К вопросу о будущем спросе на недвижимость.
К сожалению, мало того, что Россия находится в глубочайшей демографической яме, пик которой придётся на 2030 год и из-за чего с каждым годом становится всё меньше и меньше людей, кому нужно улучшать жилищные условия. Так ещё из-за последних геополитических событий из страны массово стали мигрировать богатые люди, то есть те, кто создаёт спрос на недвижимость.

Определённо, сейчас сложился просто УЖАСНЫЙ ПАЗЛ для будущего рынка недвижимости в России @dva_procenta

Не только в России сейчас падают цены на жильё.

Но! У нас в стране есть одно отличие от мировых тенденций. В то время как, например, в США средняя ипотечная ставка достигла рекордных 5,78%, то в России, наоборот, средняя ставка падает и скоро достигнет 5%! По крайней мере такую цель поставил себе Марат Хуснуллин.

Дождались, дорогие друзья! Похоже скоро мы сможем хвастаться, что у нас ипотечные ставки ниже, чем там, за бугром! Правда это достижение будет достигнуто за счёт невероятного субсидирования от государства, то есть из кармана налогоплательщиков @dva_procenta

В то время, как наше правительство, чтобы спасти рынок новостроек, делает ставку на льготную ипотеку, пришла печальная статистика, что только 23% должников способны обслуживать свои текущие кредиты.
Похоже, наше правительство сделало свой выбор. Сделало выбор в пользу того, чтобы тушить пожар бензином, загоняя население в такой тяжелой ситуации ещё больше в кредиты... @dva_procenta

Браво! Наконец-то в нашем правительстве начали думать чуть глубже!
Наконец-то они начали понимать, что однобокая помощь ТОЛЬКО застройщикам — это для строительной отрасли «медвежья услуга», о чём я уже говорил много раз.
А раз о необходимой срочной помощи вторичке начал говорить уже Хуснуллин, то я не удивлюсь, если в ближайшем будущем наше правительство не придумает ничего лучшего, как ввести льготную ипотеку и на вторичном рынке недвижимости тоже.

НО!
Опять же, это будет по прежнему борьба со следствиями проблемы, а не с её причинами!
Главная причина проблемы — это неадекватные экономике и доходам населения цены на недвижимость @dva_procenta

Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора.
Ситуация за последний месяц кардинально не поменялась, на вторичке по-прежнему глухо, как в танке.

НО!
Сейчас все риелторы живут надеждой, что на рынок недвижимости вот-вот должны прийти те, кто в марте-апреле положил деньги в банк под 20-22%. Как раз сейчас сроки этих вкладов заканчиваются, так как они были только на 2-3 месяца.

Возникают логичные вопросы:
- Почему эти вкладчики будут покупать именно недвижимость, а не, к примеру, наличную валюту, которую сейчас можно купить прямо в банке по 64 рубля за доллар?
- Почему бы им не продолжать дальше держать деньги на вкладе, хоть и под меньший процент?

"Поживём, увидим", - грустно мне ответил на мои возражения мой знакомый риелтор... @dva_procenta

А вот и точные цифры "скрытых скидок", которые сейчас делают застройщики, когда они предлагают ипотечную ставку на свои новостройки вплоть до 0%.
Каждый процент, который субсидирует застройщик - это минус 5% от стоимости лота!

Таким образом можно легко подсчитать, что сейчас реальное падение цен на многие новостройки уже достигает ДЕСЯТКИ ПРОЦЕНТОВ! @dva_procenta

Как же быстро летит время!
Сегодня ровно 10 лет, как появилась Новая Москва.
Моё личное мнение, то, что там за 10 лет настроили - это большая ошибка! Появилось множество Человейников, которые потенциально могут превратиться в гетто.

Очень надеюсь, что будут сделаны правильные выводы из первой десятилетки Новой Москвы и вторые 10 лет запомнятся нам современными малоэтажными кварталами, с удобными для жизни пространствами и с хорошей транспортной доступностью @dva_procenta

На рынке недвижимости всё связано. Например, недавно мы выявили неочевидную зависимость продаж новостроек от продаж вторички, которая не позволяет восстановиться продажам у застройщиков даже с нулевыми ипотечными ставками.

НО!
Это ещё не все плохие новости. Плохие вести приходят и из рынка аренды тоже.

Сейчас экспонируются в Москве (ищут арендаторов) в полтора раза больше квартир, чем год назад! И это несмотря на то, что цены на аренду снизились! И несмотря на инфляцию в 20%!

Вы спросите:
А как аренда влияет на продажи вторички, а тем более новостроек?

Напрямую!
Во-первых, дешевая аренда = околонулевой интерес инвесторов в недвижимость. А инвесторы - это львиная доля покупателей как на вторичке, так и в новостройках! А аренда сейчас реально дешевая. Зачастую доходность от аренды квартиры сейчас не более 3-5% в год. В рублях!

Во-вторых, чем доступнее аренда, тем больше людей делают свой выбор в пользу снимать, а не покупать @dva_procenta

Я уже приводил веские причины, почему не стоит ждать восстановления спроса на новостройки из-за понижения льготной ставки по ипотеке до 7%.
И одна из главных причин - это то, что застройщики уже давно сами из собственого кармана субсидируют ипотеку до уровней гораздо, чем 7%, а многие из них и вовсе её, ипотеку, умножили на ноль!
Но сейчас подошли более точные цифры, а именно, что 90%(!) застройщиков субсидируют ипотечную ставку из собственного кармана! И, как итог, средняя ипотечная ставка на новостройки сейчас равняется 3,81%!
На фоне 3,81%, льготная ставка по ипотеке в 7% выглядит как заградительная, а не как "спаситель" продаж застройщиков @dva_procenta

А вот и первая статистика за июнь.

Вопреки слухам, что июнь стал гораздо лучше для застройщиков, чем май, в Питере падение средней цены квадратного метра в июне даже ускорилось!

Вы возразите:
«Да это просто люди стали покупать в июне квартиры большей площади, поэтому и цена квадратного метра стала ниже, так как чем больше квартира, тем меньше цена за м2».

Если бы это было так, то мы бы тогда увидели бы и увеличение средней цены квартиры, так как, да, цена м2 у больших квартир меньше, но при этом они дороже, так как этих квадратных метров там больше.
А мы видим обратную картину: и средняя цена м2 упала, и бюджет покупки упал тоже.

Это означает только одно - цены на новостройки в июне продолжили падать.
И, даже больше, продолжили падать с ускорением! @dva_procenta

Как я писал ранее, предложение на рынке аренды сейчас в 5 раз(!) превышает спрос.

Сейчас на рынке аренды самый настоящий ИДЕАЛЬНЫЙ ШТОРМ!
С одной стороны закрылось огромное количество иностранных компаний, что вынудило многих уехать из больших городов на малую Родину. А с другой стороны, на рынок аренды сейчас лавиной начали выливаться инвесторские квартиры, которые были куплены в новостройках в ажиотажное пандемийное время при помощи льготной ипотеки. И это уже привело к тому, что аренда начала падать в цене!

А теперь самое интересное!
Эта ужасная ситуация на рынке аренды (предложение превышает спрос в 5 раз) скоро может перекинуться и на рынок продаж!
Каким образом?
А дело в том, что сейчас эти горе-инвесторы, которые вывели свои инвестиционные квартиры в построенных новостройках на рынок аренды:
⁃ поймут, что аренда приносит всего 3-5% в год в рублях;
⁃ поймут, что это НЕпассивный доход и приходится попотеть, чтобы получить доход;
⁃ хлебнут проблем с арендаторами, которые "убивают" недешевый ремонт.

И побегут эти инвесторы продавать свои квартиры! Честно говоря, я и сам уже очень сильно об этом задумался... @dva_procenta

В Британии предлагают выдавать ипотеку на 50 лет(!) с возможностью передачи её, ипотеки, своим детям!

А что? Это же реальный выход для застройщиков, если они уж так принципиально не хотят понижать цены. Особенно если приплюсовать к 50ти годам ещё и нулевую ставку по ипотеке.

Надеюсь, Хуснуллин не читает английские газеты... @dva_procenta

Согласно индексу Мосбиржи московской недвижимости Домклик, темп падения цены квадратного метра уже достиг более 1% В НЕДЕЛЮ!
Это просто фантастический темп падения для рынка недвижимости, который ему не свойственен!
Ведь как показывает история, недвижимость способна быстро только расти. Например, из-за кризисов, которые вызывают панический ажиотаж среди населения.
А падает цена на м2 медленно, так как зачастую продавцы квартир могут себе позволить продавать квартиру долго, без спешки. Их с продажей «жареный петух не клюёт».

Но в этот раз всё происходит на рынке недвижимости не так, как многими ожидалось. Падение цен 1% в неделю... @dva_procenta

Видать у застройщиков настолько плохи дела с продажами новостроек, что сейчас через центральные СМИ начали подключать тяжёлую артиллерию.

Людям пытаются внушить, что скоро отменится массовая льготная ипотека и надо срочно, прямо сейчас, бежать и покупать новостройку, пока не поздно!

Ага, отменят они массовую льготную ипотеку😄
Скорее они умножат её на ноль! Ведь сейчас даже средняя ставка по ипотеке на новостройки в 3,81% не спасает продажи застройщиков.
Застройщики сейчас очень плотно сидят на ипотечной игле. Причём на околонулевой ипотечной игле @dva_procenta

А вот и подтверждение моих предположений, что скоро проблемы на рынке аренды квартир (предложение сейчас в 5 раз превышает спрос) перекинутся на рынок продаж.

Уже!
Уже 30% квартир, которые сейчас сдаются в аренду, одновременно выставлены и на продажу тоже.
А ведь ещё год назад таких квартир было в 2 раза меньше.

Но! То ли ещё будет! Ведь если цены на аренду не начнут расти, то с каждым днём будет всё больше желающих избавиться от такого «актива», который приносит смешные 3-5% в год В РУБЛЯХ!
А предпосылок к тому, что цена аренды сейчас начнёт расти, нет. Наоборот, так как она зависит от реальных доходов населения, которые падают, то и аренда будет падать.

Поэтому 30% - это далеко не предел! А значит скоро на рынке продаж будет та же картина, что и на рынке аренды. То есть предложения будут превышать спрос во много раз! А это, в свою очередь, будет толкать цены на м2 вниз, пока не достигнется баланс между этими двумя рынками @dva_procenta

А вот ещё один маркер, который прямо указывает на то, что ситуация с продажами на рынке недвижимости просто ужасная!

В Госдуму внесен законопроект № 160426-8, который запрещает банкам отказывать в ипотеке по причине плохой кредитной истории!

Это феерично, господа!
Скоро ипотеку будут выдавать всем подряд! Ведь уже сейчас её можно получить как 18-летним, так и пенсионерам. А теперь к ним присоединится целая армия тех, кто считает, что долги возвращать необязательно @dva_procenta

А вот это уже даже не маркер, а самый настоящий прямой текст, что на рынке недвижимости сейчас ожидается самый настоящий кошмар!

Банки начали требовать первоначальный взнос по ипотеке 35% даже по предодобренным ипотекам, где изначально он был 15%. А для банка первоначальный взнос - это страховка.
То есть этим самым Сбербанк нам сообщает, что по его подсчётам, дороже, чем с 35% дисконтом он залоговую квартиру не продаст, в случае если ипотечник будет неплатежеспособный @dva_procenta

Падение цен на вторичке Москвы набирает обороты! Как бы не получилось как в той поговорке: "чем выше взлёт, тем больнее падение"...

А ведь взлёт был колоссальным! Причём, необоснованным! Во время взлёта цен в космос в 2020-2021гг, не было ни реального роста доходов населения, ни бурного экономического роста страны в целом. Была только неопределенность и... И фантастически низкие ставки по ипотеке, которые сначала создали ажиотаж на рынке новостроек, а потом и на вторичке.

Насколько сильное будет нынешнее падение покажет время, но лично я жду уровня цен начала 2020г плюс инфляция. И очень надеюсь, что ниже этого уровня цены не упадут.
Очень-очень надеюсь🙏 @dva_procenta

Ключевая ставка теперь 8%.
Мало кто уже помнит, но она, ставка, сейчас на 1,5% ниже, чем была до 24 февраля, когда инфляция была менее 10% и экономика страны чувствовала себя вполне неплохо.
А сейчас официальная инфляция под 20%, а про будущее экономики никто не загадывает даже на месяц вперед.

Нонсенс? Абсолютно!

Но!
Я, как инвестор в недвижимость, очень рад, что ключевая ставка, хоть и искусственно, но падает.
Я как-то обмолвился, что крепко задумался, а не продать ли мне мои инвестиционные квартиры. И недавно я, в качестве эксперимента, решил выставить несколько из них на продажу.
О результатах пока говорить рано, но точно могу сказать одно: пока, за первую неделю эксперимента, НЕТ НИ ОДНОГО ПРОСМОТРА! @dva_procenta

Недавно Владимир Путин поручил «проработать допмеханизмы по росту объема ипотечных займов до уровня не ниже 2021 года». А Михаил Мишустин сообщил, что «правительство уже прорабатывает меры, которые позволят не снижать темпы выдачи ипотеки и ввода нового жилья».

Всё это, конечно, прекрасно, но есть одна существенная загвоздка - это покупательская способность населения.
Она, покупательская способность, по подсчётам аналитиков Совкомбанка, сейчас находится на уровне 2016г!
И есть все предпосылки, что она будет продолжать откатываться ещё дальше в прошлое... @dva_procenta

Этот график наглядно показывает ужасный перекос в сторону новостроек!
И причиной этого перекоса является нерыночная льготная ипотека, которая доступна только на новостройки.

Как мы видим, до введения льготной ипотеки вторичка вполне логично обгоняла по ценам новостройки примерно на 15%. Ведь мало того, что у новостроек есть риск недостроя, так ещё ключи покупатели получают далеко не сразу и потом ещё живут несколько лет в некомфортных условиях из-за повсеместных ремонтов и низкого уровня инфраструктуры. Поэтому цена вторички справедливо была выше.

Но!
В 2021м году из-за льготной ипотеки цены на новостройки и вторичку сравнялись, а сейчас и вовсе новостройки в среднем на 7% стали дороже вторички!
И, если ситуация не поменяется (а она не поменяется, тк есть прямое указание "сверху" продолжать поддерживать только застройщиков), то этот нелогичный перекос будет только увеличиваться.
А это значит, что вторичку ждут крайне тяжелые времена @dva_procenta