Теперь о серьезном

Все, что вы хотели знать про льготную ипотеку, в одной статье

Начинаем год с науки! Сегодня в Вопросах экономики вышла моя статья «Массовая льготная ипотека: продлевать нельзя завершать».

Центральное место в работе занимает оценка масштаба эффекта замещения – доли льготных ипотечных кредитов, которые были бы выданы и на рыночных условиях.

Всю статью целиком прочтут, пожалуй, человека три (автор, рецензент и редактор), поэтому ниже часть выводов:

▪️В 2020 – 1П 2024 г. благодаря действию льготных программ было выдано лишь 0,6–1,2 млн новых ипотек в новостройках (20–40% от всех выданных льготных кредитов). Остальные 1,6–2,2 млн льготных кредитов (60–80%) были бы выданы по рыночным ставкам и без действия льготных программ – из-за благоприятных макро-факторов.

▪️Льготные программы создают больше всего дополнительного спроса в кризисные периоды и в условиях высоких % ставок (как во 2П 2023–2024 гг.). В ситуации экономического равновесия и тем более в период низких/нейтральных ставок общество субсидирует кредиты, которые были бы выданы и по рыночным ставкам. Не надо так.

▪️Широко распространено мнение, что рост цен на жилье в новостройках в два раза с 2020 г. произошел только из-за льготной ипотеки. Тем не менее, с 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+. Так что и без льготки рост цен был бы сильным. Насколько?

▪️Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: например, в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Такую динамику связывают с постковидным восстановлением экономики и структурным ростом спроса на жилье после пандемии.

▪️Увеличение разрыва в ценах между первичным и вторичным рынком в РФ по большей части связано с льготной ипотекой. В 2018-2019 гг. разница в ценах составляла 10-15% (из-за разного качества, расположения жилья, «новый мерседес дороже старого» и вот это все, что давно обсуждалось). В 2024 г. разница в ценах превысила 45%. Часть этого роста связана с переходом на эскроу и улучшением качества первичного жилья, но основным фактором изменения разрыва в ценах все же стала льготная ипотека. Почему?

▪️Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%.

🏗 При этом льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта.

⚡️Тем не менее, массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Какие альтернативы можно предложить?

1) Ограничение числа льготных ипотек и четкие критерии получателей льгот (уже). Массовую льготную ипотеку можно запускать в качестве краткосрочной контрциклической меры поддержки спроса в период спада экономики.

2) Увеличение маткапитала и его индексация на фактический рост цен жилья, помощь в накоплении ПВ молодым семьям (если цель – социальная политика).

3) Другие креативные меры. Например, из-за высоких % ставок бюджет в 2021-2025 гг. потратил/потратит на субсидирование льготных ипотек ~4 трлн руб. На эти деньги Минфин мог засетапить своего застройщика, построить ~800 тыс. социальных квартир и бесплатно раздать их реально нуждающимся.

@helicoptermacro

👆Обратите внимание на последний абзац;)

Всех новых читателей нашего канала @IT_ipoteka приглашаем в чат, обсудить все вопросы, обменяться опытом:
https://yangx.top/it_ipoteka_chat/79385

Предупреждаем, что на входе стоит строгий бот-контроль, не забывайте ответить на его "сложные" вопросы❗️

И сам чатик ооочень активный, но очень интересный. Поэтому с канала не уходите;)

@IT_ipoteka

Уходим на выходные...

Представляем рейтинг субъектов Российской Федерации по средней стоимости проданных квартир в новостройках за декабрь 2024 г.

ТОП возглавляют регионы:
1️⃣Москва — 19,94 млн руб.
2️⃣Санкт-Петербург — 9,98 млн руб.
3️⃣Республика Татарстан — 9,74 млн руб.
4️⃣Камчатский край — 9,36 млн руб.
5️⃣Ямало-Ненецкий АО — 9,34 млн руб.

По данным Про Дома

"В России продолжили льготную ипотеку для чиновников. Как она работает"
Читаем в статье РБК Недвижимость
@IT_ipoteka

С 27 декабря

Возможно кредитование ипотечных госпрограмм (Семейная ипотека, Ипотека с господдержкой для ИТ) на цели ИЖС без обязательного сочетания с Комбинированной ипотекой (комбо по желанию).

#ВТБ_ИЖС@ipoteka_partners

⬆️ Кто хотел официальные публикации от ВТБ по ипотеке - welcome на новый канал: https://yangx.top/ipoteka_partners
Много полезного!


@IT_ipoteka