📝 Из жизни Председателя - Расчеты с ресурсниками
В ЖСК/ТСЖ/ТСН самый важный вопрос это деньги. Особенно состояние расчетов с ресурсонабжающими организациями.
Как-то раз я нарвался на иск от ПАО МОЭК из-за расчетов и начислений по горячей воде и отоплению.
Суть спора: «Мы получили ваши деньги, но раскидали их по-своему, поэтому где-то у вас есть долг, а где-то долга нет». Спор возник из-за несогласованности действий отдела по работе с дебиторской задолженностью и юридической службой.
Спор закончился мировым соглашением: МОЭК признал оплаты и отказался от неустойки. На решение этой проблемы ушло около 1,5 года. А я получил бесценный урок.
Чтобы ситуация не повторилась, я слежу за каждой оплатой, чтобы МОЭК принял ее на верный месяц. По итогу года пишу письмо для выверки выставленных счетов и оплат.
Жду, когда финансовая служба ПАО МОЭК научится делать управленческую сверку (не путайте ее с бухгалтерской сверкой!): выставленные счета сопоставляются с произведенными оплатами. Когда-то они уже делали такой документ, но потом перестали. Добавить прозрачности может регулярная подгрузка данных в ГИС ЖКХ.
Следите за своими деньгами и расчетами в доме!
Кирилл Чиркин #жкх #какуправлять #моэк
В ЖСК/ТСЖ/ТСН самый важный вопрос это деньги. Особенно состояние расчетов с ресурсонабжающими организациями.
Как-то раз я нарвался на иск от ПАО МОЭК из-за расчетов и начислений по горячей воде и отоплению.
Суть спора: «Мы получили ваши деньги, но раскидали их по-своему, поэтому где-то у вас есть долг, а где-то долга нет». Спор возник из-за несогласованности действий отдела по работе с дебиторской задолженностью и юридической службой.
Спор закончился мировым соглашением: МОЭК признал оплаты и отказался от неустойки. На решение этой проблемы ушло около 1,5 года. А я получил бесценный урок.
Чтобы ситуация не повторилась, я слежу за каждой оплатой, чтобы МОЭК принял ее на верный месяц. По итогу года пишу письмо для выверки выставленных счетов и оплат.
Жду, когда финансовая служба ПАО МОЭК научится делать управленческую сверку (не путайте ее с бухгалтерской сверкой!): выставленные счета сопоставляются с произведенными оплатами. Когда-то они уже делали такой документ, но потом перестали. Добавить прозрачности может регулярная подгрузка данных в ГИС ЖКХ.
Следите за своими деньгами и расчетами в доме!
Кирилл Чиркин #жкх #какуправлять #моэк
📝 Из жизни Председателя - Работа с должниками за ЖКУ и капремонт
Должники… эти люди есть в любом доме. Абсолютно в любом. Из моего опыта: обычно таких 10%.
Должники бывают разных категорийклассов:
1️⃣ Раздолбай / Безответственный - не платит, потому что забыл или «я вытащил платежку и куда-то ее подевал». В эту категорию еще попадают те, кто не живёт по месту нахождения собственности.
2️⃣ Борец с системой - не платит, чтобы не кормить Газпром, ФНС, Председателя. Идейный борец непонятно за что. На самом деле субъект хочет к себе внимания. Обязательно скажет, что Председатель ворует.
3️⃣ Человек, попавший в трудные жизненные обстоятельства - не платит из-за потери дохода, либо серьёзного уменьшения дохода. При выполнении ряда условий может перейти в категориюкласс 2️⃣.
Должники за ЖКУ и капремонт - это собственники, которые доставляют головную боль:
🔹лично мне - из-за неоплаты растёт риск кассового разрыва, подготовка к судам.
🔹судье - вместо рассмотрения реально важного спора, судья изучает дело об очередной неоплате.
🔹своим соседям - за новой плиткой, лифтами, пожалуйста обращайтесь в квартиры из «списка», всё новенькое у них.
🔹экономике
А в вашем доме много должников за ЖКУ и капитальный ремонт? Как бы вы боролись с должниками?
Кирилл Чиркин #жкх #какуправлять
Должники… эти люди есть в любом доме. Абсолютно в любом. Из моего опыта: обычно таких 10%.
Должники бывают разных категорий
1️⃣ Раздолбай / Безответственный - не платит, потому что забыл или «я вытащил платежку и куда-то ее подевал». В эту категорию еще попадают те, кто не живёт по месту нахождения собственности.
2️⃣ Борец с системой - не платит, чтобы не кормить Газпром, ФНС, Председателя. Идейный борец непонятно за что. На самом деле субъект хочет к себе внимания. Обязательно скажет, что Председатель ворует.
3️⃣ Человек, попавший в трудные жизненные обстоятельства - не платит из-за потери дохода, либо серьёзного уменьшения дохода. При выполнении ряда условий может перейти в категорию
Должники за ЖКУ и капремонт - это собственники, которые доставляют головную боль:
🔹лично мне - из-за неоплаты растёт риск кассового разрыва, подготовка к судам.
🔹судье - вместо рассмотрения реально важного спора, судья изучает дело об очередной неоплате.
🔹своим соседям - за новой плиткой, лифтами, пожалуйста обращайтесь в квартиры из «списка», всё новенькое у них.
🔹экономике
А в вашем доме много должников за ЖКУ и капитальный ремонт? Как бы вы боролись с должниками?
Кирилл Чиркин #жкх #какуправлять
📝 Из жизни Председателя - Контейнер для ламп
Как-то раз инспектор МЖИ и помощник прокурора прицепились к тому, что я храню отработанные лампы в картонной коробке. Ну что ж…
И я решил себя немного "побаловать" и "обезопасить": приобрёл прочный металлический контейнер для перегоревших ламп. Ярко рыжий, заметный, толстый металл почти 2 мм. Удобный для переноски.
Он предназначен, в первую очередь, для ртутных ламп, но и для других тоже сгодится.
С таким не стыдно сдать лампы в утилизацию / или переработку!
❓А вам было бы интересно узнать больше про оборудование, инструменты и обязательное оснащение вашего дома?
Кирилл Чиркин #жкх #оборудование #какуправлять #раздельныйсбор
Как-то раз инспектор МЖИ и помощник прокурора прицепились к тому, что я храню отработанные лампы в картонной коробке. Ну что ж…
И я решил себя немного "побаловать" и "обезопасить": приобрёл прочный металлический контейнер для перегоревших ламп. Ярко рыжий, заметный, толстый металл почти 2 мм. Удобный для переноски.
Он предназначен, в первую очередь, для ртутных ламп, но и для других тоже сгодится.
С таким не стыдно сдать лампы в утилизацию / или переработку!
❓А вам было бы интересно узнать больше про оборудование, инструменты и обязательное оснащение вашего дома?
Кирилл Чиркин #жкх #оборудование #какуправлять #раздельныйсбор
📝 Из жизни Председателя - как организовать сбор лампочек и батареек
В комментариях спросили: "Как у вас устроен сбор лампочек и батареек?"
Ответ: Два контейнера. Оба металлические, с замками. Тяжёлые, чтобы никто не стащил. Ящик с батарейками прикручен к стенке. Контейнеры были установлены в 2020 году.
Раз в год мы забираем накопленное и либо сразу отвозим на переработку, либо копим дальше.
Был опыт с использованием 5 литровых бутылок: выглядит колхозно. И некий жилец постоянно выкидывал эту бутыль, словно она ему чем-то не угодила.
Кирилл Чиркин #жкх #оборудование #какуправлять #раздельныйсбор
В комментариях спросили: "Как у вас устроен сбор лампочек и батареек?"
Ответ: Два контейнера. Оба металлические, с замками. Тяжёлые, чтобы никто не стащил. Ящик с батарейками прикручен к стенке. Контейнеры были установлены в 2020 году.
Раз в год мы забираем накопленное и либо сразу отвозим на переработку, либо копим дальше.
Был опыт с использованием 5 литровых бутылок: выглядит колхозно. И некий жилец постоянно выкидывал эту бутыль, словно она ему чем-то не угодила.
Кирилл Чиркин #жкх #оборудование #какуправлять #раздельныйсбор
📝 Из жизни председателя - Ремонты собственников помещений
Периодической головной болью председателя ЖСК / ТСЖ являются ремонты собственников в своих квартирах. Любой ремонт - это постоянный мусор, ругань, срач в подъезде, загаженный лифт.
За почти 6 лет работы я встречал разные категории собственников:
1️⃣ Порядочный собственник - слышит меня, понимает что такое общее имущество, что нельзя делать, а что можно. Он контролирует рабочих, следит за ремонтом. Человек ответственно подходит к вопросу.
2️⃣ Человек, переложивший ответственность - собственник, который доверился бригадиру / прорабу. Ожидает, что бригадир сделает все качественно и «решит вопрос». Редко уделяет внимание своей собственности, тяжко, но идёт на диалог. Сам не хочет вникать в ремонт. Ему кто-то постоянно должен.
3️⃣ «А вы вообще кто? В любом доме Жилищник. У меня дизайн!» - излюбленная категория. Люди не знающие о ЖСК и ТСЖ. Тяжёлый "пациент", нередко бывают конфликты. Мозги вправляются исключительно в жёсткой форме, например, после моего запрета менять проектные батареи / отказа в перекрытии стояков. Или им радостно сообщает ОДС Москвы «Мы этот дом не отслуживаем!». Ремонтная бригада такого же уровня, конфликтная.
Основная проблема: граждане не понимают что такое общее имущество. Они убеждены, если купили квартиру, то могут делать в ней всё что хотят. Отсутствие базовых знаний о многоквартирных домах. А прораб знает лучше всех "я в отрасли 25 лет работаю, никогда с таким как в вашем доме не сталкивался, вы придираетесь и много себе позволяете".
Иногда ощущаю себяцербером преподавателем - обламываю хитрых бригадиров несу новые знания собственникам.
❓А как вы организуете ремонт своей квартиры / дома / дачи?
Кирилл Чиркин #жкх #какуправлять
Периодической головной болью председателя ЖСК / ТСЖ являются ремонты собственников в своих квартирах. Любой ремонт - это постоянный мусор, ругань, срач в подъезде, загаженный лифт.
За почти 6 лет работы я встречал разные категории собственников:
1️⃣ Порядочный собственник - слышит меня, понимает что такое общее имущество, что нельзя делать, а что можно. Он контролирует рабочих, следит за ремонтом. Человек ответственно подходит к вопросу.
2️⃣ Человек, переложивший ответственность - собственник, который доверился бригадиру / прорабу. Ожидает, что бригадир сделает все качественно и «решит вопрос». Редко уделяет внимание своей собственности, тяжко, но идёт на диалог. Сам не хочет вникать в ремонт. Ему кто-то постоянно должен.
3️⃣ «А вы вообще кто? В любом доме Жилищник. У меня дизайн!» - излюбленная категория. Люди не знающие о ЖСК и ТСЖ. Тяжёлый "пациент", нередко бывают конфликты. Мозги вправляются исключительно в жёсткой форме, например, после моего запрета менять проектные батареи / отказа в перекрытии стояков. Или им радостно сообщает ОДС Москвы «Мы этот дом не отслуживаем!». Ремонтная бригада такого же уровня, конфликтная.
Основная проблема: граждане не понимают что такое общее имущество. Они убеждены, если купили квартиру, то могут делать в ней всё что хотят. Отсутствие базовых знаний о многоквартирных домах. А прораб знает лучше всех "я в отрасли 25 лет работаю, никогда с таким как в вашем доме не сталкивался, вы придираетесь и много себе позволяете".
Иногда ощущаю себя
❓А как вы организуете ремонт своей квартиры / дома / дачи?
Кирилл Чиркин #жкх #какуправлять
📝 Из жизни Председателя - Может я плохой председатель?
Такие мысли приходят после общения с недовольным собственником. Поделюсь опытом, как с этим справиться.
На меня прет поток претензий:
- почему нас нет приложения для оплаты ЖКУ?
- у нас в доме неуютно, когда вы это измените?
- в соседних домах меняют лифты, а наш дом чем хуже?
- наведите порядок, следите за ремонтами квартир, вы должны управлять!
- когда станет красиво, вы не справляетесь со своей работой?
В моменте, в разговоре хочется послать, а нельзя. Приходится слушать и объяснять. Объяснения недовольный жилец слышать не хочет, воспринимает их за отговорки.
После разговора, задумываюсь: "Может быть он прав, и я не справляюсь?".
Чтобы не съехать с катушек и не погрузиться в уныние, я проверяю претензии на соответствие фактам:
1⃣ Лифты не меняют, так как срок капремонта ещё не подошёл, а не потому что я слепой или жадина.
2⃣ В некоторых вопросах я объективно не вывожу, вся бумажная работа на мне, нет очереди желающих помочь, у меня ещё основная работа есть.
3⃣ Управлять я должен общим имуществом, а не быть нянькой чьих-то рабочих.
➡️ Это не означает, что "я плохой председатель".
Подсобрался и работаю дальше.
Кирилл Чиркин #какуправлять
Такие мысли приходят после общения с недовольным собственником. Поделюсь опытом, как с этим справиться.
На меня прет поток претензий:
- почему нас нет приложения для оплаты ЖКУ?
- у нас в доме неуютно, когда вы это измените?
- в соседних домах меняют лифты, а наш дом чем хуже?
- наведите порядок, следите за ремонтами квартир, вы должны управлять!
- когда станет красиво, вы не справляетесь со своей работой?
В моменте, в разговоре хочется послать, а нельзя. Приходится слушать и объяснять. Объяснения недовольный жилец слышать не хочет, воспринимает их за отговорки.
После разговора, задумываюсь: "Может быть он прав, и я не справляюсь?".
Чтобы не съехать с катушек и не погрузиться в уныние, я проверяю претензии на соответствие фактам:
1⃣ Лифты не меняют, так как срок капремонта ещё не подошёл, а не потому что я слепой или жадина.
2⃣ В некоторых вопросах я объективно не вывожу, вся бумажная работа на мне, нет очереди желающих помочь, у меня ещё основная работа есть.
3⃣ Управлять я должен общим имуществом, а не быть нянькой чьих-то рабочих.
➡️ Это не означает, что "я плохой председатель".
Подсобрался и работаю дальше.
Кирилл Чиркин #какуправлять
🤯 Лето 2017 - начало работы в ЖСК
Как и обещал, постепенно расскажу, что я сделал с 2017 года, как меня избрали.
📥 На входе:
- дом под управлением ЖСК, площадь 5432 кв.,
- бюджет ограничен
- Жилищник как подрядчик
- свежий председатель, работник аудиторской фирмы
- отсутствие у меня опыта в ЖКХ
📤 На выходе:
- сделал текущий ремонт помещений общего пользования (подъезд, лифтовые и квартирные холлы, пожарная лестница)
- заменил окна в помещении на цокольном этаже
- сдал в аренду общее имущество провайдерам ООО “Лантек” и АО “Искрателеком” (а сейчас этой возможности нас хотят лишить)
- сделал оплату квитанций за ЖКУ по QR-коду
- исключил комиссию банка из квитанций за ЖКУ
- поставил ”Домовладелец” для расчета квартплаты
- помог 23 жильцам оформить право собственности на их помещения в ЕГРН / Росреестре
P.S. Извиняюсь за задержку, поглотил процесс подготовки к ОЗП.
🔔 Кирилл Чиркин #жкх #жск #какуправлять
Как и обещал, постепенно расскажу, что я сделал с 2017 года, как меня избрали.
📥 На входе:
- дом под управлением ЖСК, площадь 5432 кв.,
- бюджет ограничен
- Жилищник как подрядчик
- свежий председатель, работник аудиторской фирмы
- отсутствие у меня опыта в ЖКХ
📤 На выходе:
- сделал текущий ремонт помещений общего пользования (подъезд, лифтовые и квартирные холлы, пожарная лестница)
- заменил окна в помещении на цокольном этаже
- сдал в аренду общее имущество провайдерам ООО “Лантек” и АО “Искрателеком” (а сейчас этой возможности нас хотят лишить)
- сделал оплату квитанций за ЖКУ по QR-коду
- исключил комиссию банка из квитанций за ЖКУ
- поставил ”Домовладелец” для расчета квартплаты
- помог 23 жильцам оформить право собственности на их помещения в ЕГРН / Росреестре
P.S. Извиняюсь за задержку, поглотил процесс подготовки к ОЗП.
🔔 Кирилл Чиркин #жкх #жск #какуправлять
🏠 2018 год - продолжаю постигать основы ЖКХ
Продолжаю короткий рассказ о результатах своей работы в ЖСК: сегодня про 2018 год.
📥 На входе:
- появился небольшой опыт в управлении
- есть понимание размеров "экономии" и куда ее можно направить
- Жилищник как подрядчик
📤 На выходе:
- заменил дверь в мусорокамеру
- перешел на ЭДО с АО “Мосводоканал”
- заменил на общих лоджиях асбестоцементные плиты на профнастил
- поменял окно в подвальном помещении
- заменил входные двери в подвал
- переоборудовал 20% светильников в квартирных холлах на светодиодные с датчикам движения
- заключил бартер с МГТС: они размещают оборудование GPON, а ЖСК получает несколько линий интернета для своих нужд
В сравнении с 2017, в 2018 у меня стало меньше свободного времени:
🔹в первом полугодии я заканчивал учебу в МГУ
🔹а во втором - вышел на работу в офис 5/2
🔸параллельно работал муниципальным депутатом
👉 Я понял, какие вещи бесполезно требовать от Жилищника, и лучше не тратить на уговоры своё время
Кирилл Чиркин #жкх #жск #какуправлять
Продолжаю короткий рассказ о результатах своей работы в ЖСК: сегодня про 2018 год.
📥 На входе:
- появился небольшой опыт в управлении
- есть понимание размеров "экономии" и куда ее можно направить
- Жилищник как подрядчик
📤 На выходе:
- заменил дверь в мусорокамеру
- перешел на ЭДО с АО “Мосводоканал”
- заменил на общих лоджиях асбестоцементные плиты на профнастил
- поменял окно в подвальном помещении
- заменил входные двери в подвал
- переоборудовал 20% светильников в квартирных холлах на светодиодные с датчикам движения
- заключил бартер с МГТС: они размещают оборудование GPON, а ЖСК получает несколько линий интернета для своих нужд
В сравнении с 2017, в 2018 у меня стало меньше свободного времени:
🔹в первом полугодии я заканчивал учебу в МГУ
🔹а во втором - вышел на работу в офис 5/2
🔸параллельно работал муниципальным депутатом
👉 Я понял, какие вещи бесполезно требовать от Жилищника, и лучше не тратить на уговоры своё время
Кирилл Чиркин #жкх #жск #какуправлять
⚡️2019 год - переломный год, решил уйти от Жилищника
📖 Продолжаю свой краткий рассказ о приключениях в ЖСК: поговорим о 2019 годе.
📥 На входе:
- суд с МОЭКом из-за ошибки бухгалтера при оформлении платежей
- новый замдиректора Жилищника решает выгребать всю ставку на СиРЖП по новой смете
- коллеги из других районов стали поговаривать, что нужно валить от Жилищника
- есть понимание большинства уязвимых мест в доме
📤 На выходе:
- заменил дверь на кровлю
- заменил освещение на пожарной лестнице
- установил планы эвакуации на каждом этаже
- восстановил систему ДУиППА
- сделал навес над входом в подвал
- заключил прямой договор с Мосэнергосбытом (взамен ненужного посредничества ГБУ “Жилищник района Ломоносовский”)
- заменил ОДПУ электроэнергии, заменены трансформаторы тока
- покрасили унылые серые стены на общих лоджиях
- заключил прямой договор с АО “Мослифт”
- расторг договор с ГБУ “Жилищник района Ломоносовский” на эксплуатацию МКД
😬 Последний пункт был самым тяжёлым для меня в тот год, а почему - расскажу позже
👉 Здесь можно прочесть про 2017 и 2018 года.
Кирилл Чиркин #жкх #жск #какуправлять
📖 Продолжаю свой краткий рассказ о приключениях в ЖСК: поговорим о 2019 годе.
📥 На входе:
- суд с МОЭКом из-за ошибки бухгалтера при оформлении платежей
- новый замдиректора Жилищника решает выгребать всю ставку на СиРЖП по новой смете
- коллеги из других районов стали поговаривать, что нужно валить от Жилищника
- есть понимание большинства уязвимых мест в доме
📤 На выходе:
- заменил дверь на кровлю
- заменил освещение на пожарной лестнице
- установил планы эвакуации на каждом этаже
- восстановил систему ДУиППА
- сделал навес над входом в подвал
- заключил прямой договор с Мосэнергосбытом (взамен ненужного посредничества ГБУ “Жилищник района Ломоносовский”)
- заменил ОДПУ электроэнергии, заменены трансформаторы тока
- покрасили унылые серые стены на общих лоджиях
- заключил прямой договор с АО “Мослифт”
- расторг договор с ГБУ “Жилищник района Ломоносовский” на эксплуатацию МКД
😬 Последний пункт был самым тяжёлым для меня в тот год, а почему - расскажу позже
👉 Здесь можно прочесть про 2017 и 2018 года.
Кирилл Чиркин #жкх #жск #какуправлять