и довели ставку по ней до практически 0%. Но раньше они были ограничены лимитом в 12млн рублей, а для Москвы это критично! Ведь за 12млн можно было взять в новостройках только скромную однушку где-нибудь у МКАД. А скромные однушки уж никак не подходили семьям, согласитесь.
Но сейчас совершенно другое дело! Теперь у застройщиков лимит стал до 30млн, а под эту цену подходят практически все квартиры от застройщиков.

А теперь главное.
Правительство решением возможностью сочетать ипотеки, фактически окончательно похоронило вторичный рынок, так как отобрала у него единственное оставшееся преимущество (из-за разрыва в ставках по ипотеке) перед новостройками - это большие семейные квартиры @dva_procenta

Сейчас официальный курс доллара 66р, а реальный (АлиЭкспресс, например) более 100р.
НО!
Это касается теперь не только валютного рынка. Сейчас аналогичная ситуация и на рынке недвижимости тоже!
Из-за сумасшедшей поддержки государством застройщиков при помощи льготной ипотеки, цены на новостройки становятся такими же виртуальными, как и официальный курс рубля!
Да-да, именно так! Ставки по ипотеке у застройщиков на новостройки доходят до 0,1%, а на вторичке они в среднем 17%.
Если взять для примера квартиру ценой 10млн рублей, то при таком огромном разрыве в ипотечных ставках ежемесячный платеж за новостройку будет (левый столбец) 34 000р, а за вторичку (правый столбец) 117 000р!
Естественно, застройщики используют этот перекос в ипотечных ставках (из-за невероятной помощи от государства) и задирают "виртуальные" цены на новостройки на 30-40%, а то и на все 70% выше рынка!

Это на заметку всем обладателям новой вторички, которые ориентируются на цены застройщиков, когда оценивают свои квартиры😉 @dva_procenta

В продолжение предыдущего поста про то, что огромный разрыв в ипотечных ставках между новостройками и вторичкой, привёл к тому, что цены на новостройки стали на 30-40% выше вторичного рынка.
Этот факт - самая настоящая мина замедленного действия для... банковского сектора! Ведь сейчас банки зачастую выдают ипотеки на новостройки с первоначальным взносом 15-20%. Доходит даже до 10%!
Это означает, что в реальности цена залога на 20-30% меньше, чем сумма долга ипотечника.
О чём думают банкиры, когда выдают ипотеки на новостройки с таким низким первоначальным взносом?!
Самый очевидный ответ - это то, что они, банкиры, надеются на государство, которое в случае чего за счёт налогоплательщиков покроет их гигантские убытки @dva_procenta

Дорогие друзья, поздравляю всех со светлым праздником Днём Победы! Всем без исключения мирного неба над головой! Хочу пожелать каждому из Вас лично, чтобы в Вашей жизни было как можно больше побед и как можно меньше поражений.

Кстати, про личные победы. Пользуясь случаем, хочу порекомендовать Вам свой второй канал, где я делюсь своим опытом, как смог ПОБЕДИТЬ собственную финансовую безграмотность и добиться финансовой независимости уже в 37 лет. А борьба с самим собой у меня была совсем нешуточная! Ведь я был самой настоящей жертвой маркетологов и общественного мнения. В итоге, даже получая хорошую зарплату на должности главного механика, я начинал свой путь к финансовой независимости даже не с ноля, а с минус 3млн рублей, так как был в уже далёком 2008м году "счастливым" обладателем 6(!) кредитных карт и потребительского кредита.
Но кризис 2008го года дал мне мощнейший пинок, чтобы я в корне пересмотрел свою финансовую дисциплину. И, как итог, сейчас у меня нет ни одной кредитной карты, а даже, наоборот, есть стабильный доход от аренды 12 квартир.

Присоединяйтесь!

Ссылка на мой канал: @FIRE_aim или https://yangx.top/fire_aim

Самое распространенное мнение об ипотеке в кризис:
«О какой нах… ипотеке сейчас вообще может идти речь?! Это надо быть полным идиотом, чтобы сейчас в неё вписываться! На дворе жесточайший кризис и впереди полная неизвестность! Тут не знаешь, что будет с доходами и с работой даже завтра, а ипотека будет с нами на 20 лет минимум!»
Это, пожалуй, самое распространенное мнение, которое я слышу у себя в комментариях.
Но!
Вы сейчас сильно удивитесь, услышав это от меня (от того, кто просто НЕНАВИДИТ кредиты в любом своём проявлении, считая их истинным злом), Вы удивитесь, но я не совсем согласен с этим мнением!
Да-да, если уж кто-то и решился вписываться в ипотеку (чего я крайне не рекомендую делать в принципе, но, к сожалению для многих, кто не умеет копить, ипотека – это единственный способ купить квартиру) так вот, если уж и решили залезть в самую настоящую кабалу на 20 лет, то как раз лучше это делать в кризис!
И знаете почему? А потому, что в кризис человек более реально рассчитывает свои силы! А не так, как думает потенциальный ипотечник в стабильное «жирное» время, например, в 2019г:
«Мне премию подняли в 2 раза! О! А не прикупить ли мне квартирку? Сколько там ипотечный платеж будет? 50 000? Нуууу… теперь я потяну! Мне премию как раз на эту сумму и подняли! Буду жить как и раньше, но теперь только не на съемном жилье, а в своём, родненьком!»
БАБАХ! И через год наступает кризис 2020 и премию отобрали!
БАБАХ! И через 3 года наступает кризис 2022!
Нееет! Сейчас у потенциальных ипотечников в разгар кризиса сняты розовые очки и поэтому у них совершенно другой подход к ипотечной кабале. Все сидят и трясутся за своё рабочее место и несильно уверены в своих будущих доходах. Поэтому если человек решается на ипотеку в разгар кризиса, то он априори более трезво оценивает свои силы с учётом того, что в стране полная ж… @dva_procenta

На что только не готовы пойти застройщики, банкиры и наше правительство (сообща), лишь бы не снижать цены на новостройки до адекватного экономике уровня!
Сбербанк готов выдавать льготную ипотеку по ставке 8,7%, но только теперь фактически БЕЗ ЛИМИТА! Понятное дело, что такая щедрость - это не заслуга Сбербанка. Льготная ставка 8,7%, но до лимита 12млн - это "заслуга" государства. А остальное (ставка 8,7%, на сумму от 12млн до 30млн) - это щедрость застройщиков, которые сотрудничают со Сбербанком.

Но! То ли ещё будет!
Делаем ставки, господа. Дождёмся ли мы в этом году на новостройки НУЛЕВОЙ процетной ставки на весь срок ипотеки и лимита до 30млн? @dva_procenta

Как и ожидалось, цены на аренду УЖЕ упали на 6% (новость сверху). Это очень грустные вести для всего рынка недвижимости.
Но, к большому сожалению для меня лично, так как я сдаю 12 квартир в долгосрочную аренду - это только начало.
На вторичном рынке недвижимости сейчас творится полная ж...! То, что сейчас цены на вторичке упали только на 0,5% и впервые с 2019г (по мнению "Этажей", новость снизу) - это по самым скромным подсчетам! Ситуация по факту гораздо хуже.
Я уже делился инсайдами от моего знакомого риелтора. Так вот, в подтверждение его статистики, у меня есть информация и от моего близкого знакомого, который 1,5 недели назад выставил на продажу свою однушку 35м2 в спальном районе. Так вот, за эти 1,5 недели был только ОДИН звонок! И тот от стороннего агента, которая задала ему странный вопрос (по мнению моего знакомого): будет ли он делиться.
Всё! Больше НИ ОДНОГО ЗВОНКА!

Поэтому нет ничего удивительного в том, что аренда падает и, скорее всего, будет продолжать падать @dva_procenta

А что там в регионах на рынке недвижимости? А в регионах КАТАСТРОФА!
По данным bnmap.pro, в Екатеринбурге (верхний график) на рынке новостроек за апрель было продано менее 1000 квартир. Это, внимание, в 3,5 раза меньше, чем месяцем ранее и в 2,5 раза меньше, чем за апрель 2021г!
Причина очевидна. В Екатеринбурге зачастую новостройки покупались за счёт продажи старых квартир на вторичке. А вторичка по всей стране теперь стоит колом, так как ипотечные ставки стали заградительными.

В Питере (нижний график) ситуация получше, но несильно. В апреле продано в 2 раза меньше квартир, чем месяцем ранее и почти в 2 раза меньше, чем в апреле 2021г.

В Ленинградской области ситуация сопоставима с катастрофой, которая случилась с продажами в Екатеринбурге, то есть падение продаж в 3(!) раза, чем месяцем ранее @dva_procenta

Люди побежали брать кредитные каникулы! И это, к большому сожалению, только начало…
А ведь чтобы банк одобрил кредитные каникулы, надо соблюсти ряд серьёзных требований. И одно из самых важных – это нужно доказать банкирам падение своего дохода на 30%. А многие сейчас в подвешенном состоянии, так как зарплату вроде платят, а предприятие не работает. Поэтому банки очень часто отказывают в ипотечных каникулах, так как человек формально ещё не потерял доходы.
Но! Если сбудется ужасный прогноз Собянина, то в ближайшие полгода даже эти сложные условия получения кредитных каникул не смогут удержать огромную толпу людей, желающих поставить на паузу свои ипотечные платежи.
Вот почему я считаю, что этот рекорд – это только начало @dva_procenta

Разгребаю свежую статистику по новостройкам. И есть первый, но очень важный звоночек!
И пришёл этот звоночек из Северной Столицы, а вернее, из Ленинградской области.
Как выяснили в bnmap.pro, в Ленинградской области впервые, я особо подчеркну, ВПЕРВЫЕ, цена на новостройки пошла вниз!
Дождались, дорогие друзья!
Причём цена не реальных цен в сделках, которая уже давно пошла вниз за счёт скидок, а официальная в отделах продаж, то есть хотелки застройщиков.

Таким образом, за последнюю неделю мы получили уже 2 подтверждения, что цены на недвижимость пошли вниз. Сначала нам сообщили, что цена на квартиры впервые с 2019г пошла вниз по всей России на вторичном рынке недвижимости. А теперь цена пошла вниз и на новостройки! Но пока только в одном, хотя очень крупном, регионе.

Ждём дальше, господа! @dva_procenta

В апреле доля ипотек с государственным участием достигла 60% от общего объема выдач! А ведь ещё 2 месяца назад доля субсидированной ипотеки была 20%.
Это означает, что сильно обвалившийся российский рынок недвижимости (как мы выянили ранее) сейчас сидит не просто "на ипотечной игле", а "на субсидированной государством ипотечной игле"!

Такими темпами скоро люди будут покупать квартиры ТОЛЬКО при помощи государства, то есть за счёт налогоплательщиков.
А ведь этого участия государства на рынке недвижимости (невероятного по масштабам) можно было бы избежать, если бы цены на квадратные метры были адекватны доходам россиян, а не оторваны от реальности @dva_procenta

У нас в России то пусто, то густо.
Сейчас началось время «то пусто». Особенно это касается офисов отделов продаж застройщиков.
В 4(!) раза упала выдача ипотеки в апреле (верхняя новость)! А как мы знаем, сейчас квартиры покупаются исключительно при помощи ипотеки.

Но, к сожалению для застройщиков, с каждым днём продолжают приходить плохие новости.
В России стремительными темпами увеличивается количество людей, которые не уверены в завтрашнем дне (нижний график). Сейчас таких людей уже больше половины и стало больше, чем даже в Бразилии и в Южной Африке.
Почему это так страшно для продаж застройщиков? Дело в том, что без уверенности в завтрашнем дне люди не будут влезать в ипотеку, а значит и не будет продаж квартир из-за ипотечной иглы, на которой сейчас прочно сидит рынок недвижимости. И тем более, из-за неуверенности в завтрашнем дне, люди не будут покупать новостройки, так как есть риск недостроя @dva_procenta

Сейчас уже как минимум 4 застройщика субсидируют ипотечную ставку на свои новостройки до 0,1% на весь срок ипотеки. Включая застройщика номер 1, то есть ПИК.

Вы возразите:
"Да это всё разводилово! Застройщик сначала поднимает цену на свои квартиры, а потом даёт ипотечную ставку под 0,1%. Это же известный трюк от строителей!"

Абсолютно НЕ согласен!
Вот Вам расчёт. Допустим у нас есть 4млн на первоначальный взнос. Слева (см. картинку) расчёт сделан для квартиры ценой 10млн по обычной льготной ставке 8,7% и на 30 лет. Платеж тогда будет 46 000р.

Вопрос: насколько должен поднять застройщик цену квартиры, чтобы это было "разводиловом" и ничего ему не стоило, если он будет предлагать эту же квартиру, но в ипотеку по ставке 0,1%?
Ответ: Надо поднять цену до 20,5млн рублей (см. картинку справа)!!! Только тогда платежи сравняются. Но застройщики поднимают цены только на 10-15% (а не на 100%), а остальной платеж по факту субсидируют из своего кармана, что является просто гигантской скрытой скидкой! @dva_procenta

Как я уже писал ранее, в Москве как минимум 4(!) застройщика субсидируют ипотеку до невероятных 0,1%.

НО!
Строительное лобби настолько сильное, что, похоже, эту гигантскую скрытую скидку на новостройки в будущем возьмёт на себя наше государство.
«Это такая политика», - сказал депутат Госдумы Евгений Федоров.
Отличная политика, дорогой Евгений Федоров! Отличная политика колоссально субсидировать застройщиков за счёт налогоплательщиков @dva_procenta