Фактическое предложение жилья в 2022 году было ~на 15% ниже, чем по данным Росстата. Это не фабрикация статистики, а методика. Но из-за этого мы систематически недооцениваем влияние дефицита готового жилья на рост цен.

Когда речь заходит об официальных данных о российской экономике есть три школы мысли:
1. Росстат врет
2. Росстат все говорит правильно
3. Какая разница, что говорит Росстат

Мы считаем: Росстат делает так, как умеет. Но когда идёт «структурная трансформация экономики» (продолжаем использовать этот термин исключительно иронично), возникает огромное пространство для ошибок и злоупотреблений «менеджментом». Это согласуется с законом Гудхарта: если вы используете какую-то метрику, как цель (KPI), она перестает отражать реальность, так как становится объектом манипуляций.

Как считает Росстат?

1. Ведомство считает ввод жилья на основании формы С-1 (0612008), которые сдают все: застройщики, реестры и т.д. На основании этих форм определяется сумма площадей всех частей жилых помещений, включая балконы/веранды/террасы, подсобные помещения в домах, построенных населением (ИЖС), столовые/буфеты в домах-интернатах. Эти метры учитываются с помощью понижающих коэффициентов.
2. Дома, построенные населением, собираются по формам 1-ИЖС и ИЖС
3. В итоге показатель «Ввод жилья в многоквартирных жилых домах» становится расчетным: считается как разница между всей суммой и домами, построенными населением. Все помещения, где можно жить, но которые не являются квартирой в прямом смысле этого слово, оседают здесь.
Подробнее можно почитать здесь.

Оценить, сколько реально вводится домов, построенных населением, не представляется возможным - это статистическая черная дыра.

Но есть место, где публикуется информация о многоквартирных домах* (МКД) - ЕИСЖС. Здесь мы можем узнать о характеристиках всех строящихся многоквартирных домов, квартиры в которых можно продавать. Поэтому строительство по реновации попадет в данные Росстата, но не попадет в ЕИСЖС.
*в ЕИСЖС есть данные и о коммерческих помещениях, смешанных проектах и тп, но так как мы собираем каждый объект отдельно, то можем это учесть, в отличие от top-down методики Росстата.

По ЕИСЖС в 2021 году вводы жилья в МКД составили 37.3 млн кв. м (43.5 у Росстата), а в 2022 - 37.0 млн кв. м (45.5 у Росстата).

Следовательно, согласно статистике Росстата в 2022 году вводы выросли на 4.6%, а в реальности с поправкой на реновацию и возможные ошибки практически не изменились (выросли не более чем на 1%).

Что это значит для рынка?

1) в 2023 году Минстрой ожидает очередного рекорда вводов - свыше 100 млн кв. м. Согласны, что рекорды будут. Даже готовы подтвердить, что МКД покажет существенный рост. Сейчас мы оцениваем примерно в 45 млн кв. м жилых метров, доступных к продаже, но ожидаем переносы сроков на следующий год.

2) 2023 и 2024 год станут периодами относительного избытка предложения. Однако уже сейчас видим, что темпы строительства замедляются (см. график. Заложили максимальное возможное торможение стройготовности, т.к. трудно оценить завышение себестоимости в планах в период роста стоимости стройматериалов), поэтому уже со второй половины 2024 мы снова можем вернуться к дефициту предложения, что будет толкать цены вверх. Исправить ситуацию может рост запусков некрупных проектов во второй половине текущего года, что пока не представляется возможным.

3) сегодня любые попытки объяснять происходящее с помощью аггрегированных макропоказателей - это искать ключи под фонарем, а не где потерял/а.

#жилье

@unexpectedvalue

Падение ВВП России: почему экономисты видят в этом позитивную тенденцию?

Специально для телеграм-канала «Небрехня» разбираемся в этом вопросе.

По итогам первого квартала 2023 года, ВВП России снизился на 1,9%, что оказалось лучше ожиданий. По мнению экспертов, такое незначительное падение может сигнализировать о структурных изменениях и переориентации экономики на более устойчивый рост.

Заместитель директора Института «Центр развития» НИУ ВШЭ Валерий Миронов подчеркивает, что несмотря на снижение ВВП в первом квартале, ожидается оживление и рост во втором квартале. По его словам, значительный рост в первом квартале показал, например, строительный сектор (+ 8,8%), что свидетельствует о росте инвестиций и обновлении технической базы.

Наличие ресурсов для развития, включая внешние заимствования и ликвидные средства Фонда национального благосостояния, поддерживают перспективы роста экономики. Немаловажным фактором является и снижение инфляции, что открывает возможности для увеличения доходов населения и стимулирования потребительского спроса.

Эксперты отмечают, что статистически рост ВВП будет зафиксирован уже во втором квартале этого года. Банк России ожидает плюс 4,2% в годовом выражении. Но с учетом более позитивной динамики первого квартала, вполне вероятно, рост окажется более существенным. В целом по году он может превысить ранее сделанные прогнозы. ЦБ считает, что ВВП страны увеличится в интервале 0,5–2,0%, Минэкономразвития дает 1,2%.

@dlyaponimaniya

🫠 Товарищи @dlyaponimaniya, какую долю экономического роста профинансируют "внешние заимствования"? Что происходит с внешним долгом?

#комплексныйанализсистемныйподход

@c0ldness

🇹🇷🇷🇺 Трекер итогов выборов президента Турции v.1.1

• Через пару часов избирком Турции снимет ограничение на публикацию результатов и мы увидим первые результаты подсчета

• Контуры окончательных итогов будут долго проявляться, так как регионы Турции голосуют по-разному, а подсчет начинается там, где у Эрдогана нерепрезентативно высокая поддержка

• Чтобы ускорить сходимость этих оценок на этот раз мы добавляем к нашем трекеру дооценку на региональных данных - она опирается на предварительные оценки долей кандидатов и экстраполует их на недосчитанное население региона

🔮 Тут нет никакого волшебства, но наши оценки должны быть стабильнее и опережать сырые цифры, которые будут распространяться сегодня в иных источниках

🐍 Наше главное (ленивое) допущение в этом трекере в том, что изменения (что уж там - падение) в явке против первого тура будут равными и по регионам, и по кандидатам. Ясно, что это опасное допущение - второй тур для кандидатов - это не про "завоевать сердца и умы", а про "уговорить дойти до урны второй раз"

@c0ldness

❗️ Выборы президента Турции завершились

@interfaxonline

🇹🇷 Консенсус оценивает шанс Эрдогана в 85%, Кылычдароглу в 15%

@c0ldness

🇹🇷 Трекер итогов подсчета

Обработано 42.80

Эрдоган: 57.10 - оценка 57.08

Кылычдароглу: 42.90 - оценка 42.92

@c0ldness

🗝️ Принцип Парето и отток нерезидентов в $36 млрд. - как это посчитано?

Часто аналитики могут выжать из обрывочных официальных данных неплохие оценки общей картины

Разберем свежий пример, когда аналитик Осадчий дает оценку общего объема продаж актвов нерезами на основе 2-х цифр Банка России, которые казалось бы почти ничего не раскрывают

Итак дано:

Согласно данным ЦБ, всего с марта 2022 года по март 2023 года было совершено 200 сделок по продаже активов уходящими из России компаниями, при этом лишь 20% из них продали активы стоимостью выше 100 миллионов долларов. Как указывается в материалах регулятора, правкомиссия намерена в будущем ограничивать ежемесячный объем выхода нерезидентов с российского рынка.

Оценка аналитика:

"В предположении выполнения правила Парето 80/20 по отношению к размеру активов можно оценить размер выведенного иностранными инвесторами из России капитала за период с марта 2022 года по март 2023 года на уровне 36 миллиардов долларов", — отметил Осадчий.

Каким образом аналитик приходит к $36 млрд.? Вспомним, что такое распределение Парето

@c0ldness

🕯️ Все, что нам нужно знать о распределении Парето на сейчас - это 2 вещи:

1) у распределения 2 параметра - xm - это аналог "центра массы" для нормального распределения, и \alpha - это аналог разброса

2) правило "80-20" выполняется лишь для одного значения \alpha = 1.16 - так что нам его искать не нужно

То, что нам не нужно искать один из параметров - это прекрасно, так как у нас информации хватит, лишь, чтобы найти один

• Пойдем его искать? Истина уже близко

@c0ldness

🕯️ Находим распределение объемов сделок

• Итак, все что нам нужно, чтобы найти распределение объемов сделок, это решить уравнение:

CDF(D(xm,1.16), 0.1) = 0.8

тут CDF - накопленная функция вероятности, D - наше распределение, xm - искомый параметр, 1.16 - наше предположение про \alpha, 0.1 - 0.1 млрд. руб., и 0.8 - это значит, что 80% сделок меньше 0.1 млрд. руб.

• Ручками лень - поэтому вот как это решается в Wolfram:

sol = Solve[{CDF[ParetoDistribution[xm, 1.16], 0.1] == 0.8 , xm > 0}, xm]
(*{{xm -> 0.0249712}}*)

• Прекрасно - теперь нам известно распределение объема сделки - можем свериться с Осадчим

@c0ldness

🕯️ $36 млрд. оттока капитала

Что бы посчитать оценку общего оттока капитала, нам нужно взять количество сделок (их 200) и умножить на матожидание, которое мы нашли на предыдущем шаге:

200 * E(X ~ D(0.2497,1.16)) = 36

Expectation[200*xx, xx ~ ParetoDistribution[xm /. First[sol], 1.16]]
(*36.2082*)

🎂 Получили оценку Осадчего - если вы дошли до сюда, то теперь можете делать оценки как аналитик с многолетним опытом

@c0ldness

🌞 Никакой объем формул не делает оценку точной, если ее предположения не верны

• То, что мы сделали выше - это разобрались с тем, как получена оценка аналитика, которая может показаться не вполне очевидной с первого взгляда

🤔 Делает ли 300 грамм математики, на которой она держится, оценку более точной?

Нет. Нет никаких серьезных оснований думать, что правило "80-20" работает для сделок с продажей нерезами активов

• По нашим оценкам, продажи активов нерезидентами в 2022 году сотавили порядка $15-20 млрд. долл., по альтернативным оценкам агентаства AK&M, продажи составили чуть больше $16 млрд. долл.

• Оценка в $36 млрд. оттока капитала предполагает, что за прошедшие полгода объем продажи активов превысил продажи за 10 мес. прошлого года.

• Это маловероятно: 1) Минфин в этом году ввел более строгие нормативы дисконта при продаже активов, =>, при прижнем потоке сделак потенциальная выручка сейчас ниже, 2) курс рубля заметно ослаб, =>, валютные объемы сделок так же ниже прошлогоднего потока

@c0ldness

Покинувшие Россию иностранные инвесторы за год вывели около 36 миллиардов долларов.

При этом ЦБ отметил, что в национальных масштабах влияние продажи активов ограничено:

◼️ значительная часть сделок предполагает сохранение необходимых лицензий на производство и патентов, прав на товарные знаки;

◼️ многие иностранные компании, выходя из российского бизнеса, оставляют себе возможность вернуться.

Подписаться на ПРАЙМ