bitkogan💸ПРОСТО | Инвестиции и Финансы
35.9K subscribers
833 photos
10 videos
501 links
Тут инвестиционные аналитики Bitkogan понятно и просто рассказывают о деньгах. Поможем навести порядок в финансах: расстанемся с кредитами, заставим деньги работать на вас.

Для связи @askbitkogan
Реклама @bitkogan_ads
4827249866
加入频道
Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Это же гарантированный способ разбогатеть!

Ну а что? Сдаешь ипотечную квартиру в аренду, платежи по ипотеке вносишь не ты. В конце квартира твоя, все счастливы, все поженились, happy end.

Конечно, по факту все не так.

Начнем с доходности от аренды. Если купить двушку в Москве на вторичке по более-менее адекватной цене в зависимости от района, получится 12-15 млн руб. Возьмем, что стоит она 12,5 млн. руб. – пример привела в таблице. Если квартиру сдавать непрерывно и не вкладываться в ее поддержание – годовая доходность со стоимости квартиры будет 5,3%.

Но данная доходность НЕ учитывает:
▫️ Ваши расходы на замену мебели/техники
▫️ Расходы на поддержание ремонта
▫️ Расходы на риэлтора
▫️ Простой квартиры

Давайте возьмем реалистичный сценарий для вторички в Москве. Скажем, за год вы что-то ремонтируете/покупаете на 50 тыс. руб., а еще раз в 2 года у вас меняются жильцы и вы месяц ищете новых. В таком случае ваша годовая доходность упадет с предполагаемых 5,3% до 4,7% в год… И это без учета форс-мажоров.

А теперь поговорим про то во сколько нам будет обходиться ипотека.

По данным ЦБ, средняя ставка для ипотеки на вторичку: ~10% (с учетом льготных программ). Если у вас есть льготы, то процент можно снизить даже до 5-6% в зависимости от льгот и взноса. Но если вы берете льготную ипотеку, в договоре может быть указано, что квартиру сдавать нельзя. Это надо учитывать.

Если льгот нет и вы взяли ипотеку на 15 лет под, например, 11% годовых:
1️⃣Вам надо заплатить первый взнос от ~2 млн. руб.
2️⃣Вам надо в месяц платить 142 тыс. руб. При этом чистый доход от аренды будет в районе 48 тыс. руб. в месяц.

То есть будь добр каждый месяц доплачивать из своего кармана почти 100 тыс. руб.!

В табличке привела также примерную статистику и по менее крупным городам. Ситуация не лучше. Да и спрос на аренду в таких городах ниже.

P.S. Если будет интересно самим посчитать для других городов и типов квартир, вот вам калькулятор ипотеки, а цифры можно брать на restate, rosrealt, irn.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
bitkogan💸ПРОСТО | Инвестиции и Финансы
Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Это же гарантированный способ разбогатеть! Ну а что? Сдаешь ипотечную квартиру в аренду, платежи по ипотеке вносишь не ты. В конце квартира твоя, все счастливы, все поженились, happy end. Конечно, по факту все не так.…
Вывод?

Схема не целесообразна, если у вас нет льготной ипотеки под низкий процент и вам реально есть где жить эти 15 лет. И да, это с учетом того, что квартира через 15 лет подорожает и ее можно будет продать.

За последние 10 лет среднегодовой рост цен на квартиры в Москве составил 3,5%. Если предполагать тот же темп, через 15 лет квартира за 12,5 млн руб. будет стоить ~21 млн.

Было у вас 2 млн руб. для первого взноса и готовность платить по 100 тыс. руб. за ипотеку в месяц в течение 15 лет?

Давайте эти 2 млн. вложим в любой инструмент под 7% годовых и будем туда докладывать 100 тыс. руб. в месяц и реинвестировать проценты раз в год?

Через 7 лет у вас будет накоплено уже 13,6 млн. руб. Через 15 лет – 35,7 млн. руб…
Дамы и господа :)

Вы справедливо пишете, что на вашем опыте недвижимость дорожает быстрее.

Но посмотрите на график — последние годы как раз пришлись на резкий рост цен на жилье и сейчас этот рынок вступил в коррекцию.

И нет никаких гарантий, что вы не купите на подъеме цен, а продавать придется на спаде (жизнь штука такая — многое может пойти не по плану).

Поэтому лучше ориентироваться на средние цифры за долгосрочный период.
ТОП самых эффективных техник обучения (и самых неэффективных). Часть I

Подготовила лайфхак для трудящихся: как учиться, если работаешь 9 часов в сутки? Сохраняйте себе и пересылайте близким)

Учиться приходится все время и не только для того, чтобы жить эту жизнь продуктивнее, но и чтобы сменить надоевшую работу, специальность и самореализоваться.

Для тех, кто хочет зарыться в научные труды — ссылка на источник. Сразу скажу, что наука иногда идет в разрез с интуицией будьте готовы))

Какие самые НЕэффективные техники?

⭕️Подчеркивание и выделение

Неплохая техника, чтобы выделить мысль или понять сложный абзац. Но это все та же часть «чтения», которая мало эффективна для запоминания. Вспомните, как часто вы возвращаетесь к подчеркнутому? Ну и главное — не портите книгу!

⭕️Мнемоника и ассоциации

Да, подобные приемы помогают запомнить какую-то часть материала, но не дают основной картины. К тому же в периоды стресса подобная техника очень часто дает сбой.

⭕️Перечитывание

Здесь вы укрепляете свою краткосрочную память. Однако без должного подкрепления в виде решения задач эти знания точно не перескочат в долгосрочный раздел.

⭕️Конспектирование

Исследования показывают, что 40–50% времени обучения занимает составление конспектов. Но не поймите неправильно. Несмотря на то, что они полезны для закрепления материала, именно из-за трудозатрат на их оформление, они малоэффективны.

Конспекты нужны. НО если есть возможность найти и оптимизировать чей-то конспект и сократить время на его производство в разы – лучше сделать так.

Самые эффективные техники: что работает практически всегда?

Решение задач

Это король всех техник и обучения. Наш мозг — великий оптимизатор и усваивает только ту информацию, которую часто приходится использовать, и с легкостью забывает то, к чему мы не возвращаемся.

Когда вы сразу после пройденого материала идете в задачки, то перфоманс на финальном тесте самый высокий — почти 70%, если через неделю — в 2 раза меньше. Без прохождения задач — эффективность обучения снижается на 20% сразу и почти на 2/3 спустя неделю от пиковых значений.

Возращение к пройденому материалу раз в неделю/месяц

Материал должен «отлежаться» какое-то время у вас в голове, прежде чем вы снова о нем вспомните.

Поэтому так важно делать паузу в темах, двигаться дальше и раз в неделю освежать то, что вы прошли, решая при этом 5-10% задач, которые вы решили в первый раз.

💡Отдельно про языки

Здесь обучение нетипичное, потому что важно отрабатывать сразу несколько навыков: письмо, слух, речь. Но и здесь никак без практических задач, на одной грамматике далеко не уедешь.

Схема: Услышал/увидел – Повторил — Использовал — Записал

Практически для каждой сферы деятельности есть такой набор задачек.

Бесплатные:
• Программирование – https://www.freecodecamp.org/learn
• Математика – https://problems.ru

Специальные и платныеhttps://www.uworld.com

Как точно преуспеть и не бросить? Об этом во второй части.

Ставьте 🔥, если ждете продолжение!
#лайфхаки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
3 жестких НЕТ в инвестициях

1️⃣Не продавать свое единственное жилье ради инвестиций

Вы вот смеетесь, а я несколько таких кейсов видела в сети «Пульс». Мол, квартира не приносит мне такой годовой доходности. Продал, оставил денег на пару лет снимать жилье, а там уже на акциях на две квартиры «заработаю».

Посмотрите, что стало с индексом Мосбиржи после осени 2021 г., и никогда так не делайте.

2️⃣Не брать кредит, чтобы вложиться в акции

Акции — инструмент без гарантированной доходности, а кредит придется выплачивать по графику.

Альтернатива кредиту под акции — сделки с плечом, когда вы берете кредит у брокера. Доля таких инструментов в портфеле должна быть ограничена, если, конечно, вы не супер-агрессивный инвестор, готовый потерять все.

3️⃣Не брать «на всю котлету»

Т.е. не вкладывать все деньги в какой-либо один актив. Диверсификация — распределение денег по разным активам (тип и валюта актива, страна эмитента и т.д.) — помогает сберечь нервы и деньги, когда рынок сотрясает от передряг.

Все три пункта из серии "Спасибо, кэп". Но, как ни странно, во что только люди не влезают в погоне за «легкой» прибылью.
#инвестиции
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ТОП самых эффективных техник обучения. Часть II

В первой части мы поговорили про самые эффективные техники обучения. Но это полдела. Как теперь их эффективно использовать?

Сразу говорю, что потребуется некоторое время и адаптация))

1️⃣Слушаем себя

Определяем, чего нам нужно по-настоящему. Если это слава/Майбах/…, то скорее всего это хотелки, а не истинные потребности. Главный маркер — интерес. Он всегда показывает истинные намерения. Так будет проще учиться, да и мотивацию не потеряете, когда начнутся трудности (а они начнутся!).

2️⃣Готовим себя к «долине отчаяния» (см. картинку)

Это психологическое искажение, которое испытывает каждый. Когда у нас низкая квалификация в вопросе, мы склонны кратно переоценивать свои силы, но это до первой серьезной задачи, которую мы даже не понимаем. Это нормально! Случается у всех, главное перетерпеть и не опускать руки.

Отпустите завышенные ожидания и не оценивайте себя критично.

Учеба — непрерывный процесс: нет цели, есть только путь)

3️⃣Делаем расписание

Работа в 40 часов в неделю отнимает почти все силы. Наша задача грамотно использовать время: work smart, not hard. Выделите главные островки времени, которые вы отведете на учебу. Даже если это будет час в день, к концу года у вас накопится уже приличное количество опыта и знаний.

4️⃣Делаем акцент на задачках

Аксиома: 20 минут почитали/послушали лекцию — 40 минут решаем/разбираем задачи.

Почему это работает? Сравните это с простейшей настольной игрой: вы открываете правила и читаете— вам все понятно и легко. Но это до первого броска кубиков…

Не прошло и 1 минуты, а вы уже не помните, что нужно делать дальше. Лезем обратно в правило — ага, вот оно как! — используем в игре. И так доводим до автоматизма, пока не будем способны объяснить эти правила своим друзьям)

5️⃣Утилизируем время в дороге

Для тех, кто вынужден кататься по городу важно использовать это время продуктивно. Не стоит равняться на скроллеров ленты и «лопателей шаров». Читаем, решаем задачки, погружаем себя в «контекст».
#лайфхаки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏘РБК на основе данных "Авито.Недвижимость" пишет о снижении арендных ставок квартир в крупных городах. В Питере с начала года на 10,7% подешевела аренда.

Те, кто брали квартиру в ипотеку под сдачу в начале года в Питере или Екатеринбурге, пока что чувствуют снижение доходности (а то и уход в минуса) своего проекта.

Вывод: рынок недвижимости в РФ очень неоднородный

И наибольшую доходность могут приносить внезапные локации. Например, топ по доходности, как недавно выяснилось, это город Губаха в Пермском крае.

А говорят еще, что фондовый рынок это казино 😁
#недвижка
Почему рубль падает?

И главное – как долго это продолжится? Объясняем на пальцах в рубрике #ликбез.
⛽️Купила акции Лукойл, которые сегодня упали из-за дивидендной отсечки (читайте здесь, что это).

Цены на нефть сейчас низкие — в основном из-за Китая, кстати. Когда китайская экономика зашевелится активнее, мировые цены на нефть подрастут. А с ними могут и акции Лукойл.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Важная новость для тех, кто хочет зарабатывать пассивный доход на акциях: https://yangx.top/bitkogan_hotline/9379

С 31 июля новое правило:

Если вы хотите попасть в реестр акционеров для получения дивидендов, акцию можно будет купить хотя бы за 1 рабочий день до официальной даты закрытия реестра. А не за 2 дня, как было раньше.
#объясняем_новости
Только недавно писала про главные «Нет» в инвестициях… а тут как раз)

За: за 5 лет можно превратить одну квартиру в две

Против: если что-то пойдет не так, вы бомж 🌚
Путь переговоров: от «да» к «нет» и обратно. Часть 1.

Сколько времени нужно, чтобы овладеть эффективной системой ведения переговоров? Для каждой отдельной техники, по утверждениям ее авторов - от 8 до 800 часов. Популярных техник около десятка.

Вам будет легче, если вы поймете как развивались переговорные школы.

До 1970-х гг. в США было принято обеспечивать правопорядок с помощью грубой силы. Однако волна терроризма, в результате которой погибло много заложников заставила ФБР пересмотреть свои методы.

В итоге, в 1983 г. возникла первая в своем роде, Гарвардская школа переговоров, от которой отталкивается большинство специалистов. Основатели проекта, Роджер Фишер и Уильям Юри создали рациональную систему, которую стали применять:
✔️в договорах о мире,
✔️соглашениях о слиянии компаний,
✔️торговых сделках,
✔️личных конфликтах.

📕 Методика изложена в книге Getting to YES (Путь к ДА, входит в ТОП-5 Forbes).

Она базируется на том, что оппоненты
— стремятся к взаимовыгодному (win-win) решению,
— готовы к компромиссам.
Помогает структурировать диалог и убрать манипуляции.

Базовое понятие школы – принципиальные переговоры. Они «жестки» по отношению к вопросам, но «деликатны» к людям.

Вот лайфхаки, которые вы можете сразу применять, независимо от сферы вашей деятельности:

▪️Ваше предложение должно «сохранять лицо» оппонента,
▪️Активно слушайте и подтверждайте услышанное,
▪️Ищите общие интересы (все люди хотят признания, благополучия...),
▪️Говорите о будущем вместо прошлого,
▪️Предложите много вариантов решения, где у каждого варианта будет альтернатива (не давайте оценки вариантам в процессе их генерации).
▪️Предлагайте альтернативы обсуждаемому соглашению, пока не найдете соответствующую вашим интересам.
▪️Ищите то, что не имеет ценности для вас, однако представляет интерес для другой стороны, и наоборот.
▪️Повышайте объективность (ссылайтесь на рыночная стоимость, профстандарты, деловые обычаи). Критерии оппонента используйте как рычаги.

👉 В целом же данный подход можно назвать рациональным. Противник здесь – это партнер, с которым вы решаете проблему.

Ставьте 🔥, если ждете продолжение!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Хочу в 60 лет иметь 150 тыс. рублей пассивного дохода в месяц.

Вот такую цель я решила себе задать. Буду идти к ней с нуля и делиться с вами успехами.

Сколько денег нужно откладывать?

Мне до 60 лет осталось 25 лет. Если я каждый месяц с сегодняшнего дня буду откладывать по 25 тыс. руб. в месяц и вкладывать на депозит/в ценные бумаги со средней доходностью 8% годовых, то к 60 годам я накоплю ~23 млн руб. При доходности 8% годовых такая сумма будет мне давать 1,8 млн руб. в год или 153 тыс. руб. в месяц.

А с учетом инфляции?...

Если предположить, что средняя годовая инфляция в ближайшие 25 лет будет такая же, как за последние 10 лет, то мои 153 тыс. руб. обесценятся в 5 раз к моим 60 годам. То есть будут эквивалентны ежемесячному доходу в 30 тыс. руб. сейчас. Не густо…

Поэтому передо мной сейчас стоит 2 цели:

1️⃣ Поднять ориентировочную доходность с 8% годовых до 11% годовых.

ОФЗ на 7-10 лет дают более 10,5% годовых. А хорошие корпоративные облигации дадут вам дополнительно 1-3 процентных пункта доходности. А вообще, короткие корпораты из нашего сервиса по подписке дают мне 12-14% годовых.

2️⃣ Поднять сумму, которую я откладываю. Вот какой у меня план:

⚪️❗️ Больше зарабатывать. Тут справлюсь не только я со своим рвением продвигаться по карьере, но и инфляция 😁

⚪️ Делать все, чтобы получить дополнительные свободные деньги и отложить их себе на «пенсию». От продажи старых вещей до дополнительного заработка на акциях.

Например, недавно мне пришел вычет за ИИС – часть денег я отправила на свою «счастливую старость» дополнительно. Заработала неожиданно много на акциях? Тоже несу кусок в копилку на «пенсию». И так постоянно. Главное – дисциплина.

И что будет, если получится?

Предположим, получится у меня откладывать в среднем по 40 тыс. руб. в месяц и размещать их под 11% годовых. Тогда я накоплю уже 58 млн. руб. к 65 годам!

А если потом с этой суммы получится получать свои пенсионные с доходностью в 11% годовых, а не 8%? Тогда я буду с этих денег иметь 532 тыс. руб. в месяц. Не так уж плохо 😉

Как я формирую портфель, смотрите по тегу #пенсия
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
В комментах спрашивают — накой тебе 150 тыс. на пенсии? о вечном пора уже думать

Для меня это комфортная сумма, чтобы хватало вкусно поесть и обновлять одежду. И на медицину с лекарствами, — вот тут сильно расходы вырастут. И еще мне будет спокойно иметь за душой некоторую сумму денег, которой я смогу помочь своим родным. Мало ли что)

Если будут оставаться деньги — буду путешествовать, как это делают знаменитые европейские пенсионеры.

Кстати, я же в Швейцарии сейчас. Все кафе днем заняты пенсионерами. Сидят такие, красиво одетые, кофе пьют и общаются. Почему нам так нельзя? :)
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM