🪙 В ноябре выдача ипотеки замедлилась за счёт рыночных программ

По оценке ДОМ.PФ, в ноябре банки предоставили 71 тыс. ипотечных кредитов на 278 млрд руб. – примерно на четверть меньше, чем в октябре. Напомним, что в предыдущие 4 месяца ежемесячно выдавалось примерно по 100 тыс. кредитов на сумму около 370 млрд рублей.

Замедление выдачи в ноябре произошло за счёт рыночных программ, спрос на которые просел практически в 2 раза за месяц из-за роста ставок до ультравысокого уровня (29% на конец ноября).

Вместе с тем рынок продолжают поддерживать льготные программы – выдача таких кредитов соответствует уровню августа-октября (~35 тыс. кредитов в месяц на сумму порядка 200 млрд руб.). При этом почти 90% льготных кредитов пришлось на «Семейную ипотеку».

🏗Рынок проектного финансирования демонстрирует устойчивость даже на фоне снижения спроса на новостройки

После завершения действия массовой ипотеки с господдержкой продажи жилья в новостройках снизились, а наполнение счетов эскроу замедлилось. В октябре поступления (391 млрд руб.) оказались меньше, чем раскрытия (427 млрд руб.). В результате остатки средств на счетах сократились на 36 млрд руб.

Тем не менее объём средств, размещённых на счетах эскроу, остаётся внушительным – 6,9 трлн руб. Кроме того, с начала года с раскрытых эскроу-счетов застройщики получили 3 трлн руб., из которых 1,4 трлн руб. – за июль-октябрь.

Несмотря на снижение спроса, девелоперы активизировали строительные работы и запуск новых проектов, чтобы на старте продаж снизить ставки по проектному финансированию. Открытые кредитные линии за месяц увеличились на 430 млрд руб. (против 279 млрд руб. в сентябре), достигнув 20,1 трлн руб. Кредитование текущих проектов также ускорилось: задолженность застройщиков по ПФ выросла на 203 млрд руб. (в сентябре — на 106 млрд руб.), достигнув 8,2 трлн руб.

Покрытие задолженности по ПФ счетами эскроу сохраняется на высоком уровне – 84% на начало ноября. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию, несмотря на рост до 8,3% (+0,5 п.п. за месяц, +2 п.п. с начала года), остаётся вдвое ниже ставок корпоративного кредитования. Эти показатели демонстрируют устойчивость рынка в период пониженного спроса.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Ипотека. В ноябре ипотечное кредитование замедлилось за счёт рыночных программ: всего банки выдали 71 тыс. кредитов на 278 млрд руб.;
✅Строительство. Портфель строящегося жилья в ноябре обновил исторический максимум, достигнув 119,5 млн кв. м (+13% с начала года);
✅Проектное финансирование. Темпы кредитования застройщиков ускорились по новым и текущим проектам: задолженность застройщиков по ПФ в октябре выросла до 8,2 трлн руб., открытые кредитные линии – до 20,1 трлн руб.

🏠 Что происходит со спросом на частные дома и как изменится ситуация после введения счетов эскроу?

В последние годы предпочтения россиян всё активнее смещаются в сегмент частных домов. Ввод ИЖС растёт высокими темпами, но задел по спросу всё ещё остаётся существенным. По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, две трети россиян считают частные дома предпочтительным видом жилья – в 2,6 раза больше, чем сейчас в них проживает фактически (25%).

Неудивительно, что многие россияне строят планы по переезду из квартиры в дом. Большинство из них – люди среднего возраста в браке и с несовершеннолетними детьми. Они в основном предпочитают одно- или двухэтажные дома из кирпича или пено/газобетона средней площадью 100-120 кв. м.

Среди желающих переехать из квартиры в дом 59% предпочтут купить готовый дом, 23% – построить его самостоятельно, а 18% – с привлечением профессионального подрядчика. При этом, если будет гарантирована защита от основных рисков: превышение стоимости или нарушение сроков и технологий строительства, доля желающих строить с подрядчиком может вырасти в два раза (до 35%).

Поэтому ключевым решением для рынка станет механизм эскроу на ИЖС. Напомним, что с 1 марта 2025 года механизм заработает в полную силу. Средства граждан будут храниться на специальных счетах до завершения строительства, что обеспечивает защиту от финансовых рисков и прозрачность всего процесса строительства. Сегодня 32% россиян знают или слышали о механизме эскроу на ИЖС. Это примерно вдвое меньше, чем в сегменте многоквартирного жилья, где эскроу успешно применяется с 2019 года.

Подробнее о потребностях и предпочтениях россиян при выборе частного дома читайте в нашем отчёте.

🔔 Приглашаем присоединиться к онлайн-дискуссии ЕРЗ.РФ «Тренды недели в девелопменте жилья», где выступит заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.PФ Екатерина Власова.

Вместе с экспертами рынка недвижимости обсудим итоги ноября и прогнозы на 2025 год по продажам новостроек в России.

Когда? Завтра (12 декабря) в 10:00.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

🪙 Продажи квартир в новостройках стабильны пятый месяц подряд

В ноябре продажи квартир по ДДУ составили 2 млн кв. м, как и в октябре. После завершения массовой ипотеки с господдержкой спрос стабилен на уровне ~2 млн кв. м пятый месяц подряд. Это на ~20% меньше, чем в среднем за I полугодие 2024 г., а к прошлому году – снижение в ~2 раза из-за высокой базы.
Спрос на новостройки по-прежнему поддерживают льготные программы. Еще одни фактор – активное использование застройщиками программ рассрочки.

В целом за 11 месяцев 2024 г. продажи квартир в строящемся жилье снизились умеренно (-19% к тому же периоду 2023 г., до 24,5 млн кв. м) благодаря высокому спросу в I полугодии.

Сокращение продаж пока не сказывается на модели проектного финансирования застройщиков. В проектах с плановым вводом в 2025 г. уже реализовано 47% площадей («норма» с учетом текущей стройготовности – 42%). Но если ставки надолго останутся высокими, а продажи – низкими, то проекты с дальними сроками ввода и новые запуски окажутся в зоне риска без дополнительных мер поддержки.

🏠Совсем недавно мы писали про перспективы перевода индивидуального жилищного строительства на механизм эскроу. Кому предстоит строить по новым правилам? Постарались выяснить в нашем новом опросе.

Всего на строим.дом.рф (официальная площадка для аккредитации профессиональных подрядчиков ИЖС) зарегистрировано более 4000 компаний со средним опытом в отрасли 8-9 лет. Половина из них — юридические лица (ООО), другая половина — индивидуальные предприниматели. Основной тип работы — договоры строительного подряда, при этом 95% всех заказов приходят от физлиц.

Но загрузка мощностей у подрядчиков запланирована лишь на 59%. Главные причины простаивания: нехватка оборотных средств, рабочей силы и нестабильный спрос. При полной загрузке объём строительства может вырасти в 1,7 раза.

Этому может способствовать в том числе и переход на прозрачные правила финансирования строительства с применением механизма эскроу. Ранее мы упоминали, что если клиентам будет гарантирована защита от основных рисков (превышение стоимости или нарушение сроков и технологий строительства), доля желающих строить дом с подрядчиком может вырасти в два раза.

🔑Предложение на рынке аренды жилья продолжило расти, а цены – плавно снижаться

После роста арендных ставок до исторических максимумов в III квартале всё больше собственников стали выводить свои квартиры на рынок аренды.

Число активных объявлений об аренде жилья растёт третий месяц подряд. По данным ЦИАН, за три осенних месяца их количество выросло более чем на 70% и достигло максимума за 1,5 года – 77 тыс. на 1 декабря.

В ноябре было опубликовано 55 тыс. новых объявлений об аренде (+13% к октябрю и +74% к ноябрю прошлого года), а количество закрытых лотов выросло до 44 тыс. за месяц (+15% к октябрю и +59% соответственно).

Благодаря росту предложения аренда постепенно дешевеет относительно пика в августе. Но стоимость съёмного жилья всё ещё выше, чем в конце I полугодия 2024 г., когда начался её активный рост.

Так, в Москве средняя арендная ставка в ноябре составила 102 тыс. руб. в месяц (-5% за месяц, но на 15% дороже, чем в июне), в Санкт-Петербурге – 51 тыс. руб. (-3% к октябрю, но +9% к июню). Похожая ситуация и в других крупных городах.

🪙 Продолжаем обсуждать продажи новостроек в ноябре

Как мы помним, в июле-ноябре ежемесячные продажи новостроек в России были примерно на 20% ниже, чем в среднем за первое полугодие. А как выглядит региональная картина?

В топ-10 регионах по объёму строящегося жилья продажи снизились так же, как в целом по стране. Однако внутри группы крупнейших регионов ситуация существенно различается. Наименьшее сокращение продаж – в столичных регионах (-15% к I полугодию, в том числе в Москве -10%). Сильнее всего спрос просел в Краснодарском крае, Республике Башкортостан, Новосибирской и Ростовской областях (-32-37% к I полугодию).

По регионам вне топ-10 замедление продаж соответствует среднероссийскому. При этом в регионах ДФО продажи выросли к уровням января-июня (+11%). Спрос поддерживается программой «Дальневосточной и арктической ипотеки» под 2%, которая продлена до 2030 года.

Вместе с продажами снизилось и соотношение распроданности и строительной готовности – на 1 декабря в целом по стране оно составляло 78% (на 1 июля – 87%). Но и этот уровень по-прежнему комфортен для застройщиков (напомним, что «равновесное» соотношение, соответствующее нормальной модели проектного финансирования, оценивается в 70%).

А в прикреплённом ниже файле собрали для вас цифры по продажам по топ-3 застройщиков в 20-ти крупнейших регионах.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Макроэкономика. В ноябре-начале декабря инфляция ускорилась, а потребительские расходы продолжили рост. Неопределенности добавляет и волатильность курса рубля. В этой связи Банк России на заседании 20 декабря может повысить ключевую ставку до 23% или более;
✅Ввод жилья. За 11 месяцев 2024 г. застройщики ввели в эксплуатацию 93,8 млн кв. м жилья, что соответствует рекордному уровню прошлого года;
✅Международные рынки. На рынке жилья США сохраняется низкая активность даже после начала смягчения денежно-кредитной политики. Продажи сдерживают дефицит предложения и ожидание покупателей более низких ставок по ипотеке в будущем.

🏙 Рост цен на первичном рынке жилья в России ускоряется третий месяц подряд

По данным индекса цен ДОМ.PФ, в ноябре цены на новостройки увеличились на 1,2% (после +0,8% в октябре, +0,5% в сентябре и околонулевого роста в августе). Напомним, что в июле-августе рост цен резко замедлился после окончания массовой льготной ипотеки.

В результате в ноябре темп роста цен на строящееся жильё превысил среднемесячный показатель в I полугодии (+0,9%), когда действовали все льготные программы. Отчасти это результат стабильных продаж на первичном рынке, о которых мы уже упоминали. Кроме того, вклад в удорожание строящегося жилья вносят комиссии по льготным программам, которые закладываются в цену квартиры.

Всего за 11 месяцев 2024 г. номинальные цены на новостройки выросли на 8,7%, т.е. практически на уровне инфляции (8,1% за тот же период).

Данные индекса цен ежемесячно публикуем на нашем сайте в разделе «Аналитика».

🔔 Приглашаем присоединиться к онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды в девелопменте: новый ипотечный стандарт», где выступит руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг.

Вместе с экспертами рынка недвижимости разберём требования Стандарта защиты прав ипотечных заемщиков, который вступает в силу 1 января 2025 года.

Когда? Завтра (19 декабря) в 10:00.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

🏙 Продолжаем обсуждать динамику цен на новостройки

Напомним, что в ноябре стоимость «квадратного метра» на первичном рынке продолжила расти (+1,2%). Более того, рост цен превысил среднемесячный показатель за I полугодие (+0,9%), даже несмотря на завершение массовой льготной ипотеки. Сегодня посмотрим на динамику по регионам.

Всего в ноябре цены выросли в 57 регионах, в среднем на 1,5%, в том числе в Санкт-Петербурге – на 1,8%, в Москве – на 1,2%, Краснодарском крае – на 1,1%. В остальных 13 регионах, входящих в расчёт индекса, цены снизились в среднем на 1,2%, в том числе в Ханты-Мансийском АО и Тамбовской области – на 0,2%, в Тюменской области – на 0,3%.

Но более показательно, насколько ноябрьский рост цен оказался больше, чем в предыдущем месяце. В ноябре темпы удорожания новостроек увеличились в 36 регионах (более половины, по которым есть данные для расчёта индекса). Регионы из топ-10 по объёму строящегося жилья разделились поровну – в половине из них цены росли более высокими темпами, чем в октябре. В остальных, включая Москву, рост цен замедлился в среднем на 0,3 процентных пункта.

В целом ситуация на региональных рынках складывается весьма неравномерно. Если посмотреть на рост цен с начала года (напомним, что в целом по России они выросли на 8,7%), то можно выделить следующие группы регионов.

✅В 7 регионах цены выросли более чем на 15% с начала года, при этом рост цен в июле-ноябре сохранился на высоком уровне первого полугодия или даже ускорился. Это субъекты с развитой промышленностью, где цены на новостройки активно росли и после завершения массовой господдержки;

✅В 20 регионах (включая столичные) строящееся жилье подорожало на 9-15% с начала года – сильнее, чем в целом по стране. Однако в большинстве субъектов из этой группы повышение цен на строящееся жилье с июля замедлилось на фоне снижения спроса;

✅В 39 регионах (включая 3 из топ-10 субъектов и еще 9, где строится свыше 1 млн кв. м) рост цен с начала года был слабее, чем в среднем по стране. Почти во всех субъектах этой группы цены с начала года росли медленнее инфляции (8,1%). Замедления роста цен с июля не наблюдалось в Приморском и Забайкальском краях (где действует «Дальневосточная и арктическая ипотека» под 2%), а также в Республике Коми, Саратовской и Архангельской областях (где есть крупные промышленные предприятия);

✅В 4 регионах цены на первичном рынке росли слабо как в I полугодии, так и в июле-ноябре, в результате чего с начала года они изменились в пределах 2%.

🏗 Какие риски для строительной отрасли несёт снижение продаж?

После окончания массовой льготной ипотеки продажи новостроек снизились на 20% к I полугодию. Что будет со строительной отраслью, если спрос останется таким надолго или же снизится еще? Давайте разбираться.

Рассмотрим два «стресс-сценария» продаж:

1. сохраняется текущий темп продаж (~2 млн. кв. м). По нашим оценкам, в этом сценарии проекты с вводом в 2025-2027 гг. к моменту завершения стройки будут распроданы не менее чем на 70%. Это оптимальный уровень, который позволит застройщикам покрыть все затраты на проект и далее – продавать с прибылью.

2. продажи снижаются еще на 25% до ~1,5 млн кв. м в месяц, распроданность 70% на этапе ввода достигается для проектов 2025-2026 гг.

Таким образом, в обоих сценариях строительная отрасль демонстрирует устойчивость. При этом ни один из сценариев мы не считаем базовым. Ожидаем, что с 2026 г. по мере снижения ключевой ставки рост продаж возобновится.

Но, конечно, ситуация может отличаться по отдельным застройщикам и регионам. При сохранении текущих объёмов продаж распроданность новостроек с вводом в 2025 г. будет ниже 70% в четверти регионов и у 10% из топ-20 девелоперов. В случае дальнейшего снижения продаж уже треть регионов и 15% из топ-20 будут испытывать проблемы к концу 2025 года.

В зоне риска окажутся, в первую очередь, те застройщики, которые накопили большой объём непроектного долга. Но проблемы таких девелоперов в основном лежат не в плоскости продаж строящихся объектов, а в финансовой политике компании в целом.

🪙 Под конец года многие эксперты обратили внимание на удорожание аренды. А некоторые прогнозируют новый виток роста арендной платы из-за запретительных ставок по рыночной ипотеке. Насколько на самом деле вероятен такой сценарий? Давайте разбираться.

Действительно, арендные ставки за последний год выросли практически повсеместно. В Москве арендная плата в ноябре была на 16% выше, чем в том же месяце прошлого года, в Санкт-Петербурге – на 19%, в других городах-миллионниках – на 7%, в остальных городах – на 12%. Причина – рыночную ипотеку по ставкам 25-30% позволить себе могут немногие. Поэтому все больше граждан выбирают аренду вместо покупки.

Однако высокие ставки ограничивают не только потенциальных покупателей, но и продавцов готового жилья. Не дожидаясь продажи, на волне роста арендных ставок собственники квартир начали выводить их на рынок аренды. Так, количество активных объявлений о сдаче квартир растёт третий месяц подряд – на начало декабря оно достигло максимального за последние 1,5 года значения в 77 тыс. лотов.

Таким образом, сработала «невидимая рука рынка»: рост спроса привел к повышению цен, после чего увеличилось и предложение. В результате в последние несколько месяцев арендные ставки отошли от пиковых уровней, хотя и остаются высокими. По нашей оценке, эти тенденции сохранятся и в начале 2025 года.

Резюмируем: нового взлета арендных ставок мы не ждём, но и на сколько-нибудь значимое снижение рассчитывать тоже не стоит, пока процентные ставки остаются запретительными.

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%, что стало неожиданным решением для большинства аналитиков. Как это повлияет на ипотечный рынок, спрос на жилье в 2025 году и перспективы ипотечных схем от застройщиков, обсудили в прямой трансляции с Екатериной Власовой, заместителем руководителя аналитического центра института жилищного развития «Дом РФ».

🎙️ Ведущий трансляции: главный редактор «РБК-Недвижимости» Сергей Велесевич.

Содержание встречи:

01:01 — Влияние решения ЦБ о сохранении ключевой ставки на рынок ипотеки.
02:21 — Про ужесточение денежно-кредитных условий.
03:50 — Ситуация на ипотечном рынке: запретительные ставки и влияние решений ЦБ.
05:07 — Реакция рынка на высокие ставки ипотеки.
06:25 — Падение рыночной ипотеки и причины её сокращения.
08:25 — Роль застройщиков в поддержке продаж через схемы и рассрочки.
09:58 — Борьба ЦБ с ипотечными схемами и введение ипотечного стандарта.
11:19 — Новое регулирование: макропруденциальные надбавки и их влияние на рынок.
12:53 — Как заемщики сталкиваются с резким ростом долговой нагрузки.
13:39 — Треть ипотеки под риском нового регулирования.
14:25 — Прогноз по ставкам ипотеки: что может измениться.

🐚Читать РБК Недвижимость в Telegram