Администраторам онлайн-собраний собственников квартир упростят жизнь

Напомню, как сейчас происходит процесс голосования бумажными бюллетенями на общих собраниях собственников, проводимых онлайн.

Собственник передает бумажный бланк администратору онлайн-собрания, а администратор обязан в течение 1 часа внести в систему (ГИС ЖКХ или другую) решения собственника по всем вопросам и отсканировать сам бланк решения (ч.10 ст.47.1 ЖК РФ).

👉Если администратору приносят 2-3 бланка одновременно, то это терпимо – в течение часа их внести реально.

🤷‍♂️ Но если принесли одновременно 20-25 бюллетеней, то администратор физически не в состоянии в одиночку их вовремя внести в систему.
👮‍♂️Формально это нарушение, за которое можно формально получить в теории даже штраф.

👍Новый законопроект усовершенствует этот порядок: администратору будет теперь выделено 24 часа на то, чтобы внести все бумажные бюллетени в систему.
Очень полезное изменение будет в Жилищном кодексе❗️
#осс

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Лифтовикам не понравилась идея Минстроя России о создании единого Центра компетенций лифтовой отрасли

Движуха в лифтовой отрасли продолжается.
Недавно в Минстрое прошло большое совещание, посвященное дорожной карте по созданию единого Центра компетенций для повышения эффективности процессов на всех этапах жизненного цикла лифтового оборудования.

🤷‍♂️Это совещание могло бы стать очередным «проходным» мероприятием, но судя по комментариям участников – не всё так радужно.

👉Приведу несколько выдержек с сайта Национального лифтового союза👈

«…в основе новой концептуальной разработки лежит тенденциозное представление о стагнации и упадке в лифтовом комплексе России, расцвете некомпетентности и непрофессионализма на всех его уровнях, что снижает качество продукции, работ и услуг на рынке…»

«…профессиональное лифтовое сообщество не стоит на пути создания Центра компетенций при Минстрое России. … Но для начала … желательно четче сформулировать цели, задачи, функции и полномочия нового центра, чтобы они не конфликтовали с функциями и полномочиями других федеральных органов, и приумножали коллективные усилия по развитию лифтового хозяйства страны, а не шли наперекор им.»

Из этих цитат видно, что лифтовую отрасль лихорадит, а идея Минстроя в существующем виде пришлась лифтовикам явно не по душе.

Ну а с учетом изменений, которые коснулись контроля за работой лифтового оборудования со стороны Ростехнадзора, появляется всё больше вопросов к надежности и безопасности работы лифтов в многоквартирных домах.
Ведь аварии случаются регулярно, а это напрямую касается жизни обычных жителей.

Поможет ли лифтовой отрасли единый Центр компетенций от Минстроя России и что будет происходить с безопасностью лифтов в многоквартирных домах, покажет время.
#лифт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Гаражные кооперативы получили свой собственный закон, регулирующий их деятельность

Как я уже писал, законодатели добрались до регулирования гаражных объединений и кооперативов.

Принят и опубликован федеральный закон от 24.07.2023 №338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
⏱Он вступит в силу с 1 октября 2023 года.

👉 Напомню основные положения.

📌 Гараж —нежилое здание не выше двух этажей исключительно для хранения транспортных средств, с подвалом или без него. Помещения на территории гаражного назначения могут иметь общие стены, крышу, фундамент и коммуникации с другими гаражами в одном ряду.

📌 Закон не касается паркингов госорганов, транспортных компаний и многоквартирных домов, отдельно стоящих гаражей у домов, парковочных мест.

📌 Управлять общим имуществом можно одним из трёх способов: непосредственное управление (если не более 30 гаражных мест), товарищество собственников недвижимости, управляющая организация.

📌 Общая собственность определяется стандартно по аналогии с многоквартирными домами: вспомогательные помещения, технические этажи и подвалы, чердаки, лестницы, лифты, коридоры, крыши, несущие конструкции, ограждения, электрическое и механическое оборудование.

📍Общее имущество находится в общей долевой собственности владельцев машиномест и нежилых помещений. Доля собственника пропорциональна площади принадлежащих машиномест и помещений. Каждый собственник обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и других платежей, связанных с общим имуществом.

📍 Управлять общим имуществом может только одно товарищество собственников недвижимости или одна управляющая организация.

📍Общее имущество разрешено передать во владение или пользование (аренду) третьим лицам по решению, принятому на общем собрании владельцев гаражей не менее чем двумя третями голосов.

👉В общем, практически всё по аналогии с ТСН в МКД.
#транспорт #гараж

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Фонды капремонта начнут сами закупать материалы и оборудование и выдавать их подрядчикам

Перед началом своих каникул депутаты Госдумы приняли закон, давно желанный фондами капремонта.
⚒ Теперь регоператоры капремонта смогут самостоятельно закупать оборудование и материалы и выдавать их подрядным организациям.

В капитальном ремонте многоквартирных домов наступит время «давальческих» схем: подрядчики будут заниматься только монтажом, без закупок оборудования.

🌇Изначально такая схема планировалась для лифтов, но похоже только лифтами новая система не ограничится. Скорее речь пойдет о широком спектре – от радиаторов и труб до кровельных материалов и окон.

🏓А собственников квартир ждет классический пинг-понг!

В случае плохого качества подрядчик займет позицию «это нам регоператор некачественное оборудование выдал», а регоператор будет стандартно упираться «это подрядчик некачественно оборудование смонтировал».
🤷‍♂️А проблемы будут у жителей дома.
#капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

В сильный дождь страдают не только подземные паркинги, но более важные помещения, которые жители никогда не увидят

⛈ В проливные дожди все новостные ленты пестрят улицами, превратившимся в реки, и подземными паркингами, ставшие бассейнами.

❗️Но есть важные помещения, которые никогда жителям не показывают, но которые сильно влияют на безопасность в доме.

👉Это – машинные помещения лифтов.👈
Они находятся на самом верху, у них своя кровля, на которую нерадивые управляющие легко могут вообще не обращать внимания.

🤷‍♂️ В квартиры ведь не течет. Жители об этом не узнают, никогда не увидят, и ни на какой портал не пожалуются. Зачем тратиться на их содержание?

Зальет лифтовое оборудование, кто-то застрянет, да и вообще лифт из-за этого работает с постоянными сбоями – особо не волнует. Всё равно никто не видит причину.

☝️ Посмотрите на два фото: как должно быть и как бывает в реальности.

А в вашем доме лифт норм работает в сильный дождь и после него?
#лифт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

В 7 раз снизился размер штрафа за незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах Москвы

Тихо и незаметно в Кодекс города Москвы об административных правонарушениях в июне внесли изменение, исключив из него статью 9.12.

👉Именно по этой статье накладывался административный штраф за проведение работ по переустройству или перепланировке нежилого помещения в МКД, не являющегося общим имуществом, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (Мосжилинспекции).

💰Размер этого штрафа для юридических лиц был от 300 до 500 тысяч рублей.

Но аналогичная норма действовала и в КоАП РФ, и потому из КоАП Москвы была исключена.

Теперь незаконная перепланировка штрафуется по статье 7.21 КоАП РФ (пункт 2) и размер штрафа для юридических лиц составляет от 40 до 50 тысяч рублей, что в 7 раз меньше бывшего московского.
#перепланировка

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Перечень банков, в которых собственники могут открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт, остался тем же

👉 По итогам 1-го полугодия 2023 года Банк России опубликовал перечень кредитных организаций, в которых разрешено открывать спецсчета для накопления взносов на капремонт МКД, актуальный на 01.07.23г.

❗️Надежность этих банков соответствует критериям, установленным Правительством РФ (ч.2 ст.176 ЖК РФ).

С учетом прошлогоднего добавления ЮниКредитБанк, в федеральном перечне на сегодня их 11, и отдельно 2 банка на территории Республики Крым и города Севастополь⤵️

1. АО ЮниКредит Банк
2. Банк Газпромбанк (АО)
3. ПАО "Совкомбанк"
4. Банк ВТБ (ПАО)
5. АО "АЛЬФА-БАНК"
6. ПАО Сбербанк
7. ПАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК"
8. ПАО Банк "ФК Открытие"
9. ПАО "Промсвязьбанк"
10. АО "Райффайзенбанк"
11. АО "Россельхозбанк"

1.АО "АБ "РОССИЯ"
2. РНКБ Банк (ПАО)

‼️В других кредитных организациях открывать спецсчета для капремонта запрещено.
#капремонт #спецсчет

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Хочу напомнить о ещё одной возможности задать вопрос, пообщаться с активными жителями многоквартирных домов и получить совет из сферы ЖКХ.

Для этого у нас есть чат «ЖКХ и все, все, все»

Там найдете интересные вам темы, получите ответы на интересующие вопросы от опытных собственников и узнаете заранее, чего можно избежать и не набить лишние шишки.

Заходите в чат «ЖКХ и все, все, все»!

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Положения, регламенты и правила в ТСЖ

Недавно в рамках учебного курса «Управление ТСЖ и соседскими сообществами» обсудили вопрос, что в любом ТСЖ для эффективной деятельности должен быть не только обязательный по ЖК РФ устав.
✍️ Дополнительно есть смысл разрабатывать и утверждать общим собранием членов товарищества и другие внутренние документы – положения, регламенты и правила.

📝 Примеры из практики и предложения слушателей были такие:

📌 Положение о правлении ТСЖ
📌 Положение о ревизионной комиссии ТСЖ
📌 Положение о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ
📌 Правила пользования парковкой для автотранспорта
📌 Регламент работы группы по проведению капитального ремонта
📌 Регламент работы диспетчерской службы
📌 Правила проживания в МКД
📌 Инструкция по взаимодействию с собственниками и арендаторами помещений (для упрощения проведения ОСС)

❓Скажите, какие внутренние документы уже есть или, на ваш взгляд, нужны были бы в вашем доме при наличии #ТСЖ?

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Отчеты управляющих организаций хотят сделать понятнее для жителей

🔨 В Госдуме разрабатывают очередной законопроект, который должен облегчить жизнь владельцам квартир: для управляющих компаний разработают и утвердят единую форму отчета перед собственниками.

🧾 Подразумевается, что единая форма будет понятна всем собственникам, и так будет легче разобраться в публикуемых отчетах и контролировать УО/ТСЖ/ЖСК.

🤷‍♂️Неоднозначная инициатива, и вот почему. По законодательству у нас есть обязательный отчет УО/ТСЖ/ЖСК и обязательное общее собрание собственников по рассмотрению отчета.

Но в законодательстве нет такого же обязательного утверждения плана работ! Но отчет без обязательного плана – это заранее закономерная бессмыслица!

И всё же спрошу у читателей: что вас не устраивает в сегодняшних отчетах управляющих компаний? Что бы вы дополнили/изменили?
#отчетность

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Когда заключаются прямые договоры между жителями и ресурсоснабжающими организациями

🚰 В большинстве многоквартирных домов поставщиком коммунальных услуг является управляющая организация (или ТСЖ/ЖСК). Например, воду и отопление как коммунальные услуги поставляет УО.

🪣 Но есть вариант, когда поставщиком комуслуги становится ресурсоснабжающая организация. Тогда между собственниками и ресурсниками заключаются прямые договоры, и, например, поставщиком холодной воды становится Водоканал, минуя УО/ТСЖ/ЖСК.

📝 По ЖК РФ это возможно в двух случаях.

📌 Собственники на своем общем собрании принимают решение о переходе на прямые договоры (п.4.4 ч.2 ст.44).

📌 Управляющая организация задолжала ресурснику, и на основании подтвержденного долга ресурсник заключает прямые договоры с жителями (ст.157.2).

📍Ещё вариант, касающийся обычно электроэнергии – так исторически сложилось.

Когда и кому выгодны #прямыедоговоры и как на них перейти, расскажу в следующих постах.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Госжилнадзор, прокуратура и суд: у управляющей организации нет полномочий проверять протокол общих собраний собственников

Тут коллеги опубликовали интересное судебное дело из Хакассии (дело № А74-808/2023).

📝 Суть дела проста.
Собственники в своем многоквартирном доме провели общее собрание, по итогам подготовили протокол и, согласно приказу Минстроя России №44/пр, направили оригинал этого протокола в управляющую организацию.
Далее управляющая организация обязана была направить полученный протокол в орган Госжилнадзора на хранение.

🤷‍♂️ Но УО этого делать не стала, мотивировав тем, что инициатор передал ей протокол без обязательных приложений, в том числе – без бланков решений собственников (бюллетеней).

❗️Однако орган Госжилнадзора Республики Хакассия, прокуратура и суд (2 инстанции) не согласились с такой позицией управляющей организации:
«...действующее законодательство не предоставляет управляющей организации полномочие проверки протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на предмет его соответствия Требованиям, а также не ставит обязанность управляющей организации по направлению подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в зависимость от результатов такой проверки».

👉Итоговый вывод такой:
📌 полномочия по проверке протоколов общих собраний собственников у управляющей организации отсутствуют;
📌 управляющая организация обязана передать в орган ГЖН полученный ею протокол от инициатора ОСС в том же виде, независимо соответствует ли он Требованиям из приказа Минстроя РФ №44/пр или нет.
#осс

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Условия для перехода многоквартирного дома на прямые договоры между жителями и ресурсниками

Недавно я писал о заключении прямых договоров с ресурсниками.
Теперь дополню, что нужно для их заключения.

1️⃣ Если собственники сами хотят, чтобы в их доме были заключены прямые договоры, например, по холодной воде или на вывоз твердых коммунальных отходов, но им нужно провести общее собрание собственников (п.4.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ).
И набрать на ОСС нужно более 50% голосов собственников от числа принявших участие в голосовании.

2️⃣ Но желание заключить прямые договоры может быть и у ресурсника.
Например, управляющая организация сильно задолжала Водоканалу или Регоператору по обращению с ТКО.
Если такой долг превысит двухмесячное начисление по договору ресурсоснабжения, то ресурсник вправе в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор с нерадивой управляющей организацией или ТСЖ/ЖСК и заключить #прямыедоговоры с собственниками (ч.2 ст.157.2 ЖК РФ).

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Изменились правила заключения договоров управления между ТСЖ и управляющей организацией

Такой вывод можно сделать из решения органа Госжилнадзора ☝️(опубликовано коллегами).
Суть в том, что ТСЖ, как всегда, решением правления выбрали управляющую организацию, с которой заключили договор управления. Такие полномочия указаны в п.4 ст.148 ЖК РФ.

🤷‍♂️Но Госжилнадзор отказал управляющей компании во внесении изменении в реестр лицензий в связи с изменением в законодательстве. С 1 сентября 2022 года согласно новому пункту 4.7 ч.2 ст.44 ЖК РФ выбор управляющей организации стал полномочием общего собрания собственников.
❗️Именно всех собственников, а не только членов ТСЖ.

И теперь в законодательстве новая конструкция:
👉Управляющую организацию в доме (независимо от наличия ТСЖ) выбирает только общее собрание всех собственников
👉Правление #ТСЖ обязано только заключить договор управления с УО, выбранной на #ОСС. Но само правление выбирать УО не имеет права.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡