‼️Специфика демографических трендов - медленная, но неизбежная корректировка процессов на рынке недвижимости (очень интересное исследование от REBURG).

Рынок жилья России во многом сейчас работает за счет многочисленных поколений 70-х и 80-х годов.

Поколению 70-80х сейчас 30-50 лет:
☑️ Именно эти покупатели в предыдущие пару десятков лет приобретали свое первое жилье, а сейчас улучшают жилищные условия.
☑️ Именно эти покупатели считают необходимым дать достойный старт в новую жизнь для своих детей. Поэтому зачастую маткапитал, субсидии и льготные программы используются не на улучшение жилищных условий, а на покупку второй квартиры детям – рожденным в 90-е и нулевые. И в этом риск будущего рынка недвижимости.
☑️ Но роль этих поколений для рынка жилья будет меняться.

При этом:
☑️ Тренд на снижение рождаемости фиксируется везде после 2015-16 годов.
☑️ Группа покупателей первого жилья уже заметно сжимается в последние годы. Пока не везде, но эта база, как мы видим исходя из рождаемости, не бесконечна.
✅ А вот группа, улучшающих жилищные условия, растет и этот рост ускоряется. Важно, что у многих из этой категории уже есть жилье. Это плюс, но совсем другая стратегия рынка [тут, кстати, стоит вспомнить все идеи про взаимосвязь вторичного жилья и новостроек - не продав имеющееся, не купишь нового - и необходимость стимулировать вот такой «обмен»]
☑️ Доля населения от 50 и старше пока увеличивается не очень быстро, но в следующие 10-15 лет этот процесс ускорится.
☑️ Растет и число пенсионеров.

Итак, новые главные тренды для изменения рынка недвижимости, которые стоит иметь в виду:

✅ Сокращение числа молодежи - ограничение спроса на окраинах, условие для реновации и редевелопмента сложившихся территорий.

✅ Низкие доходы: не увеличение площади, а увеличение числа комнат - больше компактных квартир с 2-3 спальнями.

✅ «Взросление покупателя» (рост числа жителей старше 40-50 лет) - рост спроса на загородные проекты. Это долгосрочный тренд. Основа - дети выросли, городская инфраструктура не держит.

✅ Изменение социальной инфраструктуры. Пик спроса на детские сады уже пройден - в отдельных районах и городах через несколько лет будет дефицит детей. Многие сады будут уже не нужны. Пик числа первоклассников также будет пройден в 2023 году. Локально этот процесс растянется на 3-5 лет. Особенно в новых районах. Спрос на школы упадет. Жители новых кварталов будут взрослеть. Очевидно должна поменяться инфраструктура. Как – это отдельный вопрос на осмысление.

✅ Отсутствие интереса к недвижимости со стороны растущей молодежи - следующая волна спроса на «первое жилье» со стороны молодежи (после 2000 г.р) не гарантирована. Родители уже купили, наследные квартиры, смена предпочтений. Про этот риск говорили вначале.

Более подробно исследование от REBURG тут.

@novostroymoscow #новостройкимимо

⛔ Про 🔝ТОП-7 ошибок ипотечных брокеров при подаче заявок на ипотечный кредит, рассказал КИБР (Клуб ипотечных брокеров РГР).

⛔️ Ошибка 1
Не проанализирована кредитная история.
Либо не выгрузили информацию из БКИ, либо неправильно эту информацию интерпретировали - как результат  - неправильный подбор банка и последующий отказ.
Кредитную историю можно бесплатно выгрузить через личный кабинет Госуслуг. Обратите внимание на количество,  длительность просрочек, как давно они закрыты. Активных, текущих просроченных задолженностей быть не должно.

⛔️ Ошибка 2
Не проверены задолженности перед ФССП.
Даже штраф ГИБДД в 500 рублей, висящий на приставах, способен стать причиной отказа. Все эти задолженности необходимо оплатить и дождаться, пока они уйдут из базы.

⛔️ Ошибка 3
Не рассчитано соотношение доходов и расходов ипотечного заёмщика.
Помимо платежа по оформляемой ипотеке у клиента могут быть и иные кредитные обязательства. Совокупность всех ежемесячных платежей по кредитным обязательствам и ипотеке должно составлять не более 60% от доходов.

⛔️ Ошибка 4
Не правильно учтен расход по кредитным картам.
При расчете платежеспособности банк учитывает в том числе и кредитные карты. Но мало кто знает, что ежемесячный расход по кредитной карте считается не от снятой суммы, а в % от лимита карты. Т.е. если у заемщика кредитная карта лимитом 100 000 рублей, банк учтет в расходы 5-10% = 5-10 тысяч рублей. И не важно, пользуются вообще этой картой или нет.

⛔️ Ошибка 5
Не учтены расходы созаемщиков.
Например, если супруга в декрете и не получает доход, но у нее есть кредит с ежемесячным платежом в 15 тыс рублей, этот расход ляжет на плечи ее мужа. Если это не учесть, то в большинстве банков будет одобрена меньшая сумма кредита.

⛔️ Ошибка 6
Не проверена организация-работодатель.
Частой причиной отказа является и работодатель нашего клиента. Например,  если деятельность организации убыточна или есть вопросы по уплате налогов, другие задолженности и т.д. - риск отказа очень высок.

⛔️ Ошибка 7
Клиент не подготовлен к звонку от банка.
Это один из ключевых моментов, т.к. многие люди теряются, когда звонит сотрудник банка, путаются в цифрах и другой информации. А сотрудник банка, чаще всего это андеррайтер, выявляет возможные несостыковки, чтобы отсеять неблагонадежного, по его мнению, заемщика. Поэтому необходимо заранее составить список типичных вопросов и "как отче наш" заучить на них ответы.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #брокер

Льготные ипотечные программы продлят и расширят

📆Правительство в короткие сроки обеспечит выполнение инициативы Президента по продлению льготной ипотеки по ставке до 8% годовых до 1 июля 2024 года.

⚡️ Будет расширен доступ к семейной ипотеке под 6% для граждан, у которых как минимум два ребенка младше 18 лет.

⚡️ Жители новых территорий смогут взять льготные кредиты на покупку жилья в новостройках по ставке 2%.

❗️Михаил Мишустин поручил Минфину в срок до 20 декабря внести все нормативные документы в правительство, чтобы уже с нового года все ипотечные программы действовали на таких условиях.