Главная тема последних недель — обнаглевшие застройщики, повысившие цены на жилье из-за роста спроса на фоне программы льготной ипотеки по ставке 6,5%. Понятно, что на крупных рынках первичного жилья, как Москва или Петербург, застройщики искусственно сокращают предложения, пытаясь не выводить новые проекты. Но есть такие регионы, где априори невозможно начать новые стройки из-за нехватки готовых под застройку площадок или отсутствие у девелоперов информации о таких свободных участках. Росреестр вчера заявил, что планирует заключать с регионами соглашения о размещении на Публичной кадастровой карте (ПКК) информации о незадействованных, пригодных для жилищного строительства участках земли с целью привлечения инвесторов. Делается это в рамках достижения целевого показателя национального проекта «Жилье и городская среда», в соответствии с которым к 2024 году предусмотрено вовлечь в жилищное строительство земельные участки общей площадью 50,3 тыс. га.
Ведомством выявлено уже более 5,5 тысяч земельных участков и территорий общей площадью более 100 тысяч га, которые, по оценкам службы, могут быть дополнительно использованы под постройку 500 млн кв. м жилья. Так, например, в Поволожском федеральном округе, зафиксировано 759 земельных участков и территорий, из них под строительство многоквартирных домов пригодны 335 участков, под индивидуальное жилищное строительство – 424 участка, общая площадь которых составляет 21 тыс. га.

В Подмосковье вводится обязательный режим самоизоляции для людей старше 65 лет. Начинает действовать с понедельника.

Чтобы понять, как застройщики жилья снижают объем предложения на фоне высокого спроса из-за льготной ипотеки в 6,5%, обратимся к цифрам. В целом по стране число обнародованных проектных деклараций (это первый шаг к началу продаж) в июне 2020 года сократилось на 12% по сравнению с маем, в июле тоже на 12% по сравнению с июнем, в августе на 11% по сравнению с июлем, а в сентябре на 10% меньше, чем в августе, следует из данных единой информационной системы «Наш.Дом.РФ». Но если смотреть в разрезе регионов, то ситуация, естественно, окажется неоднородной. В Подмосковье, например, снижение в указанных месяцах составило 20%, 16%, 15% и 15% соответственно. В некотором роде для области, где застройка шла безумными темпами, а застройщики создавали в нормальных локациях ужасные человейники, возможно, снижение объемов нового предложения позволит матушке-природе отдохнуть немного от жадности застройщиков. Самое большое снижение предложение зафиксировано в Коми – с июня по сентябрь по 56-60% ежемесячно, Похожая картина в Новгородской области. В Мордовии – отрицательная динамика по 56-60% ежемесячно, в Оренбургской области – по 39-44%.
А теперь посмотрим на данные по крупнейшим локальным рынкам первичного жилья. В Москве за четыре месяца снижение числа новых проектов оказалось небольшим – по 3-5%, что может свидетельствовать о двух вещах: первое – высокая конкуренция среди девелоперов, второе – цены достигли своего предела, что повышать уже некуда. В Петербурге сокращение новых проектов оказалось заметным – по 16-18%, в Ленобласти – от 14% до 23%. А вот в Краснодарском крае, где качество застройки и уровень архитектурной мысли все еще находится на уровне начала 2000-х годов, падение за четыре месяца варьируется от 6% до 10%.

Мы просили вас, уважаемые читатели, высказать свое мнение о том, надо ли продлевать льготную ипотеку после 1 июля 2021 года, как обещает вице-премьер Марат Хуснуллин, или согласится на метод лечения главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, предложившей застройщикам вылечить немного подстреленную ногу во время локдауна и отбросить костыли. К нам на почту [email protected] приходят письма по этой теме. Одно из мнение мы публикуем.
▪️▫️▪️
Управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.
Сейчас на рынке новостроек популярен коктейль из "экономических факторов+пандемия+льготная ипотека". Распробовав действие этого коктейля, все захотели еще. Ведь от него продажи стали сногсшибательные. А что делать застройщику в такой момент: конечно, цену запускать в небо. И это было бы круто, если бы было продумано на пять шагов вперед.
Чего же удалось добиться уже сейчас в конце октября?
Выбить из так всем полюбившегося коктейля один из основных ингредиентов - льготную ипотеку! Пожалуй, это даже основной ингредиент.
Потому что остальные два влияют на страх людей потерять деньги. Ну а сколько одномоментно может держать страх? Судя трендам 2014-2015 годов, ориентировочно четыре-пять месяцев. Потом по всем законам психологии наступает отрезвление и страх отпускает, уступая место другим сиюминутным проблемам.
Так почему же я пишу о том, что основной ингредиент "выбили" из коктейля?
Отвечу на примере конкретного ЖК на северо-востоке Москвы с прекрасным названием:
1️⃣ За время эйфоричных продаж стоимость лота приблизилась к небу - увеличилась на 22%
2️⃣ До эйфории здравомыслящий покупатель мог приобрести квартиру с ежемесячным платежом 61 176 рублей, сейчас пока еще одурманенный коктейлем покупатель может купить эту же квартиру с ежемесячным платежом 72 094 рубля.
Прям каждой клеточкой чувствуется всепомогающая ипотека. Это про однушки.
3️⃣ Дальше больше. А что же с двушками? А с двушками совсем ничего, они просто к черту вылетели за рамки максимальной суммы займа. Нет, ну конечно возможно покупатель срочно захочет исправить ситуацию и занести первоначальный взнос процентов 40, например. Но вряд ли.
4️⃣ Что же потом делать с огромным оставшимся объемом сравнительно больших квартир, которые из-за радостного повышения цен стали еще более недоступными? «Потом» - это уже скоро, между прочим. Тогда покупатели осознают во сколько им уже обходится "льготная" ипотека. Ну не знаю даже... Можно выпускать релизы - мы крутые, потому что у нас вот такой вот аж рост цены за четыре месяца. Поможет ли это остаткам? Нет.
Хочу закончить цитатой из "Пролетая над гнездом кукушки": «Кто тут себя называет самым сумасшедшим? Кто у вас главный псих? Я тут первый день, поэтому сразу хочу понравиться нужному человеку».

Готовность западного участка Большой кольцевой линии (БКЛ) метро составляет 60%, сообщил в субботу вице-мэр Москвы Андрей Бочкарев.

Кипр отменил программу предоставления гражданства в обмен на инвестиции.

Генпрокуратура рассчитывает отсудить у сына бывшего главы ФГУП «Дальспецстрой» Юрия Хризмана, отбывающего срок за махинации при строительстве космодрома Восточный, торгцентр «Подсолнух» в Хабаровске. Интересная деталь: спорный объект строился на кредит Сбербанка, который еще не погашен, а также на средства, выделенные сетью «Спортмастер» в счет будущих арендных платежей. Очень заурядную схему использовала семья.
Сегодня Троицкий райсуд Москвы приступит к рассмотрению иска Генпрокуратуры, требующего передать в госсобственность торгцентр «Подсолнухи» которая рассчитывает отсудить у сына Юрия Хризмана – Михаила, осужденный также из-за махинаций со средствами ФГУП, а также взыскать с обоих и их делового партнера – учредителя ООО «Магнум» Григория Дю 345 млн руб. По версии Генпрокуратуры, семья незаконно обогатилась, реализуя муниципальный контракт в Хабаровске. В ведомстве описали всю схему «Коммерсанту».
В 2007 году мэрия Хабаровска решила застроить часть территории Индустриального района, соответствующий аукцион через два года выиграл ФГУП, заключивший контракт на возведение школы, детских садов, поликлиники, а также других объектов. По условиям договора «Дальспецстрой» обязался перечислить в муниципальный бюджет 100 млн руб. за право его заключения, а также за свой счет расселить жильцов из ветхих домов. Взамен предприятие бесплатно получило 1,1 га, где решило построить торговый центр. ФГУП за счет собственных сил и средств разработал проектно-сметную документацию, получил положительное заключение госэкспертизы проекта, разрешение на строительство и приступил к возведению объекта. К лету 2013 года предприятием были выполнены работы на сумму 309,79 млн руб., и оно, как считают в Генпрокуратуре, имело реальные финансовые и технические возможности собственными силами завершить строительство, смета которого составляла 459,9 млн руб. Сдача объекта была запланирована на апрель 2014 года, после чего ФГУП мог оформить ТЦ в собственность и реализовать его по рыночной цене.
Однако, установила проверка Генпрокуратуры, Хризман-старший, решил передать объект своему сыну Михаилу. В Генпрокуратуре решили, что строительство торгцентра велось в интересах Михаила Хризмана за счет ресурсов ФГУП. Для получения торгцентра под свой контроль Михаил Хризман в мае 2013 года создал ООО «Магнум», которое оформил на своего знакомого Григория Дю, назначив его учредителем. В свою очередь Юрий Хризман, как говорится в деле, «создал ложную видимость» отсутствия у ФГУПа средств для окончания застройки. Тогда ООО «Магнум» и предложило выступить в качестве инвестора проекта, однако, установил надзор, на самом деле необходимыми для этого средствами оно не обладало. Тем не менее по распоряжению Хризмана-старшего его заместитель в 2013 году подписал с ООО «Магнум» договор инвестирования, согласно которому последнее взяло на себя обязательство до 1 декабря 2013 года предоставить 459,9 млн руб., а ФГУП — достроить ТЦ и в апреле 2014 года передать его обществу. Поскольку денег у инвесторов не было, ООО «Магнум» взяло в Сбербанке кредит под залог ТЦ в 335 млн руб. под 12% годовых до 22 октября 2023 года, получило от ООО «Юмикс», учрежденного Хризманом-младшим, 141 млн руб., также полученных в Сбербанке (под 12% до 23 июля 2023 года), а кроме того, привлекло средства будущих арендаторов помещений, в том числе ООО «Спортмастер».

В торгцентрах Красноярского края из-за карантина власти запретили wi-fi. Чтобы дети не шарахались в поисках бесплатного интернета. "В торгово-развлекательных центрах посетителям будет запрещен доступ к сети Интернет через беспроводной Wi-Fi. Помимо этого, дети до 14 лет не будут допущены в торговые центры без сопровождения родителей», — говорится в сообщении администрации Красноярского края.

Группа «Ренова» Виктора Вексельберга теряет миллиарды в Швейцарии
По состоянию на конец июня 2020 года швейцарские активы «Реновы» потеряли за год $1,3 млрд, а за два года — $3,5 млрд, сообщает Bilanz со ссылкой на отчетность группы, оказавшейся в распоряжении у издания. Так, капитализация специализирующегося на производстве и сервисном обслуживании промышленных машин и оборудования концерна Sulzer AG, где Виктору Вексельбергу принадлежит 48,8%, сократилась почти на треть. Примерно на такую же величину сократилась стоимость бизнеса OC Oerlikon, где у «Реновы» 41,3% акций. Только сталелитейной компании Swiss Steel (на 25% принадлежит «Ренове») удалось сохранить свою стоимость.

На российский рынок может выйти новая сеть коворкингов — основанная во Франции Wojo. Выводить сеть будет материнская компания – гостиничный оператор Accor. В Испании, например, Accor отдал Wojo площади в отелях Ibis и Novotel, чтобы загрузить опустевшие из-за ковидного кризиса площади гостиниц. В 43 отелях, управляемых Accor в России, уже появилась услуга аренды номеров под личный офис. Но пока это далеко от коворкингов.

Российские власти ставят себе в заслугу, что доступность ипотечного кредитования для россиян резко возросла. Но очевидно, что после отмены субсидирования ставки в 6,5% такой показатель в ближайшей перспективе вряд ли станет рыночной, поскольку из-за кризиса нет никаких макроэкономических предпосылок. Но даже льготная ставка по жилищным кредитам на покупку квартир в новостройках блекнет на фоне предложений банков в других странах, где тоже кризис из-за мерзкого ковида.
▪️▫️▪️
Так, например, в Чехии в сентябре средняя ставка по ипотеке составила 2,07% против 2,11% в августе. Это следует из данных Fincentrum Hypoindex. В этой стране ставка снижается шестой месяц подряд: последний раз она была настолько низкой в сентябре 2017 года. В сентябре 2020 года чешские банки выдали 7,872 тыс. ипотечных кредита на общую сумму 22,052 млрд крон, или около $943 млн, сообщает DNES.
▪️▫️▪️
Выдача ипотечных кредитов бьет рекорды и в Великобритании. По данным Банка Англии, количество выданных в сентябре жилищных займов увеличилось до 91,5 тыс. с 85,5 тыс. в августе. В сентябре объем одобренных ипотечных кредитов в этой стране достиг максимума с 2007 года. В сентябре 20202 года по сравнению с февралем объем кредитования вырос на 24%, заявил Банк Англии. Сентябрьская ставка по ипотеке в Британии составила 1,74%, что на 2 процентных пункта выше, чем в августе. Тем не менее, повышенный спрос на ипотеку привел к росту цен на недвижимость. В октябре средние цены на жилье в Британии выросли на 5,8%, что является самым высоким показателем за последние шесть лет, говорится в отчете британского застройщика Nationwide.
▪️▫️▪️
В Испании, где средние ставки составляют сейчас 1% плюс Euribor (устанавливаемая ЦБ Евросоюза средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро), ситуация для заемщиков в ближайшее время может изменится в лучшую сторону. Сейчас ставка по Euribor – 0,359% и она постепенно снижается. По оценкам аналитического отдела Bankinter, к концу 2020 года Euribor составит 0,2%, а в 2022 году — уже 0,18%. В этой ситуации не исключено, что для испанских ипотечников может оказаться нулевой.
▪️▫️▪️
В Турции ситуация хуже, чем в России. Там в качестве антикризисной меры власти также запустили кампанию по увеличению доступности ипотечного кредитования. Кредиты выдаются на 15 лет с максимальным льготным периодом на 12 месяцев. Как сообщает газета Sözcü, в льготный период ставка для покупки жилья в новостройках составляет 0,64% в месяц, на вторичном рынке — 0,74% в месяц. То есть годовая льготная ставка составляет соответственно 7,68% и 8,88%. При этом рыночная ставка в Турции – 9,5%. По данным Агентства банковского регулирования и надзора Турции, с 9 по 16 октября сумма выданных по всей стране жилищных кредитов составила 277,828 млрд турецких лир ($33 млрд), что на 136 млн турецких лир меньше, чем неделей ранее.

Райффазенбанк выяснил, что в крупных городах страны по льготной ипотеке увеличился средний чек по займам.

#копилка_интересных_фактов
«Инград» Романа Авдеева оказался контрагентом девелоперского проекта компании, куда инвестировал Baring Vostok Майкла Калви.
У «Инграда», принадлежащего концерну «Россиум» банкира Романа Авдеева, как выясняется, в залоге до середины октября 2020 года находились земельные участки, принадлежащие в деревне Шолохово в Мытищинском районе Подмосковья ГК «Экодолье» - девелопера проектов малоэтажного жилищного строительства. Среди институциональных инвесторов ГК «Экодолье» - фонд Baring Vostok Майкла Калви, который сейчас часто упоминается в медиа в связи с акционерным конфликтом в банке «Восточный».
Где же теперь находятся заложенные участки? Совет директоров «Инграда» решил переуступить заложенные земли, стоимость которых оценивается почти в 650 млн руб., ООО «Аллегория». Учредителем «Аллегории» в базах данных значится Дмитрий Петров. До 2017 года это ООО было владельцем двух структур, который сейчас находятся на балансе «Инграда» - «Специализированный застройщик Симановский» и «Специализированный застройщик «Катуар». Из этого можно сделать вывод, что заложенная «Экодольем» земля в Шолохово далеко от «Инграда» не ушла. Произошла сделка, которая на языке корпоратов называется «переложить из одного кармана в другой».
В этой ситуации интересен зарождающийся тренд: таких сделок, когда застройщики будут перекидывать непрофильные или токсичные (не только с точки зрения бизнес-процессов, но с точки зрения репутационных рисков) активы все больше и больше. Связано это с переходом отрасли на эскроу-счета и проектное финансирование. Банки-кредиторы при принятии решения об аккредитации девелоперских проектов сейчас тщательно изучают все активы заемщиков-застройщиков на предмет активов, которые могут теоретически привести к серьезным рискам.
С другой стороны, «Инграду» избавляться полностью от взятых в залог участков в Подмосковье пока не очень выгодно. В будущем, в случае неисполнения «Экодольем» требований перед залогодержателем, эти площадки может застроить сам «Инград». Поскольку площадки «Экодолья» предусматривают застройку малоэтажным жильем, то эти участки могут пойти под ИЖС. А сейчас, как известно, власти пытаются активно протащить идею участия системных застройщиков в проектах ИЖС, обещая им проектное финансирование и прочие механизмы поддержки.
А теперь интересный факт про проект «Экодолья» в Шолохово. У компании были проблемы с областными чиновниками, которые не позволяли компании ввести в эксплуатацию пару построенных домов, так как, по мнению министерства жилищной политики региона, «объекты капитального строительства не соответствуют разрешенному использованию земельного участка». Ведомство настаивало, что дома построены слишком близко к воде и это нарушает санитарные правила. Но «Экодолье» оспорило это решение в ФАС, которая в пятницу встала на сторону застройщика.

Торговый центр «Вива!», принадлежавший на юге Москвы Андрею Рогачеву (он в свое время основал розничную сеть «Карусель», а сейчас является основным владельцем сети супермаркетов «Верный»), будет продан на торгах в рамках погашения проблемной задолженности перед Сбербанком. Этот объект находился на балансе «Эрмитаж Девелопмент», который сейчас находится в стадии банкротства. Сбер выдавал этой структуре кредит в размере 4,7 млрд руб., но судя по материалам, подготовленным конкурсным управляющим, стартовая цена лота может составить 3 млрд руб. Кому в разгар кризиса, во время которого страдают владельцы торговой недвижимости, вообще нужен такой объект?
UPD Приносим читателям извинения за неточность информации о прежних и настоящих бизнес-проектах Андрея Рогачева.

Люксовый отель в Барселоне Fairmont Barcelona Juan Carlos I, где в доковидные времена любили останавливаться состоятельные москвичи, закрылся на неопределенное время. Представитель французского оператора Accor, управляющего гостиницей, заявил агентству Efe, что турпоток из-за кризиса настолько упал (даже испанцы перестали приезжать в Барселону), что держать объект невыгодно.
Fairmont Barcelona Juan Carlos I (432 номеров)- символ современной Барселоны, был открыт за несколько дней до Олимпиады, проходившей в столице Каталонии в 1992 году.
Из-за мерзкого ковида владелец отеля SA Barcelona Project несет серьезный ущерб. По данным El Confidencial, гостиница накопила долга в размере €100 млн. Объект предложен нескольким инвесторам по символической цене в €1 один евро плюс долг. Если собственнику не удастся продать отель, то он объявит о своем банкротстве.

Кто получит выгоду от будущего нацпроекта по развитию туризма?
На прошлой неделе глава Ростуризма Зарина Догузова на заседании правкомиссии по развитию туризма представила драфт нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства». Если проект будет принят правительством, то у девелоперов гостиничной недвижимости появятся льготные условия. В документе к заседанию, копия которого попала @Jelezobetonniyzames, помимо прочего предлагается субсидировать процентные ставки по кредитам на строительство отелей в туристических зонах страны. Как заявила на заседании Зарина Догузова отраслевому вице-премьеру Дмитрию Чернышенко, срок окупаемости гостиничных проектов превышает 15 лет «из-за высокой стоимости заемных средств». Бенефициаром этой льготы может стать Сбербанк: по разным оценкам, у госбанка в общем портфеле корпоративных кредитов на строительство коммерческой недвижимости на долю финансирования гостиничного сектора приходится от 30% до 45%.
На том же совещании, по данным наших источников, говорилось о том, что участники туррынка даже в докидное время работали на грани рентабельности, так как для гостиничного сектора ставка НДС в России составляет 20%, в то время как среднемировой показатель не превышает 7-10%. Этот пункт будет заложен в цели достижения показателей нацпроекта, если он будет одобрен. По словам наших источников, идею снижения НДС через главу Ростуризма лоббируют крупные игроки гостиничного сектора, но имен не называет. Судя по тому, что на совещании по обсуждению нацпроекта принимали участие топ-менеджеры курорта «Роза Хутор», принадлежащего владельцу «Интерроса» Владимиру Потанину, то можно понять, кто будет бенефициаром этой льготы, если ее одобрят. Помимо «Интерроса» снижению ставки НДС, безусловно, обрадуются другие крупные собственники отелей — семья Михаила Гуцериева, владеющего в Москве гостиницами Marriot и «Националем», Александр Клячин, которому принадлежит сеть Azimut, и даже ВЭБ.РФ. Эта госкорпорация является залогодержателем всех крупных гостиничных объектов, построенных в Сочи к Олимпиаде-2014. Чем быстрее кредиторы расплатятся с ВЭБом, в том числе, за счет средств, высвобожденных после снижения НДС, тем меньше головной боли.
В представленной Зариной Догузовой версии нацпроекта также предусматриваются мероприятия по строительству по всей стране гостиничной инфраструктуры на 35 тыс. номеров, а также модернизация существующих объектов с таким же объемом общего номерного фонда. Субсидии могут получить и региональные власти на развитие туристической инфраструктуры.
⬇️ ⬇️ ⬇️