Сделки есть, но денег нет – так можно охарактеризовать текущий этап на рынке новостроек города. Рассрочка продолжает замещать ипотеку, которая стала недоступной для большинства покупателей. Чем закончится этот компромисс для продавцов и покупателей увидим лишь в 2025-26 гг.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в ноябре 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано более 2 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в ноябре (которые уже прошли регистрацию) – около 1,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 2 тыс. сделок.

Показатель в 2 тысячи ДДУ в месяц фиксируется второй месяц подряд. Это близко к среднемесячным уровням предыдущих лет. Но проблема в том, что предложение на рынке продолжает расти. Девелоперы открывают продажи на новых проектах, обостряя и без того непростую ситуацию. Рост ассортимента не свидетельствует об излишнем оптимизме застройщиков, а лишь в очередной раз иллюстрирует традиционную инерцию строительного сектора. Процесс активного пополнения рынка новыми проектами, запущенными в работу в условиях высокого рынка, еще не завершен.

Текущий показатель числа нереализованных квартир на первичном рынке приблизился к 57 тысячам квартир. Значительный объем предложения – квартиры на начальных стадиях строительства. Пока у продавцов нет проблем с распроданностью к моменту ввода в эксплуатацию. Но есть сложности с наполнением эскроу счетов (от этого зависят ставки по проектному финансированию) на старте. Структура продаж стремительно смещается в сторону рассрочек. Если в октябре доля сделок с ипотекой была около 63%, то предварительные цифры по ноябрю дают оценку лишь на уровне 55%. Это минимальный показатель за последние годы.

Ценой фон рынке новостроек в последние месяцы сильно не меняется. Средняя цена сделок фиксируется около уровня в 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Часть продавцов на рынке продолжает поднимать цены регулярно, по мере плановой реализации и достижения определенного строительного этапа, другие - вынуждены использовать скидки и дисконты для поддержания продаж.

@reburg_ekb

В дополнение к данным по рынку новостроек в ноябре 2024 - иллюстрация по доля ипотечных сделок.

Сопоставимый показатель по доле ипотеки в 50-55% фиксировался в 2017-19 гг. В следующие годы он постоянно повышался.

@reburg_ekb

Развернутое мнение по ситуации на рынке жилья Екатеринбурга для Коммерсанта - https://www.kommersant.ru/doc/7363434

К концу года подготовили обзорный материал по рынку жилой и коммерческой недвижимости в Екатеринбурге - https://dzen.ru/a/Z1qU3mtTiUKzpv_-

Павел Боровиков задается вопросом, почему объем ввода жилья в Екатеринбурге растет, а численность населения нет. Видимо потому, что "жить стали лучше, веселее". Обеспеченность жильем выросла до 29,1 кв. м на жителя, а 10 лет назад была около 23,6 кв. м. Доля старого фонда снижается. Число домов современной постройки растет. Это меняет и предпочтения жителей, и структуру вторичного рынка жилья.

@reburg_ekb

В дополнение к данным о росте ввода жилья в городе - данные по структуре жилфонда.
Екатеринбург - город, где фиксируются хорошие темпы обновления жилого фонда. Это достигается, как за счет строительства новых районов, так и обновления старых территорий.

@reburg_ekb

По данным аналитической платформы bnMAP.pro общий объем реализации строящихся квартир в Екатеринбурге в последние месяцы стабилизировался на уровне около 2 тысяч сделок. Это неплохой показатель, соответствует среднемесячному объему продаж в 2021 году, выше уровней 2022 года. Вроде бы все неплохо. Но не все так просто:

◾️Объем предложения (число непроданных квартир) в начале 2021 года был на уровне 21 тысячи квартир, а сейчас - 57 тысяч.
◾️Доля сделок с ипотекой в начале 2021 года составляла 60-70%. По предварительным данным ноября этот показатель упал до 55%. Сделки есть, а деньги на эскроу счета не поступают.

Для оценки продаж на рынке надо смотреть не только на число сделок, но и темпы реализации относительно остатков. Средний показатель 2021-1 половины 2024 года – 6%, после отмены «льготной ипотеки» этот показатель упал до 3,3%. Все это усложняет задачи продавцов, которые работают на рынке Екатеринбурга. Но с другой стороны, быстрый возврат продаж с минимальных уровней в 1 тысячу ДДУ в июле 2024 к 2 тысячам в последние два месяца свидетельствует о силе рынка Екатеринбурга и устойчивом спросе на новостройки в городе.

@reburg_ekb

Текущий рыночный спад - повод для перезагрузки рынка, выравнивания диспропорций, которые были сформированы в период повышенного спроса. Но есть рыночные показатели, которые хотелось бы сохранить на длительную перспективу.

Большая ценность рынка жилья Екатеринбурга – территориальное распределение новостроек. Практически во всех районах города есть стройки, есть выбор нового жилья. При этом городе есть новые крупные районы. В одном Академе сегодня строится более 1 млн. кв. м жилья. Значительные показатели и резервы в Солнечном и Новокольцовском. В будущем заметные объемы будут выведены в Горнощитском. Наличие таких проектов очень важно для того чтобы поддерживать достаточный объем предложения, особенно в периоды повышенного спроса. Здесь девелоперы могут быстро наращивать предложение. А большой выбор и конкуренция - гарантия сохранения доступных цен.

На наш взгляд текущие пропорции, когда примерно 1/3 строится в новых районах, а 2/3 в рамках развития уже сложившихся территорий очень разумны и эти пропорции надо сохранять.

@reburg_ekb

Большой, содержательный разговор о текущем рынке, переменах и ожиданиях на следующий год
https://www.e1.ru/text/realty/2024/12/26/74912330/