Офисный квартал 22@ в Барселоне “не взлетел” - 42% офисов в нём стоят пустыми, а в ближайшие годы, из-за продолжающейся стройки, это число может вырасти до 53%, утверждает исследователи “Наблюдательной группы кварталов Побленоу”. По мнению группы, модель, которая легла в основу задуманного в 2000-ых квартала, “провалилась”, а единственной целью инициаторов проекта была спекуляция и получение “диких” приростов капитала, которые достигались путём “демонтажа и спекуляции в нашем квартале”. Сейчас построено порядка трети изначально задуманных площадей делового квартала.

Эксперты, с которыми поговорили репортёры одной из городских газет, считают, что хотя сначала офисные здания строили, чтобы их сдавать, сейчас вкладывать деньги даже в пустые офисы - выгодней, чем держать их в банке. Второй причиной называют рост удалённой работы, которая резко снизила спрос на офисные помещения. Наконец, указывается, что оценки востребованности, сделанные в 2000-ых и позднее, были “чрезмерно оптимистичными”. Надо полагать, некоторую роль сыграла и массовая перерегистрация компаний за пределами Каталонии в результате сепаратистского кризиса 2017 года.

Отчёт группы будет обсуждаться на пленуме горсовета - неолеваки и “Республиканские левые”, поддержанные однако и буржуазными Junts и соцпартией, приняли в комиссии мэрии по жилью решение изучить, какая часть офисов уже устарела, и не сможет быть использована по назначению. Предлагается изучить вопрос о переводе части офисных площадей в жилой фонд для расширения в городе парка доступного жилья. #недвижимость #бизнесклимат

Новый мэр Барселоны Кольбони неумолим - самозахватчики из бывшего здания школы искусств Массана в Равале близ Рамблы будут выселены, несмотря на их заявления о социальной роли неформального приюта для нелегальных мигрантов, который устроили в этом сквоте. Здание принадлежит самой мэрии - и поэтому участие собственников не нужно, мэрия сама выступает в этом качестве. Впрочем, горсовет не принимал никаких мер к тому, чтобы вернуть себе свою собственность последние пять лет. Но со сменой мэра на менее сочувствовавшего самозахватчикам, позиция городского совета изменилась, и теперь выселение 40 обитателей La Tancada de Migrants может случиться в любой момент.

Защищая своё решение, мэрия говорит, что сквот решено выселить из-за проблем “санитарии”, “внутренних конфликтов” и “безопасности”. При этом адвокаты, защищающие сквоттеров говорят о наличии у них юридических аргументов, которые, как они надеются, позволят остановить процесс выселения. #самозахват #недвижимость

Инфоповод на пустом месте - но громкий. Израильский инвестфонд выселяет из принадлежащей ему квартиры в Равале человека по имени Мохамед, которому он поднял квартплату, а тот не смог платить. Точнее, Мохаммед платил, пока мог, но после пандемии, он остался без работы, и в то же самое время, ему подняли квартплату ещё. У Мохаммеда есть заключение социальных служб о том, что его семья находится в уязвимом положении, однако добиться в своих переговорах с хозяевами ничего не смог. При этом владельцы отказались, чтобы аренду жилья Мохаммеда, как уязвимого лица, покрывала бы мэрия, в обмен на то, чтобы его не выселяли. Дело, видимо, в том, что от покомнатной аренды или туристической сдачи можно получить гораздо большую рентабельность. Одна соседка, живущая в этом доме, жаловалась, что многие квартиры там сдаются туристам без лицензии.

Но, из-за внешнеполитической конъюнктуры, то, что в обычной ситуации было бы “спором хозяйствующих субъектов”, привлекло внимание прессы и левых активистов, которые раскопали, что фонд-владелец связан с рынком “услуг безопасности” (намекая видимо, на связь с какими-то ЧВК) и из спора о неплатежах раздули чуть ли не политический конфликт, приплетя туда геноцид палестинцев. В конце демонстрации в поддержку Мохаммеда и его семьи стало известно, что его выселение пока приостановлено. #конфликты #недвижимость #внешняяполитика #израиль #бизнесклимат

В августе в Каталонии выдали на 27% меньше ипотечных кредитов, чем в августе прошлого года. По выданным кредитам, средняя ставка составила 3,24%, средний срок - 24 года, средняя сумма - 138 000 евро. Число выданных ипотек сокращается, получается, уже семь месяцев подряд. Таким образом, стоимость ипотек возрасла на 66% за год. Большинство заёмщиков предпочитают теперь займы с фиксированной ставкой, не привязанной к растущему EURIBOR, - 58% договоров заключено на таких условиях. В среднем по Испании число ипотечных договоров в августе тоже уменьшилось по сравнению с тем же месяцем прошлого года - но меньше, на 22,7%. Неясно, приведёт ли падение спроса ипотечников на жильё к остановке роста цен - на него влияет также инфляция и недостаток предложения, во всяком случае, в Барселоне и других крупных городах. Каковы причины сокращения выдачи займов, не сообщается - надо, надо полагать, играют роль и бОльшая строгость банков, и меньшая уверенность потребителей в будущем.


#недвижимость #индексы

Запрет или сильное ограничение туристической аренды квартир готовится в Каталонии, сообщают газеты. Это может случиться в перспективе ближайших пяти лет. Сообщается, что готовят законопроект, по которому владельцы квартир, желающие продолжать вести эту деятельность, должны будут получить некую лицензию в пятилетний срок - а региональная администрация будет заинтересована давать их поменьше, так как хочет, чтобы побольше туристических апартаментов вернулись бы на рынок долгосрочной аренды - и таким образом помочь решить проблему нехватки предложения арендного жилья для жителей региона.

Неясно, пойдёт ли речь о "перелицензировании" даже тех, кто сейчас такую лицензию имеет, или о том, что тех, кто работал в серой зоне, либо закроют, либо заставят получить её, либо о том и другом сразу. Однако организации владельцев и операторов турквартир в панике и говорят газетам, буквально: "Нас всех позакрывают в ближайшие пять лет" и жалуются, что с ними не посоветовались при подготовке новой нормы. Противники меры говорят, что под туристическую аренду, по их сведениям, используется 2,56% жилого парка в Каталонии, и даже если перевести их все на рынок долгосрочной аренды, особого эффекта на ситуацию это не окажет. Декрет региональных властей может быть принят в ближайшие недели. #бизнесклимат #туризм #недвижимость

Первые признаки снижения цен недвижимости показывают рынки Мадрида и Барселоны. По прогнозам Bankinter, до конца этого года, она подорожает на 1,2%, а в следующем - подешевеет на 2%. В этом году средняя цена сделок в Барселоне составила 4318 евро за м2, что на 0,8% ниже прошлогогоднего показателя. В Мадриде рост всё ещё продолжается и составляет 4,3% к прошлогоднему, при этом средняя по всем совершённым сделкам цена м2 ниже барселонской. Во всяком случае, рост замедляется - прошлый, 2022 год закрылся ростом цен на недвижимость на 6,3% в Барселоне и на 7,1% в Мадриде. Руководитель департамента стратегии Singular Bank сказал La Vanguardia, что ожидает падения цен офисных помещений на 20%, а жилых - на 7% на рынках обеих столиц Испании.

Гораздо сильнее спад заметен на рынке офисной недвижимости. Число сделок в Барселоне снизилось на 72% и на 34% в Мадриде. Продавцы не хотят снижать цены, а покупатели выжидают. #недвижимость

За попытку сдать "пентхаус" площадью 12 м2 против агентства недвижимости начали муниципальную проверку. За домик на крыше, чья площадь меньше иных отельных номеров, но имеет "диван-кровать", холодильник, кухню" и прочие удобства на ул. Травессера де лес Кортс просили 650 евро в месяц. Потенциальным барселонским Карлсоном, по мысли агентства мог стать какой-нибудь студент, не желающий делить жильё с товарищами, снимая квартиру вскладчину. После претензий властей, объявление убрали. #недвижимость

Перестали размещать объявления о сдаче квартир на интернет-порталах многие владельцы жилья в Барселоне: число объявлений на порталах уменьшилось на 59% за пять лет. При этом количество договоров аренды не так сильно сократилось - аренда продолжается, однако о ней меньше пишут на крупных онлайн-порталах. Из этого директор Палаты собственников жилья Барселоны делает вывод, что многие квартиросдатчики вернулись к традиционной практике сдачи квартир через знакомых - во-первых, потому что они не хотят платить комиссии агентствам (недавние изменения в законах возложили на них эту обязаность, освободив арендаторов), а во-вторых, что они, дескать, желают быть уверенными в том, что арендатор не перестанет платить. Особенно это касается недорогих квартир, которые, думают в Палате, в интернет стали попадать гораздо меньше - об этом, как думают в организации, свидетельствует факт, что лишь 12% объявлений в Барселоне предлагают квартиры дешевле 1200 евро в месяц. #недвижимость

GAP закрывает свой магазин в туристическом - "туристичнее" некуда - центре Барселоны на Портал де л'Анжел. Его место займет магазин итальянских кроссовок AWLabs. Непонятно, что вызвало решение, потому что локации, лучше чем эта в Барселоне нет. Туристические потоки более-менее пришли в норму, однако компания тем не менее уходит из центра города. То ли GAP и так есть везде, и туристы его больше не покупают, то ли ставка на онлайн-торговлю. То ли маржа от торговли обычной (не люкс) одеждой в центре города уже не окупает локацию. Если это тенденция - мы пока этого не знаем - то она любопытна. #недвижимость

Продолжая тему недвижимости - в Барселоне распространяются натуральные "коммуналки", в которых комнаты сдаются и до 1500 евро в месяц. Покомнатная сдача улучшает рентабельность инвестиции, уменьшает риски неплатежей и позволяет обойти законы, которыми пытаются сдерживать цены аренды - ведь на сдачу комнат закона (ещё) не придумали. В иных из респектабельных барселонских коммуналок, адресованных студентам, аспирантам, цифровым кочевникам бывает и до 18 комнат, на которые, правда, приходится не "одна уборная", а целых 8. В некоторых из комнат ванная комната собственная. Под такие проекты покупают старинные "господские" квартиры площадью до 400 м2, и делают в них ремонт с перепланировкой. #недвижимость

Закрытое последние несколько лет здание бывшего кинотеатра Capitol по адресу Рамбла, 138 купил крупный мадридский девелопер - фирма Torcalena, совладелец соседних с ним зданий отеля Continental, здания, где находится магазин Springfield, и многих других "лакомых кусочков" испанской недвижимости, среди которых бывшая штаб-квартира "Телефоники" в Сарагосе. В 2021 году объект у его владельцев купил другой профессиональный инвестор в недвижимость, каталонская компания KKH Property при поддержке нескольких family office. Тогда она собиралась эксплуатировать здание под магазин крупной марки или ресторан, но, видимо, предложение мадридцев оказалось лучше, и здание снова перепродали. Здание было известно среди коренных жителей как Can Pistoles - "У пистолетов" - потому что кинотеатр в прежние времена показывал вестерны и гангстерские боевики. Что собирается делать новый владелец, пока не сообщается, как и сумма сделки. Известно, что когда владельцы кинотеатра хотели продлить контракт на аренду, у них запросили за аренду здания порядка 70 000 евро в месяц - вероятно, сейчас цена будет ещё выше. Вряд ли кто-то из вас, читающих это, часто бывает на захваченной туристами Рамбле, поэтому новость может представлять интерес для профессиональных инвесторов в недвижимость. #недвижимость